Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2010 г. N КГ-А40/12879-09 по делу N А40-82369/08-23-754 Удовлетворяя частично требование о взыскании задолженности по договору аренды, суд исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 января 2010 г. N КГ-А40/12879-09 по делу N А40-82369/08-23-754

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.

судей: Русаковой О. И., Чучуновой Н. С.

при участии

от ответчика Общество с ограниченной ответственностью "БИТ-1" - Щербаковой О. В. по доверенности от 20.11.2009 г.

рассмотрев 13 января 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БИТ-1" на решение от 25 июня 2009 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Барановой И. В., на постановление от 31 августа 2009 года N 09АП-14852/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Лящевским И. С., Тихоновым А. П., Савенковым О. В. по делу N А40-82369/08-23-754 по иску Департамента имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "БИТ-1" о взыскании задолженности, расторжении договора, выселении, установил:

Департамент имущества города Москвы (далее ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "БИТ-1" (далее ООО "БИТ-1") о взыскании 751 996 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за период с мая 2008 г. по октябрь 2008 г., 22 445 руб. 35 коп. пени, расторжении договора аренды от 07.04.2008 г. N 07-292, заключенного между ДИГМ и ООО "БИТ-1", выселении ООО "БИТ-1" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 41/2, общей площадью 194,7 кв. м. (подвал, пом. 11б, комн. 5-12, 46-47).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2009 г. исковые требования удовлетворены частично; с ООО "БИТ-1" в пользу ДИГМ взысканы 451 996 руб. 68 коп. долга, 22 445 руб. 35 коп. пени, расторгнут договор аренды от 07.04.2008 г. N 07-292, заключенный между ДИГМ и ООО "БИТ-1", суд решил выселить ООО "БИТ-1" из нежилого помещения общей площадью 194,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, д. 41/2, (подвал, пом. 11б, комн. 5-12, 46-47), и в освобожденном виде передать ДИГМ.

В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 г. N 09АП-14852/2009-ГК указное решение оставлено без изменения.

Полагая исковые требования в части взыскания задолженности частично подлежащими удовлетворению, суды исходили из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей по договору от 07.04.2008 г. N 07-292, после предъявления иска в суд ответчик частично в сумме 300 000 руб. оплатил задолженность по арендным платежам за спорный период, представив в подтверждение в судебное заседание суда первой инстанции платежное поручение N 88 от 17.06.2009 г. На основании п. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды сочли требования о расторжении договора аренды от 07.04.2008 г. N 07-292 и выселении подлежащими удовлетворению.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО "БИТ-1" подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит обжалуемые решение и постановление отменить в части расторжения договора аренды от 07.04.2008 года N 07-292 и выселении ответчика из спорного нежилого помещения, принять в указанной части по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что при вынесении судами обжалуемых решения и постановления не учтено, что отсутствуют три условия для досрочного расторжения договора: неоплата арендной платы более двух раз подряд, получение арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по уплате арендных платежей в разумный срок, исполнение арендатором обязательства по оплате арендной платы в разумный срок после получения предупреждения.

Ответчик полагает, что истцом досудебный порядок урегулирования спора не соблюден.

ООО "БИТ-1" указывает, что договор аренды от 07.04.2008 года N 07-292 не подлежит расторжению, поскольку ответчик частично погасил задолженность по арендной плате, таким образом, нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора и выселении, устранены.

Заявитель жалобы ссылается на то, что суды не учли, что при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции истцом и ответчиком планировалось подписание мирового соглашения.

В судебном заседании ООО "БИТ-1" поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ДИГМ в судебное заседание не явился, истец извещен о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что 07.04.2008 г. ДИГМ и ООО "БИТ-1" заключили договор N 07-292 аренды нежилого помещения общей площадью 194,7 кв. м., расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский пр-т, д.41/2 (подвал, помещение N 11б, комн. 5-12, 46-47), сроком действия с 28.03.2008 г. по 27.03.2013 г.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 5.4.2, 6.4 названного договора ответчик обязался ежемесячно вносить арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца в размере одной двенадцатой части, установленной п.п. 6.1, 6.2, 6.3. договора.

Судами установлено, что задолженность по уплате арендной платы частично за май 2008 г. и в полном объеме за период с июня 2008 г. по октябрь 2008 г. составила 751 996 руб. 68 коп.

В судебное заседание суда первой инстанции ответчик представил платежное поручение N 88 от 17.06.2009 г., подтверждающее уплату арендных платежей в размере 300 000 рублей.

Пунктом 7.1 договора аренды от 07.04.2008 г. N 07-292 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленном настоящим договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Доказательства, подтверждающие погашение задолженности в полном объеме, не представлены.

При таких обстоятельствах вывод судов о взыскании задолженности по уплате арендных платежей с учетом частичного погашения задолженности, пени соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при его существенном нарушении другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ст. 619 п. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судами установлено, что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесена арендная плата, а именно: частично за май 2008 г. и в полном объеме за период с июня 2008 г. по октябрь 2008 г.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В связи с допущенной просрочкой уплаты арендных платежей истец направил ответчику предупреждение от 23.09.2008 г. N 08/07-5445 о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор от 07.04.2008 г. N 7-292 в случае непогашения задолженности по договору аренды в срок по 10.10.2008 г.

В дело представлены почтовые квитанции от 24.09.2009 г., подтверждающие направление истцом ответчику названного предупреждения заказным письмом.

Истец принял надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Доказательства, подтверждающие, что ответчик в срок, указанный в предупреждении от 23.09.2008 г. N 08/07-5445, устранил соответствующие нарушения, а именно: погасил задолженность по уплате арендных платежей по договору от 07.04.2008 г. N 07-292 в заявленной в названном предупреждении сумме, не представлены.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о расторжении договора аренды от 07.04.2008 г. N 07-292.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вывод судов о выселении ответчика из спорного нежилого помещения соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды от 07.04.2008 года N 07-292 не подлежит расторжению, поскольку ответчик частично погасил задолженность по арендной плате, является необоснованным, поскольку у ответчика на момент направления предложения от 23.09.2008 г. N 08/07-5445 имелось основание для заявления расторжения договора аренды, ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесена арендная плата.

Довод заявителя жалобы о том, что суды не учли, что при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции истцом и ответчиком планировалось подписание мирового соглашения, судом апелляционной инстанции оценен и обоснованно отклонен, так как определением от 02.03.2009 г. суд предоставил возможность сторонам урегулировать спор миром, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции мировое соглашение сторонами не было заключено.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 июня 2009 года по делу N А40-82369/08-23-754 и постановление от 31 августа 2009 года N 09АП-14852/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Комарова

Судьи

О.И. Русакова

Н.С. Чучунова