Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2011 г. N 15АП-11728/11

город Ростов-на-Дону

19 декабря 2011 г.

дело N А53-13110/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии: от истца: представитель Ткачева Светлана Викторовна (доверенность от 11.11.2011 N 25);

от ответчиков:

предприниматель Зеленая Елена Александровна и ее представитель Куделина Анжела Сергеевна (доверенность от 30.05.2011);

от Комитета по управлению имуществом администрации города Новошахтинска: представитель Безбородых Александр Анатольевич (доверенность от 09.12.2011 N 3984),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Новошахтинска

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Пипник Т.Д.)

от 8 сентября 2011 г. по делу N А53-13110/2011

по иску Администрации г. Новошахтинска

к ответчику: Комитету по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска (ИНН 6151005594, ОГРН 1026102484000), индивидуальному предпринимателю Зеленой Елене Александровне ( ОГРНИП 304615120800186, ИНН 615100793115),

о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества,

установил:

Администрация города Новошахтинска обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска и индивидуальному предпринимателю Зеленой Елене Александровне о признании недействительным договора купли -продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.03.2011 в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Новошахтинск, пр.Ленина,15, помещение 2; применении последствий недействительности ничтожной сделки; освобождении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Новошахтинск, пр.Ленина,15, помещение 2.

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор заключен сторонами в порядке реализации предпринимателем права на приватизацию муниципального имущества, регламентированного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указанный закон предусматривает необходимость владения приватизируемым имуществом на основании договора аренды непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления закона в силу. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.01.2009 N А53-19689/2008-С2-18 установлено, что договор аренды N 271 от 01.11.2002, подписанный предпринимателем и комитетом не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным. Следовательно, основания для приобретения арендатором муниципального имущества в собственность отсутствовали.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2011 в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что договор аренды от 01.11.2002 был заключен на срок с 01.11.2002 по 30.10.2003, то есть, с учетом того, в октябре 31 календарный день, на срок менее одного года, а поэтому не требуется государственной регистрации для заключенности договора аренды. Поскольку в дальнейшем соглашение от 04.02.2008 об изменении срока аренды до 28.10.2011 устанавливало срок аренды более одного года, оно для своей действительности требовало государственной регистрации. Поскольку дополнительное соглашение не было зарегистрировано, оно не изменило срока договора аренды. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным, а соответственно признал право предпринимателя в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ на заключение договора о приобретении в собственность арендуемого имущества.

Не согласившись с апелляционной жалобой, Администрация муниципального образования обратилась с апелляционной жалобой, в которой повторены доводы искового заявления, утверждается о незаключенности договора аренды от 01.11.2002, в связи с чем делается вывод о ничтожности договора купли-продажи от 30.03.2011. Заявитель считает, что отношения, существовавшие на основании договора аренды от 01.11.2002, были заменены новыми отношениями на основании дополнительного соглашения от 04.02.2008.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации муниципального образования поддержала доводы апелляционной жалобы, заявила новый довод о том, что договор купли-продажи ничтожен, поскольку здание, в отношении которого был заключен договор аренды, снесено, а на его месте построено новое здание. Кроме того, при заключении договора купли-продажи выяснилось наличие задолженности 181 рубль. Кроме того, цена в отношении имущества подлежащего выкупу занижена.

Доводы представителя Администрации города Новошахтинска поддержал представитель ответчика - Комитета по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска.

Ответчик Зеленая Е.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Выслушав лиц. участвующих в деле, оценив материалы дела и дополнительно представленные сторонами письменные доказательства, принятые арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу, что оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

01.11.2002 между КУИ г.Новошахтинска (арендодатель) и Зеленой Е.А. (арендатор) заключен договор аренды N 271, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду на праве временного пользования нежилое помещение и право использования земельного участка занятого под помещением, расположенные по адресу: г.Новошахтинск, пр. Ленина, 5, общей площадью 56,5 кв.м для использования под офис, на срок с 01.11.2002 по 30.10.2003 04.02.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение N 9, которым срок аренды установлен до 28.10.2011.

В порядке реализации положений Федерального закона N 159-ФЗ от 22.06.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 30.03.2011 между комитетом и предпринимателем в отношении помещения, являющегося предметом договора аренды, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Ссылаясь на то, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2011 не соответствует положениям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, Администрация г. Новошахтинска обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.03.2011.

Арбитражный суд первой инстанции правильно указал, что договор аренды от 01.11.2002 был заключен на срок менее одного года, а, следовательно, в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договор аренды нежилых помещений" не требует государственной регистрации и является заключенным с момента подписания.

Поскольку после истечения срока действия указанного срочного договора арендатор продолжил пользование арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( статья 610 Гражданского кодекса).

