Энциклопедия судебной практики. Аренда. Улучшения арендованного имущества (Ст. 623 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Улучшения арендованного имущества
(Ст. 623 ГК)


1. Наличие согласия арендодателя на неотделимое улучшение арендованного имущества


1.1. Согласование в договоре аренды права арендатора без дополнительных разрешений арендодателя производить перепланировку, перестройку, благоустройство и иные улучшения арендованных помещений не свидетельствует о получении от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2011 по делу N А51-15765/2010

Разрешая настоящий спор и отказывая заявителю в иске, арбитражные суды сочли недоказанным факт получения обществом необходимого согласия предприятия на проведение улучшений в арендованных нежилых помещениях. При этом, оценивая условия договора аренды о возможности перепланировки, перестройки, текущего и капитального ремонта, благоустройства и иных улучшений помещений, суды обоснованно указали на невозможность принятия таковых в качестве получения от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку, по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

В этой связи, не установив наличия объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком стоимости работ на заявленную в иске сумму, а равно первичных учетных документов, подтверждающих расходы общества, вывод судов об отсутствии правовых оснований для взыскания истребуемой ООО суммы признается судом кассационной инстанции правильным, соответствующим фактическим обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.

Примечание

Приведенное толкование представляется небесспорным. Если арендодатель при заключении договора согласился с тем, что арендатор вправе производить улучшения имущества без дополнительного согласования, значит любые улучшения арендованного имущества, соответствующие критериям необходимости и разумности, должны признаваться произведенными с согласия арендодателя.

1.2. Договором аренды может быть предусмотрено право арендодателя не возмещать арендатору стоимость согласованных и произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества


Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судами установлено и департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия департамента.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.


1.3. Письмо арендатора с просьбой согласовать улучшение договорного имущества само по себе не свидетельствует о даче арендодателем согласия на такое улучшение


Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2013 по делу N А07-22639/2011

Из содержания имеющихся в материалах дела договоров аренды нежилых помещений следует, что стороны предусмотрели осуществление неотделимых повышений потребительских свойств объектов арендатором с разрешения арендодателя и возможность компенсации расходов арендатора на это после прекращения договора (условия компенсации оговариваются одновременно с получением разрешения).

Судами установлено, что представленные в материалы дела акты приема-передачи нежилых помещений в аренду свидетельствуют о передаче арендатору помещений в удовлетворительном состоянии. Доказательств обращения к обществу "Н" с письмами о несоответствии переданного имущества условиям договора аренды в материалы дела не представлено, как и доказательств разрешения арендодателя на производство реконструкции арендованного имущества и осуществление его капитального ремонта, а также согласования условий компенсации понесенных расходов.

Судами сделан вывод о том, что обществом "АТП" не доказан факт необходимости проведения реконструкции и капитального ремонта, не представлены доказательства, свидетельствующие о согласовании проводимой реконструкции и капитального ремонта с собственником арендованного имущества. Письмо общества "АТП" с просьбой согласовать ремонт (реконструкцию) переданных объектов за счет собственных средств, направленное в адрес общества "Н", не свидетельствует о даче арендодателем согласия на такой ремонт (реконструкцию), тем более не свидетельствует о согласовании условий компенсации.


1.4. Согласие арендодателя на произведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества предполагает согласование не только факта выполнения работ по улучшению, но и объема и стоимости таких работ


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 сентября 2014 г. N Ф06-14664/13 по делу N А72-6314/2013

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 мая 2012 г. N Ф04-2052/12 по делу N А70-8024/2011

По смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.


Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 августа 2013 г. N Ф01-10588/13 по делу N А11-5746/2012

Отклоняя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в силу названных норм права стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. При этом получение согласия арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но и объема и стоимости работ.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 01 августа 2013 г.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ и улучшений.


Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия от 09 июля 2015 г. по делу N 33-1584/2015

Условия, указанные в пунктах 2.3.2 и 2.3.4 договора аренды, не являются по сути согласием арендодателя на осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.


1.5. При недоказанности согласия арендодателя на произведение неотделимых улучшений сам факт наличия улучшений имущества, увеличивающих его стоимость, правового значения не имеет


Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-6146/2015

Наличие согласия собственника жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 07 апреля 2015 г. по делу N 33-2082/2015

Из положений пункта 3 статьи 623 ГК Российской Федерации следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 11 марта 2015 г. по делу N 33-156/2015

Согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Следовательно, наличие согласия собственника помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.


Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 17 сентября 2014 г. по делу N 33-8121

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственника жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 14 января 2014 г. по делу N 33-32/2014

Из положений пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет вопреки доводам апелляционной жалобы.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 25 марта 2014 г. по делу N 33-780

Из положений п.3 ст.623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет вопреки доводам апелляционной жалобы.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 06 августа 2014 г. по делу N 33-3669/2014

Судебная коллегия полагает обоснованным и вывод суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков расходов на установку входной металлической двери и унитаза, поскольку по смыслу действующего гражданского законодательства наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 22 июля 2014 г. по делу N 33-9321/2014

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет вопреки доводам апелляционной жалобы.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 04 июня 2014 г. по делу N 33-950/2014

Доказательств согласования сторонами объема работ, затрат на проведение неотделимых улучшений данного строения истец суду не представил. Результат выполненных работ к приемке не предъявлялся и ответчиком принят не был, факт получения имущественной выгоды за счет истца не доказан. При таких условиях стоимость предполагаемых ремонтно-строительных работ не может считаться неосновательным обогащением ответчика.

