Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2013 г. N 09АП-39666/12

г.Москва

6 марта 2013 г.

N А40-85378/12-155-785

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2013.

Постановление в полном объеме изготовлено 06.03.2013.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пронниковой Е.В.,

судей:	Захарова С.Л., Каменецкого Д.В.,
при ведении протокола	помощником судьи Яцевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по г. Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.10.2012

по делу N А40-85378/12-155-785, принятое судьей Беспаловой Ю.Н.,

по заявлению ЗАО "Русская Лизинговая Компания (ОГРН 1037739151603; г.Москва, ул.Сельскохозяйственная, д.30/1)

к Управлению Росреестра по городу Москве,

третьи лица: 1) ФГУП "ФТ-Центр", 2) Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество),

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:	Желтова Ю.Н. по доверенности от 20.12.2012,
от ответчика:	Павчинский Д.К. по доверенности от 09.01.2013,
от ФГУП "ФТ-Центр":	Разилова О.Л. по доверенности от 14.01.2013,
от Росимущества:	не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 19.10.2012, принятым по настоящему делу, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве N 12/011/2012-969 от 16.05.2012 о приостановлении государственной регистрации права собственности ЗАО "Русская Лизинговая Компания" на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г.Москва, ш.Каширское, д.43, корп.5. Кроме того, суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г.Москва, ш.Каширское, д.43, корп.5, на Закрытое акционерное общество "Русская Лизинговая Компания".

В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал, что одновременная государственная регистрация перехода права на земельный участок и на расположенное на нем здание, строение, сооружение производится, если и здание (строение) и земельный участок принадлежат одному собственнику, либо когда собственник здания является арендатором земельного участка, занятого зданием. А поскольку земельный участок, на котором расположено спорное здание, находится в собственности Российской Федерации, продавец здания - ФГУП "ФТ-Центр", не являясь ни собственником, ни арендатором указанного земельного участка, не вправе был им распорядиться. При этом собственник земельного участка - Российская Федерация стороной в договоре купли-продажи спорного здания не являлась. При таких обстоятельствах суд посчитал оспариваемое решение ответчика о приостановлении государственной регистрации права собственности ЗАО "Русская Лизинговая Компания" незаконным и нарушающим права и охраняемые законом интересы заявителя.

Не согласившись с данным решением, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом регистрирующий орган указывает на законность и обоснованность оспариваемого решения о приостановлении государственной регистрации, а также на правомерность применения Управлением статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", положения которой направлены на реализацию основного принципа законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Считает, что собственник земельного участка и расположенного на нем здания (Российская Федерация в лице Росимущества) должен был изначально издать распоряжение о даче согласия на реализацию здания и земельного участка, на котором расположено данное здание.

Представитель заявителя в судебном заседании и письменном отзыве на апелляционную жалобу с приведенными в ней доводами не согласился, просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. При этом указал на неправомерность оспариваемого решения ответчика о приостановлении государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества, поскольку в рассматриваемом случае ФГУП "ФТ-Центр", являющееся продавцом здания, не вправе распоряжаться земельным участком, на котором оно расположено, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации.

Представитель ФГУП "ФТ-Центр" с доводами апелляционной жалобы также не согласился, просит оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Указал, что ФГУП "ФТ-Центр" не вправе было распоряжаться земельным участком в отсутствие оформленных прав, в связи с чем одновременная регистрация перехода прав на здание и земельный участок невозможна на основании ст.25.5 Федерального закона N 122-ФЗ.

Представитель Росимущества, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя указанного лица.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, поддержавших в судебном заседании свои доводы и требования, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований, исходя из нижеследующего.

Как усматривается из материалов дела, 30.12.2011 Федеральным агентством по управлению государственным имуществом издано распоряжение N 3471-р, которым дано согласие с предложением ФГУП "ФТ-Центр" о продаже недвижимого имущества (отдельно стоящего здания общей площадью 938 кв.м.), закрепленного за Предприятием на праве хозяйственного ведения, и расположенного по адресу: г.Москва, Каширское шоссе, д.43, корп.5, при условии его реализации на аукционе, открытом по составу участников и по форме подачи предложений о цене (том 1 л.д.26).

Пунктом 2 распоряжения установлена начальная цена продажи недвижимого имущества. Пунктом 3 распоряжения ФГУП "ФТ-Центр" указано на необходимость обеспечения проведения аукциона, публикации информационного сообщения о его проведении и совершении иных необходимых действий по проведению аукциона.

03.04.2012 по результатам аукциона по продаже федерального недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП "ФТ-Центр" на праве хозяйственного ведения, между ФГУП "ФТ-Центр" (продавец) и ЗАО "Русская Лизинговая Компания" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 018П/2012, согласно условиям которого ФГУП "ФТ-Центр" передало в собственность покупателя - ЗАО "Русская Лизинговая Компания" нежилое двухэтажное здание с подвалом кадастровый (условный) номер объекта 186555, площадью 938 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, Каширское шоссе, д.43, корп.5 (том 1 л.д.16).

Согласно пункту 1.2 договора указанное имущество находится в государственной собственности Российской Федерации и принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения, о чем Управлением Росреестра по Москве выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.01.2008 серия 77 АЖ N 403282, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-13/020/2007-385.

В пункте 1.3 договора указано, что здание расположено на земельном участке (кадастровый номер 77:05:0004015:10) общей площадью 1800 кв.м., находящемся в государственной собственности Российской Федерации, о чем Управлением Росреестра по Москве выдано свидетельство о государственной регистрации права от 01.04.2010 серия 77 АМ N 067040, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-14/025/2009-116.

17.04.2012 ЗАО "Русская Лизинговая Компания" и ФГУП "ФТ-Центр" обратились в Управление Росреестра по Москве с совместным заявлением о государственной регистрации перехода на ЗАО "Русская Лизинговая Компания" права собственности на указанное выше здание, расположенное по адресу: г.Москва, ш.Каширское, д.43, корп.5.

16.05.2012 Управлением Росреестра по Москве принято решение N 12/011/2012-969 о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г.Москва, ш.Каширское, д.43, корп.5, на основании п.1 ст.19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ввиду непредставления заявления правообладателя о переходе права собственности в отношении земельного участка, занятого вышеуказанным объектом недвижимого имущества.

При этом регистрирующий орган со ссылкой на ст.25.5 Федерального закона N 122-ФЗ указал, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом, и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Считая названное решение о приостановлении государственной регистрации права незаконным и нарушающим право и охраняемые законом интересы ЗАО "Русская Лизинговая Компания", последнее обратилось в суд с указанными выше требованиями.

Удовлетворяя заявленные Обществом требования, суд первой инстанции указал на то, что в силу действующего законодательства одновременная государственная регистрация перехода права на земельный участок и расположенное на нем здание, строение, сооружение производится если и здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, либо когда собственник здания является арендатором земельного участка, занятого зданием. Однако ввиду того, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, находится в собственности Российской Федерации, продавец здания - ФГУП "ФТ-Центр", не являясь ни собственником, ни арендатором указанного земельного участка, не вправе был им распорядиться. При таких обстоятельствах суд посчитал оспариваемое решение ответчика о приостановлении государственной регистрации права собственности ЗАО "Русская Лизинговая Компания" незаконным и нарушающим права и охраняемые законом интересы заявителя.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и наличие нарушения ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд считает, что при рассмотрении настоящего дела совокупность указанных обстоятельств отсутствует, принимая во внимание законность и обоснованность оспариваемого решения ответчика о приостановлении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на который содержится ссылка в оспариваемом решении ответчика о приостановлении государственной регистрации, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В силу п.1 ст.17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В настоящем случае, как указывалось выше, на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи N 018П/2012, согласно условиям которого ФГУП "ФТ-Центр" передало в собственность покупателя - ЗАО "Русская Лизинговая Компания" нежилое двухэтажное здание с подвалом кадастровый (условный) номер объекта 186555, площадью 938 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, Каширское шоссе, д.43, корп.5.

