Энциклопедия судебной практики. Передача объекта долевого строительства (Ст. 8 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Энциклопедия судебной практики
Передача объекта долевого строительства
(Ст. 8 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации")


1. Общие положения о передаче объекта долевого строительства


1.1. Законодательством не установлено ограничений на заключение договора долевого участия в строительстве в зависимости от степени готовности объекта строительства


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.12.2010 по делу N А27-10592/2009

Пунктом 2 статьи 8 [ФЗ N 214-ФЗ] предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, как верно указали суды первой и апелляционной инстанций, законом не устанавливается каких-либо ограничений на заключение договора долевого участия в строительстве в зависимости от степени готовности объекта строительства.


1.2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.09.2010 по делу N А46-6232/2010

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из вышеизложенного следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.


1.3. Для участника строительства существенным условием по исполнению застройщиком своего обязательства является не срок окончания строительства жилого дома, а срок передачи помещения дольщику


Постановление ФАС Поволжского округа от 08.08.2012 по делу N А55-5075/2009

Для участника строительства (дольщика) существенным условием по исполнению застройщиком (заказчиком) своего обязательства является не срок окончания строительства жилого дома, а срок передачи помещения дольщику.


1.4. Ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передача объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает действие договора аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом


Постановление ФАС Поволжского округа от 21.06.2012 по делу N А49-3708/2011

Факт ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства его участникам автоматически не прекращает действие договора аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом.


1.5. Такой объект гражданского оборота, как многоквартирный жилой дом, возникает только после введения его в эксплуатацию


Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2013 N Ф09-770/12 по делу N А50-17354/2009

Такой объект гражданского оборота, как многоквартирный жилой дом, возникает только после введения его в эксплуатацию в установленном порядке.


2. Права и обязанности сторон при передаче объекта долевого строительства


2.1. При несвоевременном исполнении застройщиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию подписанный участником долевого строительства акт приема-передачи не свидетельствует о том, что участник согласен с несвоевременным исполнением соответствующих обязательств


Определение Верховного Суда РФ от 01.10.2013 N 18-КГ13-86

Вывод суда о том, что, подписывая акт приема-передачи спорной квартиры от 14 октября 2009 г., истец, по сути, согласилась с несвоевременным сроком исполнения ответчиком обязательства по вводу дома в эксплуатацию, противоречит нормам действующего законодательства.


2.2. Положения ч. 5 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ действуют при условии, что дольщик приступил к приему объекта долевого участия в строительстве в срок, согласованный сторонами в договоре или установленный в законе


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 июня 2015 г. N Ф06-24174/15 по делу N А57-18470/2013

В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Данная норма действует при условии, что дольщик приступил к приему объекта долевого участия в строительстве в срок, согласованный сторонами в договоре или установленный в законе.


2.3. Положения ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ связаны с оформлением дольщиками права собственности на объекты долевого строительства и не исключают возникновение у участника долевого строительства обязанности по оплате коммунальных услуг до оформления передаточного акта


Определение ВАС РФ от 10.02.2014 N ВАС-17412/13 по делу N А57-22815/2011

Не соглашаясь с выводами судов, товарищество ссылается на положения пункта 1 статьи 8, пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако указанные нормы связаны с оформлением дольщиками права собственности на объекты долевого строительства и не исключали возникновение у товарищества собственников жилья обязанности по оплате коммунальных услуг до оформления передаточного акта между дольщиком и застройщиком.


2.4. Договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства помещение в созданном объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 марта 2015 г. N Ф06-22096/13 по делу N А57-18453/2013

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8 Закона о долевом строительстве).

То есть договор участия в долевом строительстве порождает обязанность Застройщика передать в собственность Участнику долевого строительства помещение в созданном объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.


2.5. ФЗ N 214-ФЗ возлагает не только на застройщика обязанность передать объект долевого строительства, но и возлагает на дольщика обязанность принять его в установленные сроки


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 июня 2015 г. N Ф06-24174/15 по делу N А57-18470/2013

Закон N 214-ФЗ возлагает не только на застройщика обязанность передать объект долевого строительства, но и возлагает на дольщика обязанность принять такой объект в установленные сроки. Иное позволило бы недобросовестному дольщику, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства, на неопределенное время возложить на застройщика бремя содержания, обеспечения сохранности такого объекта, а также расходы за коммунальные услуги и коммунальные ресурсы.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2015 г. N Ф05-4443/15 по делу N А41-54730/2014

Судебные инстанции правильно установили правовую природу возникших между сторонами правоотношений, указав, что заключенный Контракт является договором долевого участия в строительстве и регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

При этом названный Закон возлагает не только на застройщика обязанность передать объект долевого строительства, но и на дольщика - обязанность принять такой объект в установленные сроки.