Наличие согласия собственника конюшни, которым является казна РФ в лице ТУ ФАУГИ по КБР, на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.


Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 22 апреля 2014 г. по делу N 33-1380/2014

Из положений пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственников жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.


2. Понятия неотделимого улучшения и его стоимости


2.1. При рассмотрении иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд должен выяснить, какие улучшения, произведенные за счет арендатора, являются неотделимыми и какова их стоимость, из чего складывается эта сумма и какими первичными документами (актами выполненных работ, платежными поручениями) она подтверждается


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.05.2006 N Ф08-2632/2006

При рассмотрении иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд должен выяснить, какие улучшения, произведенные за счет арендатора, являются неотделимыми и какова их стоимость, из чего складывается эта сумма и какими первичными документами (актами выполненных работ, платежными поручениями) она подтверждается.


2.2. Заключение экспертизы о неотделимом характере улучшений является одним из доказательств, подлежащих оценке на основании ст. 71 АПК РФ


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 по делу N А53-24637/2010

При толковании условий договора аренды и дополнительного соглашения по правилам статьи 431 ГК РФ судебные инстанции установили, что иных правил, отличных от общих, которые закреплены в статье 623 ГК РФ, сторонами не установлено. Поэтому банк вправе как собственник отделимых улучшений требовать изъятия их у предпринимателя.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания (ч. 1 ст. 82 АПК РФ). Для определения характера (отделимости) произведенных банком улучшений по делу проведены две судебные строительно-технические экспертизы. На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В заключении от 11.09.2011 N 55 эксперт указал на наличие систем охранно-пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования, отвечающей специальным требованиям банковского операционного офиса. В заключении от 25.04.2012 N 241/12 эксперт относительно систем вентиляции и кондиционирования исходил из того, что они не являются неотделимыми улучшениями, поскольку основная разводка трубопроводов, воздуховодов выполнены в пространстве между подвесным потолком и перекрытием, то есть в легкодоступном месте, является сборно-разъемной, приборы систем вентиляции и кондиционирования съемные, имеется возможность демонтажа без повреждения конструкций здания. Способ крепления приборов и разводки (подсоединения) системы охранно-пожарной сигнализации, а также местоположение приборов также не позволяют отнести данные улучшения к категории неотделимых. С учетом приведенных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности требований банка в части обязания предпринимателя возвратить систему вентиляции и охранно-пожарную систему, установленные в нежилом здании по адресу (...). Оценив представленные документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций [также] пришли к выводу об отсутствии оснований для вывода об отделимом характере произведенных банком улучшений (в части кассовых кабин).


2.3. Изменение имущества должно оцениваться с точки зрения его назначения, в частности, с учетом того, каким образом арендодатель использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Например, перепланировка арендатором помещений для размещения в них гостиницы не считается улучшением имущества, если арендодатель в силу своей специальной правоспособности не может использовать договорные помещения в качестве гостиницы


Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2009 по делу N А60-11799/2009-С3

Как следует из материалов дела, истец в обоснование понесенных расходов на ремонт и перепланировку нежилого помещения, переданного ему по договору аренды представил договор подряда, локальный сметный расчет, акт выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, кассовые чеки.

Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных предпринимателем ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

Суд первой инстанции, оценив представленные документы, а также назначение арендуемых помещений и предполагаемую цель их использования предпринимателем, пришел к выводу, что правовых оснований для взыскания стоимости произведенных ремонтных работ не имеется.

Согласно техническому паспорту БТИ назначение здания, - станция химизации, а произведенная истцом перепланировка предполагает использование спорных помещений для размещения в ней гостиницы. При этом ответчик, являясь юридическим лицом, в силу своей специальной правоспособности не может использовать спорное помещение в качестве гостиницы.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также отмечая необоснованность расчета стоимости улучшений арендованного имущества, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя.


2.4. Поскольку ГК предусматривает различный правовой режим капитального ремонта арендованного имущества и его неотделимых улучшений, следует исходить из того, что указанные понятия имеют различное содержание. Под улучшениями понимаются работы, повышающие качественные характеристики имущества по сравнению с теми характеристиками, которые имеет объект в капитально отремонтированном состоянии


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 по делу N А19-14583/08-15

В норме статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится об улучшениях арендованного имущества, а не о его ремонте (текущем или капитальном), распределение обязанностей по которому регулируется другими нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 мая 2015 г. N Ф05-4580/15 по делу N А40-151817/2013

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, из указанных норм материального права следует, что неотделимые улучшения связаны с работами капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15 по делу N А01-2424/2012

По смыслу статьи 623 ГК РФ приведение объекта аренды с помощью капитального ремонта в надлежащее состояние, соответствующее его предназначению и позволяющее арендатору его использовать в соответствии с договорными условиями, не равнозначно увеличению в результате неотделимых улучшений стоимости имущества по сравнению с его стоимостью, которую имущество имело бы, находясь в нормальном состоянии.


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2013 г. N Ф05-16397/13 по делу N А40-74325/2012

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу указанных правовых норм производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.


Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13 по делу N А24-3428/2012

По смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения, связанные с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 февраля 2013 г. N Ф10-183/13 по делу N А14-13874/2011

Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, т.е. улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой или дооборудованием основного средства.