Ссылка Администрации муниципального образования на дополнительное соглашение от 02.04.2008, которым изменен срок арендного пользования до 28.10.2011, правильно отвергнута Арбитражным судом Ростовской области. Поскольку указанным соглашением уславливался срок аренды более одного года, указанное соглашение в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежало государственной регистрации. Поскольку указанное соглашение не зарегистрировано, оно не считается заключенным, а поэтому не породило правовых последствий, и соответственно не могло прекратить действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку все условия, предусмотренные ст.ст.3,4 Федерального закона от 22.07.2008 были соблюдены, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи помещений недействительным.

Доводы представителя администрации о наличии у арендатора задолженности и о нетождественности объекта апелляционный суд оценивает как явную процессуальную недобросовестность истца, которые такие доводы в суде первой инстанции не приводил.

Кроме того, указанные доводы неверны и по существу.

Наличие справки Комитета по управлению имуществом от 16.06.2011, являющегося ответчиком по делу (интерес которого, тем не менее, солидарен с интересом истца) о наличии задолженности в размере 181 рубля 33 коп. не свидетельствует о незаконности договора купли-продажи. При заключении договора купли-продажи тот же самый орган выдал иную справку от 11.04.2011 N 1102 с иным содержанием о том, что Зеленая Е.А. является добросовестным арендатором и задолженности по арендным платежам не имеет. Справка же о наличии задолженности никакими объективным доказательствами не подтверждена, расчет не представлен. Выдачу такой справки апелляционный суд оценивает критически как направленную на удовлетворение попытки Администрации муниципального образования любым способом добиться признания недействительным договора купли-продажи. Требования о погашении задолженности при заключении договора Комитет по управлению имуществом не заявлял, что также свидетельствует об отсутствии таковой. Кроме того, указанная справка от 16.06.2011 отвергается апелляционным судом в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как недопустимое доказательство, поскольку истец не обосновал наличия уважительных причин, по которым она не могла быть представлена суду первой инстанции.

Является несостоятельным довод Администрации муниципального образования о том, что ранее существующее строение снесено, а на его месте возведен новый объект, на который договор аренды не распространяется. Само по себе постановление главы администрации г.Новошахтинска от 18.06.2003, в котором указывается на необходимость реконструкции здания по ул.Ленина,5, не свидетельствует о том, что здание было снесено, а на его месте было построено иное. Никаких доказательств такого строительства, включая наличие разрешительной документации, ввода в эксплуатацию вновь построенного здания, регистрацию права муниципальной собственности истец не представил. Более того, указанный довод опровергается справкой муниципального предприятия г. Новошахтинска "Бюро технической инвентаризации" от 02.12.2011, согласно которому в материалах БТИ отсутствуют сведения о сносе объекта недвижимости согласно постановлению от 18.06.2003.

Из представленного бюро технической инвентаризации технического паспорта на здание по улице Ленина,5, по состоянию на 1999 год и из копии технического паспорта на то же здание по состоянию на 2009 год невозможно сделать вывод о нетождественности зданий. Согласно акту о присвоении почтового адреса от 03.11.2010, подписанного главным архитектором г.Новошахтинска, нежилому помещению, состоящему из комант 4,5,6,7 (литер А) присвоение почтовый адрес: пр.Ленина,15, помещение 2 (ранее здание числилось по проспекту Ленина,5). Аналогичный акт о присвоении почтового адреса подписан главным архитектором еще 23.05.2006 (оригинал обозревался в судебном заседании, копия приобщена к материалам дела).

Из копии технического паспорта по состоянию на 2009 год следует, что помещения с соответствующей площадью, указанной в договоре аренды, в достаточной степени определены. Поскольку арендатор указал помещения, которыми он пользовался, а истец не доказал обратного, в течение почти десяти лет между сторонами не возникало спора об определенности предмета аренды, апелляционный суд отвергает довод о незаключенности договора аренды в связи с несогласование существенного условия - предмета аренды, высказанного представителем истца в заседании апелляционной инстанции.

Довод апеллянта о недействительности договора купли-продажи ввиду занижения цены сделки ввиду неправильного определения ее оценщиком отклоняется апелляционным судом.

На такое основание недействительности сделки истец в суде первой инстанции не ссылался, поэтому в нарушение ст.49, части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец пытается вопреки прямому запрету закона изменить в суде апелляционной инстанции основание иска.

Такое процессуальное поведение истца является процессуальным нарушением, а поэтому указанный довод отклоняется апелляционным судом без исследования по существу (кроме того, при оспаривании отчета необходимо привлечение оценщика в качестве ответчика, а в суде апелляционной инстанции привлечение нового ответчика в силу процессуальных норм ст.266 Арбитражного процессуального кодекса исключено). При этом истец не лишен права обратиться с соответствующим иском в суд о признании недействительной сделки по указанному им основанию с учетом норм Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционный суд не установил. Фактические обстоятельства дела установлены правильно, им дана надлежащая правовая квалификация.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08 сентября 2011 года по делу А53-13110/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина