Кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 13 июля 2010 г. по делу N 33-20852 Отказывая в иске о признании ничтожной сделкой договоров купли-продажи жилого помещения, о признании недействительными записей в ЕГРП, о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, суд указал, что представитель истцов был уполномочен продать недвижимое имущество по цене и на условиях по собственному усмотрению, предел продажной стоимости квартиры в доверенностях, выданных на имя ответчика, также не оговорен

Кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 13 июля 2010 г. по делу N 33-20852

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Базьковой Е.М.,

судей Шерстняковой Л.Б. и Дегтеревой О.В.,

при секретаре Бутенко М.О.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б. дело по кассационной жалобе представителя истцов по доверенности П.Т.Л. на решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 28 апреля 2010 года, которым постановлено:

"в иске Р.Х.Б., К.В. к Э.Я.М., К.А.Л., К.Я.П. о признании ничтожной сделкой договоров купли-продажи, признании недействительной записей в ЕГРП, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации отказать".

Установила:

истцы Р.Х.Б., К.В. обратились в суд с иском, к Э.Я.М., К.А.Л., К.Я.П. о признании ничтожной сделкой договоров купли-продажи, признании недействительной записей в ЕГРП, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, мотивируя свои исковые требования тем, что 27 июля 1995 года на основании договора купли-продажи Т.В. и Р.Х.Б. приобрели в равнодолевую собственность квартиру, расположенную по адресу ..., общей площадью 248,5 кв. м. В связи со смертью Т.В. 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру в порядке наследованая#. В связи с принятием решения о продажи квартиры, истцы определили нижний предел ее продажной стоимости в размере 2500000 долларов США и в июне 2008 года истцами была выдана доверенность для предоставления интересов истцов при продаже квартиры К.Я.П. В апреле 2009 года истцам стало известно о том, что К.Я.П. намерен продать квартиру по заниженной цене, в связи с чем, последний был уведомлен М.Ж.Р., знакомым истцов, в присутствии С.А.В. и М.Д.В. об отмене доверенности на продажу квартиры, К.Я.П. было предложено прекратить все действия, связанные с отчуждением квартиры, отменить договоренности с третьими лицами, вернуть доверенности и правоустанавливающие документы на квартиру, однако К.Я.П. оставил данные требования без ответа. 16 апреля 2009 года К.Я.П. было направлено письменное уведомление об отмене доверенностей. Кроме этого, М.Ж.Р. было направлено уведомление в УФРС по г. Москве об отмене доверенностей, выданных истцами на имя К.Я.П. 30 и 31 мая 2009 года К.Я.П. был повторно уведомлен об отмене доверенностей. 16 июня 2009 года истцами была получена информация о том, что правообладателем квартиры является Э.Я.М. В настоящее время собственником квартиры является К.А.Л.

Истцы просят суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ..., заключенный между К.Я.П. от имени Р.Х.Б., К.В. и Э.Я.М. ничтожной сделкой.

Истцы просят суд признать договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу ..., заключенный между Э.Я.М. и К.А.Л. ничтожной сделкой.

Истцы просят суд признать недействительной запись в ЕГРП от 01.06.09 г. за N 77-77-07/031/2009- 807 (о возникновении права собственности у Э.Я.М.) и запись в ЕГРП за N 77-77-09/082/2009-559 (о возникновении права собственности у К.А.Л.).

Истцы просят суд признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности выданные Э.Я.М. и К.А.Л.

Представители истцов в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик К.А.Л., представитель К.А.Л. в судебное заседание явились, просили в иске отказать, мотивируя тем, что К.А.Л. является добросовестным приобретателем, доказательств отзыва доверенности у К.Я.П. истцом не представлено.

Представитель ответчика Э.Я.М. в судебное заседание явился, просила в иске отказать, мотивируя его необоснованностью.

Ответчик К.Я.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом по последнему известному месту жительства. Согласно почтовой отметке по указанному адресу ответчик отсутствует, судебное извещение возвращено с истечением срока хранения. При указанных обстоятельствах суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в соответствии со ст. 119 ГПК РФ.

