Энциклопедия решений. Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (см., например, постановления АС Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-14421/15, ФАС Московского округа от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.2010 по делу N А33-14859/2009 и от 10.11.2011 N Ф02-4966/11, ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439, ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 N А55-3687/2009);

2) арендатор существенно ухудшает имущество (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 29.10.2008 N Ф09-3094/08-С6, ФАС Московского округа от 25.11.2004 N КГ-А40/7298-04 и от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10);

3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5);

4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая ст. 619 ГК РФ).

Что касается права арендодателя потребовать расторжения договора аренды в случае невнесения более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного срока, судебная практика придерживается мнения о том, что арендодатель вправе заявить такое требование даже после уплаты долга. При этом иск о расторжении договора должен быть предъявлен в разумный срок. Если арендодатель не предъявил это требование в течение разумного срока с момента погашения арендатором задолженности по арендной плате, он лишается права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).


В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (см. постановление ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10);

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А40/11059-09);

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (см. постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011);

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (см. постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2012 N Ф06-11138/11).

ГК РФ предусматривает и другие случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

- если арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства не позволяют или значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, постановление Двенадцатого ААС от 08.12.2011 N 12АП-8842/11);

- если арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2009 N Ф04-1172/2009(1418-А75-9));

- если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.) (ст. 613 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (часть вторая ст. 620 ГК РФ). Необходимо иметь в виду, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть прямо предусмотрены договором (см. определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004).

Следует различать досрочное расторжение договора в судебном порядке и односторонний отказ от договора (от исполнения договора), право на который может быть предоставлено стороне (или сторонам) договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ). В отличие от расторжения договора по решению суда, односторонний отказ от договора в случаях, когда он является допустимым, не требуется обуславливать наступлением каких-либо обстоятельств. Во избежание споров по вопросу о наличии оснований для прекращения договора аренды целесообразно четко формулировать в договоре перечень обстоятельств, которые предоставляют стороне право потребовать его расторжения в судебном порядке, и при необходимости прямо указывать на наличие у стороны (или сторон) договора права на односторонний отказ от его исполнения, если это не противоречит закону.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Информационный блок "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" - это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам


Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства


Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности


Материал приводится по состоянию на октябрь 2020 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки


При подготовке Информационного блока "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.