Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2012 г. N 18АП-431/12 (ключевые темы: аренда - акт приема-передачи - кадастровый учет - земельные отношения - фонд развития жилищного строительства)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2012 г. N 18АП-431/12

 

г. Челябинск

N 18АП-431/2012

11 марта 2012 г.

Дело N А76-23701/2007

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2012 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Фединой Г.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2011 по делу N А76-23701/2007 (судья Гусев А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" - Старцев М.В. (доверенность б/н от 05.03.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - Комитет по имуществу, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к Фонду развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" (далее - фонд "Монолит-Инвест", Фонд, ответчик) с исковым заявлением об обязании передать земельный участок площадью 7,1870 га, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных с кадастровым номером 74:36:0601005:0012.

Определениями суда от 26.10.2007, 18.01.2011, 02.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Администрация г. Челябинска (далее - администрация), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление Росимущества), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), Мельников Дмитрий Вячеславович, общество с ограниченной ответственностью "Монолит-Инвест" (далее - ООО "Монолит-Инвест") (т.2 л.д. 1; т.3 145-147, т.4 л.д. 25-28).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.11.2011 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика передать по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска земельный участок площадью 7,1870 га, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных с кадастровым номером 74:36:0601005:0012 в двухнедельный срок с даты вступления судебного акта в законную силу (т.4, л.д.61-66).

Не согласившись с принятым судебным актом Фонд "Монолит-Инвест" обратился с апелляционной жалобой ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указывая следующее. Судом не исследован факт реального существования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:0012 как объекта земельных правоотношений. Отсутствие земельного участка с таким кадастровым номером, подтверждено представленным в материалы дела Уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о таком объекте недвижимого имущества.

Так как в силу ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений может выступать земельный участок, который индивидуально определен, отсутствие кадастрового учета свидетельствует об отсутствии земельного участка и следовательно влияет на исполнимость судебного решения, поскольку не сформированный земельный участок не может быть передан по акту приема-передачи. Судом так же не исследован вопрос о наличии либо отсутствии прав собственности третьих лиц на земельный участок, что так же влияет на исполнимость судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель Фонда на доводах апелляционной жалобы настаивал, полагая решение суда подлежащим отмене.

В судебном заседании 21.02.2012 г. представителем Фонда представлены дополнительные доказательства по делу: свидетельство о государственной регистрации права 74 АА 752778 от 20.08.2008, свидетельство о государственной регистрации права 74 АА 788289 от 09.09.2008, договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2008, свидетельство о государственной регистрации права 74 АА 788288 от 09.09.2008, выписку из ЕГРП N 01/230/2008-173 от 26.03.2008, выписку из ЕГРП N 01/060/2012-82 от 17.02.2012 и кадастровую выписку о земельном участке N 36.08/09-2180 от 09.04.2009.

Суд апелляционной инстанции, учитывая необходимость исследования обстоятельств юридической судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" полагает необходимым принять данные документы в целях установления обстоятельств, которые подлежали установлению, но не были исследованы и оценены судом первой инстанции.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы г. Челябинска от 27.12.2004 г.. N 2480-п между Комитетом по имуществу (арендодатель) и фондом "Монолит-Инвест" (арендатор) заключен договор УЗ N 006543-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 29.12.2004 (далее - договор аренды) в соответствии с которым арендодатель передает, арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 71870 кв.м., расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных в Калининском районе г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона, общественно - деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства торгового комплекса (пункты 1.1- 1.3).

Договор заключен на срок 2 года (п. 1.4).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1).

Пунктами 4.2.7 и 5.2.3 согласованы условия, в силу которых каждая из сторон обязана принять в аренду либо сдать земельный участок по акту сдачи-приемки, составленному на момент заключения или расторжения договора.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет.

По акту приема-передачи от 10.02.2005 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0601005:0012, площадью 71870 кв.м. передан арендатору (л.д.15 т.2).

Регистрация договора аренды органом государственной регистрации прав произведена 23.03.2005, о чем выдано свидетельство серии 74-АА N 083058 (л.д. 58 т.2).

Письмом от 22.11.2006 Комитет по имуществу сообщил арендатору, что договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 006543-К-2004 от 29.12.2004, срок действия которого установлен до 29.12.2006, на 2007 год перезаключаться не будет, арендатору надлежит в трехдневный срок с момента окончания срока действия договора оплатить долг по арендной плате (при его наличии) и вернуть земельный участок.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в период рассмотрения судом спора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0601005:12 был снят с кадастрового учета и включен в состав земельного участка 74:36:0000000:262, право собственности на который было зарегистрировано за Российской Федерацией.

