Энциклопедия судебной практики. Аренда. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (Ст. 620 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
(Ст. 620 ГК)


1. Нарушение арендодателем обязанности по передаче имущества и передача имущества с недостатками как основания расторжения договора арендатором


1.1. Передача арендатору имущества без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, свидетельствует о существенном нарушении договора арендодателем и является основанием для его расторжения по требованию арендатора


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 8)

Фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.


1.2. Арендатор вправе расторгнуть договор, если арендодатель не предоставил имущество в полном комплекте, позволяющем использовать его по целевому назначению


Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2013 по делу N А41-18583/2012

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, в дополнительном соглашении стороны указали, что поскольку оборудование передано арендатору не в полном объеме и арендатор не может его использовать по прямому назначению, арендная плата подлежит начислению с даты передачи оборудования, поименованного в приложении N 2 к дополнительному соглашению.

Более того, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из подтвержденности факта невозможности использования оборудования в переданном объеме заключением ООО.

Между тем апелляционной инстанцией установлено, что предмет аренды передан в полном объеме (комплекте) лишь 30.06.2011 г., что подтверждено Актом.

Исходя из вышеуказанного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку предмет аренды был передан ответчику в объеме, не позволяющем использовать оборудование по его целевому назначению, следовательно, обязательство по внесению арендной платы за период с мая по июнь 2011 года у ответчика не возникло.


1.3. Если имущество передано арендатору в состоянии, в котором его использование запрещено законодательством, арендодатель считается не выполнившим обязанность по передаче договорного имущества, и, соответственно, арендатор вправе расторгнуть договор на основании ст. 620 ГК


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009

Технические устройства, в том числе иностранного производства, применяемые на опасном производственном объекте, подлежат сертификации или декларированию на соответствие требованиям промышленной безопасности в установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядке (пункт 1 статьи 7 данного Закона).

Общий порядок и условия применения технических устройств на опасном производственном объекте устанавливаются Правительством Российской Федерации. Технические устройства, применяемые на опасном производственном объекте, в процессе эксплуатации подлежат экспертизе промышленной безопасности в установленном порядке (пункты 4 и 5 упомянутой статьи).

С учетом изложенного законом установлен запрет на эксплуатацию грузоподъемного механизма, к которому относится электрокозловой кран, если он не соответствует требованиям промышленной безопасности.

Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно дал оценку паспорту спорного электрокозлового крана, заключению экспертизы промышленной безопасности крана, согласно которым данное техническое устройство снято с регистрационного учета в Ростехнадзоре и его эксплуатация запрещена, так как кран находится в неработоспособном состоянии, не соответствует требованиям промышленной безопасности и не может быть допущен к дальнейшей эксплуатации.

Таким образом, суд второй инстанции правильно указал, что ОАО (арендодатель) по правилам статьи 611 Кодекса не исполнило установленную договором обязанность по передаче ООО (арендатору) объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и в силу статьи 328 Кодекса обоснованно не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.


1.4. Передача арендатору оборудования в разобранном виде не считается основанием для расторжения договора на основании ст. 620 ГК, если согласно договору сборка оборудования должна осуществляться арендатором своими силами и за свой счет


Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2013 по делу N А40-54831/2012

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в настоящем деле обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает только после монтажа опалубки с участием арендодателя противоречит как статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и условиям договора аренды.

Согласно условиям данного договора, сборка и демонтаж оборудования осуществляется арендатором своими силами и за свой счет.

При этом договор не содержит условия об обязанности арендодателя осуществить работы по сборке (монтажу) оборудования - опалубки.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы сделаны без учета того обстоятельства, что в силу закона и условий договоров аренды обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает после фактической передачи арендодателем арендатору объектов аренды во временное владение и пользование. Арендная плата вносится за весь период времени, в течение которого объекты аренды находились в пользовании арендатора.


1.5. Несоответствие договорного имущества нормативным требованиям не считается основанием для расторжения договора на основании пп. 2 ст. 620 ГК, если эти требования зависят от особенностей индивидуального использования имущества и арендатор не проинформировал арендодателя об этих особенностях


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу N А70-790/2012

ООО "С", указывая в качестве недостатка арендованного имущества на отсутствие второго эвакуационного выхода, ссылаясь на Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", представило заключение ООО "В", согласно которому пожарная безопасность объекта не обеспечена в полном объеме, поскольку не выполняются обязательные требования пожарной безопасности к помещениям офисов, установленные СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (пункты 6.12*, 6.13*).

Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение предназначено для размещения офиса.

Суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку условиям договора, верно установили, что условиями договора не конкретизировано, что помещение арендатор предполагал использовать для размещения в нем более 20 человек, то есть численность одновременно находящихся в нем людей не определена как обстоятельство, имеющее значение для оценки соответствия помещения условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что помещение было пригодно для использования в тех целях, которые оговорены договором, а количество размещения в арендованном помещении сотрудников зависело от усмотрения самого ответчика.

Кроме того, при заключении договора аренды стороны согласовали и возложили обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности в соответствии с предусмотренными нормами и требованиями на арендатора.

Учитывая изложенное, ссылки общества на несоответствие помещения указанным им нормам не подтверждают наличие оснований для расторжения договора.


1.6. При рассмотрении требования о расторжении договора на основании пп. 2 ст. 620 ГК необходимо учитывать, что бремя доказывания того, что недостатки арендованного имущества были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества, лежит на арендодателе


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 по делу N А51-432/2012

В силу положений пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Делая вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора, суды обеих инстанций обоснованно исходили из доказанности факта передачи арендодателем - КГУП в пользование арендатору - СХПК имущества с недостатками, препятствующими в пользовании имуществом.

Так, при исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ суды установили, что комбайн, являющийся предметом договора, неоднократно выходил из строя, при этом инспектором Гостехнадзора при составлении соответствующих актов зафиксировано отсутствие нарушений правил эксплуатации комбайна. Кроме того, доказательств того, что неполадки в работе комбайна были заранее известны истцу либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в сублизинг, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.


2. Доказательства передачи имущества арендатору


2.1. При наличии передаточного акта действует презумпция того, что имущество передано арендатору, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 января 2012 г. N ВАС-17518/11

При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялся фактический возврат недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 19 августа 2015 г. по делу N 33-16278/2015

Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды.

При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное и наоборот отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.


2.2. Наличие акта приемки имущества в аренду не опровергнутого иными доказательствами, исключает расторжение договора арендатором по основаниям, предусмотренным пп. 1 и пп. 2 ст. 620 ГК


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу N А70-4050/2012

Довод заявителя жалобы о невозможности пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению обоснованно отклонен судами, поскольку ответчиком не представлено по этому поводу никаких доказательств.

Более того, из актов приема-передачи арендуемого помещения видно, что они подписаны без каких-либо замечаний, в том числе по причине низкой температуры внутри помещения.


2.3. Наличие оттиска печати арендатора на акте приема-передачи имущества в аренду не препятствует расторжению договора арендатором на основании пп. 1 ст. 620 ГК, если акт подписан от имени арендатора неуполномоченным лицом


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2012 по делу N А32-37087/2011

Судом кассационной инстанции не принимается довод жалобы о подтверждении выполнения обязательства арендодателя по передаче имущества арендатору наличием на акте приема-передачи, подписанном не предпринимателем, оттиска ее печати. Доказательством волеизъявления лица на совершение указанных в документе действий является подпись, выполненная этим или уполномоченным им лицом, которую может удостоверить, но не заменить печать. Передача печати от одного лица другому не признается законодательством в качестве способа наделения какими-либо полномочиями.


2.4. Арендатор не вправе расторгнуть договор со ссылкой на непередачу ему договорного имущества, если в договоре сказано, что имущество передано ему до подписания договора и арендатор не доказал обратного


Обзор ФАС Северо-Кавказского округа "Кассационное обобщение (аренда) за первое полугодие 2000 года" (раздел 2)

Решением суда взыскана задолженность по арендной плате, постановлением апелляционной инстанции решение отменено со ссылкой на то, что арендодатель не доказал передачи арендованного имущества в распоряжение арендатора. Арендуемое имущество находится на территории арендатора. Кассационная инстанция отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение с указанием на то, что в данной ситуации при наличии в договоре условия о том, что имущество считается переданным с момента указанного в договоре признания арендатором задолженности по договору, и отсутствии акта о передаче имущества в аренду, доказывать факт непредоставления в распоряжение арендованного имущества должен ответчик.


3. Непригодность имущества для использования как основание расторжения договора арендатором


3.1. Необеспечение арендодателем сданных в аренду помещений электроэнергией, препятствующее его использованию арендатором, считается основанием для расторжения договора арендатором на основании пп. 2 ст. 620 ГК


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2011 по делу N А56-86991/2009

Согласно разделу 4 договоров аренды арендодатель обязался обеспечивать арендатора электрической энергией через принадлежащие ему электрические сети.

Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.

Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате.


3.2. При решении вопроса о том, является ли необеспечение арендодателем сданных в аренду помещений электроэнергией основанием для расторжения договора, необходимо учитывать особенности деятельности арендатора и специфику договорных помещений


Постановление ФАС Московского округа от 01.03.2013 по делу N А40-43722/2012

Как установили суды обеих инстанций, со стороны арендодателя (истца) чинились препятствия в пользовании ответчиком нежилым помещением, поскольку по инициативе арендодателя энергоснабжающей организацией ГУП нежилое помещение было отключено от подачи электроэнергии, в результате чего использование помещения арендатором по назначению с 01 июня 2011 года было невозможно.

В связи отключением электроэнергии ответчик вынужден был освободить помещение 19 мая 2011 года, свой товар и оборудование ответчик вывезти из помещения не смог по причине отсутствия электроэнергии.

При этом, несмотря на неоднократные обращения, ответчик от истца не получил ответа, Акт об отключении от истца ответчик получил лишь 26 мая 2011 года, то есть через 7 дней после отключения.

Между тем в силу пункта 1.2 договора аренды помещения переданы в аренду для использования в целях размещения и функционирования объектов мелкорозничной торговли (оказания услуг).

Суды обеих инстанций приняли во внимание, что в силу особенностей арендуемых нежилых помещений (они находятся в подземном переходе, в тоннеле, дневной свет в него недоступен) их использование возможно только при обеспечении электроэнергией.


3.3. Ненадлежащее функционирование инженерного арендованного помещения не считается основанием для расторжения договора на основании пп. 2 ст. 620 ГК, если согласно договору арендатор обязан самостоятельно обеспечить их функционирование и заключить соответствующие договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание


Постановление ФАС Московского округа от 08.04.2013 по делу N А40-40368/2012

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с п. 4.2.5. договора аренды арендатор обязан самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

В п. 4.2.2 и п. 4.2.4. договора аренды согласовано, что в двухнедельный срок после подписания договора аренды и акта приема-передачи помещения истец (арендатор) самостоятельно обязан заключить соответствующие договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание, уборку твердых бытовых отходов на территории, непосредственно примыкающей к объекту аренды.

Из согласованных условий по договору аренды следует, что именно на истца возложена обязанность по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания помещения, переданного ему в аренду, а также обязанность самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения и заключать соответствующие договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг.


3.4. Несоответствие арендованного помещения требованиям пожарной безопасности не считается основанием для расторжения договора на основании пп. 2 ст. 620 ГК, если согласно договору обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности возложена на арендатора


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу N А70-790/2012

ООО "С", указывая в качестве недостатка арендованного имущества на отсутствие второго эвакуационного выхода, ссылаясь на Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", представило заключение ООО "В", согласно которому пожарная безопасность объекта не обеспечена в полном объеме, поскольку не выполняются обязательные требования пожарной безопасности к помещениям офисов, установленные СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (пункты 6.12*, 6.13*).

Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение предназначено для размещения офиса.

Суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку условиям договора, верно установили, что условиями договора не конкретизировано, что помещение арендатор предполагал использовать для размещения в нем более 20 человек, то есть численность одновременно находящихся в нем людей не определена как обстоятельство, имеющее значение для оценки соответствия помещения условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что помещение было пригодно для использования в тех целях, которые оговорены договором, а количество размещения в арендованном помещении сотрудников зависело от усмотрения самого ответчика.

Кроме того, при заключении договора аренды стороны согласовали и возложили обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности в соответствии с предусмотренными нормами и требованиями на арендатора.

Учитывая изложенное, ссылки общества на несоответствие помещения указанным им нормам не подтверждают наличие оснований для расторжения договора.


3.5. Нереализация арендатором предусмотренного подпунктом 4 ст. 620 ГК права на расторжение договора не является основанием для взыскания с него арендной платы за период, в течение которого имущество в силу не зависящих от него обстоятельств находилось в состоянии, непригодном для использования


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 по делу N А51-9306/2012

Оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в результате пожара, произошедшего 18.11.2010 объект аренды пришел в непригодное для использования состояние: повреждены крыша здания, строительные конструкции мансарды, внутренняя отделка, оборудование, находящиеся в мансардных помещениях; помещения ниже четвертого этажа залиты водой. Это подтверждено имеющейся в деле справкой Отдела государственного пожарного надзора. Из иных документов, в том числе письма ответчика от 02.12.2010, акта проверки использования спорного имущества, составленного с участием истца, установлено, что арендуемые помещения ввиду фактической непригодности коллегией адвокатов с момента пожара не использовались.

Исходя из этого, суды правомерно указали на отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды, исполнение которого фактически прекратилось в отсутствие вины обеих сторон, независимо от того, что официально расторжение договора оформлено позднее. Взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 ГК РФ), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей.


3.6. Поскольку арест имущества устанавливает запрет на распоряжение им, заключение договора аренды в период ареста договорного имущества является основанием для признания договора ничтожным, а не для его расторжения в связи с нарушением арендодателем обязанности по уведомлению арендатора о нахождении имущества под арестом


Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2013 по делу N А41-2731/2012

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя встречное исковое требование в части расторжения договора аренды, руководствуясь ст. ст. 450, 452, 613, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходили из нарушения арендодателем существенных условий договора, а именно: арендодатель не уведомил арендатора о нахождении арендуемого помещения под арестом.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с вышеуказанными выводами судов.

Из содержания выписки из ЕГРП следует, как установлено судами, что арендуемое помещение площадью 446,4 кв. м находится под арестом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 80 Федерального закона "Об исполнительном производстве" арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Поскольку арендодатель не мог распоряжаться вышеуказанным имуществом на период ограничение его прав на имущество, вышеназванный договор аренды нежилого помещения от 01.08.2011, заключенный между ООО "Т" и ООО "Э", является ничтожным.


3.7. Нет основания для применения п. 4 ст. 620 ГК РФ, если арендатор не мог не предвидеть, что имущество в период аренды придет в состояние, непригодное для его использования


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2015 г. N Ф07-2114/15 по делу N А56-45069/2014

В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

По мнению суда первой инстанции, такими обстоятельствами являются износ судна и истечение нормативного срока его службы, который составляет 30 лет.

Между тем, как следует из материалов дела, при заключении договора аренды истцу было известно о техническом состоянии судна.

С учетом года постройки судна, на который имеется указание в тексте договора, срока аренды, условий договора истец не мог не предвидеть необходимость выполнения соответствующих работ и несения финансовых затрат на эксплуатацию судна, нормативный срок службы которого истек до заключения названного договора.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ.


3.8. Положения п. 2 ст. 620 ГК РФ подлежат применению, когда сторонами определены назначение передаваемого в аренду имущества и цель, для которой имущество передается в аренду, но действующие законодательные ограничения запрещают использование данного имущества по такому целевому назначению


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф05-13868/16 по делу N А40-233728/2015

Когда сторонами определено назначение передаваемого в аренду имущества, определена цель, для которой имущество передается в аренду, однако действующие законодательные ограничения запрещают использование являющегося объектом аренды имущества по такому целевому назначению, применению подлежат положения пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации


3.9. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению


Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2016 г. N Ф02-6704/16 по делу N А10-5841/2015

По смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф05-13868/16 по делу N А40-233728/2015

Из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2016 г. N Ф06-9566/16 по делу N А55-21701/2015

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 февраля 2017 г. по делу N 33-3663/2017

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 24 октября 2016 г. по делу N 33-7017/2016

Разрешая спор и расторгая договор аренды досрочно, суд первой инстанции исходил из отсутствия возможности использования земельного участка по назначению - для строительства объекта.

Данный вывод суда соответствует требованиям закона, поскольку в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса РФ истец имеет право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды, в том числе и в случае юридической невозможности использовать имущество по назначению, согласованному сторонами договора аренды.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 11 октября 2016 г. по делу N 33-9699/2016

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 19 сентября 2016 г. по делу N 33-25364/2016

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.


3.10. Арендатор имеет право обратиться с требованием о досрочном расторжении договора в связи с изменением правового режима земельного участка, при котором он лишается возможности использовать участок в целях, согласованных при заключении договора аренды


Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2016 г. N Ф02-6704/16 по делу N А10-5841/2015

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этой связи арендатор вправе на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора; иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 декабря 2016 г. N Ф04-5984/16 по делу N А46-15470/2015

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Вместе с тем в соответствии с положениями пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ в случае изменения правового режима земельного участка, при котором арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, согласованных с учетом законодательства Российской Федерации при заключении договора аренды, стороны могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф05-13868/16 по делу N А40-233728/2015

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2016 г. N Ф06-9284/16 по делу N А72-8876/2015

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.


4. Иные основания для расторжения договора арендатором


4.1. При предъявлении требования о расторжении договора в связи с нарушениями, не предусмотренными ни ст. 620 ГК, ни договором аренды, арендатор должен доказать, что арендодателем допущено существенное нарушение договора


Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 24 апреля 2015 г. по делу N 33-2531/2015

Основания для досрочного расторжения договора аренды установлены ст. 619, 620 ГК РФ, исходя из содержания которых право требования досрочного расторжения договора аренды принадлежит стороне указанного договора (арендодателю, арендатору), аналогичное правило закреплено п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.


4.2. Стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 25)

Стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


Определение Верховного Суда РФ от 29 июня 2015 г. N 310-ЭС15-4004

Стороны могут обговорить любое основание (конкретное, поименованное либо абстрактное, общее) досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию как арендатора, так и арендодателя, связанное или не связанное с каким-либо нарушением.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2017 г. N Ф05-1251/17 по делу N А40-221722/2015

Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2015 г. N Ф08-8353/15 по делу N А20-2717/2013

Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 октября 2016 г. по делу N 33-28748/2016

Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 16 декабря 2015 г. по делу N 33-9593/2015

Стороны в договоре аренды вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением со стороны арендатора.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 октября 2015 г. по делу N 33-15758/2015

Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 10 февраля 2015 г. по делу N 33-423/2015

Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя [равно как и арендатора] как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


4.3. Экономическая нецелесообразность не является обстоятельством, свидетельствующим о возможности досрочного расторжения договора аренды


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2015 г. N Ф07-2114/15 по делу N А56-45069/2014

Как следует из экспертного заключения, судно поставлено в отстой без консервации узлов и агрегатов.

На обстоятельства, возникшие в период до постановки судна в отстой, за которые арендатор не отвечает и которые привели к непригодности судна для плавания, истец при рассмотрении настоящего спора не ссылался.

Исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования судна к таким обстоятельствам не относится.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 июля 2016 г. по делу N 33-11998/2016

Изменение обстоятельств, при которых заключался Договор аренды и на которые ссылается ОАО в обоснование своих требований, не может служить основанием для его расторжения, поскольку экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не относится к обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, при этом утрата арендатором интереса в использовании земельного участка в том виде, в котором он находится в настоящее время, не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора аренды.


4.4. Стороны вправе предусмотреть возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора при выявлении нецелесообразности (отсутствия экономической выгоды) дальнейшего продолжения арендных отношений


Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2013 по делу N А40-61263/2010

Суд установил, что пунктом 5.5 договора об аренде имущества от 17.04.1990 предусмотрено, что при невозможности соблюдения условий договора или выявлении нецелесообразности дальнейшего продолжения арендных отношений арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор в предусмотренном законодательством порядке.

Нецелесообразность вышеуказанных арендных отношений заключается в отсутствии экономической выгоды для собственника (Российской Федерации) и титульного владельца в нахождении имущества в аренде у ответчика, так как и Российская Федерация и предприятие несут убытки в виде недополученной выгоды.

Противоречия условий договора об аренде имущества от 17.04.1990, в том числе пункта 5.5, действовавшим в момент заключения договора, нормами права не имеется.

Недействительность пункта 5.5 договора об аренде имущества от 17.04.1990 заявители кассационных жалоб не доказали.


4.5. Производственная необходимость может рассматриваться в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды


Определение Верховного Суда РФ от 29 июня 2015 г. N 310-ЭС15-4004

Стороны договора аренды использовали термин "производственная необходимость", которую суд признал допустимым основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

"Производственная необходимость" как условие расторжения договора аренды не связано с нарушением сторонами договора аренды, наличие или отсутствие "производственной необходимости" полностью зависит от воли арендодателя и подразумевает под собой практически неограниченный перечень оснований.


4.6. Значительный размер арендной платы не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора


Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 26 января 2016 г. по делу N 33-454/2016

На наличие существенных нарушений, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, ответчиком условий договора со стороны арендодателя истец в исковом заявлении не указывает. Такое основание для расторжения договора, как значительный размер арендной платы, не указано в ст. 620 ГК РФ, а также в самом договоре аренды, заключенном сторонами.