Вместе с тем одним из принципов действующего земельного законодательства является принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем расположенной.

Согласно положениям п.п.1, 3 ст.552 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.25 и ч.1 ст.26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и подтверждаются соответствующими документами о государственной регистрации прав.

Согласно ст.25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В рассматриваемом случае, как следует из материалов дела, собственником земельного участка и расположенного на нем здания, являющегося предметом договора купли-продажи от 03.04.2012, является Российская Федерация. Таким образом, право собственности на земельный участок и здание, расположенное на нем, принадлежит одному лицу - Российской Федерации.

В связи с изложенным апелляционным судом не принимаются как необоснованные доводы заявителя и ФГУП "ФТ-Центр" относительно того, что в настоящем случае положения статьи 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ неприменимы, поскольку земельный участок и расположенное на нем здание не принадлежат одному лицу.

При этом то обстоятельство, что продавцом здания согласно условиям договора от 03.04.2012 является ФГУП "ФТ-Центр", которому данное здание принадлежит на праве хозяйственного ведения, не влечет вывода о невозможности применения в настоящем случае положений статьи 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ.

В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Согласно ст.1 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В настоящем случае здание приобретено заявителем в порядке приватизации, в связи с чем к возникшим правоотношениям применяются положения указанного Федерального закона N 178-ФЗ.

В силу статьи 13 Федерального закона N 178-ФЗ одним из способов приватизации государственного имущества является продажа государственного имущества на аукционе.

Согласно пункту 1 статьи 28 названного Закона приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретшему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в настоящем случае спорное здание и земельный участок, на котором данное здание расположено, являющиеся государственной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе.

Между тем представленные на государственную регистрацию документы свидетельствовали о приобретении заявителем только здания по адресу: г.Москва, ш.Каширское, д.43, корп.5.

В соответствии со ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в заявительном порядке на основании заявлений заинтересованных лиц, однако необходимые в данном случае заявления и требуемый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в регистрирующий орган представлены не были.

При таких обстоятельствах является правомерным вывод регистрирующего органа о необходимости применения в рассматриваемом случае положений вышеприведенной статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающей одновременную регистрацию перехода права собственности на здание и земельный участок.

Учитывая изложенное, оспариваемое решение ответчика о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г.Москва, ш.Каширское, д.43, корп.5, соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и не нарушает прав и законных интересов заявителя, что в силу ч.3 ст.201 АПК РФ влечет вывод о необходимости отказа в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Кроме того, апелляционный суд считает также необходимым отметить, что в силу норм Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

В случае неустранения обстоятельств, явившихся основанием для приостановления государственной регистрации, принимается решение об отказе в регистрации права.

Таким образом, решение о приостановлении государственной регистрации права является этапом, предшествующим принятию решения о регистрации либо об отказе в регистрации.

Учитывая, что предметом заявленных требований в данном случае является решение о приостановлении государственной регистрации, и возможность принятия ответчиком решения о регистрации права собственности на момент принятия судебного акта исчерпана не была, такой способ восстановления нарушенного права как обязание Управления произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на указанный объект недвижимого имущества, представляется необоснованным.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а требования заявителя подлежат отказу в удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.10.2012 по делу N А40-85378/12-155-785 отменить.

Отказать в удовлетворении заявления ЗАО "Русская Лизинговая Компания" о признании недействительным решения Управления Росреестра по Москве от 16.05.2012 N 12/011/2012-969 о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г.Москва, Каширское шоссе, д.43, корп.5, и обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данный объект недвижимого имущества на ЗАО "Русская Лизинговая Компания.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.В.Пронникова

Судьи

С.Л.Захаров Д.В.Каменецкий