Энциклопедия решений. НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года

НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года

С 1 января 2016 года вступила в силу ст. 217.1 НК РФ, которая регулирует особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (п. 11 ст. 2 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). С этой даты доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет 3 года, если право собственности на него получено (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ;

- в результате приватизации;

- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Субъектам РФ предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Новые правила подлежат применению в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ, письма Минфина России от 02.07.2015 N 03-04-05/38226, от 26.05.2015 N 03-04-05/30186, от 20.05.2015 N 03-04-05/29023, от 09.04.2015 N 03-01-11/20231).

Примечание

При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, освобождение дохода от его продажи будет осуществляться в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ без учета изменений, то есть по прежним правилам (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

Реализуя объекты недвижимого имущества до истечения минимального предельного срока (3 или 5 лет) необходимо учитывать, что до 2015 года физические лица формировали налоговую базу по НДФЛ при продаже недвижимого имущества исходя из фактически полученных по данной сделке доходов, подлежащих налогообложению (п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 223 НК РФ).

С 2016 года для расчета налоговой базы по НДФЛ доходы от продажи объекта недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года, будут приниматься равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 6 ст. 210, п. 5 ст. 217.1 НК РФ, ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Такой порядок будет применяться без учета взаимозависимости сторон сделки для целей налогообложения в случае одновременного выполнения следующих условий:

1) фактические доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7;

2) кадастровая стоимость реализованного объекта недвижимого имущества определена по состоянию на указанную дату.

В случае невыполнения хотя бы одного из этих условий налоговая база по НДФЛ при продаже объектов недвижимости будет формироваться в общем порядке, то есть исходя из фактически полученных налогоплательщиком доходов.

Следует учитывать, что коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).


Имущественный вычет

С 2016 года предусмотрено увеличение до 5 лет минимального срока владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения НДФЛ (п. 2 и 4 ст. 217.1 НК РФ). При этом минимальный срок владения недвижимостью, доходы от продажи которой освобождены от налогообложения, как и ранее составляет 3 года, если право собственности на него получено по основаниям, перечисленным в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

При этом в отношении имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, право на вычет сохранилось. Так, согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем предоставляется:

1) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

3) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Внимание

В целях применения имущественного вычета с 2016 года минимальный срок владения изменился только в отношении отдельных объектов недвижимости (до 5 лет), в отношении иного имущества срок остался прежним - 3 года.

Правила, введенные Законом N 382-ФЗ, подлежат применению в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ, письма Минфина России от 02.07.2015 N 03-04-05/38226, от 26.05.2015 N 03-04-05/30186, от 20.05.2015 N 03-04-05/29023, от 09.04.2015 N 03-01-11/20231). Соответственно, при реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, предоставление имущественного вычета осуществляется в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 382-ФЗ, то есть по прежним правилам.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Информационный блок "Энциклопедия решений. Налоги и взносы" - это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным темам в сфере налогообложения


Каждый материал подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2020 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений

См. содержание Энциклопедии решений. Налоги и взносы


При подготовке "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" использованы авторские материалы, предоставленные Д. Акимочкиным, Л. Ананьевой, Ю. Бадалян, И. Башкировой, Я. Бушуевой, Ю. Волковой, О. Ганелесом, Д. Игнатьевым, Р. Дулатовым, Л. Карасевич, И. Котыло, И. Лазаревой, Е. Лазуковой, Е. Макаренко, Е. Мельниковой, В. Молчановым, О. Монако, И. Олейник, В. Сергеевой, Е. Титовой, О. Ткач, Е. Хмельковой, О. Шпилевой и др.