Энциклопедия судебной практики. Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество (Ст. 25.5 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Энциклопедия судебной практики
Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество
(Ст. 25.5 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (за исключением ст. 31.1) признан утратившим силу с 1 января 2017 г.

1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при государственной регистрации перехода права собственности на расположенный на нем объект недвижимости


1.1. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 25)

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 сентября 2016 г. N Ф04-4310/16 по делу N А81-4458/2015

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 сентября 2016 г. N Ф09-8166/16 по делу N А60-45649/2015

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 августа 2016 г. N Ф08-5136/16 по делу N А53-86/2016

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 августа 2016 г. N Ф06-11103/16 по делу N А55-15520/2015

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 апреля 2016 г. N Ф05-3594/16 по делу N А40-40737/2015

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 марта 2016 г. N Ф07-774/16 по делу N А56-22606/2015

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 апреля 2016 г. по делу N 11-5023/2016

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 16 марта 2016 г. по делу N 33-3208/2016

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-9839/2015

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, из анализа вышеизложенных положений следует, что к покупателю недвижимости переходит право пользования земельным участком, которое существовало у продавца, с вытекающими из него обязанностями, а договор аренды, соответственно, подлежит продлению на неопределенный срок.


1.2. Отсутствие сведений о земельном участке является основанием для отказа в проведении государственной регистрации находящейся на нем недвижимости


Апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 11 февраля 2014 г. по делу N 33-136/2014

В регистрации отказано в связи с тем, что в договоре купли-продажи и акте приема-передачи отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое здание, а также не представлены заявление и соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка, занятого нежилым зданием.

Признавая законность отказа в совершении регистрационных действий и оставляя заявление истца без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в представленном на государственную регистрацию договоре и акте приема-передачи здания отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено нежилое здание, подлежащее передаче покупателю по договору, что не позволяет провести государственную регистрацию права собственности.

Расценивая указанные документы как не соответствующие по содержанию требованиям действующего гражданского законодательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о законности отказа в проведении запрошенных регистрационных действий.


1.3. Арест земельного участка не является препятствием для регистрации права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 апреля 2015 г. N Ф05-5221/15 по делу N А41-39123/2014

Положения статьи [25.5 Закона о регистрации] направлены на предотвращение случаев искусственного разделения правообладания одним лицом земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости и не могли быть использованы для отказа в регистрации права собственности заявителя на спорные объекты, приобретенные на законных основаниях. В данном случае, арест наложен судом с целью воспрепятствования лицам, в отношении которых возбуждено уголовное дело, совершить незаконные действия по распоряжению земельным участком, находящемся в собственности ЗАО, однако на арендатора данного участка (его правопреемника) указанный запрет не распространялся.


1.4. Положения ст. 25.5 ФЗ N 122-ФЗ применяются вне зависимости от числа лиц, которым принадлежит земельный участок под отчуждаемым объектом недвижимости


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2013 г. N Ф08-42/13 по делу N А53-23218/2012

[По мнению Управления Росреестра] положения статьи 25.5 Закона о регистрации не применяются в том случае, если земельный участок, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимого имущества, не принадлежит (полностью) отчуждателю на праве собственности или аренды.

Не может быть принят довод управления Росреестра о применении статьи 25.5 Закона о регистрации только к случаям принадлежности земельного участка под отчуждаемым объектом недвижимости одному арендатору (собственнику) ввиду его противоречия части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.


1.5. Если продавцом здания является унитарное предприятие, а собственником земельного участка - РФ, требование от правообладателя заявления о переходе права собственности на земельный участок неправомерно


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2013 г. N Ф05-5836/13 по делу N А40-85378/2012

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что одновременная государственная регистрация перехода права на земельный участок и на расположенное на нем здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество производится, если и здание (строение), и земельный участок принадлежат одному собственнику либо когда собственник здания является арендатором земельного участка, занятого зданием, в то время как продавец здания - ФГУП, отчужденного по договору купли-продажи, ни собственником, ни арендатором земельного участка, расположенного под зданием, не являлся, а собственник земельного участка - Российская Федерация стороной в договоре купли-продажи спорного здания не выступала.