Поскольку в данном случае вопрос о возмещении неотделимых улучшений арендованного имущества договором аренды сторонами не урегулирован, следует применять общие нормы, предусмотренные п. 2 ст. 623 ГК РФ.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 июня 2014 г. по делу N 33-2861/14

В соответствии с ч. 1 ст. 623 ГК РФ произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из анализа указанной нормы закона следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 25 марта 2013 г. по делу N 33-2754

В соответствии с действующим законодательством под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, т.е. улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой или дооборудованием основного средства.


2.5. Расходы по капитальному ремонту, произведенному арендатором с согласия арендодателя, должны быть ему возмещены по окончании договора


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А46-17355/2009

ОРОООД в период действия договора аренды осуществило капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 211 419 рублей 73 копеек, выполнив устройство подвесных потолков, облицовку стен, установку блоков во внутренних дверных проёмах, врезку замков, ремонт оконных переплетов с заменой брусков, ремонт штукатурки внутренних стен, сплошную шпатлевку стен, грунтовку, прокладку внутренней электропроводки, монтаж электровыключателей и светильников, смену санитарных приборов и другие работы.

Факт выполнения работ подтверждается представленными Департаментом в материалы дела документами: дефектной ведомостью на проведение ремонта спорного помещения; сметой на проведение капитального ремонта на сумму 211 419 рублей 73 копеек; актом приёмки выполненных работ, заключение финансово-информационного управления о результатах проверки актов выполненных работ.

В письме Департамент указал, что не возражает против капитального ремонта арендуемого ОРОООД помещения при условии проведения работ за счёт собственных средств; все произведённые арендатором неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.

Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно сослались на пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Право ОРОООД на возмещение произведённых затрат, связанных с улучшением состояния арендуемых помещений, закреплено сторонами в пункте 4.1 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя, а стоимость неотделимых улучшений, произведённая арендатором без разрешения арендодателя возмещению не подлежит.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражные суды, дав надлежащую оценку в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленным в материалы дела: письму Департамента; смете на проведение капитального ремонта, акту приёмки выполненных работ; заключению финансово-информационного управления о результатах проверки актов выполненных работ, пришли к выводу, что фактически арендодатель согласился с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые возникли в результате проведения работ по капитальному ремонту помещения, и указаны в смете и в акте приёмки выполненных работ.

Учитывая, что установленные пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1.4 договора аренды условия для возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 211 419 рублей 73 копейки, судами установлены, удовлетворение встречного иска является правомерным.

Примечание

ГК предусматривает различный правовой режим для капитального ремонта арендованного имущества и его неотделимых улучшений. В частности, в отличие от расходов на неотделимые улучшения, подлежащих возмещению по общему правилу после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК), расходы по капитальному ремонту должны быть возмещены арендодателем после предъявления соответствующего требования арендатором, если иное не предусмотрено договором.

2.6. По смыслу ст. 623 ГК в качестве стоимости неотделимых улучшений подлежит возмещению не стоимость произведенных арендатором ремонтных работ, а стоимость улучшений арендованного имущества, которая определяется размером увеличения его стоимости в результате произведенных работ


Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2009 по делу N А60-11799/2009-С3

Как следует из материалов дела, истец в обоснование понесенных расходов на ремонт и перепланировку нежилого помещения, переданного ему по договору аренды представил договор подряда, локальный сметный расчет, акт выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ и затрат, кассовые чеки на указанную сумму.

Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных предпринимателем ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.


2.7. Стоимость неотделимых улучшений, подлежащих возмещению, определяется на момент возврата арендованного имущества арендодателю с учетом амортизации за период аренды


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.05.2006 N Ф08-1358/2006

Судебные инстанции пришли к обоснованным выводам, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться на момент возврата арендованного имущества арендодателю с учетом их амортизационного износа за период аренды. Согласно заключению экспертизы, проведенной ООО "Росэкспертиза", с учетом длительной эксплуатации (более 15 лет) амортизационный износ внесенных истцом неотделимых улучшений составил 100 процентов, они требуют капитального ремонта. Суд апелляционной инстанции принял во внимание данное доказательство как содержащее наиболее полную информацию об амортизационном износе неотделимых улучшений. В представленном обществом отчете оценщика - ООО "Оценочная фирма" стоимость определена без применения затратного метода. Кроме того, в части требований о взыскании стоимости по канализации здания вокзала суд обоснованно в соответствии со статьями 196, 199 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 78 Гражданского кодекса РСФСР (1964) указал о пропуске срока исковой давности.


2.8. Улучшения арендованного имущества не считаются неотделимыми, если они могут быть отделены без ущерба для арендованного имущества либо с незначительным восстановительным ремонтом


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 по делу N А42-7628/2011

Для определения, являются ли произведенные истцом улучшения арендованного имущества (и какие) отделимыми улучшениями, судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведенная экспертом независимого научно-исследовательского учреждения "Центр судебных экспертиз" Ш. (заключение эксперта от 27.02.2012 N 12/457), а также повторная экспертиза, проведенная экспертом негосударственного образовательного частного учреждения дополнительного профессионального образования "Институт судебных экспертиз и криминалистики" Д. (заключение эксперта от 28.06.2012 N 508).

Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции о возможности демонтажа блоков кондиционеров правильными, в части истребования кассового узла указал, что судом первой инстанции неправомерно не принят вывод эксперта Дмитриева А.В. о том, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, в связи с чем удовлетворил требование в отношении кассового узла.