Третье лицо УФРС по г. Москве в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания извещено надлежащим образом. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истцов по доверенности П.Т.Л. по доводам кассационной жалобы.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истцов по доверенностям П.Т.Л. и П.Е.Г., ответчика К.А.Л. и его представителя по доверенности К.А.А., обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что решение судом постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Материалами дела установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 27 июля 1995 года В.Т. и Б.Р.Х. была приобретена квартира общей площадью 248,5 кв. м., расположенная по адресу: ..., в равных долях (л.д. 44-45).

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 03.06.2005 г. наследником 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ..., является К.В. (л.д. 42).

21 апреля 2008 года Р.Х.Б. выдал доверенность К.Я.П. на управление 1/2 квартиры, находящейся по адресу: г. ..., в том числе с правом продажи указанной квартиры по цене и на условиях по собственному усмотрению. Доверенность выдана на три года, удостоверена нотариусом штата Нью-Джерси США. 6 июня 2008 года К.В. была выдана доверенность на имя К.Я.П., уполномочивающая последнего на продажу 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ..., с правом получения денежных средств от продажи. Доверенность выдана на три года с правом передачи третьей стороне. Доверенность удостоверена нотариусом штата Мэрилэнд (л.д. 55-58).

6 мая 2009 года между К.Я.П., действующим от имени К.В. и Р.Х.Б., и Э.Я.М. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., (л.д. 98-99), при этом по согласованию сторон цена квартиры составляет 997000 рублей, каковую покупатель уплатил продавцам до подписания настоящего договора.

Судом установлено, что в настоящее время собственником квартиры, расположенной по адресу: ..., является К.А.Л. приобретший указанную квартиру на основании договора купли-продажи заключенного с Э.Я.М. (л.д. 52).

Указанные обстоятельства в суде не оспаривались.

Из пояснений представителей истцов в суде следует, что действительно истцы выдали К.Я.П. указанные доверенности с полномочиями по продаже спорной квартиры. При выдаче доверенностей между истцами и К.Я.П. была достигнута договоренность о продаже спорной квартиры за сумму не менее 2500000 рублей. В апреле 2009 г. истцам стало известно, что ответчик К. намеревается продать спорную квартиру по заниженной цене. По просьбе истцов М.Ж.Р. неоднократно уведомлял К.Я.П. об отзыве доверенностей, однако К. не прекратил действия по продаже спорной квартиры и в результате указанных действий квартира была реализована Э.Я.М.

Из показаний в суде свидетеля М.Ж.Р. следует, что он знаком с истцами и К.Я.П. В апреле 2008 г. истцы попросили свидетеля продать спорную квартиру, но свидетель предложил в качестве риэлтора К.Я.П., поскольку у него было больше опыта. Какое-то время ответчик не мог продать квартиру и истцы начали сомневаться в его добропорядочности. Истцы попросили сообщить К.Я.П., что у него больше нет полномочий на продажу квартиры и М.Ж.Р. было направлено письмо К.Я.П. и в регистрационную палату. Свидетель лично встречался с К.Я.П. и сообщил ему, что ему не разрешено вести дела по продаже спорной квартиры, но квартира была продана. Свидетель пояснил, что К.Я.П. с истцами не контактировал, фактически общение между истцами и К.Я.П. проходило через свидетеля. Отзыв доверенности происходил путем направления письма об этом К.Я.П., нотариальных действий по отзыву доверенности не было.

Из показаний свидетеля М.Д.В. следует, что с истцами и К.Я.П. знаком, они все принадлежат одной церкви. М.Д.В, вице-президент церкви, подчиненный М.Ж.Р. Истцы намеревались продать спорную квартиру через К.Я.П., но потом решили отозвать доверенность и в адрес К. было направлено письмо с просьбой вернуть документы на квартиру. Свидетель звонил К.Я.П. и просил его вернуть доверенность. К.Я.П. доверенность не вернул и через некоторое время свидетель узнал, что квартира продана.

Свидетель С.А.В. показал в суде, что с истцами и К.Я.П. знаком, они все принадлежат одной церкви. Свидетель присутствовал при встрече М.Ж.Р. с К.Я.П., когда ответчику сообщили, что доверенность отзывается.

Из дела следует, что показания указанных свидетелей суд оценил в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

По мнению суда, объяснения представителей истцов и показания свидетелей основанием для удовлетворения исковых требований не являются, поскольку суд посчитал, что они не подтверждают факт отзыва доверенностей.

