Энциклопедия судебной практики. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества (Ст. 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Энциклопедия судебной практики
Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
(Ст. 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (за исключением ст. 31.1) признан утратившим силу с 1 января 2017 г.


Примечание

Федеральным законом от 28 февраля 2015 г. N 20-ФЗ в п. 4 ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесены изменения, в соответствии с которыми до 01.03.2018 разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства


1. Декларация об объектах недвижимого имущества


1.1. Отсутствие порядка заполнения декларации об объекте недвижимого имущества юридическим лицом не свидетельствует об отсутствии у него права на упрощенный порядок регистрации


Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 октября 2009 г. N Ф04-6142/2009

По смыслу указанной нормы [ст. 25.3 Закона о государственной регистрации] установленные основания для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, в случае, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, не ограничивают субъектов обращения, которыми исходя из последующих положений статьи 25.3 может являться и юридическое лицо, освобождающееся от предоставления правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором такой объект создан при наличии ранее зарегистрированного права собственности на земельный участок и при подаче декларации об объекте недвижимого имущества.

При этом неопределение законодателем порядка заполнения декларации об объекте недвижимого имущества юридическим лицом, которое в компетенцию юридического лица не входит, не может являться основанием при соблюдении всех иных условий, предусмотренных статьей 25.3 прав для отказа подлежащего регистрации в упрощенном порядке права собственности на объект недвижимого имущества.


1.2. Обозначение заявителем в декларации назначения объекта как "жилого" требует предоставления документов, подтверждающих назначение объекта как жилого дома, предназначенного для постоянного проживания


Апелляционное определение СК по административным делам Челябинского областного суда от 04 апреля 2013 г. по делу N 11-3373/2013

Поскольку заявителем в декларации была заполнена графа назначение объекта "жилое", которое в соответствии с п. 7 декларации заполняется, если объектом недвижимости является дом, иное здание, предназначенное для постоянного проживания, то государственный регистратор надлежаще предложил заявителю представить документы, подтверждающие назначение объекта как жилого дома, предназначенного для постоянного проживания.


1.3. Декларация может быть заполнена судебным приставом-исполнителем в случае уклонения должника от исполнения исполнительного документа в добровольном порядке


Определение Верховного Суда РФ от 9 сентября 2014 г. N 307-ЭС14-1715

Подписание декларации судебным приставом-исполнителем, а не правообладателем или его представителем, не противоречит положениям Закона о государственной регистрации права, поскольку данный закон не содержит запрета на заполнение декларации об объекте недвижимого имущества судебным приставом-исполнителем и осуществление им государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения должника от исполнения исполнительного документа в добровольном порядке.


Апелляционное определение СК по административным делам Пензенского областного суда от 31 марта 2016 г. по делу N 33а-1041/2016

Подписание декларации судебным приставом-исполнителем, а не правообладателем (должником), не противоречит положениям Закона N 122-ФЗ, поскольку данный Закон не содержит запрета на заполнение декларации об объекте недвижимого имущества судебным приставом-исполнителем и осуществление им государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения должника от совершения такого действия.


2. Очередность государственной регистрации объектов вспомогательного назначения


2.1. Права на объект вспомогательного назначения не могут быть зарегистрированы без представления доказательств создания основного объекта


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 декабря 2012 г. N ВАС-15260/12

Суды установили, что представленные заявителем документы содержат указания на то, что спорные объекты являются объектами вспомогательного назначения по отношению к основным объектам: производственному корпусу и административно-бытовому корпусу завода по производству автомобилей. Между тем, доказательств создания основных объектов либо отнесения спорных объектов недвижимости к вспомогательным по отношению к существующему реконструируемому зданию заявителем не представлено. Исходя из указанных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на спорные объекты на основании представленных обществом документов.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 июля 2015 г. N Ф08-4974/15 по делу N А32-40857/2014

Поскольку представленные заявителем на регистрацию документы не содержат указаний, по отношению к какому объекту недвижимости спорный объект выполняет вспомогательные функции, документов, разрешающих строительство и подтверждающих ввод в эксплуатацию спорного строения заявитель не представил, суды пришли к правомерному выводу о том, что у регистрирующего органа не возникла обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности.


