Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2009 г. N КГ-А41/11891-08-1,2,3 Суд признал недействительным заключенный между ответчиками договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка, поскольку установлено, что цена выкупаемого участка была определена с нарушением требований земельного законодательства (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 февраля 2009 г. N КГ-А41/11891-08-1,2,3
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N 5415/09 настоящее постановление отменено

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2009 г.

Заместитель Прокурора Московской области обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ) и обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий+" (далее - ООО "Меркурий+"), третьи лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - УФРС по Московской области) и Территориальное управление Росимущества по Московской области (далее - ТУ Росимущества по Московской области), о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ответчиками договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 16.02.2006 г. N 8-4/514 и применении последствий недействительности этой сделки в виде возврата каждой из сторон всего полученного по сделке: обязании ООО "Меркурий+" возвратить РФФИ земельный участок с кадастровым номером 50:48:001 03 06:0045, расположенный по адресу: Московская область, г.Реутов, ул.Победы, д.1, общей площадью 69.773 кв.м.; взыскать с РФФИ в пользу ООО "Меркурий+" 9.307.718 руб. 20 коп.

В обоснование предъявленных требований прокурор сослался на определение оспариваемым договором выкупной цены земельного участка с существенным нарушением закона, что приводит к недействительности договора в целом, поскольку условие о выкупной цене является существенным условием сделок по отчуждению недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2007 г. по делу N А40-56154/07-16-373 оно передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18 февраля 2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО "РОСКОМ" (пользователь смежного земельного участка).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2008 г. по делу N А41-К1-651/08 в удовлетворении требований отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходили из того, что цена выкупа земельного участка рассчитана ТУ Росимущества по Московской области в строгом соответствии с нормами закона о приватизации - исходя из ставок земельного налога, установленных на момент поступления заявки ООО "Меркурий+" на приватизацию земельного участка.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2008 г. решение от 14 июля 2008 г. отменено, требования прокурора удовлетворены.

Отменяя решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности условия договора от 02.02.2006 г. N 8-4/514 о выкупной цене как не соответствующего положениям пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в силу чего договор является недействительным в целом, т.к. в соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации он не мог быть исполнен без включения в него условия о выкупной цене.

На постановление от 15 октября 2008 г. поданы кассационные жалобы ООО "Меркурий+", РФФИ и ТУ Росимущества по Московской области, в которых заявители просят постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 14 июля 2008 г.

ООО "Меркурий+" в своей кассационной жалобе указывает, что при вынесении постановления судом апелляционной инстанции не было учтено, что согласно положениям пункта 1 решения Реутовского городского Совета депутатов Московской области от 08.11.2005 г. N 49/2005-НА ставка земельного налога в городе Реутов с 16.01.2005 г. была установлена в размере 13,34 руб. за кв.м., а согласно положениям пункта 2 этого же решения оно распространяется на правоотношения, возникшие после 16.02.2005 г.; не было принято во внимание, что распоряжение ТУ Росимущества по Московской области от 29.11.2005 г. N 660 "О предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность Обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий+", во исполнение которого был заключен оспариваемый прокурором договор, в установленном законом порядке не было признано недействительным и не был рассмотрен вопрос о возможности применения последствий недействительности сделки в связи с нахождением РФФИ в процессе ликвидации.

РФФИ в своей кассационной жалобе приводит доводы, аналогичные доводам ООО "Меркурий+", а также указывает, что в соответствии с пунктом 5.36 Положения "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом", утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 г. N 691, исключительные права по принятию решений о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами, были делегированы Росимуществу; что в соответствии с пунктом 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации расчет выкупа земельного участка является одним из обязательных условий для принятия решения о приватизации соответствующего земельного участка, а, следовательно, и неотъемлемой частью распоряжения уполномоченного органа - Росимущества; что поскольку ООО "Меркурий+" обратилось в ТУ Росимущества по Московской области с заявкой о приобретение земельного участка в собственность 02.08.2005 г., а решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок, то расчет цены выкупа земельного участка должен был быть произведен исходя из ставок земельного налога, установленных на 2005 год; что в соответствии с приложением к распоряжению ТУ Росимущества по Московской области от 29.11.2005 г. N 660 цена выкупа земельного участка для ООО "Меркурий+" была установлена в размере 9.307.718 руб. 20 коп. в соответствии со ставкой земельного налога, установленной решением Реутовского городского совета депутатов Московской области от 08.11.2005 г. N 49/2005-НА "О внесении изменений и дополнений в решение Реутовского городского совета депутатов от 29.12.2004 г. N 60/2004-НА "Об установлении ставки земельного налога в городе Реутове на 2005 год".

