Энциклопедия судебной практики. Аренда. Выкуп арендованного имущества (Ст. 624 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Выкуп арендованного имущества
(Ст. 624 ГК)


1. Квалификация и форма договора аренды с правом выкупа


1.1. Аренда имущества с правом выкупа не является куплей-продажей товара в кредит с условием о рассрочке платежа


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 2)

Поскольку выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК) являются различными гражданско-правовыми институтами, к правоотношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.


Определение Верховного Суда РФ от 3 сентября 2015 г. N 305-ЭС15-11126

Злоупотребление в действиях лизингополучателя по расторжению договора судами не установлено, поскольку право лизингодателя на отказ от договора при неисполнении лизингополучателем обязанности по уплате лизинговых платежей более двух раз подряд предоставлено законом. Оснований для применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса не имеется, поскольку к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 мая 2016 г. N Ф05-391/16 по делу N А40-215377/2014

Cогласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 4 статьи 17 Закона о лизинге при прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

Оснований для применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 апреля 2016 г. N Ф03-1470/16 по делу N А24-2755/2015

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ). При этом необходимо разграничивать два разных института - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса). К правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю - продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 18 октября 2016 г. по делу N 33-3285/2016

Принимая во внимание, что договор аренды транспортного средства с последующим выкупом в порядке ст. 609 ГК РФ заключен в письменной форме, толкование его условий в силу ст. 431 ГК РФ производится исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора, в случае его неясности, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия заключенного сторонами договора от "дата" изложены ясно и недвусмысленно и позволяют однозначно отнести его к смешанному договору аренды с последующим выкупом арендованного имущества, поскольку это следует как из заголовка договора, так и из его содержания, которым предусмотрен срок аренды имущества, размер и порядок внесения арендных платежей, права и обязанности арендатора и арендодателя, соответствующие нормам ст. ст. 614 - 616 ГК РФ.

Изложенное индивидуальным предпринимателем иное понимание условий оспариваемого договора касается только ее личного восприятия и не может свидетельствовать о том, что ответчиком эти условия воспринимались таким же образом, как их толкует в исковом заявлении и в апелляционной жалобе истец.

В возражениях на встречные исковые требования ответчик указывал, что его волеизъявление при заключении оспариваемой сделки соответствовало буквальному толкованию договора и было направлено именно на передачу имущества в аренду с правом его последующего выкупа. Указанные доводы истцом не опровергнуты.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 489 ГК РФ не имеется, поскольку к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.


1.2. Договор аренды, предусматривающий, что по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи по согласованной цене, не считается договором аренды с правом выкупа


Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2009 по делу N А50-14686/2007

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом (арендатор) и открытым акционерным обществом (арендодатель), правопреемником которого по указанному договору является ответчик, подписан договор аренды объекта недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование 1-этажное панельное не завершенное строительством здание.

Согласно п. 2.1.3 вышеуказанного договора по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи по согласованной цене.

Соглашением стороны расторгли договор аренды. По акту сдачи-приемки спорный объект передан обществу "1".

Общество направило обществу "1" письмо с просьбой продать здание, ссылаясь на п. 2.1.3 вышеуказанного договора, согласно которому по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи по согласованной цене, а также учесть при определении продажной цены здания стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Общество "1" в письме отказало истцу в продаже названного объекта недвижимости, что явилось основанием для обращения общества с исковым заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из буквального содержания договора аренды, пришли к правильному выводу о том, что данный договор является смешанным (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), его составной частью является предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку сторонами не согласована цена объекта, по которой он подлежит отчуждению истцу, суды обоснованно признали предварительный договор незаключенным (п. 3 ст. 429, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом того, что в предварительном договоре не согласованы все существенные условия основного договора, суды сделали правомерный вывод об отсутствии у истца права требовать заключения основного договора купли-продажи объекта. Судами обоснованно отмечено, что протокол согласования цены объекта не содержит положений, свидетельствующих о согласовании сторонами цены, по которой объект будет отчужден в собственность истца.


