Вопрос: Заключен договор купли-продажи земельного участка, который был в собственности продавца менее 3 лет. Цена - 1 500 000 руб. Право собственности покупателя (физического лица) зарегистрировано в Росреестре. Можно ли заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором цена будет 1 000 000 руб. и сдать его в Федеральную службу государственной регистрации? Подлежит ли оно государственной регистрации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2015 г.)

Заключен договор купли-продажи земельного участка, который был в собственности продавца менее 3 лет. Цена - 1 500 000 руб. Право собственности покупателя (физического лица) зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором цена будет 1 000 000 руб. и сдать его в Федеральную службу государственной регистрации? Подлежит ли оно государственной регистрации?

1. В первую очередь отметим, что в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Следовательно, государственная регистрация договора (как двух- или многосторонней сделки - п. 1 ст. 154 ГК РФ) требуется только в случаях, указанных в законе. Дополнительное соглашение к договору (также являющееся сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ) подлежит государственной регистрации в случаях, когда такой регистрации подлежит сам договор.

Ни ГК РФ, ни Земельный кодекс РФ не предусматривают необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на такой участок в результате совершения этой сделки (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", смотрите также постановление АС Поволжского округа от 09.12.2014 N Ф06-17770/13, решение Кировского районного суда г. Томска от 12.11.2012 по делу N 2-2229/2012).

Поэтому дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка не требует государственной регистрации (смотрите в связи с этим постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 N 19АП-2255/13).

2. В соответствии со ст. 408 ГК РФ любое обязательство, в том числе возникшее из договора (смотрите п. 2 ст. 307 ГК РФ), прекращается надлежащим исполнением.

Как следует из п.п. 1, 5 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость (в частности, земельный участок), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Пункт 1 ст. 450 ГК РФ предоставляет сторонам право своим соглашением изменить условия договора (кроме случаев, когда такое изменение не допускается в соответствии с ГК РФ или другим законом). Однако по смыслу приведенных норм внести изменения возможно только в тот договор, который еще не исполнен. Если обе стороны надлежащим образом исполнили обязательства по договору купли-продажи (например, продавец передал земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, а покупатель принял и полностью оплатил его), эти обязательства, а вместе с ними и сам договор, являются прекращенными. Условия же прекращенного договора не могут быть изменены, внести изменения можно только в действующий договор, о чем свидетельствует и судебная практика (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 30.07.2015 N Ф05-8957/15, ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.10.2012 N Ф02-3893/12, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 N 14АП-8618/13).

Заметим, что в силу общего правила, установленного для договоров купли-продажи в соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае, если ему был передан товар с недостатками, не оговоренными продавцом (товар ненадлежащего качества).

Таким образом, если в настоящей ситуации договор купли-продажи земельного участка сторонами исполнен надлежащим образом, внести в него изменения, в том числе изменить условие о цене этой недвижимости, нельзя. Если продавец уплатит покупателю сумму, соответствующую части цены недвижимости по договору, обязательства по которому прекратились надлежащим исполнением, такая уплата не может быть квалифицирована как производимая во исполнение соглашения об изменении условий договора. Ее следует квалифицировать иным образом, в зависимости от конкретных обстоятельств и последствий, на достижение которых направлена воля сторон, например, как дарение (ст.ст. 572, 574 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

13 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.