Продавец здания ФГУП не имеет оформленных прав на земельный участок, на котором расположено здание, распоряжением Росимущества разрешено отчуждение только здания, поэтому требования регистрирующего органа о предоставлении для государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по вышеуказанному договору объект недвижимости заявления правообладателя о переходе права собственности и в отношении земельного участка, занятого этим объектом, являлись для сторон договора и заявителей при государственной регистрации заведомо невыполнимыми и неправомерными, поскольку положения статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не применимы к спорным правоотношениям, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции.


1.6. Переход прав собственности на объект недвижимого имущества без одновременного перехода права собственности на земельный участок в случае, если они принадлежат одному собственнику, не допускается


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 февраля 2015 г. N Ф07-22/14 по делу N А66-5392/2014

Согласно материалам дела баня и земельный участок, на котором она расположена, принадлежат одному лицу, данные объекты были совместно переданы в залог, суд общей юрисдикции обратил взыскание на баню вместе с земельным участком.

Пунктами 11-14 статьи 87 Закона N 220, которыми регламентирован порядок передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного имущества должника взыскателю, не предусмотрено никаких исключений из указанного правила.

Таким образом, поскольку баня и земельный участок, на котором она расположена, принадлежат одному лицу, а ООО [заявитель] попросило зарегистрировать переход к нему права собственности только на баню без земельного участка, Управление Росреестра, обоснованно сославшись на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и статью 25.5 Закона N 122-ФЗ, правомерно отказало ему в государственной регистрации права собственности на этот объект.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 12 декабря 2014 г. по делу N 33-651/2014

Заявителю было отказано в регистрации [перехода права собственности на гараж], поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными, со ссылкой на то, что предметом договора купли-продажи является гараж без земельного участка, принадлежащего на праве собственности продавцу.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что в соответствии со ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 4 ст. 35 ЗК РФ отделить гараж от земельного участка невозможно, переход права собственности происходит одномоментно. Необходимо производить продажу гаража вместе с земельным участком, но в данном случае покупателем является иностранный гражданин, земельный участок под гаражом находится в приграничной зоне, в связи с чем не может принадлежать ему на праве собственности.

Суд постановил указанное решение [об отказе в признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности].

В силу ч. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Из материалов дела следует и установлено судом, что заинтересованное лицо является гражданином КНР.

Указом Президента РФ от 09.01.2011 N 26 утвержден Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками. В данный перечень входит и рассматриваемое муниципальное образование.

Проанализировав приведенные выше нормы закона, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Управление Росреестра правомерно отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку оснований для регистрации в рассматриваемом случае не имелось.

Довод жалобы о том, что действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка, в случае если законом запрещено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан, необоснован.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Материалы дела не содержат доказательств отнесения земельного участка под зданием гаража к участкам, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.

Таким образом, из приведенных нормативных положений ЗК РФ следует, что продажа строения без земельного участка в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.


1.7. Обращение взыскания на долю в праве собственности на объект недвижимого имущества без одновременного взыскания на долю в праве собственности на земельный участок не допускается


Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 06 августа 2013 г. по делу N 33-2296/2013

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что удовлетворение требований истца об обращении взыскания лишь на долю ответчика в праве собственности на дом противоречило бы установленному законодателем принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Ссылка апеллянтов на то, что абзац 4 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ описывает лишь последствия совершения сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимость и не устанавливает требования об одновременном отчуждении долей в праве собственности на недвижимость и соответствующий земельный участок, основана на неправильном толковании данной нормы, а также противоречит статье 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности.


1.8. Одновременное обращение сособственников в регистрирующий орган необходимо лишь в случае первоначальной регистрации права на здание и не требуется для регистрации права собственности на земельный участок


Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2015 г. по делу N 33-284/2015

Судебная коллегия полагает, что регистрация права общей долевой собственности заявителя на спорный земельный участок подлежит в соответствии со статьей 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ, то есть на основании документов для регистрации его права на помещение в здании на земельном участке с представлением заявления самого заявителя о такой регистрации.

Правоустанавливающим документом на землю в данном случае является договор долевого участия в строительстве (реконструкции); право собственности на реконструируемое здание перешло к дольщикам в объеме вложенных инвестиций, в связи с чем и право собственности на землю также перешло к соинвесторам пропорционально принадлежащим им нежилым помещениям в этом здании; учитывая, что регистрация права общей долевой собственности на земельный участок в данном случае должна производиться одновременно с регистрацией права собственности дольщика на нежилое помещение; принимая во внимание, что одновременное обращение сособственников в регистрирующий орган необходимо лишь в случае первоначальной регистрации права, а в данном случае произошел переход ранее возникшего права, то одновременного обращения сособственников для регистрации права собственности на земельный участок не требуется.