2.2. Права на объект вспомогательного назначения могут быть зарегистрированы до регистрации прав на основной объект


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 ноября 2015 г. N Ф10-3756/15 по делу N А62-8462/2014

Положения Закона о регистрации не предусматривают необходимости регистрации сначала основных объектов недвижимости и только после этого регистрацию объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер.


2.3. Земельный участок не может рассматриваться как основной объект по отношению к вспомогательному


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июня 2012 г. N Ф08-2875/12 по делу N А32-35608/2011

Поскольку представленные заявителем документы не содержат указаний, по отношению к какому объекту недвижимости спорный объект выполняет вспомогательные функции, суды обоснованно пришли к выводу, что у регистрирующего органа не возникла обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности.

Довод о предназначении спорных объектов как вспомогательных по отношению к земельному участку ввиду его особого рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения ошибочен, потому что основан на неправильном толковании норм права и был предметом оценки суда апелляционной инстанции. Последний обоснованно указал, что регистрация объектов как вспомогательных для целей эксплуатации земельных участков без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию открывает возможности легализации объекта самовольного строительства в обход положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.


3. Доказательства вспомогательного назначения объектов недвижимости


3.1. Вспомогательное назначение объекта недвижимости должно быть подтверждено документально


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 августа 2012 г. N ВАС-10126/12

На регистрацию заявителем представлены следующие документы: заявление, платежное поручение на оплату государственной пошлины за регистрацию, доверенность на представителя и декларация об объекте недвижимого имущества.

Управление приостановило регистрацию, а позже приняло решение об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на указанное имущество в связи с неподтверждением заявителем представления на государственную регистрацию документов относительно объекта недвижимого имущества вспомогательного характера.

Суды пришли к выводу, что управление правомерно отказало обществу в регистрации спорного объекта.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 мая 2016 г. N Ф06-8675/16 по делу N А57-19454/2015

По смыслу [ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"] заявителю помимо заполненной декларации и правоустанавливающих документов на земельный участок необходимо представить также документы, подтверждающие, что объект недвижимости, за регистрацией права собственности на который он обращается, не имеет самостоятельного назначения.


3.2. Нахождение нескольких объектов на одном участке само по себе не свидетельствует о вспомогательном назначении одного из них


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 апреля 2012 г. N ВАС-2854/12

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды всех инстанций пришли к выводу о том, что обществом не представлено доказательств, что спорный объект недвижимости, хотя и расположен на одном земельном участке с административно-производственным зданием, предназначен исключительно для обслуживания указанного здания, введенного в эксплуатацию ранее, и не может использоваться самостоятельно либо для иной деятельности, исходя из того, что при строительстве административного производственного здания не предусматривалось теплоснабжение от спроектированной на данном участке отдельной котельной. Отдельные капитальные строения, не предусмотренные проектной документацией при строительстве основных объектов и выполняющие самостоятельные функции, в том числе по теплоснабжению объектов, на которые требуется разрешение на строительство, не могут являться вспомогательными и на них требуется разрешение на строительство.


3.3. Обозначение объекта в декларации как вспомогательного само по себе не является доказательством соответствующего правового режима объекта


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июня 2012 г. N Ф08-2875/12 по делу N А32-35608/2011

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что представленные для регистрации документы не давали управлению право зарегистрировать заявленный объект. Обозначение строения как вспомогательного в декларации и техническом паспорте не свидетельствует о соответствии правового режима объекта и не исключает возможность использования его по самостоятельному назначению. Письма главы сельского поселения отклонены, поскольку не являются заключениями специалиста, компетентного оценивать объект.


3.4. Истребование у заявителя дополнительных документов, подтверждающих вспомогательное назначение объекта недвижимого имущества, не допускается


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 декабря 2013 г. N Ф05-15082/13 по делу N А40-54031/2013

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности заявителю на трансформаторную подстанцию на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по причине непредставления документов, подтверждающих факт создания основного объекта недвижимости, по отношению к которому заявленный к регистрации объект является вспомогательным, а также в связи с тем, что декларация не является достаточным основанием для государственной регистрации права, а разъяснение органа государственного строительного надзора о том, что созданный объект является объектом вспомогательного использования, не представлено.

При рассмотрения спора Управлением Росреестра не было доказано наличие у заявителя обязанности предоставить дополнительные документы, кроме приложенных к поданному заявлению, поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о незаконности оспариваемого истцом отказа в государственной регистрации права собственности на трансформаторную подстанцию.