В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.

На основании ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Статьей 156 ГК РФ предусмотрено, что к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из материалов дела усматривается, что доверенность от 23 апреля 2008 года Р.Х.Б. на имя К.Я.П., и в соответствии с которой последний уполномочивается на управление 1/2 долей квартиры, находящейся по адресу: ..., в том числе с правом продажи указанной квартиры по цене и на условиях по собственному усмотрению, удостоверена нотариусом штата Нью-Джерси (л.д. 105-110).

Доверенность от 6 июня 2008 года от имени К.В., уполномочивающая К.Я.П. на продажу 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ..., с правом получения денежных средств от продажи удостоверена нотариусом штата Мэрилэнд (л.д. 55-58).

Из дела видно, что на данных доверенностях проставлен апостиль в соответствии с требованиями Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года.

Судебная коллегия находит, что суд правильно указал, что поскольку выдача доверенности является односторонней сделкой и спорные доверенности, выданные К.Я.П., удостоверены нотариально, то в соответствии с положениями вышеприведенных норм материального права отзыв данных доверенностей подлежал нотариальному удостоверению.

Данное указание суда согласуется с пп. 10.4 и 10.5 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей (Утверждены решением Правления Федеральной нотариальной палаты 07-08.07.2003 года) согласно которым: в случае отмены представляемым доверенности передача соответствующего заявления оформляется через нотариуса по правилам ст. 86 Основ. Нотариус по желанию заявителя свидетельствует подлинность подписи представляемого на заявлении. По просьбе представляемого ему может быть выдано свидетельство о передаче заявления. В этом случае нотариус делает отметку об отмене нотариально удостоверенной доверенности в Реестре нотариальных действий. В случаях, когда через нотариуса отменяется доверенность, выданная в порядке передоверия, он делает отметку об этом на основной доверенности.

Суд учел, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств отмены нотариально удостоверенных доверенностей в соответствии с требованиями действующего законодательства, доказательств подачи нотариусу заявлений об отмене доверенностей суду не представлено и в материалах дела не имеется.

Кроме того, истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что К.Я.П. должным образом извещен о прекращении действия доверенностей. Обоснованно суд посчитал, что имеющиеся в материалах дела телеграммы, согласно которым истцы информируют К.Я.П. об отмене доверенности на продажу спорной квартиры, указанное обстоятельство подтвердить не могут, поскольку данные телеграммы были направлены ответчику после заключения договора купли-продажи спорной квартиры между К.Я.П. и Э.Я.М. (л.д. 35-40).

При этом суд правомерно учел, что телеграммы на л.д. 39-40 были направлены в адрес К.Я.П. не истцами, а М.Ж.Р., что противоречит положениям ст. 189 ГК РФ. К показаниям свидетелей об извещении ответчика об отмене доверенности суд отнесся критически, указав, что факт наличия у данных свидетелей полномочий на отмену выданных истцами доверенностей на имя К.Я.П. своего подтверждения в ходе судебного заседания не нашел, каких-либо доказательств, подтверждающих наличие указанных полномочий у свидетелей представлено не было.

Довод истцов о том, что ответчик продал квартиру с нарушением условий о цене сделки, судом исследован и обоснованно отклонен, как не нашедший своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. При этом суд установил, что из доверенности от имени Р.Х.Б. на имя К.Я.П. следует, что последний уполномочивается на продажу квартиры по цене и на условиях по собственному усмотрению, предел продажной стоимости квартиры в доверенности, выданной К.В. на имя К.Я.П., также не оговорен.

При установленных судом обстоятельствах суд обоснованно указал, что не имеется оснований полагать, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры у представителя истцов не было полномочий на совершение данной сделки. В связи с чем суд правомерно посчитал, что иск удовлетворению не подлежит.

Судебная коллегия находит, что судом правильно применен материальный закон, подлежащий применению, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеющимся доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст.ст. 67, 196 ГПК РФ.

Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств, не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы. Судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда по доводам кассационных жалоб.

Нарушений норм процессуального закона, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 362 ГПК РФ, Судебная коллегия, определила:

решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 28 апреля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Е.М. Базькова

Судьи

Л.Б. Шерстнякова

О.В. Дегтерева