2. Переход права аренды на земельный участок при государственной регистрации перехода права собственности на расположенный на нем объект недвижимости


2.1. Для перехода права пользования земельным участком согласие арендодателя и заключение дополнительного соглашения к договору аренды о перемене лиц в обязательстве не требуются


Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 октября 2013 г. N Ф03-4895/13 по делу N А73-4279/2013

[Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований о государственной регистрации внесения изменений арендатора лесного участка] суды обеих инстанций сочли, что в силу норм статей 608, 615 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ и статей 9, 71, 72 Лесного кодекса РФ, а также условий пункта 5.1 договора аренды лесного участка спорным земельным участком вправе распоряжаться только Министерство [природных ресурсов], поэтому для перехода к обществу права аренды данным участком необходимо получение согласия арендодателя либо заключение дополнительного соглашения к договору аренды о перемене лиц в обязательстве.

В рассматриваемой ситуации необходимость получения согласия арендодателя на переход права пользования земельным участком (наличие которого является обязательным в случаях, предусмотренных законом) вступает в противоречие с определенными статьей 209 ГК РФ правомочиями собственника объектов недвижимости, поскольку безосновательно ограничивает его волю на распоряжение принадлежащим ему имуществом. В данном случае достаточным является уведомление собственника участка о состоявшемся факте перехода права пользования (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Следовательно, выводы судов обеих инстанций в части возможности возникновения у общества права аренды в отношении спорного участка лишь с согласия Министерства [природных ресурсов] и на основании заключенного с ним дополнительного соглашения к договору аренды признаются судом кассационной инстанции ошибочными.


2.2. Отказ в государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды на основании договора купли-продажи недвижимого имущества не препятствует реализации арендатором его прав и обязанностей


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2014 г. N ВАС-19384/13

Основанием для обращения общества за судебной зашитой явилось принятие управлением решения об отказе в государственной регистрации изменений арендатора в договоре аренды лесного участка. Общество указывало на то, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося на лесном участке, управление обязано на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" провести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении лесного участка, занятого таким недвижимым имуществом, принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суды исходили из следующего.

Общество является арендатором спорного земельного участка в силу закона (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), действие договора аренды не прекратилось, доказательства наличия возражений Министерства [природных ресурсов Хабаровского края] против использования обществом данного участка отсутствуют.

При таких обстоятельствах данного конкретного спора оснований считать, что оспоренное решение управления об отказе препятствует реализации обществом его прав и обязанностей как арендатора спорного участка, у судов не имеется.


2.3. Покупатель, к которому перешло право аренды земельного участка, вправе впоследствии оформить свои права как арендатора посредством внесения в договор необходимых изменений


Определение Верховного Суда РФ от 22 января 2015 г. N 307-ЭС14-7829

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, в том числе заключенный предприятием и трестом договор мены объектов недвижимости, договор аренды земельного участка, на котором расположено спорное здание гаража, руководствуясь статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35, пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с земельным законодательством" и в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу, что трест, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, имеет право на присоединение к договору аренды земельного участка.


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2016 г. N Ф07-4427/16 по делу N А66-7556/2015

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 января 2016 г. N Ф05-19409/15 по делу N А40-90129/2015

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, и специального отказа предыдущего собственника недвижимости от права аренды земельным участком не требуется.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2014 г. N Ф02-5155/14 по делу N А33-16999/2013

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21 июня 2016 г. по делу N 33-6935/2016

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды части участка не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 21 апреля 2016 г. по делу N 33-5083/2016

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.


2.4. Предоставление документа, свидетельствующего о передаче права аренды земельного участка, для регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества не требуется


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2014 г. N ВАС-5283/14

При отчуждении объекта недвижимости его прежний собственник выбывает из обязательства по аренде земельного участка в силу прямого указания закона.