Суд апелляционной инстанции указал, что вывод эксперта Ш. о том, что демонтаж кассового узла невозможен без нанесения вреда конструкциям помещений, противоречив, поскольку в исследовательской части его заключения от 27.02.2012 N 12/457 содержится описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, кроме того, результаты повторной экспертизы (заключение эксперта от 28.06.2012 N 508) указывают на обратное.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта защитных конструкций кассового узла, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия, подтверждается изготовление и монтаж кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе заключение эксперта, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что произведенные арендатором улучшения арендованного имущества в отношении внутренних и наружных блоков кондиционеров, жалюзи вертикальных, а также конструкций кассового узла являются отделимыми, поскольку демонтаж возможен без причинения ущерба помещению либо с незначительным восстановительным ремонтом.


2.9. Бремя доказывания неотделимого характера улучшений и их стоимости лежит на арендаторе. Если для установления указанных фактов необходимы специальные познания в области строительства, однако арендатор соответствующих доказательств не предоставил и с ходатайством о назначении судебной строительно-технической экспертизы не обращался, в иске о взыскании стоимости улучшений должно быть отказано


Постановление ФАС Поволжского округа от 03.12.2012 по делу N А65-6757/2012

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, но также и стоимость улучшений.

Для определения стоимости неотделимых улучшений при установленном факте проведения ремонтных работ истцом и принятия их ответчиком, необходимы специальные познания в области строительства, которые возможно решить путем назначения судебно-строительной экспертизы.

Между тем таких доказательств истец в суд не представил, с ходатайством о назначении соответствующей судебной строительно-технической экспертизы не обращался.

При таких обстоятельствах довод истца о взыскании неотделимых улучшений является необоснованным, поскольку их возмещение производится по правилам статьи 623 ГК РФ, согласно которой лицо, требующее их возмещения, должно доказать не только факт согласия арендодателя, а также размер.


2.10. При рассмотрении требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений необходимо дать правовую квалификацию виду проведенных работ и их необходимости


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 декабря 2013 г. N Ф06-11064/13 по делу N А06-2835/2012

Правила пункта 2 статьи 623 ГК РФ предусматривают, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пункт 3 названной нормы устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Анализ названных законодателем норм позволяет сделать вывод о том, что при реализации права на взыскание стоимости затрат, понесенных арендатором, необходимо дать правовую квалификацию как виду проведенных работ, их необходимости и наличие согласия арендодателя.


2.11. Законодательство не предусматривает права собственности арендатора на неотделимые улучшения, а предполагает только право на возмещение их стоимости


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12

Арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором, в соответствии со статьями 616 и 623 Гражданского кодекса.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 24 октября 2012 г. по делу N 33-509/2012

В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ собственностью арендатора являются отделимые улучшения. Стоимость неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений может быть возмещена арендатору, если они были произведены с согласия арендодателя, данная стоимость не подлежит возмещению в случае, если согласия на произведенные улучшения арендатор не давал.

Таким образом, законом не предусмотрено право собственности арендатора на неотделимые улучшения арендованного имущества, предполагается только право на возмещение его стоимости при определенных законом условиях.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2014 г. N Ф08-8053/14 по делу N А63-14196/2013

Статья 623 Гражданского кодекса определяет юридическую судьбу произведенных арендатором в рамках арендных отношений улучшений арендованного имущества. Согласно пунктам 2 и 3 указанной нормы в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 января 2014 г. N Ф05-17237/13 по делу N А40-45990/2013

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из изложенного следует, что законодательством предусмотрено возникновение права собственности у арендатора только на отделимые улучшения.

Относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим - возмещение арендодателем арендатору затрат на эти улучшения. При этом право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает, поскольку арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единое целое - неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), имеющую собственника - арендодателя.


2.12. При рассмотрении требований о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений необходимо установление следующих обстоятельств: улучшения произведены за счет средств арендатора, арендодатель дал свое согласие на их проведение, неотделимость улучшений без вреда для имущества и их стоимость


Постановление Президиума Верховного Суда Республики Хакасия от 12 февраля 2015 г. по делу N 4Г-8/2015

В силу ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3).

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление необходимости произведения таких работ, фактического наличия улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 июля 2014 г. N Ф10-1863/14 по делу N А35-5177/2012

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Таким образом, обратившийся с таким иском, истец должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; согласование каждой позиции выполненных работ из общего объема произведенных неотделимых улучшений, а также стоимость этих работ в установленном порядке с арендодателем; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург от 27 ноября 2013 г. по делу N 33-18593/2013

В соответствии с ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем ч. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из указанных норм права следует, что для возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшения арендованного имущества необходимо установление следующих условий: данные улучшения произведены за счет собственных средств арендатора, и арендодатель дал свое согласие на их проведение.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 27 апреля 2015 г. по делу N 33-1911/2015

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из указанных норм права следует, что для возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо установление следующих условий: данные улучшения произведены за счет собственных средств арендатора, и арендодатель дал свое согласие на их проведение.


2.13. Законодательство не определяет понятий, объемов и видов неотделимых улучшений, изменяющих предмет аренды


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 марта 2015 г. N Ф03-164/15 по делу N А04-1336/2014

По правилам пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Вместе с тем действующее законодательство не содержит понятий, объемов и видов неотделимых улучшений, в результате которых изменяется предмет аренды.


3. Порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений


3.1. В силу ст. 623 ГК право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает после прекращения договора, поскольку до прекращения договора аренды результатом улучшений пользуется арендатор


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.03.2006 N Ф08-426/06

В силу статьи 623 Кодекса право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества возникает после прекращения договора. До прекращения договора аренды результатом улучшений пользуется арендатор. Обязанность арендодателя по возмещению их стоимости не может считаться наступившей, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Поскольку договор аренды не расторгнут и арендатор пользуется арендуемыми помещениями, он не имеет права требовать возмещения стоимости таких улучшений. В кассационной жалобе общество настаивает на том, что в соответствии со статьей 623 Кодекса имеет право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества и указывает, что не заявляло требований о возмещении расходов на капитальный ремонт, вызванных неотложной необходимостью.


3.2. Пункт 2 ст. 623 ГК не обусловливает возникновение права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества наличием соглашения или судебного акта, определяющих стоимость улучшений


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" (п. 8)

Пункт 2 ст. 623 ГК не обусловливает возникновение права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества наличием соглашения или судебного акта, определяющих стоимость улучшений.


3.3. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" (п. 8)

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 декабря 2012 г. N Ф09-12022/12 по делу N А34-8829/2011

В соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 ноября 2013 г. N Ф10-3223/13 по делу N А14-15065/2012

По смыслу указанной статьи [ст. 623 ГК РФ], если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.


3.4. Часть 6 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает императивное правило о том, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя, в обязательном порядке засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества


Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судами установлено и департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия департамента.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 сентября 2014 г. N Ф08-6554/14 по делу N А32-12635/2012

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Как установлено судами, выполнение арендатором работ по созданию неотделимых улучшений спорных помещений произведено с фактического согласия департамента.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.


3.5. Арендатор имеет право взыскать стоимость произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, независимо от того, оплатил ли он стоимость ремонта подрядчику, поскольку улучшения арендованного имущества в любом случае становятся имуществом арендодателя


Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" (п. 15)

Арендатор имеет право взыскать стоимость произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, независимо от того, оплатил ли он стоимость ремонта подрядчику, поскольку улучшения арендованного имущества в любом случае становятся имуществом арендодателя.


3.6. Срок исковой давности на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества начинает течь с момента окончания договора аренды, в период которого были произведены улучшения, независимо от того, что после окончания этого договора арендатор продолжал пользоваться имуществом на основании других договоров аренды


Постановление ФАС Поволжского округа от 07.03.2013 по делу N А12-9108/2012

Из имеющихся в деле доказательств следует, что работы по капитальному ремонту помещений и обустройству отдельного входа были выполнены в 2002 году в период действия договора аренды от 01.01.2002 N 1/838-02 соответственно с 31.12.2002 у предпринимателя возникло право на возмещение указанных затрат в пределах установленного законодательством трехгодичного срока исковой давности.

При рассмотрении спора судами также было установлено, что работы по реконструкции помещения были выполнены в 2002 году, однако отклонено заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по мотиву длящихся арендных правоотношений.

Однако судами неправильно истолкованы положения статьи 200 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к спорному случаю.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из содержания заявления предпринимателя от 17.01.2002 на получение согласия на реконструкцию и письменного ответа департамента следует, что стороны ссылались на условия действующего в тот период договора аренды от 01.01.2002 N 1/838-02.

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды от 01.02.2002 N 1/838-02 срок его действия определен с 01.01.2002 по 30.12.2002.

По истечении срока действия указанного договора между сторонами был заключен новый договор аренды от 01.01.2003 N 1/838-03 на те же помещения.

С учетом этого договор аренды от 01.01.2002 N 1/838-02 прекратил свое действие с 30.12.2002 и, соответственно, с указанного момента арендатор вправе был требовать возмещение стоимости фактически выполненных работ.

В рамках последующих договоров аренды, действующих с 01.01.2003, предпринимателем использовались нежилые помещения, которые уже были реконструированы с согласия собственника.


3.7. Довод арендатора о том, что срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений должен исчисляться с момента отказа арендодателя от их возмещения, не соответствует ст. 623 ГК


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2013 по делу N А42-2079/2012

Поскольку требование истца о возмещении стоимости неотделимых улучшений предъявлено за пределами срока исковой давности, данное требование не подлежало удовлетворению.

Довод жалобы о том, что срок исковой давности должен исчисляться с момента отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений, отклоняется кассационной инстанцией как противоречащий пункту 2 статьи 623 ГК РФ.


3.8. Статьей 623 ГК РФ не предусмотрен срок исполнения арендодателем обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 октября 2012 г. N Ф09-8647/12 по делу N А07-22361/2011

Указанной нормой [ст. 623 ГК РФ] не предусмотрен срок исполнения арендодателем обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 2013 г. N Ф04-1938/13 по делу N А27-12925/2012

Поскольку срок исполнения обязательства по возмещению арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений не определен, такое обязательство с учетом положений статьи 314 ГК РФ должно быть исполнено, как верно отмечено судами, в разумный срок после предъявления соответствующего требования.


3.9. Денежное обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений не возникает у арендодателя автоматически с момента прекращения договора аренды


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 2013 г. N Ф04-1938/13 по делу N А27-12925/2012

В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу упомянутой нормы право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды. Такому праву корреспондирует соответствующая обязанность арендодателя возместить стоимость произведенных улучшений.