1.3. Условие договора аренды о предоставлении арендатору первоочередного права выкупа арендованного имущества не считается основанием для понуждения арендодателя заключить договор купли-продажи, если договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя продать это имущество


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2004 N Ф08-1015/2004

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По договору аренды обществу предоставлено первоочередное право выкупа спального корпуса. Однако реализация названного права возможна при волеизъявлении собственника на продажу имущества. Обязанность арендодателя продать спальный корпус арендатору договором не предусмотрена. Волеизъявление собственника на продажу имущества отсутствует.

Довод общества об обязанности ответчика заключить договор купли-продажи спального корпуса со ссылкой на статью 624 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку договор аренды не содержит условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.


1.4. К договору аренды, предусматривающему переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются только те правила о купле-продаже, которые регламентируют форму данного договора


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 2)

К договору аренды, предусматривающему переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются только те правила о купле-продаже, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 ст. 609 и ст. 624 ГК).


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 февраля 2017 г. N Ф07-12913/16 по делу N А21-4038/2016

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 апреля 2016 г. N Ф03-1470/16 по делу N А24-2755/2015

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 06 сентября 2016 г. по делу N 33-9781/2016

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 11 апреля 2016 г. по делу N 33-4220/2016

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 марта 2016 г. по делу N 33-5232/2016

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора.


1.5. Договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, содержащим элементы аренды и купли-продажи


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 мая 2010 г. N 1729/10

Согласно статье 624 Гражданского кодекса и статье 19 Закона о лизинге в договор финансовой аренды может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 марта 2017 г. N Ф06-18442/17 по делу N А65-31560/2014

В силу статьи 624 ГК РФ и статьи 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 марта 2017 г. N Ф09-547/17 по делу N А60-13755/2016

В договор финансовой аренды в соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса и ст. 19 Закона о лизинге может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Такой договор следует рассматривать как смешанный (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 сентября 2016 г. N Ф10-3216/16 по делу N А14-6345/2015

В соответствии со статьями 624 ГК РФ и 19 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" в договор финансовой аренды может быть включено условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и содержит в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 марта 2016 г. N Ф04-10190/14 по делу N А46-4042/2014

Согласно статье 624 ГК РФ и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 февраля 2016 г. N Ф02-7346/15 по делу N А19-214/2014

Согласно статьям 624, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге в договор финансовой аренды (лизинга) может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.

Как предусмотрено статьей 624 ГК РФ, включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по нему права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 16 марта 2017 г. по делу N 33-515/2017

Суд первой инстанции, принимая во внимание положения п. 1 ст. 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", п. 1 ст. 624 ГК РФ, согласно которым договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон, пришел к правильному выводу, что договор лизинга является смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащим в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.


Апелляционное определение СК по административным делам Архангельского областного суда от 02 июня 2016 г. по делу N 33-2578/2016

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор следует рассматривать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.


1.6. Норма ст. 624 ГК РФ является диспозитивной


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2014 г. N ВАС-2766/14

Довод общества о нарушении судами статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принят во внимание, поскольку положения указанной статьи являются диспозитивными, следовательно, положения договора имеют преимущество.


1.7. Если предметом договора аренды с правом выкупа является недвижимое имущество, то право собственности на него переходит к арендатору с момента государственной регистрации права, если иное не предусмотрено законодательством


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 8)

При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 ноября 2016 г. N Ф05-17159/16 по делу N А40-252098/2015

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 июля 2015 г. N Ф03-2514/15 по делу N А51-27514/2013

В случаях, когда предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.


Определение Краснодарского краевого суда от 01 сентября 2016 г. по делу N 44г-1682/2016

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации


Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 16 июня 2016 г. по делу N 11-7316/2016

В случаях, когда предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.


