Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. N 05АП-11865/12

г. Владивосток

14 февраля 2013 г.

Дело N А24-3652/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 07 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Модиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа,апелляционное производство N 05АП-11865/2012

на решение от 19.11.2012 года

судьи Д.Н. Довгалюка

по делу N А24-3652/2012 Арбитражного суда Камчатского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Ефремовой Елены Анатольевны (ИНН 410100376491, ОГРН 304410126500048)

о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291) в преимущественном праве выкупа арендуемых площадей встроено-пристроенного нежилого помещения по адресу г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3, оформленного письмом N 5619/4 от 24.05.2012,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа: Ващилко А.П., представитель по доверенности от 16.01.2013; паспорт;

индивидуальный предприниматель Ефремова Елена Анатольевна не явилась.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ефремова Елена Анатольевна (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - заинтересованное лицо, комитет) в преимущественном праве выкупа арендуемых площадей встроено-пристроенного нежилого помещения по адресу г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3, оформленного письмом от 24.05.2012 N 5619/4.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 19.11.2012 требования предпринимателя удовлетворены; отказ комитета в реализации предпринимателю преимущественного права выкупа арендуемого встроено-пристроенного нежилого помещения площадью 280 кв.м, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3, оформленный письмом от 24.05.2012 N 5619/4, признан незаконным как не соответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Этим же судебным актом арбитражный суд обязал комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции от 19.11.2012, комитет обжаловал его в апелляционном порядке, считает, что спорные арендуемые предпринимателем нежилые помещения не являются самостоятельным объектом недвижимости, который может быть предоставлен предпринимателю путём реализации его права на преимущественный выкуп в порядке Закона N 159-ФЗ.

Предприниматель в судебное заседание 05.02.2013 не явилась, заявив о рассмотрении дела в её отсутствие. Заявленное ходатайство рассмотрено коллегией и удовлетворено. Представителем комитета заявлено ходатайство об отложении дела слушанием в связи с задержкой вылета рейса.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 05.02.2013 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) объявлялся перерыв до 07.02.2013 до 15 часов 10 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путём размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва в судебное заседание предприниматель не явилась, о времени и месте перерыва извещёна надлежащим образом.

В соответствии со статьями 156, 163, 266 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие предпринимателя.

Представитель комитета, явившийся в судебное заседание 07.02.2013 после перерыва, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Предприниматель в направленном в материалы дела письменном отзыве на апелляционную жалобу комитета с доводами жалобы не согласна, считает, что все арендуемые ею и испрашиваемые в собственность нежилые помещения являются изолированными друг от друга и могут эксплуатироваться независимо друг от друга, в подтверждение чего ссылается на технический паспорт, свидетельства на право собственности.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Предпринимателю как арендатору в соответствии с договорами аренды нежилого помещения N 348 и N 350 от 17.03.2008 и соглашениями от 15.02.2012 к указанным договорам, заключенными с комитетом, были переданы во временное пользование встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 2, 24 первого этажа, общей площадью 102 кв.м., поз. 21-23, 14, 12, 9, 3, 1 первого этажа, поз. 86-90, 92, 94 подвала общей площадью 336, 4 кв.м., а также места общего пользования первого этажа общей площадью 87,9 кв.м. и подвала общей площадью 87,3 кв.м. в жилом доме расположенном по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3.

Дополнительным соглашением от 01.04.2008 стороны внесли изменения в договор N 350 от 01.12.2007, в соответствии с которым арендатор передал арендодателю помещение поз. N 9 первого этажа, поз. 92, 94 подвала общей площадью 68,3 кв.м. и места общего пользования 70,9 кв.м. Объектом аренды по договору N 350 от 01.12.2007 с 01.04.2008 стали нежилые помещения поз. 3, 12, 14, 21-23 часть поз. 1 первого этажа, поз. 86-88, 90, часть поз. 89 подвала, места общего пользования 1 этажа площадью 81,5 кв.м.

25.04.2012 предприниматель обратился в комитет на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) с заявлением, в котором просил рассмотреть вопрос о преимущественном праве на выкуп арендуемых встроено-пристроенных нежилых помещений общей площадью 280 кв.м., расположенных на 1 этаже поз. NN 2, 21, 22, 23, 24, в подвале поз. NN 86, 87, 88, 98, 90, 99 в г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3 (далее - спорные помещения).

Письмом от 24.05.2012 N 5619/4 комитет отказал предпринимателю в реализации его преимущественного права на выкуп, указав, что в соответствии с Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 23.11.2011 N 1281-р "Об утверждении Прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности Петропавловск-Камчатского городского округа на 2012 год" в перечень объектов, подлежащих приватизации в 2012 году, внесен объект муниципальной собственности общей площадью 861,8 кв.м. - встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 85-88, 90-92, 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома в г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3. При этом предприниматель является арендатором не всего указанного выше объекта, а только его части общей площадью 280 кв.м., которая на момент обращения как самостоятельный (обособленный) объект прав не зарегистрирована.

Заявитель, полагая отказ комитета в преимущественном праве выкупа арендуемых площадей, оформленный письмом N 5619/4 от 24.05.2012, незаконным, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным в порядке главы 24 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя комитета, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на жалобу, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции подлежащим отмене, а апелляционную жалобу комитета - удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, пунктом 4 статьи 200, пунктом 3 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктом 1.2 Положения о Комитете по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, утвержденном Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 08.09.2010 N 874-р (далее - Положение) установлено, что комитет образован с целью осуществления управления муниципальной собственностью Петропавловск-Камчатского городского округа, за исключением земельных участков.

В силу пунктов 3.1.1., 3.2.6, 3.4.22, 3.4.23 Положения комитет осуществляет в соответствии с законодательством от имени собственника полномочий владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, за исключением земельных участков, в том числе права и полномочия арендодателя муниципального имущества, за исключением земельных участков; в установленном порядке осуществляет приватизацию объектов муниципальной собственности, в том числе организует проведение оценки рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества, определяет начальную цену для продажи имущества, участвует в организации аукционов и конкурсов по продаже объектов муниципальной собственности; заключает от имени городского округа договоры купли-продажи приватизированных объектов муниципальной собственности.

Принадлежность спорных помещений на праве собственности Петропавловск-Камчатским городскому округу подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 27.07.2010 N N 41АВ 089967, 41АВ 089957 и 41АВ 089965 и сторонами по настоящему делу не оспаривается.

Таким образом, комитет являлся органом уполномоченным рассматривать обращение предпринимателя, являющегося арендатором нежилых помещений, находящихся в собственности Петропавловск-Камчатского городского округа, о реализации преимущественного права на выкуп.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

С 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9, часть 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что спорные помещения, перечисленные предпринимателем в заявленных требованиях и указанные в направленном в комитет заявлении от 25.04.2012, находились в течение более чем двух лет в его непрерывном пользовании на основании договоров аренды, которые, включая договоры N 348 и N 350 от 17.03.2008 были заключены сторонами на неопределенный срок и не подлежали государственной регистрации. Из материалов дела следует, что задолженностей по арендной плате у предпринимателя не имеется. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются письмом комитета от 16.07.2012 N 06-01-00-087437/12 (т. 1 л.д. 73), письмом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 15.08.2012 N 02-08-02/02/7668/12 (т. 1 л.д. 74), актами сверки взаимных расчетов (т. 1 л.д. 101-104).

Основанием для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп помещений в письме от 24.05.2012 N 5619/4 стало указание комитета на то, что на день обращения с заявлением предприниматель арендует лишь часть объекта площадью 280 кв.м., а не весь объект, зарегистрированный в настоящее время как встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 85-88, 90-92, 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома, общей площадью 861,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации от 08.11.2011 N 41АВ 120695).

Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования и признавая указанный отказ комитета, выраженный в письме от 24.05.2012 N 5619/4, незаконным, суд первой инстанции пришёл к выводу, что возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если именно такая часть была предоставлена в аренду.

Судом было установлено, что предпринимателем в качестве подтверждения возможности использования арендуемых им помещений как обособленного объекта представлено техническое заключение ОАО "Камчатжилкоммунпроект" от 25.07.2012 N 84 (т. 1 л.д. 32-34), в соответствии с которым обследуемые помещения (поз. 2, 24, 23, 22, 21, 20, 88, 89, 90) могут эксплуатироваться в качестве самостоятельного объекта при выполнении ряда мероприятий, в том числе устройства отдельного входа, организации помещения санузла для работников рассматриваемых нежилых помещений с подключением его к сетям водоснабжения и водоотведения по специальным техническим условиям, закладки проемов в несущих панельных стенах, устройства лестницы с целью использования помещений подвала в составе остальных нежилых помещений.

