Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 октября 2009 г. N КГ-А40/11059-09 Суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды, поскольку в переданном арендатору имуществе были обнаружены препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 октября 2009 г. N КГ-А40/11059-09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.

судей Бусаровой Л.В., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Рубцов А.П., Рубцова О.В. дов. от 13.12.2008 г.

от ответчика - Сычева Л.В. дов. от 18.12.2008 г.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущества города Москвы, на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 г. N 09АП-14458/2009-ГК, принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Лящевским И.С., по иску индивидуального предпринимателя Рубцова Алексея Петровича к Департаменту имущества города Москвы о расторжении договора аренды и взыскании 35 000 руб. убытков и по встречному иску Департамента имущества города Москвы к индивидуальному предпринимателю Рубцову Алексею Петровичу о взыскании 66 423, 97 руб. долга, 2 082, 13 руб. неустойки, расторжении договора аренды, выселении и обязании возвратить помещения, установил:

индивидуальный предприниматель Рубцов Алексей Петрович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 23.10.2008 г. N 05-00166/08 и взыскании 35 000 руб. убытков.

Департамент имущества города Москвы обратился в суд первой инстанции со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Рубцову Алексею Петровичу о взыскании 66 423 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате за период с октября 2008 года по март 2009 года, 2 082 руб. 13 коп. неустойки, расторжении договора аренды от 23.10.2008 г. N 05-00166/08, выселении ИП Рубцова А.П. из комнат 7, 7а, 7б общей площадью 20,8 кв.м. здания по адресу: г. Москва, ул. Яснопольская, д. 3, корп. 1 и обязании возвратить помещения в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.06.2009 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, в части требований по встречному иску о взыскании 35 000 руб. долга в иске было отказано.

Вынося решение, суд первой инстанции со ссылкой на отсутствие в заключенном между сторонами договоре аренды обязательного условия об использовании арендатором прохода к арендованным помещениям через комнату 8, исходил из неисполнения ИП Рубцовым А.П. более двух раз подряд обязанности по оплате предусмотренных договором арендных платежей в полном объеме в установленные сроки, что в соответствии с нормами гражданского законодательства влечет принудительное взыскание задолженности, а также суммы пени и является основанием для расторжения договора, выселении ИП Рубцова А.П. из комнат и обязании его возвратить помещения в освобожденном виде.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 г. решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении встречного иска отказано, первоначальный иск удовлетворен.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из наличия в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, что является основанием для его расторжения в порядке ст. 620 ГК РФ и взыскания с арендодателя причиненных арендатору убытков в виде перечисленной им арендной платы.

По делу поступила кассационная жалоба от Департамента имущества города Москвы, в которой он просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы ответчик указывает, что судом не выяснены в полной мере обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в постановлении суда апелляционной инстанции, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

От истца - ИП Рубцова А.П. поступил отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика - Департамента имущества города Москвы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители истца - ИП Рубцова А.П. возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, ссылаясь на соблюдение при его принятии норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Обращаясь с кассационной жалобой, ответчик ссылается на отсутствие у ИП Рубцова А.П. препятствий в пользовании предоставленными в аренду помещениями, поскольку проход в них может быть также осуществлен через иные комнаты, что подтверждается, по его мнению, представленными в материалы дела доказательствами.

Указанные доводы не принимаются судом кассационной инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 23.10.2008 г. между городом Москвой в лице Департамента имущества г. Москвы (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Рубцовым Алексеем Петровичем (арендатор) заключен договор аренды N 05-00166/08, прошедший государственную регистрацию, и согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 24.10.2008 г. по 24.10.2013 г. нежилые помещения общей площадью 20,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Яснополянская, д.3, корп. 1, состоящие из комнат 7, 7а, 7б помещения III подвала. Объект был передан арендатору, что подтверждается подписанным сторонами актом от 24.10.2008 г.

Как установлено судом апелляционной инстанции, согласно представленным в материалы дела техническому паспорту БТИ и поэтажному плану договор аренды от 23.10.2008 г. N 05-00166/08 был заключен сторонами на условиях наличия у арендатора права прохода в арендуемые комнаты 7, 7а, 7б в том числе и через комнату 8.

Согласно прилагаемой к договору экспликации на момент его заключения комната 7 передана арендатору в переоборудованном виде, заключающемся в наличии прохода из комнаты 8 в комнату 7, что также подтверждается "Особыми условиями", являющимися неотъемлемой частью договора, при этом, на арендатора возложена обязанность в срок до 24.10.2009 г. оформить необходимую разрешительную документацию на произведенную перепланировку.

Впоследствии после заключения договора аренды доступ ИП Рубцова А.П. в комнаты 7, 7а, 7б через комнату 8 был прекращен, поскольку проход, ведущий из комнаты 8 в комнату 7 был заложен кирпичной кладкой.

В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Между тем, ограничение доступа в комнаты 7, 7а, 7б проходом только через комнаты 10, 5 существенно нарушает условия договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008 г., поскольку объект аренды передан ИП Рубцову А.П. для использования под офис, что предполагает посещение являющихся объектом аренды помещений гражданами. При этом, комнаты 5, 10 как и ведущая с улицы в подвал в комнату 5 лестница, через которые ИП Рубцову А.П. предложено осуществлять проход в комнаты 7, 7а, 7б с улицы, находятся в неудовлетворительном состоянии, а именно: ступени и бетонная стяжка пола разбиты, стены не оштукатурены (не облицованы), кирпичная кладка стен частично разрушена, межкомнатные двери разбиты или отсутствуют.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о расторжении по требованию арендатора договора аренды от 23.10.2008 г. N 05-00166/08 в связи с наличием в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, а также взыскании с ответчика причиненных истцу убытков в виде перечисленной им арендной платы за период, в котором имели место препятствующие пользованию арендованным имуществом недостатки.

В силу положений п. 4 ст. 614 ГК РФ требование арендодателя о взыскании арендной платы за период, когда имелись препятствующие пользованию арендованным имуществом недостатки, не подлежат удовлетворению, как и производные от него требования о взыскании неустойки, расторжении договора по инициативе арендодателя и выселении.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судом при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в постановлении либо были отвергнуты судом апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы, в том числе, связанные с толкованием норм материального права, по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной им при рассмотрении дела судебной ошибки.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2009 г. N 09АП-14458/2009-ГК по делу N А40-55339/09-53-64 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

Л.В. Бусарова

Н.С. Чучунова