1.8. Выкуп арендованного имущества является правом арендатора, реализуемым лишь по его волеизъявлению


Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 09 февраля 2017 г. по делу N 33-501/2017

Из положений п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, выкуп арендованного имущества является правом арендатора, которое реализуется лишь по его волеизъявлению.


2. Выкупная цена


2.1. Если стороны не согласовали выкупную цену, исполнение договорного обязательства по выкупу подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные (в том числе по сроку использования) товары


Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10

В силу пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса при отсутствии соглашения сторон о размере выкупной цены исполнение соответствующего договорного обязательства по выкупу подлежало оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные (в том числе по сроку использования) товары.


2.2. Выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 ноября 2016 г. N Ф01-4770/16 по делу N А82-16560/2015

Оценив установленные по делу обстоятельства и проанализировав пункт договора аренды в редакции дополнительного соглашения по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несогласовании сторонами сделки выкупной цены арендованного имущества, являющегося существенным условием договора.

Отсутствие в договоре согласованной цены по объекту имущества свидетельствует о несогласовании контрагентами существенного условия для договора данного вида, что является основанием для признания договора аренды в данной части незаключенным.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 мая 2015 г. N Ф09-1440/15 по делу N А76-5063/2014

Особенностью договора аренды с правом выкупа является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора, и условия о размере арендной платы, которое по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 17 ноября 2016 г. по делу N 33-7894/2016

Статья 624 ГК Российской Федерации в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 16 августа 2016 г. по делу N 33-1266/2016

Статья 624 Гражданского кодекса РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 19 января 2016 г. по делу N 33-273/2016

Существенным условием договора аренды с правом выкупа является предмет аренды и выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным.


2.3. Законодательство разграничивает понятия "арендной платы" и "выкупной цены"


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 16 августа 2016 г. по делу N 33-1266/2016

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, законом разграничены понятия "арендной платы" и "выкупной цены" предмета аренды.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 июля 2015 г. по делу N 33-7253/2015

На основании п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, законом разграничены понятия "арендной платы" и "выкупной цены" предмета аренды.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 24 апреля 2015 г. по делу N 33-1653/2015

На основании п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, законом разграничены понятия "арендной платы" и "выкупной цены" предмета аренды. Действительно, в заключенных сторонами договорах условия о размере арендной платы и выкупной цены автомобиля предусмотрены разными пунктами.


2.4. Законодательство не требует обязательного заключения договора купли-продажи предмета аренды после внесения арендатором выкупной цены


Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 15 января 2016 г. по делу N 33-4/2016

Необходимым условием перехода к арендатору права собственности на арендованное имущество является внесение выкупной цены, при этом обязательного заключения договора купли-продажи после исполнения арендатором условия договора о внесении выкупной цены законодательство не требует.


3. Исполнение условия о выкупе


Примечание

Приведенное толкование представляется небесспорным. Включение в договор аренды условия о выкупе арендованного имущества означает возникновение обязательства купли-продажи при определенных условиях. При наступлении этих условий арендатор не только вправе, но и обязан купить арендованное имущество. Неисполнение этой обязанности влечет последствия, предусмотренные нормами о купле-продаже.


3.1. Если арендатор по каким-либо причинам не смог или не захотел воспользоваться правом внесения выкупной цены, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу N А58-8158/10

Внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество.

Поскольку выкуп арендованного имущества по условиям договора является правом арендатора, а не его обязанностью, договор аренды расторгнут, следовательно, в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон по нему прекращены, в том числе и условие о выкупе арендованного имущества, суд апелляционной инстанции, установив, что обязательства по внесению арендных платежей ответчиком по договору исполнены, правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании выкупной стоимости арендованного имущества.


3.2. Досрочное перечисление арендатором выкупной стоимости, установленной на дату окончания договора, при отсутствии соглашения о выкупной цене на дату досрочного выкупа не является основанием для перехода к арендатору права собственности на арендуемое имущество


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.01.2005 N Ф08-6225/2004

В силу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Стороны при расчете выкупной цены исходили из остаточной стоимости имущества, которую определили путем вычета из балансовой стоимости оборудования суммы амортизационных отчислений за весь срок аренды. Фактически арендодатель установил выкупную цену имущества на дату окончания договора аренды, а не на дату его заключения. В результате при досрочном выкупе имущества арендатор приобретает его по цене не соответствующей воле арендодателя.

Установив выкупную стоимость агрегата на дату окончания договора аренды и предусмотрев право на досрочный выкуп, стороны должны были согласовать выкупную цену или способ ее определения на дату досрочного выкупа. Однако в договоре аренды такое условие отсутствует.

Следовательно, досрочное перечисление арендатором спорной выкупной стоимости не может служить в данном случае основанием для вывода о переходе к нему права собственности на арендуемое имущество.


3.3. Арендатор не несет обязанности по выкупу арендованного имущества, если договор аренды, предусматривающий выкуп по окончании аренды, расторгнут досрочно


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу N А58-8158/10

Внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора, ЗАО направило контрагенту уведомление, в котором сообщило о расторжении договорных отношений, что, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, соответствует требованиям, изложенным в пункте 3 статьи 450 и пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку выкуп арендованного имущества по условиям договора является правом арендатора, а не его обязанностью, договор аренды расторгнут, следовательно, в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон по нему прекращены, в том числе и условие о выкупе арендованного имущества, суд апелляционной инстанции, установив, что обязательства по внесению арендных платежей ответчиком по договору исполнены, правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании выкупной стоимости арендованного имущества.


3.4. В случае продажи арендованного имущества арендатору при заключении договора купли-продажи к покупателю вместе с правом собственности переходит и риск случайной гибели имущества, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 5)

В случае продажи арендованного имущества арендатору обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф05-22056/16 по делу N А40-252035/2015

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 февраля 2017 г. N Ф10-5787/16 по делу N А08-1715/2016

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31 октября 2016 г. N Ф06-13385/16 по делу N А65-27583/2015

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 сентября 2016 г. N Ф07-7722/16 по делу N А56-87223/2014

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 14 ноября 2016 г. по делу N 33-13603/2016

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.


3.5. В случае выкупа арендатором арендуемого объекта недвижимости арендные обязательства прекращаются не позднее момента регистрации перехода права собственности к покупателю, независимо от того, был ли зарегистрирован договор аренды или нет


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 6)

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления [Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73], но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 ноября 2016 г. N Ф05-17159/16 по делу N А40-252098/2015

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления [Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73], но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 сентября 2016 г. N Ф06-13138/16 по делу N А65-1400/2016

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления [Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73], но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).


3.6. В случае выкупа субъектами малого и среднего бизнеса арендованного имущества в государственной или муниципальной собственности в договор купли-продажи нельзя вносить условия о сохранении после его заключения обязательств покупателя вносить арендную плату


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 6)

Если выкуп арендованного имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу ст. 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф05-22056/16 по делу N А40-252035/2015

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 сентября 2016 г. N Ф06-13138/16 по делу N А65-1400/2016

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.


3.7. С уплатой всей выкупной цены за арендуемый объект недвижимости и регистрацией права собственности, перешедшего к арендатору, его обязанность уплачивать арендную плату прекращается, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 8)

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 ГК. При этом обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.


3.8. В случае выкупа арендуемой земли прекращение обязательства по внесению арендной платы возможно только с учетом особенностей, определенных ЗК РФ


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 8)

Если предметом договора аренды с правом выкупа является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в п. 7 Постановления [Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73].


3.9. Переход имущества в собственность арендатора частями пропорционально внесенным им платежам за выкуп имущества законодательством не предусмотрен


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 24 марта 2016 г. по делу N 33-1313/2016

Переход имущества в собственность арендатора частями пропорционально внесенных им платежей за выкуп имущества, законодательством не предусмотрен, в силу положений ч. 1 ст. 624 ГК РФ арендованное имущество переходит в собственность арендатора до истечения срока аренда исключительно при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.


4. Применение положений ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ


4.1. Преимущественное право приобретения арендуемой недвижимости в государственной или муниципальной собственности при ее приватизации может быть реализовано арендатором - субъектом малого или среднего бизнеса - только в том случае, если срок заключенного с ним договора аренды не истек


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 1)

При применении положений ст. 3 Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.


Определение Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 305-ЭС15-6257

Суды правомерно применили разъяснения, изложенные в абзацах 6 и 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", где указано, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 апреля 2017 г. N Ф09-918/17 по делу N А60-28627/2016

При применении положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 февраля 2017 г. N Ф10-3834/16 по делу N А54-6448/2015

При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона N 159-ФЗ"). Одновременно, если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 января 2017 г. N Ф03-6277/16 по делу N А04-8624/2015

При применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2016 г. N Ф05-10923/16 по делу N А41-11895/2016

При применении положений статьи 3 Закона [от 22.07.2008 N 159-ФЗ] арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 сентября 2016 г. N Ф04-428/16 по делу N А81-3534/2015

При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключённому как с указанием срока аренды, так и на неопределённый срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истёк, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.


4.2. Никаким актом субъекта РФ или муниципального образования не могут быть введены дополнительные условия реализации преимущественного права на приобретение государственной недвижимости, арендованной субъектами малого и среднего бизнеса, при ее приватизации, сверх уже установленных законом


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 1)

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.


Определение Верховного Суда РФ от 11 октября 2016 г. N 305-ЭС16-12579

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе [от 22.07.2008 N 159-ФЗ] исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф09-1/17 по делу N А34-2944/2016

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2016 г. N Ф05-10060/16 по делу N А41-70771/2015

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе [от 22.07.2008 N 159-ФЗ] исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 апреля 2016 г. N Ф08-2010/16 по делу N А32-33516/2015

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе [от 22.07.2008 N 159-ФЗ] исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.


4.3. Цена, способ и порядок отчуждения государственной недвижимости при ее приватизации в рамках отношений, связанных с приобретением этого имущества арендаторами - субъектами малого и среднего бизнеса - определяются в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 2)

Нормы ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2016 г. N Ф05-20121/15 по делу N А40-195513/2014

Нормы Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению как к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, так и Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, способа и порядка отчуждения недвижимого имущества и определения его цены.


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф09-11892/12 по делу N А60-8890/2012

В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ нормы названного Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.


4.4. Основанием для реализации преимущественного права приобретения государственной недвижимости ее арендатором - субъектом малого или среднего бизнеса - является только зарегистрированный, в том числе на основании судебного акта, договор аренды, заключенный на срок не менее года


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 4)

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для приобретения этого имущества в порядке, предусмотренном ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о его регистрации.


Определение Верховного Суда РФ от 13 февраля 2017 г. N 310-КГ16-21162

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 165, 217, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и исходили из того, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 октября 2016 г. N Ф10-3824/16 по делу N А35-9149/2015

Руководствуясь положениями [пункта] 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суды исходили из того, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2016 г. N Ф09-5374/16 по делу N А60-44451/2015

Судам необходимо учитывать, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 мая 2016 г. N Ф06-8243/16 по делу N А12-30683/2015

Согласно пункта 4 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.


4.5. Преимущественное право приобретения государственного имущества, выбывающего из государственной собственности, у субъекта малого или среднего бизнеса не возникает, если им осуществляется безвозмездное пользование таким имуществом


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 4)

Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение этого имущества в порядке ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".


Определение Верховного Суда РФ от 8 сентября 2016 г. N 308-КГ16-10437

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 170, 217, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 9 Закона N 159-ФЗ, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", разъяснениями, приведенными в пунктах 4, 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пришли к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа Департамента незаконным.