При этом денежное обязательство не возникает у арендодателя автоматически с момента прекращения арендных отношений.


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 октября 2012 г. N Ф09-8647/12 по делу N А07-22361/2011

В силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами с момента взыскания судебным актом стоимости неотделимых улучшений, верно указав, что по существу данное взыскание является понуждением в судебном порядке арендодателя к исполнению возникшего денежного обязательства.

Из положений п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды. Такому праву корреспондирует соответствующая обязанность арендодателя возместить стоимость произведенных улучшений.

При этом денежное обязательство не возникает у арендодателя автоматически с момента прекращения арендных отношений.


4. Возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных по незаключенному или недействительному договору аренды


4.1. Работы, выполненные потенциальным арендатором на договорном объекте до окончания строительства и регистрации за арендодателем права собственности на него, следует квалифицировать не как неотделимые улучшения, а как результат соответствующих работ


Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09

Суды не учли, что подготовительные работы были выполнены в период до окончания строительства и регистрации права собственности общества на здание, то есть это общество приобрело право собственности на помещения уже с системами электроснабжения, водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой.

При таких обстоятельствах речь может идти не о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а об оплате результата соответствующих работ.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2015 г. N Ф05-5235/15 по делу N А40-58168/2014

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, случае если отделочные работы были осуществлены до окончания строительства и регистрации права собственности арендодателя на здание, то речь может идти не о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а об оплате результата соответствующих работ.


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2012 г. N Ф06-12608/11 по делу N А55-14828/2010

Суды не учли, что подготовительные работы были выполнены в период до окончания строительства и регистрации права собственности ООО на здание, то есть это общество приобрело право собственности на помещения уже с системами электроснабжения, водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой.

При таких обстоятельствах речь может идти не о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а об оплате результата соответствующих работ.


4.2. В случае проведения ремонтных работ в помещениях, переданных по договору аренды, признанному впоследствии незаключенным или недействительным, на стороне арендодателя (собственника имущества) может возникнуть неосновательное обогащение, определяемое стоимостью ремонтных работ с учетом их необходимости и разумности


Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о неосновательном обогащении, одобренного Президиумом ФАС Уральского округа 17.04.2009 (п. 6)

Обществом с ограниченной ответственностью (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем (арендатор) был подписан договор аренды, согласно которому предпринимателю в аренду передано принадлежащее обществу нежилое помещение для использования под автосервисное предприятие. В целях использования помещения по данному назначению предпринимателем произведены работы по установке систем водоснабжения, отопления. Решением суда договор аренды признан незаключенным.

В связи с этим предприниматель предъявил иск к обществу о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере расходов на проведение капитального ремонта объекта недвижимости.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены на основании следующего.

В соответствии со ст. 987 Гражданского кодекса, если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные гл. 60 данного Кодекса.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса).

Установив, что предприниматель произвел в переданном ему обществом нежилом помещении ремонтные работы, соответствующие целям использования объекта недвижимости, указанным в договоре аренды, признанном впоследствии незаключенным, суд сделал вывод о возникновении на стороне арендодателя (собственника имущества) неосновательного обогащения.

С учетом того, что произведенные работы отвечают требованиям необходимости и разумности, суд удовлетворил предъявленный предпринимателем иск, исходя из размера расходов последнего на приобретение материалов и оборудования, а также на оплату работ.


4.3. Если договор аренды признан незаключенным или недействительным, правоотношения, связанные со взысканием неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений, регулируются по аналогии закона ст. 623 ГК


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2012 по делу N А13-2418/2012

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные положения применяются и к договору аренды нежилых помещений.

Судами установлено, что государственная регистрация спорного договора не производилась, вывод судов о незаключенности договора и дополнительного соглашения к нему является верным, соответствующим приведенным нормам.

Незаключенность договора означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Факт пользования истца имуществом ответчика без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения, на что указали судебные инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (пункт 1 статьи 1105 ГК РФ).

В названной статье не урегулирован вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, подлежащем возврату, поэтому суды применили к спорным правоотношениям правила статьи 623 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 июля 2015 г. N Ф05-8851/15 по делу N А40-3015/2014

Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.

Взыскание стоимости улучшений имущества нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации не урегулировано, поэтому на основании статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон подлежат применению по аналогии положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2014 г. N Ф04-229/14 по делу N А46-9961/2012

Взыскание стоимости улучшений имущества не урегулировано нормами главы 60 ГК РФ, поэтому на основании статьи 6 ГК РФ суды правомерно применили к отношениям сторон по аналогии положения статьи 623 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 сентября 2014 г. N Ф01-3453/14 по делу N А43-26434/2013

Взыскание стоимости улучшений имущества не урегулировано нормами главы 60 Кодекса, поэтому на основании статьи 6 названного Кодекса суды обоснованно применили к отношениям сторон по аналогии положения статьи 623 Кодекса.


4.4. Правоотношения, связанные с возмещением собственником стоимости неотделимых улучшений имущества, которое получено арендатором от лица, не имевшего права на заключение договора аренды, регулируются нормами ст. 303 ГК. Добросовестный арендатор вправе оставить отделимые улучшения; если такое отделение улучшений невозможно, он имеет право требовать от собственника возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества


Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11

Как усматривается из материалов дела, общество "К", полагавшее, что в 1996 году в его уставный капитал был внесен ряд нежилых помещений и оно стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование обществу "А" по договорам аренды.

