Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2014 г. N 05АП-2999/14

г. Владивосток

07 апреля 2014 г.

Дело N А24-4368/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 02 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа,

апелляционное производство N 05АП-2999/2014

на решение от 24.01.2014 судьи В.П. Березкиной

по делу N А24-4368/2013 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Комитета по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291)

к индивидуальному предпринимателю Ефремовой Елене Анатольевне (ИНН 410100376491, ОГРН 304410126500048)

об обязании освободить и возвратить арендованное помещение по договору N 6/12-НФ от 23.07.2012

при участии:

от истца: Ведягина Ю.С. паспорт, доверенность от 11.01.2014 сроком действия до 31.12.2014 со специальными полномочиями.

от ответчика: представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ефремовой Елене Анатольевне (далее - ИП Ефремова, ответчик) об обязании ИП Ефремовой освободить встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 3, 12, 14, 21-23 первого этажа поз. 86-88, 90 подвала жилого дома, распложенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3; об обязании ИП Ефремовой вернуть встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 3, 12, 14, 21-23 первого этажа поз. 86-88, 90 подвала жилого дома, распложенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3, в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 24.01.2014 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 21.01.2014 отменить. В обоснование жалобы указал, что действия ответчика препятствуют арендодателю исполнить свои обязательства по проведению капитального ремонта, в рамках взаимоотношений сторон имеются предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обстоятельства, а именно собственником принято решение по распоряжению своим имуществом в виде изъятия объекта недвижимого имущества на период проведения капитального ремонта, после чего указанный объект будет закреплен за МБУ "Центральная городская библиотека" на праве оперативного управления, для использования объекта по назначению. Отметил, что со стороны арендатора имелась задолженность по арендной плате, что подтверждается обстоятельствами дела А24-2364/2011.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ИП Ефремовой поступили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя и отзыв на апелляционную жалобу, которые приобщаются к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Камчатского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела квитанций.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить частично, приобщить к материалам дела почтовую квитанцию с указанием ответчика как адресата, отказать в приобщении квитанции без указания адресата.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела определения суда от 27.07.2011 по делу N А24-2339/2011, копии письма от 04.10.2011, копии мирового соглашения от 26.07.2011, копии исполнительного листа от 27.07.2011. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом заявленного ходатайства, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ИП Ефремовой.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 17.03.2008 между комитетом (арендодатель с учетом дополнительных соглашений от 01.04.2008 и 15.02.2012) и ИП Ефремовой (арендатор) заключен договор аренды N 350, по условиям которого в пользование ИП Ефремовой переданы встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 3, 12, 14, 21-23 часть поз. 1 первого этажа поз. 86-88, 90 подвала жилого дома, распложенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3.

Как указано в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А24-3652/2012 (сервис "Картотека арбитражных дел"), имеющем преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, договор аренды N 350 от 17.03.2008 был заключен стонами на неопределенный срок и не подлежал государственной регистрации.

Соглашением от 23.07.2012 данный договор расторгнут, по акту от 23.07.2012 нежилые помещения возвращены Комитету.

23.07.2012 Комитет (арендодатель) и ИП Ефремова (арендатор) заключили договор аренды N 6/12-НФ, предметом которого являются встроенно-пристроенные нежилые помещения поз. 3, 12, 14, 21-23 первого этажа поз. 86-88, 90 подвала жилого дома, распложенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3 (пункт 1.1 договора). Срок аренды с 23.07.2012 по 22.07.2013 (пункт 1.3 договора).

По акту от 23.07.2012 помещения переданы арендатору. Договор зарегистрирован в ЕГРП 20.08.2012, что не оспаривается сторонами и подтверждается решением суда по делу N А24-144/2013, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Уведомлением от 07.08.2013 (получено 09.10.2013) Комитет сообщил ИП Ефремовой о необходимости освобождения нежилых помещений в связи с истечением 22.07.2013 срока договора аренды от 23.07.2012 N 6/12-НФ.

Поскольку ответчик требования, изложенные в уведомлении, не исполнил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что с момента окончания срока действия договора от 23.07.2012 N 6/12-НФ (22.07.2013), ИП Ефремова вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом, поскольку до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, в связи с чем договор аренды от 23.07.2012 N 6/12-НФ в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды нежилого помещения, принадлежащего муниципальному образованию, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также специальные нормы главы 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - ФЗ N 135).

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, установленных частью 1 статьи 17.1 Закона.