Суды исходили из следующего: спорное имущество было передано Обществу в безвозмездное пользование; передача имущества в безвозмездное пользование в счет оплаты имевшейся задолженности не свидетельствует о возникновении арендных отношений; безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение этого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 июня 2016 г. N Ф08-3780/16 по делу N А53-29177/2015

Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение имущества.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2016 г. N Ф09-10387/15 по делу N А60-14713/2015

Суды, оценив представленные в материалы дела договоры безвозмездного пользования, аренды, предшествующие договору купли-продажи муниципального имущества, пришли к правильному выводу, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на его приобретение, а срок арендных отношений между сторонами в рассматриваемом случае не может считаться достаточным для соблюдения условий п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ.


4.6. Суд может восстановить преимущественное право на приобретение государственной недвижимости при ее приватизации, утраченное арендатором - субъектом малого или среднего бизнеса - из-за намеренного расторжения договора арендодателем, недобросовестность действий которого доказана


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 5)

По смыслу ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и в соответствии со ст. 10 ГК суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодатель принимает решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность его действий предполагается, пока не доказано иное.


Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 октября 2014 г. N 305-ЭС14-93

Рассматривая спор и проверяя основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суды не дали должной правовой оценки всем обстоятельствам по делу, а также не учли разъяснения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В них указано, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2016 г. N Ф05-18336/16 по делу N А40-234475/2015

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 августа 2015 г. N Ф03-3156/15 по делу N А04-3226/2014

Как разъяснено в пунктах 1, 5 Информационного письма N 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2015 г. N Ф09-743/15 по делу N А76-2337/2014

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, по смыслу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.


4.7. Отказ арендодателя от договора на основании п. 2 ст. 610 ГК является злоупотреблением правом, если до такого отказа арендатор заявил о реализации предоставленного ему законом преимущественного права на выкуп арендованного имущества


Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 5153/10

Поскольку договор [о закреплении на праве оперативного управления муниципального имущества] был заключен после вступления в силу Закона N 159-ФЗ и подачи предпринимателем в уполномоченный орган заявления о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, эта сделка не может быть признана законной, так как она совершена в нарушение пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающего злоупотребления правом в любых формах, и направлена на то, чтобы воспрепятствовать предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.


4.8. Суд может признать наличие преимущественного права на приобретение государственной недвижимости при ее приватизации у арендатора - субъекта малого или среднего бизнеса - реализации которого намеренно препятствовали действия органов местного самоуправления или субъекта РФ


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 5)

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества, если после опубликования ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект РФ или орган местного самоуправления совершили действия, имеющие исключительно цель воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, внесение имущества, являющегося объектом аренды, в уставный капитал хозяйственного общества или передача его унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включение его в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 марта 2017 г. N Ф07-590/17 по делу N А66-17455/2015

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 февраля 2017 г. N Ф09-1/17 по делу N А34-2944/2016

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 ноября 2016 г. N Ф03-5206/16 по делу N А51-7315/2016

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2016 г. N Ф05-13257/16 по делу N А40-213492/2015

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 мая 2016 г. N Ф01-1528/16 по делу N А29-4718/2015

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).


4.9. Право субъекта малого или среднего бизнеса приобрести арендуемую государственную недвижимость при ее приватизации, если в течение нужного для его возникновения периода арендных отношений были короткие паузы в связи с перезаключением договора, а пользование имуществом продолжалось, сохраняется


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 6)

Согласно ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества. Временное владение и (или) пользование может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора, если в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.


Определение Верховного Суда РФ от 6 июля 2015 г. N 310-КГ15-6978

Для возникновения предусмотренного Законом N 159-ФЗ права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2013 (дата установлена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф05-432/17 по делу N А41-27825/2016

Суду предоставлено право признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В данном случае, как установлено судами, действия Комитета не отвечают целям и задачам последнего, одной из которых является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

При этом наличие государственной регистрации права оперативного управления МАУ на спорное помещение не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом помещения, поскольку такая регистрация произведена после вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ и была направлена на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Как установлено судами, договорами аренды заявителю передавались одни и те же объекты аренды, в частности, нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, помещение на период заключения договоров из реестра муниципального имущества не выбывало и находилось в пользовании заявителя без возражений арендодателя.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 января 2016 г. N Ф09-9923/15 по делу N А60-16797/2015

Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 июля 2015 г. N Ф10-2240/15 по делу N А68-6863/2014

Для возникновения предусмотренного Законом N 159-ФЗ права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2013 (дата установлена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).


4.10. В срок временного владения или пользования государственной недвижимостью, необходимый при ее приватизации для реализации права на ее приобретение арендатором - субъектом малого или среднего бизнеса, включается срок владения или пользования этим имуществом его правопредшественником


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 7)

В срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", включается также срок владения и (или) пользования этим имуществом правопредшественником субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться на универсальном или сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а правопредшественники должны на момент владения и (или) пользования ими недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2016 г. N Ф05-19151/16 по делу N А41-13291/2016

Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2015 г. N Ф09-1802/15 по делу N А60-39095/2014

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.


4.11. Передача имущества в субаренду не лишает арендатора преимущественного права приобретения арендованного имущества в собственность на основании ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ


Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2013 по делу N А35-6977/2011

Суд двух инстанций пришел к правильному выводу о том, что предприниматель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Довод заявителя жалобы о том, что ИП не пользовалась арендованным помещением, так как сдавала его в субаренду, был предметом исследования суда второй инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка.

Судами установлено, что Администрация разрешила ИП сдавать арендуемые ею нежилые помещения в субаренду. В силу ст. 615 ГК РФ передача арендуемого нежилого помещения в субаренду также является видом пользования этим помещением.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что Администрация безосновательно отказала предпринимателю ИП в реализации ею преимущественного права приобретения арендуемого помещения в собственность и обоснованно удовлетворила требование предпринимателя.


4.12. Приобрести арендуемую государственную недвижимость субъект малого или среднего бизнеса, в порядке реализации преимущественного права может только целиком, а не частями, кроме случаев, когда нежилое помещение может быть сформировано как обособленный объект на основе таких частей


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 8)

По смыслу ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.


Определение Верховного Суда РФ от 6 сентября 2016 г. N 303-ЭС16-10766

По смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 октября 2016 г. N Ф07-8053/16 по делу N А26-8338/2015

По смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Однако суды первой и апелляционной инстанций не исследовали обстоятельства, связанные с тем, являются ли переданные в аренду Обществу помещения 1 и 2 этажа самостоятельными объектами недвижимости, в отношении которых проведен кадастровый учет, а в случае его отсутствия - возможно ли сформировать нежилое помещение как обособленный объект недвижимого имущества на основе арендуемой части здания.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 октября 2016 г. N Ф09-9304/16 по делу N А76-12121/2014

По смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 октября 2016 г. N Ф01-4224/16 по делу N А79-1225/2015

По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 августа 2016 г. N Ф05-12290/16 по делу N А41-86203/2015

По смыслу Закона об отчуждении имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 августа 2016 г. N Ф03-3595/16 по делу N А51-10990/2015

По смыслу Закона [от 22.07.2008 N 159-ФЗ] объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.


4.13. Субъекты малого и среднего бизнеса могут приобрести арендуемую государственную недвижимость при ее приватизации в долевую собственность, но только в том случае, если при выкупе ими частей здания или помещения охвачена вся его площадь целиком


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 9)

Субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю его площадь, и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность путем подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом доли в праве собственности распределяются в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 июля 2016 г. N Ф03-2731/16 по делу N А04-9926/2015

Субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 сентября 2015 г. N Ф05-10957/15 по делу N А40-201444/2014

Субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.


4.14. Разрешение судебного спора о нарушении действиями уполномоченных органов преимущественного права субъекта малого или среднего бизнеса приобрести арендуемую государственную недвижимость в пользу истца не означает, что к истцу автоматически перешли права и обязанности ее покупателя


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 10)

Субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части совершения соответствующих юридически значимых действий в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2016 г. N Ф05-19508/15 по делу N А40-77022/2014

Субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.