В частности, 10.10.2006 общество "К" (арендодатель) заключило с обществом "А" (арендатором) договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды от 10.10.2006, договор), объектом которого являлась часть помещений общей площадью 185 кв. метров, находящихся в отдельно стоящем нежилом здании.

Срок аренды в договоре определен с 10.10.2006 по 10.09.2007.

Арендодатель и арендатор оформили акт фактической приемки-передачи помещений от 10.10.2006, в котором отражено, что помещения находятся в ветхом разрушенном здании, построенном в 1953 году, с обвалившимся фундаментом и гнилыми перегородками, в них отсутствуют инженерные коммуникации, нет систем энергоснабжения, электросвязи, вентиляции и противопожарной безопасности, не имеется полов, частично утрачена крыша и т.д.

При этом в договоре аренды от 10.10.2006 закреплено право арендатора произвести за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения недвижимости, не отделимые без вреда для имущества, стоимость которых подлежит возмещению арендодателем после прекращения договора.

В период действия договора аренды от 12.08.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположены арендуемые помещения, за обществом "Р" (запись от 13.01.2009 N 62-62-03/050/2008-002). В качестве основания возникновения права собственности общества "Р" в свидетельстве о государственной регистрации права значится договор выкупа государственного имущества от 24.02.1993 с дополнением к нему от 22.07.1993.

Согласно абзацу третьему статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Указанная норма о расчетах при возврате имущества из незаконного владения подлежит применению как для случаев истребования имущества в судебном порядке по виндикационному иску, так и для случаев добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Следовательно, общество "Р" как собственник на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано выплатить обществу "А" как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений.


4.5. Если договор субаренды является ничтожным как заключенный без согласия собственника, субарендатор не вправе взыскать с собственника неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений, объективно невыгодных для собственника имущества


Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2008 по делу N А60-10142/2007

Общество "Т", намереваясь использовать арендованное помещение под кафе, произвело в нем неотделимые улучшения.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество "Т" указало, что договор субаренды является ничтожным как несоответствующий п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество "Р" передало имущество в субаренду без согласия арендодателя (собственника). Необходимость получить такое согласие установлена п. 3.1.6. договора аренды от 01.07.2003 N 5. Поскольку договор является ничтожным, произведенные истцом улучшения, по мнению последнего, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами и убытки в виде упущенной выгоды в связи с несостоявшимся открытием кафе.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

В п. 3.1.6 договора аренды от 01.07.2003 N 5 стороны установили, что не допускается пересдача арендуемых помещений третьим лицам в субаренду без согласия арендодателя в письменной форме.

Поскольку доказательств получения согласия К. на передачу спорного имущества в субаренду не имеется, суды правильно признали договор субаренды от 01.07.2003 N СА-01 ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий положениям п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив, что между сторонами отсутствуют обязательственные правоотношения, поскольку договор субаренды является ничтожным, суд первой инстанции квалифицировал действия истца как действия в чужом интересе без поручения, в связи с чем применил к спорным правоотношениям положения гл. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют доказательства одобрения действий истца со стороны ответчика (ст. 980, 982 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оставляя решение суда об отказе в удовлетворении иска без изменения, апелляционный суд пришел к правильному выводу об ошибочности применения судом первой инстанции к спорным правоотношениям положений гл. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Квалифицирующим признаком действия в чужом интересе без поручения является направленность воли совершающего эти действия лица на получение выгоды или пользы другим лицом.

Судом апелляционной инстанции установлено, что истец осуществлял работы с целью дальнейшей эксплуатации им кафе и извлечения соответствующего дохода, то есть в своем интересе. Доказательств того, что истец намеренно и осознанно действовал в интересах ответчика, суду не представлено.

В соответствии со ст. 987 Гражданского кодекса Российской Федерации, если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные гл. 60 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 названного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество, приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Проанализировав представленные в материалы дела договоры, сметы, накладные и платежные поручения, апелляционный суд пришел к выводу о том, что истцом не подтверждена непосредственная связь расходов на приобретение оборудования и материалов с ремонтными работами в указанном помещении. Оснований для переоценки указанных обстоятельств у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, следует отметить, что доказательств, подтверждающих, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика, не имеется. Поэтому суд апелляционной инстанции правильно указал на отсутствие доказательств использования ответчиком спорного нежилого помещения с учетом произведенных в этом помещении улучшений (в качестве кафе).


5. Иные вопросы


5.1. Если арендатор по окончании договора отделил произведенные им неотделимые улучшения, чем причинил ущерб арендованному имуществу, арендодатель вправе взыскать с арендатора стоимость ремонта, необходимого для приведения имущества в надлежащее состояние


Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2012 по делу N А40-26241/2012

Суд установил, что в нарушение закона и договора ответчик производил неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, в частности, заменил имевшееся на момент передачи помещения в аренду напольное покрытие (ковролин) на линолеум.

При выезде из арендованного помещения ответчик без предварительного согласования с истцом произвел снятие напольного покрытия - линолеума, стеновых панелей (сайдинг), а также оставил помещение в неудовлетворительном состоянии, чем истцу был причинен значительный ущерб, размер которого (реальный ущерб) судом определен в сумме 60 000 руб.

