Энциклопедия судебной практики. Аренда. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (Ст. 621 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
(Ст. 621 ГК)


1. Общие положения о заключении нового договора с прежним арендатором


1.1. Договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, считается новым договором, а не изменением прежнего


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 31)

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК на новый срок, считается новым договором, а не изменением прежнего.


Определение Верховного Суда РФ от 21 декабря 2015 г. N 306-КГ15-16002

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2017 г. N Ф06-18004/17 по делу N А57-27437/2015

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 марта 2017 г. N Ф10-109/17 по делу N А35-9206/2015

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 августа 2016 г. N Ф05-9465/16 по делу N А40-46162/2015

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2016 г. N Ф08-453/16 по делу N А63-12520/2014

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 марта 2015 г. N Ф01-235/15 по делу N А79-9274/2013

Исходя из рекомендации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 31 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.


Апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 19 июня 2015 г. по делу N 33-6472/2015

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.


1.2. При заключении в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора и могут изменить их по соглашению между собой


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 32)

При заключении в соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора и могут изменить их по соглашению между собой.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 июня 2015 г. N Ф03-2006/15 по делу N А04-6572/2014

По смыслу пункта 32 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора, поэтому условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.


1.3. Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает только арендатор, а не субарендатор


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 марта 2014 г. N ВАС-2385/14

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает только добросовестный арендатор по договору аренды, а не субарендатор.


1.4. Стороны договора аренды не вправе устанавливать в договоре условие о сохранении за арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды в течение срока, превышающего срок, установленный ст. 621 ГК РФ


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 июня 2015 г. N Ф03-2006/15 по делу N А04-6572/2014

Предусмотренные пунктом 9.1 договора аренды условия о сохранении за арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды в течение четырехлетнего срока признаны судами противоречащими статье 621 ГК РФ, в силу которой право арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом, ограничено годичным сроком, исчисляемым с момента прекращения срока действия предыдущего договора аренды.

Независимо от этого, установленный судами факт отсутствия волеизъявления ИП на заключение нового договора аренды на изменившихся условиях, с учетом смысла пункта 9.2 договора аренды является достаточным основанием для отказа ответчиков в компенсации понесенных истцом затрат (инвестиций) на улучшение арендуемого имущества, поскольку в данном случае преимущественное право не было реализовано арендатором по своей вине.

В ином случае при условии заключения сторонами нового договора и сохранения между ними арендных правоотношений указанная обязанность арендодателей прекратилась бы в соответствии с пунктом 3.1 спорного договора аренды.


1.5. Договорное условие о праве арендатора на продление аренды, не содержащее положений, определяющих порядок реализации такого права, не продлевает автоматически срок действия договора


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 августа 2016 г. N Ф05-9465/16 по делу N А40-46162/2015

Условие о праве арендатора о продлении договора, не содержащее положений, определяющих порядок реализации такого права, не продлевает автоматически срок действия договора.


1.6. Направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения преимущественного права арендатора


Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 сентября 2013 г. N Ф03-4519/13 по делу N А04-9263/2012

Одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.

Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.

Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.

Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.


2. Условия, необходимые для реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок


2.1. Для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок должен быть соблюден ряд обязательных условий


Определение Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. N 309-ЭС15-10420

Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указал, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2016 г. N Ф07-7018/16 по делу N А21-4055/2015

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2015 г. N Ф04-23009/15 по делу N А27-15868/2014

Из содержания [ст. 621 ГК РФ] вытекает, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 мая 2015 г. N Ф09-2999/15 по делу N А60-31696/2014

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 11 октября 2016 г. по делу N 33-12731/2016

Исходя из пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 августа 2016 г. по делу N 33-15818/2016

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 25 июля 2016 г. по делу N 33-4234/2016

Учитывая пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).


Апелляционное определение СК по административным делам Астраханского областного суда от 12 августа 2015 г. по делу N 33-2566/2015

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок содержит и договор аренды, заключенный А. с администрацией МО.

Для реализации арендатором преимущественного права в данном случае должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды. Иных условий для реализации арендатором преимущественного права аренды земельного участка на новый срок ни статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни договор аренды не содержат.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 30 января 2015 г. по делу N 33-361/2015

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).


2.2. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только такой арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по прежнему договору


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 июня 2015 г. N Ф03-2006/15 по делу N А04-6572/2014

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок непосредственно связано с надлежащим исполнением им своих обязанностей по предыдущему договору, однако исходя из результатов ранее рассмотренных судами споров между теми же сторонами, напротив, усматривается, что ИП были допущены нарушения своих обязательств по своевременному внесению арендной платы и возврату арендованного имущества после прекращения договорных правоотношений с предпринимателями.


2.3. Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает как арендатор по действующему договору, так и добросовестный бывший арендатор, договор с которым был прекращен в течение года до заключения договора с другим лицом, если он письменно уведомил арендодателя о своем намерении


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 2)

По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 п. 1 ст. 621 ГК, о желании заключить новый договор аренды.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 мая 2015 г. N Ф05-4757/15 по делу N А40-145830/2013

По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 августа 2015 г. N Ф08-4492/15 по делу N А63-1129/2014

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 мая 2015 г. N Ф09-2999/15 по делу N А60-31696/2014

По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2015 г. N Ф04-16359/15 по делу N А75-4053/2014

В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума N 73 разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 марта 2015 г. N Ф01-270/15 по делу N А29-8475/2013

В соответствии с пунктом 2 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 марта 2015 г. N Ф06-20786/13 по делу N А65-8818/2014

Судам следует учитывать, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 января 2015 г. N Ф03-6159/14 по делу N А04-2585/2014

По смыслу приведенных норм права преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.


2.4. Лицо, пользующееся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 14)

Лицо, пользующееся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 марта 2017 г. N Ф04-6715/16 по делу N А46-5196/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря 2016 г. N Ф08-8301/16 по делу N А53-23031/2015

В силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 ноября 2016 г. N Ф06-13571/16 по делу N А57-27/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2016 г. N Ф09-9790/16 по делу N А07-18374/2015

В силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф05-11261/15 по делу N А40-208061/2014

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 августа 2015 г. N Ф10-2597/15 по делу N А64-7402/2014

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 марта 2015 г. N Ф02-833/15 по делу N А74-2717/2014

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 28 апреля 2016 г. по делу N 33-674/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 марта 2016 г. по делу N 33-3633/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.


2.5. П. 2 ст. 621 ГК РФ не применяется к правоотношениям по возмездному размещению рекламы на рекламном щите, принадлежащем другому лицу, т.к. указанные правоотношения не считаются арендными


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2013 по делу N А51-13173/2012

Основанные на пункте 2 статьи 621 ГК РФ доводы истца о возобновлении на новый срок договора правильно отклонены апелляционным судом, исходя из следующего.

Статья 621 ГК РФ регулирует правоотношения, возникающие из договора аренды (имущественного найма). Согласно статье 606 ГК РФ по договору найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из договора, его предметом являлся не имущественный найм, а предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на муниципальном рекламном месте - отдельно стоящем двустороннем щите. Заключение такого договора обусловлено специальными требованиями Федерального закона "О рекламе", в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ к нему не применяются.


2.6. Истец, требующий перевода прав и обязанностей по договору аренды на основании ст. 621 ГК РФ, обязан доказать фактические обстоятельства и размер понесенных убытков, причиненных отказом от возобновления договора


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 декабря 2013 г. N Ф04-7852/13 по делу N А45-7739/2013

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Судами установлено, что согласно акту арендодатель принял из аренды от арендатора нежилые помещения; доказательств того, что после указанной даты арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, а арендодатель не возражал против этого, материалы дела не содержат, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды по истечении срока его действия.

Следует также отметить, что содержание пункта 1 статьи 621 ГК РФ возлагает на лицо, требующее перевода прав и обязанностей арендатора, необходимость доказать фактические обстоятельства и размер понесенных убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды.


2.7. Не могут быть переведены права и обязанности на предыдущего добросовестного арендатора по расторгнутому либо недействительному договору аренды


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2015 г. N Ф06-24253/15 по делу N А12-32820/2014

Из совокупности заявленных требований следует, что заявитель не понимает правовой природы института преимущественного права на заключение договора. Статья 621 ГК РФ предусматривает возможность в судебном порядке перевести на добросовестного арендатора, которому арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем в течение года в отношении того же объекта с другим арендатором. Для перевода прав и обязанностей по такому договору необходимым условием является его наличие и действительность. Соответственно, не могут быть переведены права и обязанности на предыдущего добросовестного арендатора по расторгнутому договору либо по недействительному договору.


2.8. Законодательством предусмотрен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора - предъявление в порядке искового производства требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору, а не понуждение к заключению договора


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 мая 2015 г. N Ф02-1566/15 по делу N А33-17238/2014

Из анализа статей 209, 421, 608 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Законодательством предусмотрены конкретные способы защиты преимущественного права арендатора (требование о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды или возмещение убытков) и условия их использования (заключение арендодателем договора аренды с другим лицом в течение года с момента расторжения договора).


2.9. Наличие преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка не исключает необходимости соблюдения норм специального законодательства


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 января 2015 г. N Ф01-5618/14 по делу N А82-2198/2014

Поскольку спорный договор был заключен после вступления в статьи силу 17.1 Закона о защите конкуренции, то его возобновление на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, также невозможно.

Наличие у лица права на заключение договора аренды в преимущественном порядке не исключает необходимости соблюдения норм специального законодательства (части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), при предоставлении муниципального имущества в аренду.


3. Уведомление арендатором арендодателя о намерении заключить договор на новый срок


3.1. Арендатор, не обеспечивший до окончания срока договора получения арендодателем его уведомления о намерении заключить договор на новый срок, утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок


Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2009 по делу N А50-14457/2008-Г28

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Судами установлено, что согласно п. 3.2.16 договора аренды от 20.05.2007 для заключения договора аренды на новый срок общество обязано было своевременно, не позднее 30 дней до окончания срока действия указанного договора, подать заявку установленной формы с приложением "Единого листа согласования о выполнении арендатором условий договор аренды". Кроме того, управление письмом от 22.04.2008 предложило обществу направить заявку о заключении договора аренды на новый срок не позднее 10.05.2008.

Обществом заявка на заключение договора аренды спорного помещения представлена в управление 30.05.2008, то есть после истечения срока действия договора аренды от 20.05.2007.

Указанные обстоятельства позволили судам прийти к выводу о прекращении действия указанного договора аренды с 20.05.2008 в связи с истечением срока его действия.


3.2. При направлении уведомления о намерении заключить договор на новый срок по почте письмо должно быть направлено с уведомлением о вручении, при этом составления описи вложения не требуется


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2013 по делу N А51-13685/2012

Суд первой инстанции счел, что договор аренды после направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об отказе от договора расторгнут в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Опровергая данный вывод, апелляционный суд исходил из того, что факт надлежащего уведомления ответчика об одностороннем отказе арендатора от договора аренды документально не подтвержден. Так как в материалы дела не представлена опись вложения к почтовому отправлению, как того требует пункт 154 Почтовых правил, введенных в действие Приказом Министерства связи Российской Федерации от 14.11.1992 N 416, суд посчитал, что уведомление о вручении заказного письма с достоверностью не свидетельствует о факте получения обществом уведомления об отказе от договора аренды.

Между тем, делая данный вывод, апелляционный суд неправильно применил нормы материального права.

Почтовыми правилами не предусмотрена роспись получателя на бланке уведомления о вручении почтового отправления (простого заказного письма). В связи с чем надпись на уведомлении о вручении "директор Заграничный" свидетельствует о выдаче работником почты почтового отправления данному лицу после проверки документов, удостоверяющих личность.

Ссылка апелляционного суда на непредставление истцом описи вложения, как того требует пункт 154 Почтовых правил, несостоятельна, поскольку данная норма права предусматривает проверку вложения при отправлении с объявленной ценностью (ценные письма и бандероли), в то время как при подаче "почтового отправления с уведомлением о вручении" отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление. Составление описи вложения при направлении почтового отправления с уведомлением о вручении, как в настоящем случае, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о неполучении ответчиком отказа от договора аренды сделан с неправильным применением указанных выше норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Вместе с тем ошибочность данного вывода не повлекла незаконность постановления суда апелляционной инстанции.


3.3. Доказательством получения арендодателем уведомления о намерении заключить договор на новый срок, направленного по почте, считается сделанная работником связи на оборотной стороне уведомления отметка о том, кому и когда выдано письмо


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2013 по делу N А51-13685/2012

Суд первой инстанции счел, что договор аренды после направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об отказе от договора расторгнут в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Направляя почтовое извещение, отправитель заключает с оператором связи гражданско-правовую сделку по доставке и вручению корреспонденции на условиях, предусмотренных Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221.

Согласно пункту 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, вручение регистрируемых почтовых отправлений осуществляется при предъявлении документов, удостоверяющих личность.

В соответствии с пунктом 341 Почтовых правил, принятых Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992 (введенных в действие на территории Российской Федерации с 01.01.1993 Приказом Минсвязи Российской Федерации от 14.11.1992 N 416 и не отмененных в настоящее время, далее - Почтовые правила), на предприятиях связи мест назначения после вручения почтового отправления (оплаты перевода) работник связи на оборотной стороне уведомления в специально отведенных местах отмечает, кому и когда выдано отправление.

Таким образом, Почтовыми правилами не предусмотрена роспись получателя на бланке уведомления о вручении почтового отправления (простого заказного письма). В связи с чем надпись на уведомлении о вручении "директор Заграничный" свидетельствует о выдаче работником почты почтового отправления данному лицу после проверки документов, удостоверяющих личность.

Ссылка апелляционного суда на непредставление истцом описи вложения, как того требует пункт 154 Почтовых правил, несостоятельна, поскольку данная норма права предусматривает проверку вложения при отправлении с объявленной ценностью (ценные письма и бандероли), в то время как при подаче "почтового отправления с уведомлением о вручении" отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление. Составление описи вложения при направлении почтового отправления с уведомлением о вручении, как в настоящем случае, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о неполучении ответчиком отказа от договора аренды сделан с неправильным применением указанных выше норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Вместе с тем ошибочность данного вывода не повлекла незаконность постановления суда апелляционной инстанции.


3.4. Отсутствие в журнале входящей корреспонденции арендодателя отметки о получении от арендатора заявления о продлении договора аренды на новый срок не считается доказательством, опровергающим направление такого заявления


Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 по делу N А41-29496/10

Ссылка ответчика на то, что в журнале входящей корреспонденции не отражено получение Муниципальным унитарным предприятием 22 декабря 2009 года от Индивидуального предпринимателя заявления о продлении договора аренды на торговое место на 2010 год, а также то, что последняя запись в журнале датирована 20 декабря 2009 года, правомерно отклонена судами, поскольку данный журнал не может являться допустимым доказательством по делу, является внутренним документом истца.


3.5. Если арендодатель обладал информацией о намерении арендатора реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при отсутствии его письменного уведомления об этом арендатором, заключенный между ними договор не нарушает правил ст. 621 ГК РФ


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 мая 2015 г. N Ф08-3050/15 по делу N А32-8617/2014

Поскольку арендодатель обладал информацией о намерении арендатора реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (что подтверждают информационное сообщение о проведении торгов и постановление администрации), наличие у хозяйства такого права в связи с надлежащим исполнением ранее заключенного договора аренды администрация не оспаривала, отсутствие письменного уведомления арендодателя не может свидетельствовать о несоблюдении правил статьи 621 Гражданского кодекса при заключении спорной сделки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, учитывая, что в рассматриваемом случае доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора (между прекращением договора и проведением торгов прошло менее года; арендодатель знал о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом согласно условиям договора; новый договор аренды мог быть заключен только по результатам реализации публичных процедур), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора, заключенного ответчиками.


4. Реализация преимущественного права на заключение договора на новый срок


4.1. Намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность заключить договор аренды на новый срок


Определение Верховного Суда РФ от 20 сентября 2016 г. N 309-ЭС16-11167

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.


Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 марта 2017 г. N Ф10-109/17 по делу N А35-9206/2015

Из совокупности положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф06-17351/16 по делу N А65-6691/2016

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 декабря 2016 г. N Ф09-10323/16 по делу N А07-4375/2016

В силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 августа 2016 г. N Ф02-3774/16 по делу N А33-9206/2015

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора, содержащееся в обращении (заявлении) общества о продлении договора аренды земельного участка, не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 июля 2016 г. N Ф04-2659/16 по делу N А45-18879/2015

В силу положений статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает возникновение у арендодателя безусловной обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 июня 2016 г. N Ф01-1112/16 по делу N А29-6878/2015

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 июня 2016 г. N Ф05-4518/15 по делу N А41-54241/2014

Применив положения статей 209, 264, 421, 432, 445, 606, 607, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец не является субъектом права, в отношении которого заключение договора аренды обязательно для администрации на основании норм законодательства об аренде или иных специальных норм права. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок на тех же условиях.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 мая 2016 г. N Ф08-2118/16 по делу N А53-12470/2015

Сославшись на положения статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса, в силу которых намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.


4.2. Арендатор не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с нарушением его преимущественного права, если этот договор является недействительным; в таком случае надлежащим способом защиты является требование о признании договора недействительным


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2013 по делу N А33-1934/2012

Указание суда апелляционной инстанции о том, что избранный истцом способ защиты путём признания договора аренды недействительным, не приведет к реальному восстановлению прав истца, поскольку законом в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен специальный способ защиты преимущественного права истца-арендатора на заключение договора аренды на новый срок путем перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, также не может быть признан правильным.

Перевести на себя права и обязанности возможно по действительному договору, который заключен в соответствии с требованиями законодательства, заявление требований о переводе прав и обязанностей по недействительному договору не приведёт к восстановлению нарушенных прав арендатора, исполнявшего надлежащим образом свои обязанности по ранее заключенному договору, срок действия которого истёк.


4.3. Довод арендатора о наличии у арендодателя других свободных помещений и о намерении сдавать их в аренду не имеет правового значения при рассмотрении спора о реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.02.2004 N Ф08-320/2004

Спор между сторонами возник в связи с тем, что арендодатель отказался продолжить с истцом арендные правоотношения.

В силу статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе сдавать имущество в аренду.

Поэтому право принятия решения о сдаче конкретного имущества в аренду принадлежит собственнику.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные отношения, не предусматривают случая понуждения арендодателя к заключению договора аренды.

Пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет лицу, которому арендодатель отказал в заключение договора на новый срок, право перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с третьим лицом в течение года со дня истечения предыдущего договора.

При разрешении спора суд установил, что арендодатель уведомил истца о прекращении арендных отношений.

Суд также выяснил, что ответчик не имеет намерения сдавать спорные помещения в аренду.

Указанные обстоятельства являются достаточными для отказа истцу в удовлетворении заявленного иска.

Довод истца о том, что наличие у ответчика других свободных помещений и намерение сдавать их в аренду дает ему преимущественное право на заключение договора аренды, не соответствует указанным нормам материального права и подлежит отклонению.


4.4. Заявление о переводе прав и обязанностей по договору аренды подлежит рассмотрению по правилам искового производства


Определение Верховного Суда РФ от 29 августа 2016 г. N 306-КГ16-9992

Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 октября 2016 г. N Ф02-5500/16 по делу N А58-461/2016

Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2016 г. N Ф08-6391/16 по делу N А32-13238/2015

Отказ публично-правового образования в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не подлежит оспариванию по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 сентября 2016 г. N Ф06-11995/16 по делу N А72-13378/2015

Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 июля 2016 г. N Ф03-3286/16 по делу N А51-1911/2015

Вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17 сентября 2015 г. N Ф09-5458/15 по делу N А50-2149/2015

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды на новый срок подлежит рассмотрению в порядке искового производства.


4.5. При рассмотрении вопроса о годичном сроке, указанном в п. 1 ст. 621 ГК РФ, учитываются обстоятельства нахождения арендатора в помещениях после расторжения договора, внесения им платежей за пользование имуществом, осуществление попыток на заключение нового договора аренды, а также то, что арендодателем не предпринимаются меры для принудительного выселения арендатора


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 января 2014 г. N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013

При обсуждении вопроса о годичном сроке, указанном в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, судам следует также принять во внимание и дать оценку обстоятельствам нахождения ИП в помещениях после расторжения договора, внесения ею платежей за пользование имуществом, осуществление ею действий и попыток на заключение нового договора аренды, а также то, что арендодателем не предпринимались меры для принудительного выселения ИП из помещений.


4.6. Статья 621 ГК РФ не устанавливает ни обязанность арендодателя по извещению арендатора об имеющихся возражениях относительно продолжающегося пользования арендованным имуществом, ни срок и порядок такого извещения


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 января 2015 г. N Ф02-6811/14 по делу N А19-9568/2014

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не возлагает на арендодателя обязанности известить арендатора об имеющихся возражениях относительно продолжающегося пользования арендованным имуществом и не устанавливает срок и порядок для такого извещения.

В заключенном сторонами договоре аренды эти вопросы также не регламентированы и не согласованы.


4.7. Отказ в продолжении аренды государственного или муниципального имущества не может носить произвольный характер и должен быть выражен в соответствующем решении


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 апреля 2015 г. по делу N 33-359/2015

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Изложенное свидетельствует о том, что отказ в продолжении арендных отношений не может носить произвольный характера и должен быть выражен в решении, принятом по этому вопросу. Арендодатель - орган государственной власти, не обосновал и не представил доказательств принятия решения об использовании указанного земельного участка в иных целях. При таких условиях, с учетом того, что речь идет о муниципальном земельном участке, ссылка на нежелание дальнейшем предоставлять земельный участок А. в аренду, выраженное в переписке с арендатором, не может быть признан достаточным основанием для истребования у нее земельного участка и демонтажа торгового павильона.


5. Возобновление договора аренды на неопределенный срок


5.1. В порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ может быть возобновлен только действующий договор аренды


Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2010 по делу N А41-18764/09

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязательства, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего.

Вместе с тем по делу установлено, что договор аренды земельного участка был расторгнут на основании вступившего в законную силу судебного решения, в связи с чем обстоятельства его фактического пользования истцом после расторжения не могут быть расценены в качестве обстоятельств возобновления договора на неопределенный срок, на что ошибочно ссылался истец.

Поскольку в материалы дела не были представлены доказательства проведения торгов по продаже прав аренды спорного земельного участка, суд правомерно отклонил доводы истца о наличии у него оснований понуждать ответчика заключить с ним договор аренды.


5.2. Возобновление договора на тех же условиях в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ следует отличать от заключения договора на новый срок на иных условиях


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2010 по делу N А43-30104/2009

Письмами истец обратился к ответчику с предложениями о возобновлении арендных отношений на новых условиях либо об освобождении части здания трансформаторной подстанции от трансформатора, принадлежащего ООО.

Неисполнение ООО требований ОАО послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон по договору прекратились в связи с истечением его срока.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и, установив неисполнение ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества и отсутствие у ООО законных оснований для занятия спорного помещения, правомерно удовлетворил иск.

Довод ответчика о злоупотреблении истца правом в виде его предложения о заключении нового договора аренды с увеличенным в семь раз размером арендной платы несостоятелен, ибо договор имущественного найма не относится к разряду публичных или заключаемых в обязательном порядке.


5.3. Договорное условие о недопустимости продления договора на неопределенный срок по истечении срока его действия является законным


Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 по делу N А07-7264/2011

Как установлено судами, сторонами договора согласовано условие о том, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах, при этом использование арендатором земельного участка по истечении срока действия договора при несвоевременном возвращении земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.

С учетом установленных обстоятельств следует признать правомерным вывод судов о невозможности возобновления действия договора на неопределенный срок ввиду согласованных сторонами условий договора.


5.4. Договорное условие о том, что договор может считаться продленным только в случае подписания соответствующего дополнительного соглашения, не противоречит п. 2 ст. 621 ГК РФ


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2009 по делу N А70-7837/32-2008

Пунктом 7.3 договора аренды земельного участка стороны определили считать договор расторгнутым по истечении срока его действия при отсутствии соглашения о его продлении.

Суды, считая данный пункт противоречащим императивному характеру части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в нарушение статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указали, в чем согласованное сторонами условие о расторжении договора противоречит норме закона, содержащей условия о возобновлении договора аренды.

Пунктом 3.1.3 договора аренды земельного участка предусмотрено право предпринимателя по истечении срока действия договора заключить новый договор или продлить срок аренды на прежних условиях по письменному заявленному, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора.

Включение в договор аренды земельного участка условий о пролонгации договора указывает на то, что арендодатель возражает против использования земельного участка по истечении срока аренды в отсутствие соглашения сторон о продлении срока действия договора или нового договора аренды.

Материалы дела не содержат ни соглашения сторон о продлении договора аренды, ни заключенного нового договора аренды.

При данных обстоятельствах договор аренды земельного участка прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока.


5.5. Уведомление о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора, полученное арендатором до окончания договорного срока, следует считать возражением арендодателя, препятствующим признанию договора возобновленным на неопределенный срок


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2012 по делу N А43-12731/2009

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 данного Кодекса).

Суд установил, что уведомлением арендодатель сообщил арендатору о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего (за пределами срока аренды) использования имущества арендатором, а потому суд правомерно счел договор аренды земельного участка прекращенным в связи с истечением его срока.


5.6. При наличии между сторонами спора о том, является ли договор аренды возобновленным в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, бремя доказывания уведомления арендатора о возражениях арендодателя против возобновления договора лежит на арендодателе


Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2013 по делу N А50-7372/2010

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая данные нормы законодательства, по умолчанию сторон при окончании срока договора аренды он является возобновленным на неопределенный срок. При этом инициатива расторжения договора должна исходить от арендодателя при продолжении пользования арендованным имуществом арендатором. Таким образом, при наличии между сторонами спора о том, является ли договор аренды возобновленным, бремя доказывания наличия возражений со стороны арендодателя о продолжении договора лежит на арендодателе. Отсюда следует, что уведомление о расторжении договора должно быть оформлено арендодателем соответствующим образом и донесено до арендатора.


5.7. Фактические действия арендодателя, направленные на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение (например, замена дверных замков), свидетельствуют о возражении арендодателя против возобновления действия договора на неопределенный срок


Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-109715/10-53-917

Суды установили, что по окончании срока действия указанный договор аренды возобновлен не был, поскольку до двадцати четырех часов дня, в который арендатор должен был возвратить арендодателю являющееся объектом аренды помещение, арендодатель выразил возражения считать соответствующий договор возобновленным.

То есть обстоятельства, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации - если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя - при которых договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, отсутствовали.

Соответствующие действия арендодателя, о которых заявляет арендатор во встречном иске (прекращение доступа арендатора в арендуемые помещения, замена дверных замков), судами оценены как безусловное свидетельство того, что арендодатель возражал против возобновления действия договора, а также и того, что арендатор знал о том, что арендодатель возражал возобновлять действие договора.


5.8. Обсуждение разногласий, связанных с условиями нового договора, следует считать возражением арендодателя, препятствующим признанию договора возобновленным на неопределенный срок, если новый договор не заключен


Постановление ФАС Центрального округа от 06.04.2010 по делу N А35-5160/2009-С13

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как верно указано судом, КУМИ, предложив проект договора аренды на иных условиях, возражал тем самым относительно продолжения арендных правоотношений на условиях ранее заключенного договора.

Возникшие на момент рассмотрения спора в суде разногласия сторон по договору аренды урегулированы не были, в связи с чем вывод суда о том, что арендные отношения между истцом и ответчиком можно считать прекращенными, соответствует фактическим обстоятельствам дела.


5.9. Если несмотря на уведомление арендатора о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора арендодатель по окончании договорного срока сообщил арендатору, фактически пользующемуся имуществом, новые реквизиты для перечисления арендной платы, договор считается возобновленным на новый срок


Примечание

Представляется, что сообщение новых реквизитов для перечисления арендной платы само по себе не свидетельствует о согласии арендодателя на возобновление договора, поскольку указанные действия арендодателя могут выражать лишь создание арендатору возможности для оплаты фактического пользования.


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.12.2009 по делу N А51-9937/2008

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается актом проверки использования муниципального имущества, после истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться спорным нежилым помещением. При этом истцом не предпринимались меры по выселению ответчика из занимаемого помещения в судебном порядке, о чем сообщалось в уведомлении.

Кроме того, в предупреждении истец сообщил обществу о необходимости исполнения обязательства по договору, при этом сумма задолженности по договору была рассчитана исходя из арендной платы за время пользования спорным помещением по истечении срока действия договора. В уведомлении истец сообщил арендатору об изменении реквизитов бюджетного счета, на который следует оплачивать арендную плату по договору.

Данные обстоятельства, как указал апелляционный суд, свидетельствуют об отсутствии у арендодателя возражений относительно использования ответчиком спорного помещения.


5.10. Договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по соглашению между собственником имущества и арендатором, если против этого возражает балансодержатель (субъект права оперативного управления)


Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды апелляционной и кассационной инстанции не учли, что ранее договоры аренды заключались собственником с участием эксплуатационной части, изъятие спорного имущества собственником в установленном порядке не производилось и действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения субъекта права оперативного управления к даче согласия на заключение договора аренды.


5.11. Правило п. 1 ст. 618 ГК РФ, предоставляющее субарендатору право заключить договор аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды на период оставшегося срока субаренды, не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ


Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11

Положения п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.

Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф06-11119/16 по делу N А57-20005/2015

Положения пункта 1 статьи 618 ГК РФ направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.

Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ.


5.12. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 11)

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как государственной регистрации подлежит только договор аренды здания, заключенный на срок не менее одного года.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 мая 2016 г. N Ф04-1908/16 по делу N А45-12377/2015

Договор аренды здания, возобновлённый на неопределённый срок, не нуждается в государственной регистрации.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2016 г. N Ф08-1728/16 по делу N А63-9528/2015

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.


Апелляционное определение Московского городского суда от 10 июля 2015 г. N 33-23730/15

Судом правильно учтено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Поскольку спорный договор был заключен после 01.12.2009, к Договору аренды и спорному договору как к договору оказания услуг не применяются требования о государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 24 июня 2015 г. по делу N 33-4064/2015

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.


5.13. При возобновлении договора аренды на неопределенный срок договор субаренды ограничен сроком аренды в любом случае


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 20)

Положения пункта 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 ст. 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 июля 2016 г. N Ф02-3665/16 по делу N А33-14604/2015

Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 сентября 2015 г. N Ф05-12054/15 по делу N А40-94908/2014

В соответствии с пунктом 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 мая 2015 г. N Ф09-2737/15 по делу N А07-8579/2014

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 20 информационного письма от 11.01.2002 N 66, положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 января 2015 г. N Ф06-18449/13 по делу N А65-8460/2014

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", положения пункта 2 статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.


5.14. Если стороны согласовали автоматическое прекращение договора аренды по истечении срока аренды, то к отношениям сторон правила о возобновлении договора на неопределенный срок не применяются


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июня 2014 г. N Ф04-5544/14 по делу N А70-9690/2013

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды (п. 2.3) препятствует применению в рассматриваемом случае правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленный частью 2 статьи 621 ГК РФ.

Из вышеуказанных условий договора следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений, в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат.


5.15. Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ применимы и к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 октября 2016 г. N Ф04-4357/16 по делу N А46-2711/2016

Апелляционный суд правильно отметил, что зафиксированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.


5.16. Лишь объективно существующее отсутствие возражений арендодателя позволяет арендатору не возвращать арендованное имущество и продолжать им пользоваться


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 января 2015 г. N Ф02-6811/14 по делу N А19-9568/2014

Анализируя условия договора и положения нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым именно на арендатора возложена обязанность возвратить имущество после истечения срока договора, суд первой инстанции обоснованно указал, что, желая воспользоваться правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 621 Кодекса, арендатор, действуя разумно и добросовестно, обязан убедиться в отсутствии возражений со стороны арендодателя относительно возобновления договора, и только объективно существующее отсутствие возражений арендодателя позволяет арендатору не исполнять требование закона и договора по возврату имущества и продолжать пользоваться этим имуществом.


5.17. Законодательство не запрещает заключение договоров аренды земельных участков с возможностью дальнейшей пролонгации


Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 21 мая 2014 г. по делу N 33-3126/2014

Договор аренды является действующим, поскольку гражданское и земельное законодательство не содержит каких-либо изъятий из правила, содержащегося в п. 2 ст. 621 ГК РФ, в отношении аренды земельных участков либо каких-либо запретов на заключение договоров аренды земельных участков на срок менее года с последующим автоматическим продлением на неопределённый срок.


6. Применение правил ст. 621 ГК с учетом норм Закона о конкуренции


6.1. Продление договора аренды государственного или муниципального имущества, для заключения которого требуется проведение торгов, также требует проведения торгов, если только этот договор не заключен до вступления в силу закона, устанавливающего обязательность такой процедуры


Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 г. N 308-КГ16-19850

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 апреля 2014 г. N ВАС-4395/14

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", вступившей в силу с 02.07.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Согласно части 3 указанной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Однако суды указали, что согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 апреля 2017 г. N Ф10-1010/17 по делу N А14-2782/2016

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен па неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 марта 2017 г. N Ф06-18954/17 по делу N А55-31105/2015

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 марта 2017 г. N Ф02-493/17 по делу N А19-6433/2016

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 января 2017 г. N Ф05-19726/16 по делу N А40-43522/2016

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2016 г. N Ф09-7143/16 по делу N А71-6860/2015

Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При этом возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 июля 2016 г. N Ф03-2737/16 по делу N А73-14881/2015

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 ноября 2016 г. по делу N 33-19559/2016

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 03 ноября 2016 г. по делу N 33-3701/2016

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).


6.2. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен с прежним арендатором без торгов по завершении срока аренды в определенных законом случаях, а максимальный срок, на который возможно его заключение, при этом исчисляется с момента его заключения на торгах


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.1)

Применяя части 9-11 ст. 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее. В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ. Если законодательством РФ установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. п. 1-4 настоящего постановления.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 августа 2015 г. N Ф01-2758/15 по делу N А11-8701/2014

Как следует из пункта 4.1 постановления Пленума N 73, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1-4 настоящего постановления Пленума.


6.3. После заключения на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества по итогам торгов арендатор с преимущественным правом на заключение договора может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по этому договору, даже если в торгах он не участвовал


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 3)

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (ст. 10 ГК). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (ст. 440 ГК), он определяется с учетом абзаца 2 п. 5 ст. 448 ГК, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 февраля 2017 г. N Ф01-6575/16 по делу N А79-64/2016

По смыслу третьего абзаца пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном первым абзацем пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 8 сентября 2016 г. N Ф10-3255/16 по делу N А54-1492/2015

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 марта 2016 г. N Ф04-140/16 по делу N А70-7254/2015

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2016 г. N Ф09-12179/15 по делу N А60-17765/2015

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 октября 2015 г. N Ф02-4637/15 по делу N А19-21370/2014

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 августа 2015 г. N Ф08-4492/15 по делу N А63-1129/2014

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф06-19891/13 по делу N А12-18473/2014

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Таким образом, как обоснованно указали суды, заявитель сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении процедуры предоставления земельного участка в аренду.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 13 мая 2016 г. по делу N 33-5708/2016

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.


6.4. Если права и обязанности по договору аренды, заключенному на торгах, переходят к арендатору, реализовавшему преимущественное право на заключение договора, то победитель торгов вправе требовать возмещения убытков от участия в торгах, в случае отсутствия в извещении о торгах информации об этом лице


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4)

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила п. 5 ст. 448 ГК о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (п. 1 ст. 1102 ГК). В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.


6.5. Договор аренды можно заключить на новый срок без проведения торгов, если стороны согласовали новые условия о сроке и арендной плате с учетом ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции и арендодатель не уведомил арендатора до истечения срока договора о решении впоследствии прекратить сдавать имущество в аренду


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2)

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 декабря 2016 г. N Ф09-9088/16 по делу N А76-29664/2015

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 ноября 2016 г. N Ф06-15087/16 по делу N А65-7388/2016

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 июня 2016 г. N Ф01-2267/16 по делу N А31-2638/2015

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 апреля 2016 г. N Ф04-418/16 по делу N А03-7840/2015

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.


Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 08 февраля 2017 г. по делу N 33-519/2017

Согласно п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.


6.6. Преддоговорный спор сторон договора аренды, заключаемого на новый срок, относительно условий о размере арендной платы и минимальном сроке аренды, может быть рассмотрен судом


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.3)

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 апреля 2017 г. N Ф05-325/17 по делу N А40-42055/2016

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 февраля 2017 г. N Ф01-6326/16 по делу N А29-3928/2016

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств попытки согласовать условия в виде переписки сторон, на которых мог быть заключен договор аренды в отношении имущества на новый срок, материалы дела не содержат.

Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф08-8679/15 по делу N А32-17619/2014

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Кодекса). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 августа 2015 г. N Ф04-22140/15 по делу N А27-20493/2014

Исходя из пункта 4.3 постановления Пленума ВАС N 73, если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона защите о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.


6.7. При отказе арендодателя заключить договор аренды государственного или муниципального имущества на новый срок арендатор вправе принудить его к этому в судебном порядке, если арендодатель не заключил договор аренды с другим лицом и основания, предусмотренные ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, отсутствуют


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.5)

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10. Ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.


Определение Верховного Суда РФ от 20 ноября 2015 г. N 307-ЭС15-11239

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 декабря 2016 г. N Ф09-9088/16 по делу N А76-29664/2015

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 октября 2016 г. N Ф10-3971/16 по делу N А08-5927/2013

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 октября 2016 г. N Ф05-13470/16 по делу N А40-210778/2015

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 июня 2016 г. N Ф06-8488/16 по делу N А55-14819/2015

В случае, когда договор аренды не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф08-8679/15 по делу N А32-17619/2014

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 марта 2015 г. N Ф01-270/15 по делу N А29-8475/2013

Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума N 73 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.


7. Иные вопросы


7.1. П. 2 ст. 621 ГК РФ не регламентирует отношения, связанные с наследованием


Определение Конституционного Суда РФ от 25 сентября 2014 г. N 1840-О (пункт 2)

Пункт 2 статьи 621 ГК Российской Федерации по своему содержанию направлен на защиту прав арендаторов и обеспечение стабильности гражданского оборота; отношений, связанных с наследованием, не регламентирует и сам по себе не может рассматриваться как нарушающий конституционные права заявителя в указанном им аспекте.


7.2. Положения ст. 621 ГК РФ не регулируют порядок предоставления арендных прав на имущество, являющееся публичной собственностью


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2017 г. N Ф08-550/17 по делу N А15-1637/2015

Статья 621 Гражданского кодекса устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления арендных прав имущество (в данном случае - нежилых помещений), являющееся публичной собственностью.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 ноября 2016 г. N Ф04-4306/16 по делу N А75-15368/2015

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается управление в кассационной жалобе, устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.