Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 марта 2012 г. по делу N 33-7481 (ключевые темы: участие в долевом строительстве - государственная регистрация договора - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - отказ в государственной регистрации - объекты недвижимости)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 марта 2012 г. по делу N 33-7481

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Дегтеревой О.В.,

судей Шаповалова Д.В., Харитонова Д.М.,

при секретаре Нефедычевой Л.М.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шаповалова Д.В. дело по кассационной жалобе заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по г. Москве, на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 22 декабря 2011 года, которым постановлено:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве об отказе в государственной регистрации договора N ... об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ..., вл. ... от ... года, заключенного между Шусторовичем А. и ООО "...", на основании вступившего в законную силу решения Пресненского районного суда г. Москвы от ... года и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве осуществить регистрацию данного договора в ЕГРПН, установила:

Шусторович А. обратился в суд с заявлением в порядке главы 25 ГПК РФ к Управлению Росреестра по г. Москве об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ... года N ..., а также обязании Управления Росреестра по г. Москве осуществить государственную регистрацию данного договора.

В судебное заседание представитель заявителя по доверенности - Молчанова Е.Ю. явилась, на заявленных требованиях настаивала.

Представитель Управления Росреестра по г. Москве по доверенности - Тхишева Д.В. просила отказать в удовлетворении требований Шусторовича А.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит Управление Росреестра по г. Москве.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по г. Москве по доверенности - Тхишеву Д.В., поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя заявителя Шусторовича А. по ордеру - адвоката Кошкину Е.С., представителя Молчанову Е.Ю., возражавших против удовлетворения жалобы и полагавших, что решение суда является законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении" от 19.12.2003 г., решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как было установлено судом первой инстанции, ... года между Шусторовичем А. и ООО "..." был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. ..., вл. ....

В соответствии с абз. ... п. ... договора, застройщик обязался осуществить государственную регистрацию договора в течение трех месяцев со дня его подписания, однако этого не сделал.

В то же время, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Данное положение дублируется в абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ, согласно которому, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от ... года были удовлетворены исковые требования Шусторовича А. к ООО "..." об обязании зарегистрировать в ЕГРП договор N ... об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ... года.

На основании данного решения представитель заявителя обратился в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации договора, однако письмом от ... года Шусторовичу А. было отказано в регистрации в связи с тем, что в ЕГРП не содержится записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, на котором ведется строительство и заявителем не представлен второй оригинал договора N ... от ... года.

Удовлетворяя требования заявителя Шусторовича А., суд исходил из того, что договор аренды земельного участка, на предоставлении которого настаивает регистратор, является правоустанавливающим, и не может быть затребован у заявителя. Кроме того, заявитель лишен возможности представить на государственную регистрацию второй экземпляр договора о долевом участии в строительстве, поскольку им не располагает и вынужден был обратиться в Пресненский районный суд г. Москвы с иском к ООО "..." именно в связи с уклонением последнего от государственной регистрации договора.

По мнению суда, довод представителя Управления Росреестра по г. Москве о том, что данным органом в Пресненский районный суд был направлен запрос о порядке исполнения судебного акта (решения от ... года), не может служить основанием к отклонению заявления Шусторовича А., поскольку по сообщению указанного суда данное заявление в суд не поступало и не рассматривалось. И при таких обстоятельствах, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали правовые основания для отказа Шусторовичу А. в государственной регистрации договора.

Согласиться с обжалуемым судебным постановлением не представляется возможным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу ч. 1 ст. 18 ФЗ РФ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

... года представителем заявителя было подано заявление на регистрацию Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ... от ... года в Управление Росреестра по г. Москве и были сданы следующие документы: заявление по установленной форме, квитанции об уплате государственной пошлины, копия доверенности, оригинал договора N ... от ... года, две заверенные копии Решения Пресненского районного суда г. Москвы с отметкой о вступлении в силу.

Управлением Росреестра по г. Москве были рассмотрены представленные на государственную регистрацию документы в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества. На основании абз. 10 (не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации), абз. 4 (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства) п. 1 ст. 20 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующим органом было принято решение об отказе в проведение регистрационных действий.

Как следует из представленного решения Пресненского районного суда г. Москвы от ... года, основанием для удовлетворения требований послужило уклонение ООО "..." от государственной регистрации договора N....

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если одна сторона уклоняется от регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о регистрации сделки.

Таким образом, решение Пресненского районного суда г. Москвы от ... года вынесено судом в рамках уклонения одной стороны от проведения регистрационных действий, но оно не устанавливает прав на недвижимое имущество, и не является самостоятельным основанием для государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в данном случае по существу заменяет заявление стороны, уклонившейся от регистрации.

Одним из оснований заключения договора N ... является договор аренды земельного участка от ... года N ..., однако в ЕГРП не содержится записи о государственной регистрации вышеуказанного договора. Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. Таким образом, правоотношения в области долевого участия в строительстве регулируются Законом о долевом участии в строительстве, которым прямо предусмотрена регистрация прав на земельный участок.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды, праве субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 25.1 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства от 18.02.1998 года N 219 в подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. В подраздел III-4 вносятся записи о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.), в то время как в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП, а именно ранее возникшего права аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном порядке.