Суды, установив при рассмотрении спора, что для государственной регистрации перехода права собственности участниками сделки были представлены договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по результатам торгов, акт приема-передачи, итоговый протокол заседания комиссии по подведению результатов торгов, а также доказательства оплаты, пришли к выводам о том, что требование Управления о предоставлении дополнительно документов, свидетельствующих об изменении арендатора на земельный участок под объектом, не основано на законе, в связи с чем удовлетворили заявленное требование.


Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2015 г. по делу N 33-284/2015

Правоустанавливающими документами на долю в праве собственности на земельный участок будут являться те же документы, которые являлись основанием возникновения права на нежилое помещение.

Судебная коллегия полагает, что регистрация права общей долевой собственности заявителя на спорный земельный участок подлежит в соответствии со статьей 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, то есть на основании документов для регистрации его права на помещение в здании на земельном участке с представлением заявления самого заявителя о такой регистрации.

Поскольку регистрация права собственности заявителя на помещение в здании уже была произведена Управлением Росреестра по Ленинградской области, то заявителю в смысле положений статьи 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ не требовалось представления каких-либо дополнительных документов.


Примечание

В связи с принятием Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости", вступившего в силу с 1 октября 2013 г., положения статьи 25.5 Федерального закона N 122-ФЗ изменены в части особенностей государственной регистрации права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество.

Приведенные ниже судебные решения приняты в соответствии с устаревшей редакцией Федерального закона N 122-ФЗ


2.5. Основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка являются документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества


Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2013 г. N Ф08-42/13 по делу N А53-23218/2012

Статьей 25.5 Закона о регистрации введено правило не о самостоятельной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, а об одновременной регистрации такого изменения с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество. Предоставление заявления и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество, статья 25.5 Закона о регистрации не отменяет. Указанные документы, а не сама государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являются по смыслу Закона основанием для одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, занимаемого находящимся на нем недвижимым имуществом.


2.6. Непредставление документов об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка не является основанием к отказу в государственной регистрации


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2014 г. N ВАС-5283/14

Суды, установив при рассмотрении спора, что для государственной регистрации перехода права собственности участниками сделки были представлены договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по результатам торгов, акт приема-передачи, итоговый протокол заседания комиссии по подведению результатов торгов, а также доказательства оплаты, пришли к выводам о том, что требование Управления о предоставлении дополнительно документов, свидетельствующих об изменении арендатора на земельный участок под объектом, не основано на законе, в связи с чем удовлетворили заявленное требование.


2.7. Согласие арендодателя для регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества не требуется


Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 13 марта 2013 г. по делу N 33-1719/13

Правильно ссылаясь на положение ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями 06.12.2011 N 405-ФЗ), суд мотивированно пришел к выводу о том, что Управление Росреестра обязано было при государственной регистрации перехода права собственности на хозяйственную постройку одновременно произвести государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом.

Доводы апелляционных жалоб (продавца) и (покупателя) о законности их действий, поскольку законом и договором аренды не предусмотрено право арендатора на передачу своих прав и обязанностей, а требуется согласие Департамента недвижимости Администрации [арендодателя], не могут быть приняты во внимание. Законодатель, введя ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основание для государственной регистрации изменения арендатора в данном случае связывает с одновременным переходом прав на земельный участок с переходом права собственности на строение, что не противоречит ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ ст. 552 Гражданского кодекса РФ, а также положениям договора аренды.


2.8. Ошибочно указанный в документах кадастровый номер земельного участка не является препятствием для государственной регистрации права аренды


Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 марта 2013 г. по делу N 33А-275/2013

В рамках исполнения судебного акта были проведены торги по реализации заложенного имущества, в ходе которых объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка были приобретены третьим лицом.

Заявитель указал, что по указанному адресу находится земельный участок с другим кадастровым номером, законным владельцем которого на основании договора аренды является он - заявитель.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что независимо от того являлось ли право аренды спорного земельного участка по договору аренды предметом торгов, регистрирующий орган при государственной регистрации перехода права собственности на заложенный объект незавершенного строительства от прежнего собственника к покупателю в силу прямого указания закона был обязан осуществить регистрацию замены арендодателя в договоре аренды.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на 1 января 2017 г.


См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" использованы авторские материалы, предоставленные П. Шумилиным, М. Михайлевской, Е. Комлевым, М. Азымовой, И. Мазуриной.