5. Обязанность арендатора до расторжения договора направить арендодателю предложение о расторжении договора


5.1. Расторжение договора по инициативе арендатора по основаниям, предусмотренным подпунктами 1-4 ст. 620 ГК, возможно только при условии направления арендатором арендодателю требования об устранении нарушений, являющихся основанием расторжения договора


Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2013 по делу N А40-125181/2011


Примечание

Приведенное толкование представляется небесспорным. В отличие от ст. 619 ГК, регламентирующей расторжение договора по требованию арендодателя, ст. 620 ГК не предусматривает, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендодателю письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.


Расторжение договора по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренных пунктами 1-4 ст. 619 и п. 1-4 ст. 620 ГК РФ, возможно только при условии направления инициативной стороной другой стороне требования об устранении нарушений, которые могут являться основанием расторжения договора. В случае, если указанные нарушения не будут устранены стороной, получившей требование в течение 15 рабочих дней, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора.


6. Порядок направления арендодателю предложения о расторжении договора


6.1. Спор о расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК


Постановление Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 60)

Спор о расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 ГК.


Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2015 г. N 310-ЭС15-9200

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 марта 2017 г. N Ф09-1163/17 по делу N А60-38661/2016

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф05-19962/16 по делу N А41-23841/2016

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 декабря 2016 г. N Ф02-7060/16 по делу N А58-4711/2015

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 ноября 2016 г. N Ф10-4580/16 по делу N А83-698/2016

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 [ГК РФ].


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 ноября 2016 г. N Ф08-7966/16 по делу N А32-15041/2016

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 октября 2016 г. N Ф01-3565/16 по делу N А39-6751/2015

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 октября 2016 г. N Ф04-4691/16 по делу N А27-24157/2015

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2016 г. N Ф07-7207/16 по делу N А56-55918/2015

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.


Примечание

Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.


6.2. Если лицо сообщило другой стороне об изменении своего местонахождения, направление ему предложения расторгнуть договор по прежнему адресу не считается надлежащим


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2013 по делу N А33-1934/2012

Судом первой инстанции установлено, что вышеуказанные письма истец не получал, так как они были направлены по адресу: 1; в то время, как истец сообщил Администрации письмом от 12.08.2011 о смене местонахождения на адрес: 2; в материалах дела имеются доказательства осведомлённости Администрации о новом адресе истца; письмо от 28.12.2011 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 11.10.2006 направлено после заключения оспариваемого договора.


Примечание

Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.


6.3. Предложение расторгнуть договор, направленное по адресу, указанному в действующем договоре аренды, считается направленным надлежаще


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.05.2011 по делу N А59-2576/2010

В то же время арбитражные суды признали, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений, выраженное в письме, соответствует положениям части 2 статьи 610 ГК РФ.

При этом суды пришли к правильному выводу о том, что требование о возврате арендованного имущества обоснованно направлено предприятием предпринимателю по единственно известному ему адресу, указанному в договоре аренды.

При таких обстоятельствах удовлетворение судами иска соответствует фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами статей 610, 622 ГК РФ материалами дела не подтверждаются, поэтому судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные.

Его же доводы о несоблюдении предприятием порядка расторжения договора аренды и об отсутствии доказательств получения ответчиком уведомления об освобождении помещения рассматривались судами обеих инстанций и им дана должная правовая оценка. Как правильно указано арбитражными судами в обжалуемых судебных актах, предприниматель достоверно знал о намерении предприятия расторгнуть договор аренды и не представил судам доказательств извещения истца о смене своего места жительства.


Примечание

Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.


6.4. Предложение расторгнуть договор, не направленное арендодателю по адресу, указанному в договоре, не считается направленным надлежаще, даже если оно было направлено по всем остальным адресам


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу N А56-23733/2010

Требование о расторжении договора направлено Комитетом по всем адресам Общества за исключением адреса, указанного в договоре.

При таких обстоятельствах суды обоснованно указали на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора и, следовательно, отсутствие оснований для удовлетворения требования о расторжении договора.


Примечание

Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.


6.5. Арендодатель не вправе ссылаться на направление предложения расторгнуть договор по ненадлежащему адресу, если оно фактически им получено


Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2010 по делу N А40-95665/09-7-732

Суд, исследовав и оценив доводы ответчика о неполучении им уведомления Департамента об отказе от договора аренды, пришел к выводу об их необоснованности, установив, что в уведомлении о вручении имеется отметка о вручении представителю по доверенности, а также подпись лица, получившего письмо с уведомлением. Ссылка истца на то, что истцом уведомление направлено по ненадлежащему адресу, признана неосновательной, поскольку получено согласно имеющейся отметки полномочным лицом по доверенности. Факт получения ответчиком по указанному адресу корреспонденции подтверждается также уведомлениями о вручении копий судебных актов.