В связи с этим суд пришёл к выводу о том, что реализация заявителем своего права на приобретение спорных помещений возможна, поскольку им арендуются отдельные нежилые помещения, которые в соответствии с заключением от 25.07.2012 N 84 и в силу положений статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" могут быть сформированы как обособленный объект с дальнейшей постановкой на кадастровый учет.

Коллегия апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции ошибочными в силу следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Закон N 159-ФЗ.

В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства (договоры аренды нежилых помещений, технический паспорт на встроено-пристроенные к жилому многоквартирному дому нежилые помещения поз. 85-88, 90-92, 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома, инвентарный номер 5570, свидетельства о государственной регистрации права на указанные нежилые помещения), судебная коллегия установила, что спорные разрозненные нежилые помещения, о передаче которых в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ просит предприниматель, не образуют в совокупности индивидуально определённой вещи; помещения, арендуемые предпринимателем, не сформированы как обособленный объект; находятся на разных этажах (первый этаж и подвал); не являются изолированными; не имеют самостоятельного выхода на улицу.

Также арендуемые предпринимателем нежилые помещения не находятся на кадастровом учёте объектов капитального строительства.

Вывод суда первой инстанции о возможности разделения арендуемых заявителем помещений на обособленные объекты не имеет правового значения и не соответствует фактическим установленным коллегией обстоятельствам дела.

В связи с этим коллегия считает не опровергающим установленные выше фактические обстоятельства по делу представленное предпринимателем в качестве подтверждения возможности использования арендуемых им помещений как обособленного объекта представлено техническое заключение ОАО "Камчатжилкоммунпроект" от 25.07.2012 N 84 (т. 1 л.д. 32-34), в соответствии с которым обследуемые помещения (поз. 2, 24, 23, 22, 21, 20, 88, 89, 90) могут эксплуатироваться в качестве самостоятельного объекта при выполнении ряда мероприятий, а также ссылку суда первой инстанции на то, что согласно свидетельствам о регистрации прав N 41АВ089967, N 41АВ089957, N 41АВ089965 от 27.07.2010 встроенно-пристроенные нежилые помещения позиции 2, 21-24 первого этажа, общей площадью 151 кв.м, позиции 3-5,9,10,12,14,20 первого этажа общей площадью 254,7 кв.м, позиции 85-88,90-92,97-101 подвала, позиции 6-8,11,13,15-19,25-27 первого этажа площадью 456,1 кв.м ранее (в 2010 году) являлись самостоятельными объектами права собственности Петропавловск-Камчатского городского округа.

Ссылку суда на то, что включенный в прогнозный план приватизации, утверждённый решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.11.2011 N 1281-р и постановлениями администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 20.06.2012 N 1727, от 19.07.2012 N 2036, от 11.10.2012 N 2714, объект встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 85-88, 90-92, 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома, общей площадью 861,8 кв.м., был сформирован как таковой из трёх вышеназванных объектов, коллегия находит ошибочной, учитывая установленные выше обстоятельства того, что спорные разрозненные не самостоятельные нежилые помещения не могут быть сформированы как обособленный объект без существенной дополнительной капитальной перепланировки.

Права и законные интересы заявителя в рассматриваемом случае судебная коллегия считает ненарушенными, так как он не обладал, с учётом вышеизложенного, преимущественным правом на приобретение арендованного имущества по Закону N 159-ФЗ, поскольку спорные помещения не могут быть сформированы как обособленный объект.

На основании вышеизложенного коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ.

В связи с этим с этим апелляционная жалоба комитета подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции в соответствии со статьёй 270 АПК РФ отмене.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 17.10.2012 были приняты обеспечительные меры в виде приостановления проведения аукциона по реализации муниципального имущества "Встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 85-88; 90-92; 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома" общей площадью 861,8 кв. м, адрес объекта: Камчатский край, город Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, 3, до вступления в законную силу судебного акта, которым будет закончено рассмотрение дела N А24-3652/2012 по существу.

На основании части 1 статьи 97 АПК РФ обеспечение иска может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

В связи с вступлением настоящего постановления в законную силу (часть 5 статьи 271 АПК РФ) принятые обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 19.11.2012 по делу N А24-3652/2012 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Отменить меры обеспечения иска, принятые по делу определением от 17.10.2012.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова Е.Н. Номоконова