3.5. Законодательство не требует получения заключения о вспомогательном назначении объекта недвижимости только у уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2013 г. N Ф08-1385/13 по делу N А63-6197/2011

Суды, установив, что спорные объекты имеют вспомогательное значение, поэтому разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию не требовались, верно определили, что достаточными основаниями для государственной регистрации права являются документы, подтверждающие факт создания, и правоустанавливающие документы на соответствующий земельный участок. К заявлениям о регистрации приложены декларации, которые подтверждают факт создания объектов недвижимого имущества и содержат технические описания, площадь, год создания, кадастровый номер земельного участка, на котором объекты недвижимого имущества расположены, и другие необходимые сведения.

Обращаясь с кассационной жалобой, управление сослалось на то, что техническое заключение о статусе объектов недвижимости в виде основного или вспомогательного должно быть выдано органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство. Проанализировав положения статьи 25.3 Закона N 122-ФЗ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суды сделан правильный вывод о том, что действующее законодательство не содержит норм, согласно которым заинтересованное лицо обязано получить данное разрешение только у уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления.


3.6. Наличие у построек полезных свойств, позволяющих самостоятельное использование, не является само по себе критерием для установления их правового статуса


Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 13 января 2014 г. по делу N 33-44/2014

Теплица, баня, гараж, сарай как хозяйственные постройки, предназначенные для обслуживания главной вещи - жилого дома, и вследствие этого не являются самостоятельными объектами права и как принадлежность всегда следуют судьбе главной вещи - жилого дома, являющегося объектом самостоятельных прав.

Таким образом, определяющим критерием для установления правового статуса спорных хозяйственных построек является их назначение, но не само по себе наличие у них иных полезных свойств, позволяющих приспособить их для самостоятельного использования.


4. Государственная регистрация реконструированных объектов недвижимости


4.1. Статья 25.3 ФЗ N 122-ФЗ предусматривает неоднократное применение упрощенного порядка регистрации


Определение Свердловского областного суда от 1 марта 2012 г. N 33-2977/2012

Доводы представителя Управления о необходимости применения методического письма Федеральной регистрационной службы, согласно которому статья 25.3 Закона может быть применена однократно только при обращении заявителя за государственной регистрацией права на объект недвижимого имущества, право на который ранее не было зарегистрировано в установленном порядке, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку данный документ не является нормативным актом, а сама норма указанного ограничения прав граждан на государственную регистрацию права собственности на новый объект индивидуального жилищного строительства, созданный в результате реконструкции старого объекта на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, не содержит.


4.2. Статья 25.3 ФЗ N 122-ФЗ предусматривает однократное применение упрощенного порядка регистрации


Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 04 октября 2011 г. по делу N 33-14185/2011

Оценив в совокупности представленные доказательства: письмо Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) [N 1-2514-СВ от 20.08.2008]; свидетельство о государственной регистрации права; материалы регистрационных дел и свидетельство о государственной регистрации права; сообщение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права; кадастровый паспорт здания, выданный ЕМУП "БТИ"; технический паспорт на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства, заказ, выданный ЕМУП "БТИ"; письмо Главархитектуры, суд установил, что предоставленное гражданам право осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой дом, применив положения ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является однократным по смыслу закона, и его реализация возможна только в случае, если регистрация в установленном порядке произведена не была, в связи с чем зарегистрировать право собственности заявителя на реконструированный объект недвижимого имущества - жилой дом, в рамках ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представляется возможным, а иные документы, указывающие на создание данного объекта недвижимого имущества, на государственную регистрацию заявителем не представлены.


4.3. Предоставления дополнительных документов при регистрации объекта индивидуального жилищного строительства, образованного в результате реконструкции, не требуется в силу прямого указания закона


Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 12 ноября 2014 г. по делу N 44г-136/14

Отменяя решение районного суда, суд апелляционной инстанции признал, что выводы суда о необходимости предъявления заявителями разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию и о невозможности регистрации права собственности на созданный в результате реконструкции объект сделаны без учета ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", положения которой направлены, в частности, на упрощение порядка оформления права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на принадлежащих гражданам земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, что следует из названия Федерального закона от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

Судебная коллегия указала, что каких-либо исключений для объектов, созданных в результате реконструкции ранее существовавших объектов, независимо от того, было ли ранее зарегистрировано право собственности на эти объекты, а также того, были ли при реконструкции затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, законом не предусмотрено.

