Энциклопедия судебной практики. Аренда. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (Ст. 618 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
(Ст. 618 ГК)


1. Общие вопросы применения ст. 618 РФ


1.1. Правила ст. 618 ГК РФ не являются императивными, и сторонами как договора аренды, так договоров субаренды, может быть согласован специальный механизм перевода договоров субаренды в договоры аренды


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 августа 2011 г. N Ф06-7063/11 по делу N А12-17446/2010

Указанные в статье [ст. 618 ГК РФ] правила прекращения договора субаренды в случае расторжения договора аренды не относятся к императивным нормам, а сторонами как договора аренды, так договоров субаренды, согласован специальный механизм перевода договоров субаренды в договоры аренды.


1.2. Досрочное освобождение арендуемого помещения не является поводом для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы


Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (Пункт 13)

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Определение Верховного Суда РФ от 9 декабря 2016 г. N 305-ЭС16-16103

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2017 г. N Ф07-3283/17 по делу N А56-40075/2016

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 марта 2017 г. N Ф08-995/17 по делу N А32-6564/2016

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 марта 2017 г. N Ф10-668/17 по делу N А62-1680/2016

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 февраля 2017 г. N Ф05-20464/16 по делу N А41-29385/2016

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 декабря 2016 г. N Ф01-5635/16 по делу N А82-1427/2016

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 ноября 2016 г. N Ф03-5010/16 по делу N А73-2020/2016

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф09-8485/16 по делу N А50П-715/2015

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 августа 2016 г. N Ф04-3057/16 по делу N А27-19041/2015

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.


1.3. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, субарендатор должен быть привлечен к участию в деле о прекращении договора аренды и вправе обжаловать судебные акты по этому делу


Постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-34313/2009

Удовлетворяя исковые требования истца к ответчику в части расторжения договора лизинга и обязании вернуть предмет лизинга, суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле - ООО, что следует из положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом определении о том, что ООО не может признаваться лицом, имеющим право в порядке, предусмотренном статьей 42 АПК РФ обжаловать решение по данному делу в указанной части и об отсутствии оснований для применения пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ являются ошибочными, так как расторжение договора лизинга в судебном порядке влечет в силу закона прекращение прав и обязанностей по договору сублизинга в отношении того же предмета спора.

При указанных обстоятельствах оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ не имелось.


1.4. Договор субаренды с арендатором по незаключенному договору аренды считается недействительным


Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2011 по делу N А12-7333/2010

Поскольку договоры аренды земельного участка являются незаключенными и не порождают каких-либо прав и обязанностей у лиц, заключивших их, арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды.


1.5. Правило п. 1 ст. 618 ГК РФ, предоставляющее субарендатору право заключить договор аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды на период оставшегося срока субаренды, не распространяется на случаи продления действия договора субаренды на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ


Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11

Положения п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.

Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф06-11119/16 по делу N А57-20005/2015

Положения пункта 1 статьи 618 ГК РФ направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.

Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ.


1.6. Положение п. 1 ст. 618 ГК РФ не относится к исключениям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", отсылающим к нормам федеральных законов


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 июня 2015 г. N Ф09-3573/15 по делу N А50-15607/2014

Нормы федеральных законов, регулирующие организационные и правовые основы защиты конкуренции и устанавливающие особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, являются по отношению к нормам, содержащимся в ГК РФ, специальными.

Положением п. 1 ст. 618 ГК РФ не относится к числу исключений, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, отсылающим к нормам федеральных законов.


1.7. Срок исковой давности по требованию о предоставлении земельного участка в аренду на основании ст. 618 ГК РФ исчисляется с момента, когда истцу стало известно о том, что договор аренды расторгнут и у него появилось право требовать заключения договора аренды земельного участка с ним как с субарендатором


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф06-11119/16 по делу N А57-20005/2015

Срок исковой давности по настоящему требованию исчисляется с момента, когда Обществу стало известно о том, что договор аренды расторгнут и у него появилось право требовать в порядке статьи 618 ГК РФ заключения договор аренды земельного участка с ним, как с субарендатором, а не с момента возникновения иных обстоятельств, в частности, когда Управление Росимуществом сообщило о том, что по данному земельному участку будут проводиться торги.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, о расторжении договора аренды от 15.10.2004 Общество узнало не позднее 31.03.2010, что следует из его письма в адрес Управления Росимуществом, в котором Общество просило предоставить спорный земельный участок в аренду на основании статьи 618 ГК РФ и заключить с ним договор аренды.


1.8. Повторное согласие собственника имущества на передачу объекта субаренды в аренду не требуется


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф05-17168/15 по делу N А40-109585/2014

Поскольку правоотношения по договору субаренды в силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации трансформируются в арендные отношения, повторного согласия собственника на передачу объекта субаренды в аренду - не требуется.


1.9. Все условия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, в т.ч. условие о размере арендной платы, должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф05-17168/15 по делу N А40-109585/2014

Все условия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, включая условия о размере арендной платы, должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды в силу императивных требований пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, что означает, что определение размера арендной платы в рассматриваемом случае любым другим, в том числе предусмотренным пунктом 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции способом (через конкурс или аукцион), недопустимо.


