Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2009 г. N 402/09 Обжалуемые судебные решения по делу о взыскании неосновательного обогащения подлежат передаче в суд надзорной инстанции на том основании, что нижестоящими судами к предварительному договору аренды неверно применены нормы закона, регулирующие непосредственно правоотношения по аренде

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2009 г. N 402/09

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Хачикяна А.М. и судей Весеневой Н.А., Тимофеева В.В.

рассмотрела в судебном заседании заявление ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость") (адрес для корреспонденции: 121099, г. Москва, Новицкий бульвар д. 3, стр. 1, для Мухоморова Д.В.) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 30.11.2007 по делу N А41-К1-13707/07, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.09.2008 по тому же делу. Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Премьер" (далее - ООО "Премьер") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 49 675 157 рублей 62 копеек, в том числе:

35 286 861 рублей 48 копеек - стоимость неотделимых улучшений;

1 130 746 рублей 47 копеек - сумма излишне уплаченной арендной платы;

6 057 847 рублей 72 копейки - сумма неосновательно полученного сервисного сбора;

1 158 418 рублей 24 копейки - сумма не возвращенной "платы за официальное открытие торгового центра";

6 041 283 рубля 71 копейка - сумма не возвращенного страхового депозита.

В суде первой инстанции истец заявил об изменении размера исковых требований: в качестве неосновательного обогащения - 48.294.063,76 рубля, процентов - 6.298.863,73 рубля.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2007, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.07.2008 и от 22.09.2008 соответственно, с учетом указанного изменения иск был полностью удовлетворен.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость") просит отменить вышеуказанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального и процессуального права.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Между истцом и ответчиком 19.04.2004 было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости (далее - Соглашение).

Согласно преамбуле Соглашения стороны обязались заключить договор аренды площадей в строящемся здании торгового центра "МЕГА Химки" (ответчик являлся заказчиком его строительства по договору со сторонней организацией) и провести до введения здания в эксплуатацию их дополнительное обустройство и особую внутреннюю отделку (подготовительные работы) для пользования ими истцом (будущим арендатором) в соответствии с его деятельностью (продажа детских игрушек).

Согласно пп. 3.1-3.3 Соглашения площади передаются истцу с момента государственной регистрации права собственности ответчика на здание на условиях краткосрочного договора аренды сроком менее 1 года (п. 1.1.3 Соглашения), который с этого момента является заключенным на условиях долгосрочного договора аренды сроком 10 лет (Приложение I к Соглашению; далее - Договор) и действует до момента государственной регистрации последнего.

Согласно п. 2.1 Соглашения ответчик обязался с момента, когда площади будут фактически доступны для выполнения работ (до регистрации своего права на здание), предоставить истцу доступ к ним для их подготовки к аренде (выполнению подготовительных работ).

Ответчик обеспечил доступ истца в здание до окончания строительства, подрядной организацией за счет истца работы были выполнены.

10.04.2006 право собственности ответчика на здание было зарегистрировано, краткосрочный договор аренды вступил в силу, этой же датой площади были переданы истцу (с этого момента арендатору) по соответствующему акту.

22.05.2007 была проведена государственная регистрация долгосрочного договора аренды (вступил в силу с этой даты), краткосрочный же договор прекратил свое действие.

21.06.2007 ответчик (арендодатель) отказался от Договора на том основании, что в нарушение его условий арендатор перестал уплачивать арендную плату. Отказ от Договора в судебном порядке арендатором оспорен не был.

17.07.2007 арендатор возвратил помещения арендодателю по соответствующему акту.

01.08.2007 арендатор обратился в суд с настоящим иском.

Исковые требования мотивированы затратами, произведенными на отделочные работы и установку дополнительного оборудования (подготовительные работы), а также излишне уплаченными суммами: арендной платы; сервисного сбора (сумма за услуги, предоставляемые арендатору в связи с эксплуатацией здания); платы за официальное открытие и страхового депозита (сумма в качестве обеспечения исполнения арендатором своих обязательств).

Решение об удовлетворении иска основано на оценке Соглашения в части предварительного договора аренды как ничтожного ввиду несоответствия требованиям ст. 608 ГК РФ.

Как следует из анализа судебных актов вопреки принципу правовой определенности и смыслу ст. 180 ГК РФ суд первой инстанции не указал, какие конкретно условия Соглашения (пункты) относятся к части предварительного договора аренды, оцененного им как ничтожного, что допускает отнесение тех или иных пунктов Соглашения к указанной его части.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку правовым последствием заключения предварительного договора является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, согласно ст. 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, ответчик не вправе был заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.

Данный вывод суда ошибочен, т.к. не основан на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.

Применение судами к правоотношениям из предварительного договора аренды статьи 608 ГК РФ, регулирующей правоотношения по аренде, является грубым нарушением норм материального права, нарушает единообразие арбитражной практики и создает существенные препятствия для нормального гражданского оборота.

Судом было упущено также еще одно принципиально важное обстоятельство.

Согласно пп. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Предварительный договор при заключении сторонами основного утрачивает юридическую силу, его признание недействительным (ничтожным) не порождает каких-либо правовых последствий (недействительность основного договора с недействительностью предварительного законом не связывается, поскольку первый имеет самостоятельное значение; двусторонняя реституция невозможна), то есть защиты или восстановления каких либо прав истца не происходит.