Напротив, пункт 1 ст. 25.3 содержит специальное указание на то, что установленный этой статьей упрощенный порядок помимо общих случаев, когда для их строительства или реконструкции не требуется выдачи разрешения на строительство, распространен на все случаи, когда объект индивидуального жилищного строительства создан или создается на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).


Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу.


4.4. При регистрации объекта индивидуального жилищного строительства, образованного в результате реконструкции, требуется предоставление дополнительных документов


Определение Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. N 4г/5-10280/12

Судебная коллегия, проверяя решение суда в апелляционном порядке, обоснованно не согласилась с выводом суда первой инстанции [о предоставлении всех необходимых документов], поскольку судом не было принято во внимание, что заявитель настаивал на регистрации права не на вновь созданный объект недвижимости, а на объект недвижимости, подвергшийся реконструкции, которая в соответствии с нормами п.п. 1, 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ может быть осуществлена только с разрешения органа местного самоуправления.

Довод заявителя, указанный в жалобе, о том, что истребование дополнительных документов противоречит положениям Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ, которым получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости не требуется вплоть до 01.03.2015 года, судом кассационной инстанции признается несостоятельным, поскольку положения данного Федерального закона регулируют возникновения правоотношений в отношении вновь созданных объектов недвижимости и в данном случае не подлежат применению.


5. Государственная регистрация объектов незавершенного строительства


5.1. Для государственной регистрации объекта незавершенного строительства законом установлено исключение, заключающееся в необходимости предоставления разрешения на строительство


Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 08 октября 2013 г. по делу N 33-9496

В Федеральном законе N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодатель разделяет два понятия - объект индивидуального жилищного строительства и незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства (пункт 4 статьи 25.3 Закона). Градостроительный кодекс РФ также разделяет понятия завершенного и незавершенного строительством объекта.

Между тем в пункте 4 статьи 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, то требуется разрешение на строительство.

Таким образом, законодатель, упрощая порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости, установил исключение для регистрации объектов незавершенного строительства, указывая, что в случае обращения за их регистрацией необходимым документом для регистрации прав на них является разрешение на строительство и кадастровый паспорт.


6. Объекты, в отношении которых государственная регистрация права собственности в упрощенном порядке невозможна


6.1. В отношении фактически разрушенного дома государственная регистрация невозможна


Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 19 июля 2013 г. по делу N 33-4445

Данный жилой дом не может являться объектом индивидуального жилищного строительства, создаваемым либо созданным заявителем на земельном участке, предназначенном для ИЖС, в отношении которого возможна государственная регистрация права в порядке, предусмотренном требованиями ст. 25.3 Закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ, поскольку строение фактически разрушено, о чем свидетельствует его степень разрушения - 37%.

Иные документы, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержащие сведения о том, что заявителем в установленном законом порядке была осуществлена реконструкция вышеуказанного жилого дома, либо документы, содержащие сведения о том, что данный объект недвижимого имущества является объектом индивидуального жилищного строительства, в отношении которого возможно применить упрощенный порядок государственной регистрации прав и внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не представлены.


6.2. Отсутствие кадастрового номера земельного участка препятствует государственной регистрации права собственности на садовый дом


Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2012 г. N 33-507/2012

Суд обоснованно отклонил довод заявителя о том, что идентификация садового дома может быть осуществлена по условному номеру, поскольку законом установлено, что в отношении земельных участков идентификация осуществляется исключительно по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

Принимая во внимание, что сведения и описания земельного участка СНТ в ЕГРП отсутствуют, а при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок садоводства проверить законность заключения правления о местоположении границ земельного участка и закреплении его за членом садоводства не представляется возможным, суд правильно указал в решении, что орган, производящий государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, не мог произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на садовый дом.


6.3. К блокированным жилым домам упрощенный порядок регистрации в порядке ст. 25.3 ФЗ N 122-ФЗ не применяется


Апелляционное определение СК по административным делам Свердловского областного суда от 18 марта 2016 г. по делу N 33а-3586/2016

В оспариваемом решении государственного регистратора спорный объект правильно отнесен к так называемым блокированным жилым домам (жилым домам блокированной застройки), понятие которых наряду с ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и СНиП 31-02-2001 раскрыто также в СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года N 78). А к подобным объектам упрощенный порядок регистрации, предусмотренный п. 4 ст. 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ, неприменим, что не препятствует оформлению прав на них в общем порядке в соответствии с правилами п. 1 ст. 25 того же Федерального закона, то есть на основании документа, подтверждающего факт реконструкции объекта недвижимого имущества, каковым является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. Спорный объект недвижимости также может быть узаконен в судебном порядке по правилам п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 11 марта 2016 г. по делу N 33а-3153/2016

Жилой дом, заявленный к регистрации, является частью единого здания, имеет общую стену с соседним блоком, то есть относится к жилым домам блокированной застройки.

В ходе выездного заседания суда первой инстанции нашло подтверждение также наличие общего для всех строений конструктивного элемента - крыши, которой объединены все части здания.

Таким образом, в рассматриваемом случае упрощенный порядок регистрации, предусмотренный ст. 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ, не применим, поскольку жилой дом не обладает признаками объекта индивидуального жилищного строительства.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10 марта 2016 г. по делу N 33-3001/2016

Не являются объектом индивидуального жилищного строительства жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Ссылки апеллянта на правила п. 3 ст. 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку возведенный блокированный жилой дом не относится к числу объектов, для регистрации права собственности на которые, в силу указанной нормы, не требовалось предоставления разрешения на строительство.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 09 апреля 2015 г. по делу N 33-1640/2015

В связи с чем спорный объект относится к так называемым блокированным жилым домам (жилым домам блокированной застройки), понятие которых наряду с ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и СНиП 31-02-2001 раскрыто также в СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 года N 78).

Суд первой инстанции установив, что к подобным объектам упрощенный порядок регистрации, предусмотренный п.4 ст. 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ, неприменим, пришел к выводу, что не препятствует оформлению прав на них в общем порядке в соответствии с правилами п.1 ст. 25 того же Федерального закона, то есть на основании документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества, каковым является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию, а также спорный объект недвижимости может быть узаконен в судебном порядке по правилам п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признал требования истцов необоснованными, не подлежащими удовлетворению.


6.4. Не подлежит регистрации сооружение, не являющееся отдельным объектом гражданского оборота


Определение Верховного Суда РФ от 23 января 2015 г. N 305-ЭС14-7970

Спорные сооружения (разъездная автодорога, открытый склад, открытая стоянка, разъездная площадка, забор - ограждение) не могут отвечать признакам недвижимого имущества, поскольку не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нём зданиям. В связи с отсутствием у спорных сооружений качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на них не подлежит регистрации независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с соответствующим земельным участком.


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 1160/13

Термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса.

Так как ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права собственности на него не могут быть признаны обоснованными.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 августа 2016 г. N Ф06-10550/16 по делу N А72-18510/2014

Поскольку забор не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующим земельным участкам и находящимся на нем зданиям, право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 июня 2016 г. N Ф05-12923/13 по делу N А40-54350/2012

Ограждение земельного участка не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, в связи с чем право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13 апреля 2016 г. N Ф09-223/16 по делу N А71-5355/2015

Право собственности Булычева В.Ф. на недвижимое имущество - ограждение и асфальтовое покрытие признано отсутствующим, так как спорные ограждения являются объектами вспомогательного использования; ограждение, по своему функциональному назначению, необходимо для определения границ земельного участка, асфальтовое покрытие является элементом благоустройства; данные объекты не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям; в связи с отсутствием у сооружений качеств самостоятельных объектов недвижимости право собственности на них не подлежало регистрации.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 июля 2015 г. по делу N 33-3872/2015

Ограждение земельного участка не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем строениям.

В связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимого имущества право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.


6.5. Для государственной регистрации необходимо предоставление документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости, а не участие в его создании


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 ноября 2010 г. N Ф07-11622/2010 по делу N А56-90591/2009

Кассационная инстанция считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что из приведенных норм (п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 25.3) следует необходимость представления документов, подтверждающих лишь факт создания объекта недвижимости, а не участие в его создании.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция полагает, что суд правомерно признал незаконным отказ в государственной регистрации по причине отсутствия доказательств, подтверждающих участие заявителя в создании объекта недвижимости.