Примечание

Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.


6.6. Факт направления арендатором арендодателю предложения расторгнуть договор может быть подтвержден актом об уклонении арендодателя от получения указанного уведомления


Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2013 по делу N А76-20879/2011

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что комитетом в адрес общества было направлено уведомление о расторжении спорного договора. Как следует из названного уведомления, комитет, ссылаясь на наличие у него права в любое время отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, сообщает обществу об отказе от договора с 15.08.2011. Факт направления данного уведомления обществу подтвержден актом от 19.05.2011, в котором зафиксировано уклонение директора общества от получения письма от 12.05.2011 N 1092 об отказе от договора.

При таких обстоятельствах спорный договор аренды следует считать прекращенным с 15.08.2011 в связи с отказом арендодателя от его исполнения (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для расторжения названного договора в судебном порядке не имеется.


Примечание

Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.


6.7. Отсутствие в журнале входящей корреспонденции отметки о получении уведомления от контрагента не считается доказательством, опровергающим направление такого уведомления, т.к. указанный журнал является внутренним документом


Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 по делу N А41-29496/10

Ссылка ответчика на то, что в журнале входящей корреспонденции не отражено получение Муниципальным унитарным 22 декабря 2009 года от Индивидуального предпринимателя заявления о продлении договора аренды на торговое место на 2010 год, а также то, что последняя запись в журнале датирована 20 декабря 2009 года, правомерно отклонена судами, поскольку данный журнал не может являться допустимым доказательством по делу, является внутренним документом истца.


6.8. Нормы ст. 620 ГК РФ не предусматривают уведомительный порядок расторжения договора аренды


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2014 г. N Ф05-13898/14 по делу N А40-97583/2013

Положениями статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право арендатора на досрочное расторжение договора аренды только в судебном порядке, следовательно, уведомительный порядок досрочного расторжения договора со стороны арендатора в данном случае не применим.


7. Одностороннее расторжение договора арендатором


7.1. Условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 марта 2014 г. N Ф10-366/14 по делу N А08-2779/2013

Само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора.


Примечание

Хотя в названном судебном акте говорится о расторжении договора арендодателем, содержащееся в нем толкование применимо к расторжению договора арендатором.


7.2. Предусмотренное договором право арендатора отказаться от договора (отказаться от его исполнения) означает его право на расторжение договора в одностороннем порядке


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 июля 2015 г. N Ф01-2354/15 по делу N А79-6286/2014

Право на односторонний отказ от исполнения срочного договора аренды может быть согласовано контрагентами на основании статей 310 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом под отказом от договора подразумевается его прекращение без обращения в суд по инициативе только одной стороны (например, путем направления соответствующего уведомления другой стороне).


7.3. Если закон или договор предусматривают расторжение договора аренды в одностороннем порядке, регистрирующий орган обязан зарегистрировать прекращение договора на основании предоставленных стороной доказательств расторжения договора в установленном порядке и не вправе требовать в этом случае предоставления соглашения сторон или решения суда


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.12.2012 по делу N А59-892/2012

В качестве основания для отказа регистрирующий орган указал, что в нарушение статьи 450, пункта 1 статьи 452 ГК РФ, с которым согласуется пункт 9 договора аренды, пункта 1 статьи 18 Закона "О государственной регистрации" заявителем не представлено соглашение о расторжении договора аренды либо решение суда о его расторжении.

Как следует из материалов дела, ДАГУН города Южно-Сахалинска обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения права на земельный участок арендными отношениями, предоставив при этом в качестве доказательства расторжения договора в одностороннем порядке уведомление.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ и установив, что документы, подтверждающие факт расторжения спорного договора в установленном порядке, представлялись департаментом в Управление Росреестра, суды пришли к верному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа во внесении изменений в ЕГРП.


7.4. Договорное условие об обязанности арендатора уплатить арендодателю компенсацию за реализацию права на досрочное расторжение договора, предусмотренного договором, считается законным, если досрочное расторжение договора арендатором не связано с нарушением обязательства арендодателем


Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2012 по делу N А40-133445/11-53-1222

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика компенсации в связи с досрочным расторжением договора, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что односторонний отказ от исполнения договора не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным выводом в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 14.2.4 договора сторонами предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендодателю до прекращения договора не менее чем за три месяца. В этом случае арендатор обязуется уплатить арендодателю компенсацию за досрочное расторжение договора в размере, равном сумме арендной платы по договору за три месяца. При этом срок действия названного договора установлен по 31.07.2012 г.