1.10. Надлежащим истцом по требованиям, предъявляемым в порядке ст. 618 ГК РФ, является субарендатор, владеющий имуществом на основании заключенного договора субаренды


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23 августа 2016 г. N Ф09-7173/16 по делу N А60-45680/2015

Исходя из смысла ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации право на заключение субарендатором договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, возникает только в случае досрочного прекращения договора аренды. Надлежащим истцом по таким требованиям является субарендатор, владеющий имуществом на основании заключенного договора субаренды.


1.11. Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ применимы и к договору лизинга


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф08-6001/16 по делу N А63-8948/2015

Руководствуясь пунктом 4 статьи 17, пунктом 5 статьи 15 Закона N 164-ФЗ, частью 1 статьи 618 Кодекса, суды верно указали, что по общему правилу, если иное не предусмотрено договором, досрочное прекращение договора лизинга влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора сублизинга.

Однако, учитывая, что договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды, к сложившимся правоотношениям сторон применимо положение пункта 1 статьи 618 Кодекса о том, что субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.


2. Полномочия арендодателя, арендатора и субарендатора


2.1. Законодательство предоставляет право сторонам предусмотреть порядок использования имущества субарендатором, а субарендатору предоставляет право претендовать на дальнейшее использование имущества


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 апреля 2013 г. N Ф10-460/13 по делу N А14-10848/2012

Законодатель не устанавливает императивных норм, предписывающих субарендатору возвратить имущество в случае прекращения договора аренды, а напротив, предоставляет право сторонам предусмотреть порядок дальнейшего использования имущества субарендатором, а субарендатору предоставляет право претендовать на дальнейшее использование имущества.


2.2. Субарендатор может заключить договор аренды с собственником имущества, если на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором имелся договор субаренды данного имущества


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 сентября 2011 г. N 4381/11

Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф06-11119/16 по делу N А57-20005/2015

Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф05-17168/15 по делу N А40-109585/2014

Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.


2.3. Субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании, с момента его уведомления о расторжении договора аренды


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 августа 2015 г. N Ф06-26184/15 по делу N А12-37348/2014

Согласно статье 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Такое право возникает с момента уведомления субарендатора (сублизингополучателя) о расторжении договора аренды (лизинга).


2.4. Субарендатор может использовать помещение до окончания срока действия договора субаренды на ранее действующих условиях договора аренды или условиях не хуже, чем были установлены договором субаренды


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2015 г. N Ф05-146/15 по делу N А40-26674/2014

Субарендатор в силу п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса имел право использовать помещение до окончания срока действия договора субаренды, на ранее действующих условиях договора аренды или условиях, не хуже, чем были установлены договором субаренды.


2.5. Законодательство не наделяет субарендатора субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 сентября 2014 г. N Ф06-14039/13 по делу N А55-24189/2012

Прекращение договоров субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды наступает непосредственно в силу закона (статья 618 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство не наделяет субарендатора каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.


2.6. Право субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды реализуется при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 октября 2015 г. N Ф06-327/15 по делу N А57-15747/2014

По смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации права субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду.


2.7. Поскольку с момента прекращения договора аренды владельцем предмета аренды становится собственник, право требовать от субарендатора возврата имущества принадлежит собственнику, а не арендатору


Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2012 по делу N А41-8444/2012

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды правомерно исходили из того, что истец не является законным владельцем спорных помещений и не вправе требовать от ответчика подписания акта сдачи ему помещений, арендованных по договору субаренды, что одновременно влечет передачу истцу этих помещений.


2.8. Статья 618 ГК РФ не содержит обязанности арендодателя направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 февраля 2014 г. N ВАС-1373/14

В статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним.


2.9. Арендодатель при досрочном прекращении договора аренды имеет право получить с субарендатора плату до момента возврата имущества, переданного в субаренду, если соответствующую плату не внес арендатор (субарендодатель)


Примечание

Необходимо учитывать, что арендодатель (собственник) вправе взыскать стоимость пользования за период после прекращения договора аренды с арендатора. Если собственник воспользовался этим правом, то арендатор, с которого взыскана стоимость фактического пользования, вправе взыскать соответствующую сумму как неосновательное обогащение с субарендатора, фактически пользовавшегося имуществом после прекращения договоров аренды и субаренды.


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2013 по делу N А56-14053/2012

При досрочном прекращении договора аренды арендодатель имеет право получить с субарендатора плату до момента возврата имущества, переданного в субаренду, если соответствующую плату не внес арендатор (субарендодатель).


2.10. После ввода в эксплуатацию объекта, для строительства которого был предоставлен в субаренду земельный участок, субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды такого участка в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ в целях, отличных от вида разрешенного использования, при наличии введенного в эксплуатацию сооружения, принадлежащего другому лицу


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 декабря 2016 г. N Ф06-15550/16 по делу N А65-2806/2016

Поскольку обществу предоставлялся земельный участок в субаренду только для строительства полигона, соответственно, после ввода объекта в эксплуатацию последний не вправе требовать заключения договора аренды такого участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях, отличных от вида разрешенного использования, при наличии введенного в эксплуатацию сооружения, принадлежащего другому лицу.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.