7. Иные вопросы


7.1. Установленный ст. 25.3 ФЗ N 122-ФЗ упрощенный порядок регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства предусмотрен только для граждан и не применяется в отношении юридических лиц


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17 марта 2016 г. N Ф09-1781/16 по делу N А76-15355/2015

Суд апелляционной инстанции, исследовав содержание ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, пришел к правомерному выводу о том, что установленный данной правовой нормой упрощенный порядок регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства предусмотрен только для граждан, следовательно, не применяется в отношении юридических лиц.

Довод заявителя о том, что упрощенный порядок регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства предусмотрен не только ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но и ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ, в котором не указано на то, что данная правовая норма распространяет свое действие только в отношении граждан, судом кассационной инстанции отклоняется. Указанная правовая норма, как и норма, предусмотренная в ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, внесена в Градостроительный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Внесение изменений данным законом направлено на оказание содействия гражданам в оформлении их прав на недвижимость в упрощенном порядке, при этом императивные положения не допускают распространения установленного порядка на правоотношения по государственной регистрации права собственности юридического лица на объект индивидуального жилищного строительства.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 сентября 2015 г. N Ф07-5655/15 по делу N А56-81429/2014

Статьей 25.3 Закона о регистрации предусмотрен так называемый упрощенный порядок государственной регистрации прав на недвижимость, чаще именуемый "дачной амнистией", который, по сути, заключается в отсутствии необходимости представить в регистрирующий орган разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Отказывая в государственной регистрации Управление сослалось на то, что порядок государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, установленный статьей 25.3 Закона о регистрации, неприменим к юридическому лицу. Права Общества на указанные объекты подлежат регистрации в соответствии со статьей 25 Закона о регистрации, которая предусматривает представление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку такое разрешение Обществом не представлено Управление отказало в осуществлении регистрационных действий.

Пункт 4 статьи 8 Закона N 191-ФЗ, так же как статья 25.3 Закона о регистрации, введены в действие Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". То есть указанные нормы права адресованы только гражданам и не подлежат применению в отношении юридических лиц.


7.2. Статья 25.3 ФЗ N 122-ФЗ не содержит требований к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан объект недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которого не требуется выдача разрешения на строительство


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 декабря 2015 г. N Ф05-14900/15 по делу N А41-6129/2015

Применительно к государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на строения и сооружения вспомогательного использования (объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство) статья 25.3 Закона о регистрации не предъявляет требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества.

Здание, право собственности на которое просил зарегистрировать заявитель, подпадает под понятие сооружения вспомогательного использования, а следовательно, для его регистрации не требуется предъявление разрешения на строительство, при этом вид разрешенного использования земельного участка не может являться препятствием для регистрации.


7.3. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о жилом доме не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в соответствии со ст. 25.3 ФЗ N 122-ФЗ


Апелляционное определение Московского городского суда от 26 ноября 2015 г. N 33а-38975/15

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд, руководствуясь ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к выводу о том, что документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости, заявителем представлены, а отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о жилом доме не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности.


7.4. В перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на строение, не входят документы, подтверждающие соблюдение норм ГрК РФ


Определение Краснодарского краевого суда от 03 ноября 2015 г. по делу N 4г-9723/2015

На основании п. 5 ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Вместе с тем на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в перечне документов, которые необходимы для регистрации права собственности на строение, не входят документы, подтверждающие соблюдение норм Градостроительного кодекса РФ.


7.5. Положения ст. 25.3 ФЗ N 122-ФЗ могут применяться не только ко вновь созданным объектам недвижимости


Апелляционное определение СК по административным делам Московского областного суда от 05 октября 2015 г. по делу N 33-22877/2015

Из названия и содержания статьи 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что ее действие распространяется, в частности, на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. При этом в данной статье отсутствуют указания на возможность применения ее положений лишь к вновь созданным объектам недвижимости.



В "Энциклопедии судебной практики. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на 1 июля 2017 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" использованы авторские материалы, предоставленные П. Шумилиным, М. Михайлевской, Е. Комлевым, М. Азымовой, И. Мазуриной.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.