ТУ Росимущества по Московской области в своей кассационной жалобе указывает, что при издании распоряжения от 29.11.2005 г. N 660 оно могло руководствоваться только теми нормативными актами и иными документами, которые действовали на момент издания этого распоряжения, поэтому правомерно руководствовалось решением Реутовского городского совета депутатов Московской области от 29.12.2004 г. N 60/2004-НА "Об установлении ставки земельного налога в городе Реутове на 2005 год" и справки МРИ ФНС России N 20 по Московской области от 23.08.2005 г., поскольку ставка земельного налога, установленная данными документами, не подлежала применению только с 01.01.2006 г.

Прокурор и ООО "РОСКОМ" доводы ответчиков и ТУ Росимущества по Московской области считают необоснованными, просят постановление оставить без изменения.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства УФРС по Московской области явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт отмене не подлежит в связи со следующим.

Оспариваемый прокурором договор купли продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий+" от 02.02.2006 г. N 8-4/514 между РФФИ и ООО "Меркурий+" заключен на основании распоряжения ТУ Росимущества по Московской области от 29.11.2005 г. N 660.

Предметом этого договора является земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 50:48:001 03 06:0045, находящийся по адресу: Московская область, г. Реутов, ул.Победы, д.1, с разрешенным использованием - для эксплуатации производственно-складской базы предприятия, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 69.773 кв.м.

Цена участка определена договором в размере 9.307.718 руб. 20 коп.

В распоряжении ТУ Росимущества по Московской области от 29.11.2005 г. N 660 "О предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий+" цена подлежащего продаже земельного участка, а также о наличие приложений к нему не указаны.

Согласно письму ТУ Росимущества по Московской области от 26.05.2006 г. N ОВ/02-5042 расчет цены выкупа земельного участка осуществлялся на момент издания распоряжения от 29.11.2005 г. N 660 на основании справки о размере земельного участка, заявленного для приобретения в собственность ООО "Меркурий+" от 09.12.2005 г., согласованной МРИ ФНС России N 20 по Московской области, в которой указано, что с 16.02.2005 г. ставка земельного налога на единицу площади составила 13,34 руб./кв.м. (установлена на основании решения Реутовского городского совета депутатов Московской области от 02.11.2005 г. N 30/5), в связи с чем цена выкупа земельного участка составила 9.307.718 руб. 20 коп.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений цена земельных участков в поселениях с численностью населения до 500 тысяч человек устанавливается в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало календарного года).

В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) при заключении договора купли-продажи земельного участка с собственником расположенного на нем недвижимого имущества цена земельного участка устанавливается в размере десятикратного размера земельного налога за единицу площади земельного участка на начало текущего календарного года.

Решением Реутовского городского совета депутатов от 29.12.2004 г. N 60/2004-НА "Об установлении ставки земельного налога в городе Реутове на 2005 год" ставка земельного налога в городе Реутове с 1 января 2005 была установлена в размере 40,03 руб. за кв.м.

Решением Реутовского городского совета депутатов от 08.11.2005 г. N 49/2005-НА "О внесении изменений и дополнений в решение Реутовского городского совета депутатов от 29.12.2004 г. N 60/2004-НА "Об установлении ставки земельного налога в городе Реутове на 2005 год" ставка земельного налога в городе Реутове с 1 января 2005 года по 15 февраля 2005 года включительно оставлена в ранее установленном размере - 40,03 руб. за кв.м., а с 16 февраля 2005 года была установлена в размере 13,34 руб. за кв.м.

Заявка на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены приватизированные объекты недвижимости, находившиеся до их отчуждения в федеральной собственности, была подана ООО "Меркурий+" в ТУ Росимущества по Московской области 02.08.2005 г., поэтому суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет выкупной цены земельного участка должен был производиться исходя из ставки земельного налога, установленной на начало 2005 года, которая составляла 40,03 руб.за кв.м.

При такой ставке земельного налога выкупная цена земельного участка, являющегося предметом договора от 02.02.2006 г. N 8-4/514, должна была составлять 27.930.131 руб. 90 коп.

Установив, что цена выкупаемого земельного участка по договору от 02.02.2006 г. N 8-4/514 была установлена с нарушением требований пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и принимая во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования прокурора о признании этого договора недействительным и применил последствия недействительности сделки в форме двухсторонней реституции.

Нахождение РФФИ в стадии ликвидации не препятствует возврату сторон в первоначальное положение, поскольку при заключении договора РФФИ выступал в качестве уполномоченного представителя Российской Федерации, а не в собственных интересах.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2008 г. по делу N А41-К1-651/08 оставить без изменения, а кассационные жалобы ООО "Меркурий+", РФФИ и ТУ Росимущества по Московской области - без удовлетворения.