Вопрос: Покупатель (паевой инвестиционный фонд недвижимости, применяющий общую систему налогообложения и являющийся плательщиком НДС) приобрел у продавца (ООО, применяющего УСН с объектом налогообложения "доходы") нежилое помещение в подвальном этаже многоквартирного жилого дома. Цель приобретения помещения в договоре не оговаривалась и продавцу не сообщалась. В процессе эксплуатации выяснилось, что помещение имеет множество недостатков. Покупатель имеет намерение вернуть продавцу помещение и получить назад уплаченные деньги, продавец не возражает. Какие есть варианты оформления данной операции кроме "купли-продажи обратно"? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2017 г.)

Покупатель (паевой инвестиционный фонд недвижимости, применяющий общую систему налогообложения и являющийся плательщиком НДС) приобрел у продавца (ООО, применяющего УСН с объектом налогообложения "доходы") нежилое помещение в подвальном этаже многоквартирного жилого дома.

Цель приобретения помещения в договоре не оговаривалась и продавцу не сообщалась. Однако указанное помещение невозможно использовать для каких бы то ни было целей (ни для размещения там работников организации, ни для размещения принадлежащего ей имущества).

В процессе эксплуатации выяснилось, что помещение имеет множество недостатков, не оговоренных при продаже, которые исключают использование помещения (существенную площадь помещения занимают коммуникации общего пользования, температура в помещении в зимний период превышает 30 градусов при отсутствии приборов отопления, происходят постоянные затопления помещения из-за прорывов коммуникаций, а также из-за поступления грунтовых вод и т.д.). Покупатель имеет намерение вернуть продавцу помещение и получить назад уплаченные деньги, продавец не возражает.

Какие есть варианты оформления данной операции кроме "купли-продажи обратно"?

Прежде всего отметим, что нежилые помещения в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу, поэтому к купле-продаже таких помещений применяются положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

В свою очередь, в силу п.п. 1 и 5 ст. 454, ст.ст. 549, 555 и 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю в собственность какое-либо недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену.

Надлежащее исполнение указанных обязанностей продавцом и покупателем влечет за собой прекращение соответствующих обязательств, а следовательно, и договора, из которого они вытекают (ст. 408, п. 3 ст. 420 ГК РФ).

По смыслу же ст. 450 и ст. 453 ГК РФ возможно изменение или расторжение только того договора, обязательства по которому не прекратились, то есть действующего договора. Следовательно, по общему правилу изменить или расторгнуть уже исполненный договор стороны не вправе (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3108/11).

Вместе с тем следует учитывать, что согласно ст. 408 ГК РФ исполнение прекращает обязательство только в том случае, если оно является надлежащим, а из ст. 469 ГК РФ, применимой к договору купли-продажи недвижимости в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ, следует, что по общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии же в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Кроме того, если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Таким образом, если недвижимое имущество передано покупателю с нарушением вышеуказанных требований к его качеству, обязанность продавца по передаче товара нельзя признать выполненной надлежащим образом. В этом случае согласно ст. 557 ГК РФ к отношениям продавца и покупателя применяются положения ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Анализ ст. 475 ГК РФ показывает, что право покупателя на отказ от исполнения договора купли-продажи и возврат ему уплаченной за товар денежной суммы предоставляется ему только в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). Вместе с тем по соглашению сторон могут быть установлены и иные правила относительно последствий передачи покупателю товаров ненадлежащего качества, в том числе может быть предусмотрено право покупателя на отказ от договора даже при наличии несущественных недостатков в товаре (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Принимая во внимание, что, как мы поняли из вопроса, недостатки переданного покупателю нежилого помещения не позволяют использовать его для каких бы то ни было целей, а продавец не возражает против возврата покупателю денежных средств, уплаченных за товар, мы полагаем, что в рассматриваемом случае покупатель может отказаться от договора купли-продажи, а продавец будет обязан вернуть ему уплаченные за товар денежные средства.

Поскольку согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ отказ от договора влечет прекращение такого договора, возврат покупателю денежных средств, а продавцу - переданной покупателю некачественной недвижимости, совершенные после такого отказа, нельзя признать реализацией товара в том смысле, который придается ему ст. 39 НК РФ (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2015 N Ф08-6261/15, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 N 09АП-24643/13).

Обращаем Ваше внимание на то, что односторонний отказ покупателя от договора купли-продажи, если иное не предусмотрено указанным договором, считается совершенным и договор считается прекращенным с момента получения продавцом уведомления об отказе от договора, содержащего указание на причину такого отказа (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В связи с этим покупателю в рассматриваемом случае следует направить такое уведомление продавцу и обеспечить наличие доказательств его получения последним.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

11 мая 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.