Вопрос: Организация 1 планирует заключить договор на использование оборудованной асфальтированной площадки с организацией 2 с целью временного размещения транспорта, груза, продукции, оборудования и т.п. Организация 2 является собственником земельного участка, на котором расположена данная площадка. Можно ли заключить договор аренды именно асфальтированной площадки, либо необходимо заключать договор аренды части земельного участка, где располагается площадка? Если необходимо заключать договор аренды части земельного участка сроком до одного года, необходимо ли регистрировать данный договор? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2017 г.)

Организация 1 планирует заключить договор на использование оборудованной асфальтированной площадки с организацией 2 с целью временного размещения транспорта, груза, продукции, оборудования и т.п.

Организация 2 является собственником земельного участка, на котором расположена данная площадка.

Можно ли заключить договор аренды именно асфальтированной площадки, либо необходимо заключать договор аренды части земельного участка, где располагается площадка? Если необходимо заключать договор аренды части земельного участка сроком до одного года, необходимо ли регистрировать данный договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Возможность передачи в аренду указанной в вопросе площадки определяется тем, позволяют ли характеристики этой площадки отнести ее к самостоятельному объекту недвижимости, а также тем, зарегистрировано ли право собственности на этот объект.

Договор аренды (как земельного участка, так и его части либо иного объекта недвижимости) на срок менее года не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом, как указано в абзаце втором п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление N 73), это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 того же кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Определения понятий "здание" и "сооружение" содержатся в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ). Согласно п. 6 ч. 2 этой статьи здание является результатом строительства, представляющим собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Пункт 23 ч. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ определяет сооружение как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, ответ на вопрос о том, необходимо ли в рассматриваемой ситуации заключить договор аренды асфальтированной площадки или договор аренды части земельного участка, замощенного такой площадкой, зависит от индивидуальных характеристик этого объекта, в частности, позволяющих признать его сооружением либо, напротив, свидетельствующих об отсутствии у этого объекта признаков сооружения и, как следствие, о том, что такая площадка является лишь принадлежностью земельного участка, на котором она находится.

Аналогичный вывод следует из материалов судебной практики. Так, в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 указано, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Во многих случаях судьи приходят к выводу о том, что такой объект, как асфальтированная площадка (асфальтовое покрытие), не является самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой лишь улучшение земельного участка, на котором оборудована эта площадка.

Например, АС Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.02.2017 N Ф08-10355/16 подчеркнул, что такие сооружения, как замощения, асфальтовые площадки и покрытия, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

АС Поволжского округа в постановлении от 18.11.2016 N Ф06-15033/16 отметил, что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Поэтому, если в рассматриваемом случае асфальтированная площадка не является сооружением и может быть охарактеризована как часть земельного участка, для приобретения прав владения и пользования таким объектом может быть заключен договор аренды земельного участка либо соответствующей его части (смотрите также постановления АС Поволжского округа от 20.03.2017 N Ф06-18212/17, АС Центрального округа от 05.07.2016 N Ф10-1948/16, АС Северо-Кавказского округа от 14.06.2016 N Ф08-3411/16).

Если же с учетом технических характеристик упомянутой площадки она представляет собой сооружение, предметом договора аренды должна быть именно асфальтированная площадка как сооружение (смотрите, в частности, постановление АС Уральского округа от 14.10.2016 N Ф09-8526/16). В спорной ситуации для определения вида объекта недвижимого имущества может быть назначена экспертиза (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 26.10.2015 N Ф06-1974/15). В связи с этим подчеркнем, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации (ст.ст. 8.1, 131 ГК РФ). В отсутствие государственной регистрации права собственности на такое сооружение оно не может быть предметом договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 того же кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ определено, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, договор аренды части земельного участка подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключается на срок один год или более (смотрите также абзац третий п. 9 Постановления N 73). То же самое относится к договорам аренды прочих недвижимых вещей (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, если в рассматриваемой ситуации договор предполагается заключить на срок менее года, он не подлежит государственной регистрации.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

3 апреля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.