Принимая во внимание, что основной договор аренды сторонами был заключен, то Соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное вообще не подлежало.

Поскольку последующие выводы суда производны от неправильного вывода о ничтожности Соглашения в части предварительного договора аренды, то принятые судебные акты по этому основанию не могут быть признаны законными и обоснованными.

Кроме того, в нарушение п. 2 ст. 1107 ГК РФ, проигнорировав разъяснения, изложенные в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", согласно которым указанная норма права применяется только в случаях, когда имело место обогащение в денежной форме, суд начислил проценты за пользование чужими средствами (статья 395) на неосновательное обогащение ("неотделимые улучшения"), которое денежным не является.

При этом суд не привел в решении расчета суммы процентов, а лишь исходил из расчета, произведенного истцом.

Судом апелляционной инстанции указанные нарушения устранены не были. Также с ответчика были взысканы расходы на оплату услуг представителей истца в размере 450.000 рублей без анализа и оценки обоснованности такой суммы.

Суд кассационной инстанции при проверке оценки судами части Соглашения (предварительного договора аренды) как ничтожной сделки в нарушение пп. 9, 12 ч. 2 ст. 289 АПК РФ не указал в постановлении ни основания, по которым в кассационной жалобе были заявлены требования о проверке законности решения, постановления, ни мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылался ответчик.

Суды не смогли дать правильную квалификацию отношениям сторон из Соглашения, что явилось следствием терминологической путаницы: вместо понятия "результат работ" использовалось понятие "неотделимые улучшения".

Юридическое понятие "неотделимые улучшения" используется в п. 3 ст. 245, ч. 3 ст. 303, ст. 623, 662 ГК РФ. Во всех случаях его употребление подразумевает, что на момент их произведения улучшенная вещь имеется в натуре и имеет титульного владельца.

Между тем, подготовительные работы были выполнены в период до окончания строительства и регистрации права ответчика на здание, то есть ответчик приобрел право собственности на помещения уже с "неотделимыми улучшениями". При таких обстоятельствах речь может идти не о возмещении стоимости "неотделимых улучшений", а об оплате результата соответствующих работ.

Обязанность по выполнению работ в принципе не может входить в содержание правоотношения из предварительного договора аренды, так как его специфика в том и состоит, что в него входят только обязанности сторон по заключению в будущем основного договора.

Между тем, указанные отношения нельзя отнести и к подрядным, поскольку ответчик выполнение подготовительных работ не заказывал, их результат не принимал, результаты работы предназначались для истца.

Согласно п. 2.2 Соглашения для его целей порядок распределения между сторонами расходов, связанных с проведением подготовительных работ, определяется Договором (имеется ввиду договор-документ - приложение к Соглашению, а не договор-сделка, которая на дату его заключения еще не состоялась).

Согласно п. 4.5 Договора, к которому отсылает указанный пункт Соглашения, истец обязался произвести отделочные и подготовительные работы в отношении площадей за свой счет, за исключением тех, которые прямо перечислены в составе работ, проводимых ответчиком.

Как усматривается из материалов дела, истец требует оплатить именно те работы, которые обязался выполнить за свой счет.

С учетом наличия правового основания - Соглашения, прямо предусматривающего отсутствие обязанности ответчика по оплате этих работ - нормы о неосновательном обогащении применению судами не подлежали.

Тем не менее, несмотря на отсутствие обязанности ответчика оплатить работы, отношения сторон по их выполнению свидетельствуют об их возмездности.

Как следует из п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливается, в том числе, как в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Поскольку размер арендной платы в основном договоре согласовывается сторонами на стадии заключения предварительного (п. 3 ст. 429 ГК РФ), вышеуказанная норма может быть применена.

Фактически, встречным предоставлением истцу являлось заключение с ним основного договора на определенных условиях (срок, размер арендной платы), то есть указанные условия основного договора определялись сторонами с учетом обязанности истца выполнить работы за свой счет.

То, что договор аренды был досрочно прекращен, не может повлиять на существо спора, поскольку причиной отказа явилось нарушение арендатором условий Договора. Отказ от договора является односторонней сделкой в смысле ст. 153, п. 2 ст. 154 ГК РФ и пока он не признан в судебном порядке недействительным, его соответствие закону презюмируется, равно как и факт неуплаты арендатором арендной платы в нарушение Договора и его вина.

Суд также оставил без внимания, что в случае прекращения Соглашения в связи с нарушением арендатором его условий страховой взнос возврату не подлежит (п. 5.4.2).

Не могут быть признаны обоснованными доводы суда в отношении завышения арендодателем размера сданных в аренду помещений и соответственно излишне взысканной арендной платы как основанных на ничтожности предварительного договора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А41-К1-13707/07 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора принятых по нему судебных актов.

Направить копии определения, заявления и прилагаемые к ним документы лицам, участвующим в деле.

Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление Волоколамского районного потребительского общества до 12 мая 2009 года.

Председательствующий судья

А.М. Хачикян

Судья

Н.А. Весенева

Судья

В.В. Тимофеев