Таким образом, поскольку судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял вышеназванные обязательства по договору аренды, вследствие чего истцом понесены убытки в размере 60 000 руб., т.е. установлена совокупность обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению (факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков), данные убытки правомерно взысканы с ответчика в пользу истца.


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2014 г. N Ф05-2954/14 по делу N А40-36124/2013

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что поскольку Департамент не давал согласия собственника имущества на произведенный в принадлежащем ему помещении ремонт, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, не подлежат возмещению лицу, их осуществившему.

Кроме того, неотделимые улучшения, произведенные субарендатором, подлежат возмещению собственником в качестве неосновательного обогащения, если имеются доказательства, подтверждающие, что результат совершенных работ является очевидно выгодным для собственника.

Доказательств, подтверждающих, что результат совершенных истцом работ является выгодным для ответчика, не имеется. Истцом не доказан факт использования Департаментом спорного нежилого помещения с учетом произведенных в этом помещении улучшений (в качестве интернет-кафе).


5.2. Проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные п. 2 ст. 1107, не подлежат начислению на неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку такие проценты могут быть взысканы только в случае обогащения в денежной форме


Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09

В нарушение п. 2 ст. 1107 ГК РФ и вопреки разъяснениям, изложенным в п. 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", исходя из которых данная норма права применяется только в тех случаях, когда имело место обогащение в денежной форме, суд первой инстанции начислил проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) на неосновательное обогащение (неотделимые улучшения), которое денежным не является.


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2012 г. N Ф06-12608/11 по делу N А55-14828/2010

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в пункте 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", исходя из которых данная норма права применяется только в тех случаях, когда имело место обогащение в денежной форме, суды начислили проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) на неосновательное обогащение (неотделимые улучшения), которое денежным не является.


5.3. Правило п. 2 ст. 623 ГК о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, применимо к договору субаренды. Субарендатор вправе требовать возмещения стоимости улучшений с арендатора, а не арендодателя (собственника)


Постановление ФАС Московского округа от 20.04.2012 по делу N А40-41216/11-23-347

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, в силу ст. 623 ГК РФ после прекращения договора субаренды субарендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Аналогичное право субарендатора сторонами было определено в пункте 3.2.7 договора субаренды от 01.02.2010 г.

ООО "А" полагает, что поскольку оно само являлось лишь арендатором помещения и не получило какой-либо выгоды от произведенных субарендатором помещений, то на него и не может быть возложена обязанность по возмещению неотделимых улучшений.

Однако, отношения субаренды в части неотделимых улучшений устанавливают права и обязанности ОАО "Б" (субарендатора) и ООО "А" (арендатора по основному договору аренды), в то же время не устанавливают прав и обязанностей арендодателя - собственника помещения.

Таким образом, арендатор дав письменное согласие в рамках и в соответствии с условиями заключенного им с истцом договора субаренды на проведение субарендатором неотделимых улучшений, тем самым принял на себя за собственника имущества предпринимательский риск и бремя ответственности за совершение неотделимых улучшений и последующее возмещение их стоимости субарендатору.

Субъектом ответственности по заявленному требованию в силу ст. 623 ГК РФ может быть лишь контрагент по сделке - в данном случае по договору субаренды, которым является ответчик.


5.4. Условия для возмещения убытков, причиненных вследствие недостатков сданного в аренду имущества, и стоимости неотделимых улучшений нетождественны


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2013 г. N Ф05-16397/13 по делу N А40-74325/2012

Вопрос о том, являются ли выполненные ответчиком работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества, имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, кассационная коллегия принимает во внимание, что исковые требования основаны на квалификации спорной денежной суммы как убытка, понесенного в связи с необходимостью устранения недостатков, полностью препятствующих пользованию арендованным имуществом, на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, одновременно, как стоимости неотделимых улучшений на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, иск основан на нормах права, не корреспондирующих друг другу, поскольку условия для возмещения убытков по статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и стоимости неотделимых улучшений по статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются тождественными.


5.5. Статья 623 ГК РФ применима к отношениям по взысканию стоимости неотделимых улучшений, произведенных в жилом помещении, находящемся в найме


Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 марта 2013 г. по делу N 11-2641/2013

Учитывая, что отношения по взысканию стоимости неотделимых улучшений, произведенных в жилом помещении, находящемся в найме, главой 35 ГК РФ не урегулированы, судебная коллегия полагает правильным по аналогии закона применение к данным правоотношениям положений статьи 623 ГК РФ, регулирующей сходные отношения при имущественном найме.


5.6. Норма пункта 2 статьи 623 ГК РФ является диспозитивной


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 июля 2015 г. N Ф05-8851/15 по делу N А40-3015/2014

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, неотделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя (собственника помещения) на их осуществление.

Условие о праве арендатора на возмещение после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивным.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 марта 2015 г. N Ф03-164/15 по делу N А04-1336/2014

Пункт 3 статьи 623 ГК РФ является диспозитивной нормой и не исключает возможности возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, в ситуациях, когда это прямо предусмотрено законом.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 апреля 2015 г. N Ф01-560/15 по делу N А28-1543/2013

Исходя из положений пункта 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ условие о праве арендатора на возмещение после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, является диспозитивным.


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 октября 2012 г. N Ф09-8647/12 по делу N А07-22361/2011

Право, предусмотренное п.2 ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть арендатором не реализовано или реализовано через определенное время.



Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.