2.6. С момента передачи объекта недвижимости дольщику обязательства застройщика по оплате расходов, связанных с его содержанием, прекращаются


Постановление ФАС Поволжского округа от 10.02.2014 по делу N А55-1544/2013

Как правильно указано судами, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 ГК РФ), именно с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Соответственно, с момента передачи объекта недвижимости дольщику обязательства застройщика по оплате расходов, связанных с его содержанием, прекращаются.


2.7. Застройщик может выполнить обязательства по передаче объектов долевого строительства только при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства обязательства по их приемке


Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2011 по делу N А57-9214/2010

В силу части 2 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что строительство многоэтажного жилого дома завершено, 14.12.2009 получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Согласно пунктам 5.1.5. и 5.2.2. муниципальных контрактов по окончании строительства жилого дома застройщик (ответчик) должен передать истцу, а участник долевого строительства (истец) обязан принять квартиры по актам приема-передачи не позднее 15.12.2009.

Таким образом, застройщик может выполнить обязательства по передаче объектов долевого строительства только при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства обязательства по приемке этих объектов.


2.8. Содержание обязанности застройщика включает в себя совершение действий по передаче объекта долевого участия участнику и предоставлению в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома для обеспечения государственной регистрации права собственности участника на переданный ему объект


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2014 по делу N А53-27558/2013

В рамках сформированного действующим законодательством правового режима долевого участия в строительстве содержание обязанности застройщика включает в себя совершение действий по передаче объекта долевого участия участнику по акту и предоставлению в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома для обеспечения государственной регистрации права собственности участника на переданный ему объект долевого строительства.


2.9. Законодательством установлены последствия уклонения участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства в форме права застройщика на составление одностороннего акта, иное может быть установлено договором


Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2077/09-С1 по делу N А60-26516/2008-С5

Правильным является вывод судов о том, что Законом установлены последствия уклонения участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства в форме права застройщика на составление одностороннего акта, иное может быть установлено договором.


2.10. Возможность отказа участников долевого строительства от подписания передаточного акта связана с наличием таких недостатков, которые ухудшают качество объекта и делают его непригодным для проживания


Апелляционное определение Московского городского суда от 18 января 2016 г. N 33-1068/16

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных часть 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов участника на устранение недостатков).

Таким образом, возможность отказа участников долевого строительства от подписания передаточного акта связана с наличием таких недостатков, которые ухудшают качество объекта и делают его не пригодным для проживания.


3. Права и обязанности участника как владельца и пользователя объекта долевого строительства


3.1. Право владения и пользования вновь созданным объектом недвижимости, как и обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание и обслуживание данного помещения, возникает с даты подписания акта приема-передачи жилых помещений


Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 мая 2014 г. N Ф09-2949/14 по делу N А76-8461/2013

Право владения и пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание и обслуживание данного помещения, возникает с момента передачи соответствующего имущества. При указанных обстоятельствах довод муниципального образования о необходимости определения даты возникновения названной обязанности с момента государственной регистрации права собственности на квартиры отклоняется судом кассационной инстанции.


3.2. До момента передачи объекта долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества


Определение ВАС РФ от 12.04.2012 N ВАС-3229/12 по делу N А55-1723/2011

Суды в соответствии с положениями статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 209, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 4, статей 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" удовлетворили иск, указав, что участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 декабря 2015 г. N Ф05-14917/15 по делу N А41-1166/2015

Участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 30 июля 2014 г. по делу N 33-9422/2014

Участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.


3.3. С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2015 г. N Ф02-6405/15 по делу N А19-13573/2014

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 октября 2015 г. N Ф04-24003/15 по делу N А70-12511/2014

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 мая 2015 г. N Ф06-23850/15 по делу N А55-19364/2014

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.12.2014 N Ф01-5009/2014 по делу N А79-5631/2013

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 24 сентября 2014 г. по делу N 33-3704/2014

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.


4. Момент передачи объекта долевого строительства и исполнения обязательств


4.1. Момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.09.2014 по делу N А17-1201/2013

Согласно анализу норм [ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ] момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам


Материал приводится по состоянию на 1 января 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов" использованы авторские материалы, предоставленные Комлевым Е.Ю., М. Михайлевской