4.15. Приобретение субъектом малого или среднего бизнеса арендованной государственной недвижимости при ее приватизации, осуществленное при несоответствии покупателя установленным законом критериям, является ничтожной сделкой


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 11)

Сделки по возмездному отчуждению субъектам малого или среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, совершенные с нарушением ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ничтожны. В частности, ничтожна сделка купли-продажи, заключенная с арендатором, который не отвечает признакам, указанным в ст. 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются соответствующий субъект РФ или муниципальное образование, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований Закона.


Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2016 г. N 308-ЭС16-7775

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2016 г. N Ф09-5374/16 по делу N А60-44451/2015

Ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона [от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ] являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом N 159-ФЗ. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Закона.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 апреля 2016 г. N Ф08-2010/16 по делу N А32-33516/2015

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.


4.16. Приобретение третьим лицом приватизируемой государственной недвижимости, с нарушением права арендатора - субъекта малого или среднего бизнеса - ее выкупить, ничтожной сделкой не является, но арендатор при этом вправе требовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 11)

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки. В этом случае в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Надлежащими ответчиками по такому иску являются продавец и покупатель этого имущества.


Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 310-ЭС16-3439

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2016 г. N Ф10-591/16 по делу N А09-8612/2013

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с ч. 2 ст. 6 данного закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 22 июня 2016 г. по делу N 33-4678/2016

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части I статьи 6 Закона [от 22.07.2008 N 159-ФЗ]. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Надлежащими ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершенному с нарушением права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.


4.17. Субъект малого или среднего бизнеса вправе выкупить несколько арендуемых объектов государственной недвижимости в порядке реализации преимущественного права, но площадь каждого из них при этом не должна превышать лимиты, установленные субъектом РФ или Правительством РФ


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 12)

ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не запрещает субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых объектов не должна превышать предельных значений, установленных законами субъектов РФ, или если субъектами РФ такие значения не установлены, постановлением Правительства РФ.


4.18. Преимущественное право приобретения субъектами малого или среднего бизнеса арендуемого государственного имущества не может быть реализовано в отношении имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 13)

Право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.


Определение Верховного Суда РФ от 22 марта 2017 г. N 308-ЭС17-1880

Выводы судов соответствуют положениям пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о том, что по смыслу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 апреля 2017 г. N Ф07-1904/17 по делу N А42-25/2016

По смыслу Закона N 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Таким образом, судами сделан обоснованный вывод о недоказанности того, что оспариваемая истцом сделка по передаче арендуемого обществом помещения в составе имущественного комплекса муниципального унитарного предприятия акционерному обществу, образованному в результате приватизации предприятия, совершена исключительно с целью воспрепятствования ООО в реализации преимущественного права на выкуп помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 декабря 2016 г. N Ф05-19293/16 по делу N А40-245727/2015

По смыслу Закона [от 22.07.2008 N 159-ФЗ] право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2016 г. N Ф08-8414/16 по делу N А63-15269/2015

По смыслу Закона N 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.


4.19. Отказ от приобретения имущества по цене, указанной в отчете об оценке, сам по себе не свидетельствует об отказе от реализации преимущественного права


Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2017 г. N 305-ЭС16-19991

Отказ истца от приобретения арендованного имущества по цене, указанной в отчете об оценке, сам по себе не свидетельствует об отказе Предпринимателя от реализации указанного права в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.


5. Реализация права на выкуп земельного участка


5.1. Договор аренды земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, автоматически прекращается с момента регистрации права собственности хотя бы одного лица на любое из помещений этого дома


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 26)

При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 марта 2017 г. N Ф08-1233/17 по делу N А32-23413/2016

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 октября 2016 г. N Ф09-8761/16 по делу N А76-5917/2016

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 марта 2016 г. N Ф04-834/16 по делу N А70-4357/2015

При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.