Между ответчиком (арендатор) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (арендодатель) 25.09.2008 г. заключен договор аренды N 1311-08 земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 71870,0 кв.м. с учетным кадастровым номером 007, входящий в состав земельного участка 74:36:0000000:262 (л.д.137-140 т.3).

Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 07.07.2011, оставленным без изменения определением кассационной инстанции Челябинского областного суда от 25.08.2011 договор аренды земельного участка от 25.09.2008 N 1311-08 признан недействительным в силу ничтожности, обременение в виде права аренды ответчика земельного участка отсутствующим (л.д.9-11 т.4).

Судебными актами по названному делу так же установлено, что 17.02.2011 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:262 снят с кадастрового учета (л.д.9-11 т.4).

Из дополнительно представленных ответчиком документов следует, что 20.08.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности фонда "Монолит-Инвест" на объект незавершенного строительства, назначение не определено, общей площадью застройки 17 221,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, 142, условный номер объекта 74-74-01/464/2007-373. Основанием регистрации права явились: договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 006543-К-2004 от 29.12.2004, разрешение на строительство N 00041-100-г от 23.05.2008 г.. ( т.4, л.д. 117).

На основании договоров купли-продажи от 26.08.2008 в собственность Мельникова Дмитрия Вячеславовича передана 1/100 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства с условным номером 74-74-01/464/2007-373, в собственность общества с ограниченной ответственностью "Монолит-Инвест" передано 99/100 доли в праве собственности на этот же объект (т.4 л.д.118-123).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.02.2012 право собственности на объект незавершенного строительства с условным номером 74-74-01/464/2007-373 зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Альфа-Инвест" (т.4 л.д. 124).

Неисполнение арендатором требований о возврате земельного участка явилось основанием для обращения истца с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о прекращении договора аренды в силу истечения срока его действия и отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, а так же о наличии у арендатора обязанности вернуть арендодателю имущество по акту приема-передачи.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст.ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Возможность передачи в аренду земельных участков регламентирована п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Оценка правоотношений сторон, как возникших из договора аренды недвижимого имущества, заключенность и действительность которого сторонами не оспаривается, является верной. Оснований ничтожности договора аренды земли г. Челябинска УЗ N 006543-К-2004 от 29.12.2004 из материалов дела не усматривается.

Пунктом 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу названной нормы предметом обязательства арендатора является не само по себе составление акта приема-передачи как формально-юридическое действие, а возврат имущества в натуре.

Вместе с тем, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Представленное в материалы дела Уведомление о прекращении срока действия договора аренды (л.д.16 т.2) не содержит причин, наличие которых явилось основанием отказа от продления договора аренды.

Кроме того, апелляционным судом установлено, что расположенный на земельном участке, незавершенный объект недвижимости, в целях строительства которого данный участок формировался и предоставлялся ответчику, передан в собственность иного лица.

Подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Целью, в соответствии с которой Фонду был предоставлен в аренду земельный участок, являлось строительство именно того объекта недвижимости, право собственности на который перешло к обществу "Альфа-Инвест".

Доказательств того, что цель предоставления участка достигнута, в силу чего спорный земельный участок для обеспечения дальнейшего строительства объекта не нужен, истцом не представлено.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о выбытии участка, необходимого для завершения строительства из владения Фонда в силу отчуждения расположенного на нем незавершенного строительством объекта.

Выбытие участка из владения свидетельствует о фактической утрате его ответчиком.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах является в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Тем самым по смыслу названных норм целью иска является защита и восстановление нарушенного права.

Судебная коллегия усматривает, что в настоящем случае удовлетворение заявленных истцом требований не приводит к достижению указанных целей.

Права истца на возврат преданного в аренду земельного участка в порядке исполнения требований ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации восстановлены быть не могут, поскольку объект, для строительства которого сформирован и необходим данный участок, принадлежит иному лицу.

Учитывая, что цель строительства не достигнута, возврат участка в порядке ст. 622 ГК РФ (в том состоянии, в котором ответчик его получил) предполагает снос этого объекта, и не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с доводами подателя жалобы о неисполнимости принятого судебного акта и полагает его подлежащим отмене в силу неправильного применения судом норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2011 по делу N А76-23701/2007 отменить, апелляционную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

 

Судьи

Г.А. Федина
И.Ю. Соколова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.