Кроме того, в отзыве на исковое заявление ответчик указал, что им не оспаривается обязанность по выплате истцу компенсации в связи с досрочным расторжением договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО в пользу ЗАО компенсации за досрочное расторжение договора противоречит условиям названного договора и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.


7.5. Законом не предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем и внесудебном порядке


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 июля 2015 г. N Ф02-3804/15 по делу N А33-16833/2014

Ни условиями спорного договора, ни статьями 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем и внесудебном порядке.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 февраля 2015 г. N Ф07-1039/14 по делу N А56-30399/2014

Ни условиями спорного договора, ни статьями 612, 620 ГК РФ (на которые ссылается истец в обоснование своих требований) не предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем и внесудебном порядке.


7.6. Договором аренды для каждой из сторон может быть предусмотрена возможность его досрочного расторжения в одностороннем порядке


Определение Верховного Суда РФ от 1 сентября 2015 г. N 305-ЭС15-6784

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статье 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Ссылаясь на названные нормы права, завод указывает, что договором предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке каждой из сторон.


8. Иные вопросы


8.1. Отметка арендодателя в акте приема-передачи о его несогласии с досрочным расторжением договора не имеет правового значения при наличии факта приема помещений из арендного пользования


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2009 по делу N А28-3886/2009-153/9

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2 договора арендодатель вправе требовать оплату арендных платежей по день возврата помещений арендодателю. Исходя из синаллагматического характера договора, суд пришел к обоснованному выводу о прекращении у ответчика обязательства по внесению арендной платы и правильно посчитал, что отметка арендодателя в акте приема-передачи о его несогласии с досрочным расторжением договора аренды не имеет правового значения при наличии факта приема помещений из арендного пользования.


8.2. Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды, прямо предусмотренных в ст. 620 ГК РФ, является исчерпывающим


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 июля 2016 г. N Ф09-7214/15 по делу N А60-8597/2015

Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора установлены в ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, их перечень является исчерпывающим.


Апелляционное определение Московского городского суда от 04 октября 2016 г. N 33-39121/16

Из анализа норм закона следует, что ст. 620 ГК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, при этом иные условия досрочного расторжения могут быть установлены договором.


8.3. Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды, указанный в ч. 2 ст. 620 ГК РФ, не является исчерпывающим


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 марта 2014 г. N Ф10-366/14 по делу N А08-2779/2013

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, указанный в ч. 2 ст. 620 ГК РФ, не является исчерпывающим.


8.4. Стороны не обязаны указывать в договоре аренды основания для его досрочного расторжения


Определение Верховного Суда РФ от 29 июня 2015 г. N 310-ЭС15-4004

Несмотря на то, что статья 620 Кодекса является специальной нормой, регулирующей расторжение договора аренды, она является отсылочной и отсылает к общей норме, содержащейся в пункте 2 статьи 450 Кодекса, которая и подлежит применению по настоящему делу.

Пункт 2 статьи 450 Кодекса не оперирует понятием "основание расторжения", а использует понятие "расторжение договора в случаях, установленных договором", что намного шире понятия "основания расторжения". Таким образом, закон предлагает сторонам предусмотреть случаи расторжения и не обязывает указывать в договоре конкретное основание.


8.5. Досрочное освобождение помещения, находящегося в аренде, само по себе не свидетельствует о прекращении соответствующего договора


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 июля 2016 г. N Ф02-3834/16 по делу N А33-23463/2015

Утрата арендатором интереса в использовании помещения и досрочное освобождение арендуемого помещения не свидетельствует о прекращении действия договора.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 февраля 2016 г. N Ф01-5991/15 по делу N А82-6511/2015

Досрочное освобождение арендуемого помещения не свидетельствует о прекращении действия договора.


8.6. Досрочное расторжение договора аренды возможно только по требованию сторон договора


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 июня 2016 г. по делу N 33-9454/2016

Исходя из положений ст. ст. 619 и 620 ГК РФ, согласно которым досрочное расторжение договора аренды предусмотрено только по требованию арендодателя либо арендатора, то есть сторон по договору аренды, и при определенных обстоятельствах.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на ноябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.