По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").

Согласно части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, заключение договора аренды от 23.07.2012 N 6/12-НФ без торгов закону не противоречит, при этом сторонами добровольно согласован срок аренды менее трех лет. Подписание договора на срок менее лет трех ИП Ефремовой расценивается судом как заявление (волеизъявление) арендатора на заключение договора на срок до 22.07.2013.

Договор от 23.07.2012 N 6/12-НФ зарегистрирован в установленном законом порядке и порождает соответствующие права и обязанности сторон.

В соответствии с разъяснениями пункта 4.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Пункт 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъясняет, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

С учетом изложенных разъяснений, суд пришел к верному выводу, что с момента окончания срока действия договора от 23.07.2012 N 6/12-НФ (22.07.2013), ИП Ефремова вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом, поскольку до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора. В настоящем случае договор аренды от 23.07.2012 N 6/12-НФ в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Доводы апеллянта о наличии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 ФЗ N 135, а именно наличии нарушений сроков внесения арендной платы и избрании иного способа распоряжения спорным имуществом - передаче его в оперативное управление МБУ "Центральная городская библиотека", коллегией отклоняются.

Как следует из материалов дела, допущенная ИП Ефремовой просрочка внесения арендных платежей имела место в период до заключения договора аренды от 23.07.2012 N 6/12-НФ, спор сторонами урегулирован путем заключения мирового соглашения, а заключив впоследствии договор от 23.07.2012 N 6/12-НФ, комитет фактически выразил волю на продление арендных отношений, в связи с чем не имеется оснований для применения каких-либо правовых последствий допущенного арендатором нарушения условий аренды, кроме оговоренных в мировом соглашении.

Заявляемое намерение истца после проведения капитального ремонта спорного имущества передать его на праве оперативного управления МБУ "Центральная городская библиотека", не является существенным изменением способа распоряжения имуществом.

Апелляционная коллегия отмечает, что суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии выраженного отказа Комитета в заключении договора на новый срок в связи с наличием условий, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", в ответ на обращение ответчика от 16.05.2013 с просьбой о продлении ряда договоров аренды, включая спорный договор N 6/12-НФ от 23.07.2012.

Так, доказательств направления письма от 27.05.2013 N 01-06-01/1835/13 (л.д. 34) в адрес ИП Ефремовой, получения письма ответчиком, в материалах дела не имеется. Представленная апеллянтом в качестве дополнительного доказательства почтовая квитанция N 37518 от 27.06.2013 с учетом значительной разницы в датах, интенсивной переписки истца с ответчиком по различным вопросам, не может подтверждать направление именно указанного письма. При этом ответчик отрицал получение указанного письма от 27.05.2013 N 01-06-01/1835/13, подвергал сомнению дату его составления, в судебном заседании 16.01.2014 заявлял ходатайство о проведении экспертизы письма для установления даты его изготовления.

Как следует из приказа от 11.07.2013 N 443 (л.д. 117-119), на момент подачи искового заявления в суд и рассмотрения дела, спорное имущество было изъято из оперативного управления МБУ "Центральная городская библиотека". При этом, отмеченный приказ сведений о намерении проведения капитального ремонта с последующим возвратом имущества указанному учреждению не содержит.

Кроме того, намерение собственника произвести капитальный ремонт спорного имущества не является основанием для прекращения арендных отношений, равно как и арендные отношения по своей природе не препятствуют проведению ремонта, что вытекает из содержания статьи 616 ГК РФ. Судебная коллегия отмечает, что апеллянтом не указано, какие именно действия предпринимателя препятствуют проведению капитального ремонта.

Таким образом, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, что в отсутствие полученного арендатором отказа Комитета от заключения договора аренды на новый срок, совершенного на основании части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", и до решения вопроса о заключении договора на новый срок либо отказа в его заключении по основаниям, установленным названной нормой, арендатор занимает спорные нежилые помещения на законных основаниях.

До получения ответчиком, как арендатором, соответствующего положениям Федерального закона "О защите конкуренции" ответа арендодателя на предложение о продлении спорного договора аренды N 6/12-НФ от 23.07.2012, направление истцом ответчику уведомлений о необходимости возврата арендованного имущества ввиду истечения срока действия договора аренды N 6/12-НФ (л.д. 8) не может свидетельствовать об отпадении законных оснований владения ответчиком спорными помещениями в силу указанных обстоятельств.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 24.01.2014 по делу N А24-4368/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка