Письмо УФНС России по г. Москве от 14 июля 2011 г. N 16-15/068841@ О праве преемника арендодателя учитывать для целей налогообложения прибыли расходы по возмещению арендатору затрат на проведенный капитальный ремонт в арендуемых помещениях путем зачета указанных затрат в уменьшение арендных платежей

Письмо УФНС России по г. Москве от 14 июля 2011 г. N 16-15/068841@

Вопрос: Может ли преемник арендодателя учитывать для целей налогообложения прибыли расходы по возмещению арендатору затрат на проведенный капитальный ремонт в арендуемых помещениях путем зачета указанных затрат в уменьшение арендных платежей, если с арендатором заключено соглашение о смене арендодателя в договоре аренды (при этом условия договора, в том числе по компенсации арендатору указанных расходов, не изменились), а у нового арендодателя (правопреемника) имеются все документы, подтверждающие понесенные арендатором расходы, и расчет предыдущего арендодателя об остатке не зачтенной арендатору суммы?

Ответ: Арендодатель может учесть в целях налогообложения прибыли расходы на капитальный ремонт принадлежащего ему имущества, выполненный арендатором, при условии компенсации последнему таких расходов, в том числе посредством уменьшения размера арендной платы, при условии соответствия расходов положениям пункта 1 статьи 252 НК РФ.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Соответственно нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Следовательно, Гражданский кодекс РФ допускает возможность возложения на арендатора по договору обязанности по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества за счет арендодателя.

Судебная практика допускает возможность передачи арендатору имущества в состоянии, исключающем его использование по назначению, если договором предусмотрено, что имущество с недостатками подлежит ремонту арендатором (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2009 N А43-5765/2008-19-170).

Арендатор выполняет работы для арендодателя (капитальный ремонт арендованного помещения в соответствии с условиями договора аренды) на возмездной основе, так как на стоимость выполненных работ уменьшается арендная плата арендатора.

Пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ определено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ либо обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, а также документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. К ним относятся в том числе таможенные декларации, приказы о командировке, проездные документы, отчеты о выполненной работе в соответствии с договором. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, арендодатель может учесть в целях налогообложения прибыли расходы на капитальный ремонт принадлежащего ему имущества, выполненный арендатором, при условии компенсации последнему таких расходов, в том числе посредством уменьшения размера арендной платы, при условии соответствия расходов положениям пункта 1 статьи 252 НК РФ.

Вместе с тем в отношении дат признания расходов арендодателю необходимо учитывать, что согласно статье 260 НК РФ затраты по ремонту основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Согласно же пункту 2 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств изменяется в случае достройки, модернизации, технического перевооружения и по другим аналогичным основаниям. Такие расходы списываются в налоговом учете через механизм начисления амортизации.

Заместитель руководителя УФНС России по г. Москве советник государственной гражданской службы РФ 2-го класса

Н.В. Михайлова