Следовательно, при отсутствии в ЕГРП записи о праве аренды на соответствующий земельный участок в подразделе III-1, не представляется возможным внести в ЕГРП запись о залоге права аренды в подразделе III-2, возникающего в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, а также запись о регистрации договора о долевом участии в строительстве в подразделе III-4 ЕГРП.

Т.е. при отсутствии в ЕГРП записи на соответствующий земельный участок не представляется возможным внести в ЕГРП запись о регистрации договора о долевом участии.

В представленном решении Пресненского районного суда г. Москвы от ... года, судом рассматривался вопрос об уклонении ООО "..." от государственной регистрации договора долевого участия, вопрос о незарегистрированности договора аренды земельного участка, судом рассмотрен не был, никаких разъяснений по этому поводу судом сделано не было. Вышеуказанное решение заменяет заявление стороны уклонившейся от регистрации, но не изменяет общего порядка по проведению государственной регистрации установленного нормами действующего законодательства, данный судебный акт не является документом, на основании которого регистрирующий орган мог внести в ЕГРП сведения о земельном участке.

Наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, в соответствии с вышеуказанными нормами закона является необходимым условием для проведения государственной регистрации вышеуказанного договора.

При рассмотрении данного гражданского дела, судом первой инстанции данный факт не был принят во внимание.

В рамках наделенных полномочий Управлением Росреестра по г. Москве в Пресненский районный суд г. Москвы был направлен запрос о порядке исполнения судебного акта, однако в установленный законом срок ответ из Пресненского районного суда г. Москвы не поступил. Таким образом, регистрирующий орган со своей стороны принял все необходимые меры по получению дополнительных сведений.

Кроме того, заявителем на государственную регистрацию был представлен только один экземпляр договора N ...

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация носит заявленный характер. В своем заявление в графе "прошу зарегистрировать" - заявителем был указан договор об участии в долевом строительстве N ... многоквартирного жилого дома от ... года.

Пунктом 1 ст. 20 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы необходимые согласно данному Федеральному закону для государственной регистрации.

В силу закона (п. 5 ст. 18 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), заявитель должен представить два подлинных экземпляра договора, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Таким образом, представление на государственную регистрацию двух экземпляров подлинников договора долевого участия, необходимо в силу прямого указания закона. И возможность представления на государственную регистрацию только одного экземпляра договора в случае уклонения второй стороны от государственной регистрации не предусмотрена.

И в связи с тем, что в установленные законом сроки заявителем не были устранены основания препятствующие проведению государственной регистрации, Управление было вынуждено принять решение об отказе.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось законных оснований для признания незаконным решения Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации договора N ... об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ..., вл. ... от ... года, заключенного между Шусторовичем Александром и ООО "...", на основании вступившего в законную силу решения Пресненского районного суда г. Москвы от ... года и обязании Управления Росреестра по г. Москве осуществить регистрацию данного договора в ЕГРПН.

Кроме того статьей 28 Закона предусмотрено, что, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Соответственно, само по себе решение Пресненского районного суда г. Москвы не может подменять процедуру регистрации и освобождать заинтересованное лицо от необходимости предоставить полный пакет документов необходимых для регистрации договора.

При этом судебная коллегия отмечает, что решение районного суда не устанавливало прав Шусторович А. на имущество.

Поскольку оснований для признания незаконным решения Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации договора N ... об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ..., вл. ... от ... года, заключенного между Шусторовичем Александром и ООО "...", на основании вступившего в законную силу решения Пресненского районного суда г. Москвы от ... года - Судебной коллегией не установлено, то и обязание Управления Росреестра по г. Москве осуществить регистрацию данного договора в ЕГРП - не представляется возможным.

Довод заявителя о том, что согласно выписки из ЕГРП, на некоторые объекты по указанному им адресу права других лиц были зарегистрированы, не свидетельствует о незаконности отказа в регистрации договора, так как само по себе данное обстоятельство не освобождает заявителя от необходимости предоставить установленные законом документы для проведения таковой.

Выводы суда об отсутствии правовых оснований у Управления Росреестра по г. Москве для отказа Шусторовичу А. в государственной регистрации договора N ... и обязании осуществить регистрацию данного договора в ЕГРП основаны на неправильном применении материального закона, регулирующего спорное правоотношение, что является основанием для отмены решения в порядке статьи 330 ГПК РФ, и принятия по делу нового решения, об отказе в удовлетворении требований Шусторовича А. об оспаривании решения Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и обязании осуществить государственную регистрацию договора

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Симоновского районного суда от 22 декабря 2011 года - отменить.

Постановить новое решение, которым:

В удовлетворении требований Шусторовича А. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по г. Москве и обязании осуществить регистрацию договора - отказать.

Председательствующий

Судьи