Письмо ЦБР от 14 декабря 2005 г. N 146-Т "О расчете арендной платы при передаче объектов недвижимости Банка России в аренду"

Письмо ЦБР от 14 декабря 2005 г. N 146-Т
"О расчете арендной платы при передаче объектов недвижимости Банка России в аренду"

 

По вопросу передачи территориальными учреждениями и иными структурными подразделениями Банка России (далее - учреждения Банка России) объектов недвижимости в аренду и в безвозмездное пользование Центральный банк Российской Федерации сообщает следующее.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездным. Основной составляющей платы по договору аренды является арендная плата, то есть плата за пользование имуществом. Согласно ст. 654 ГК РФ условие о размере арендной платы является одним из существенных условий, согласованных сторонами.

В настоящее время порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется распоряжениями Мингосимущества России от 30.04.98 N 396-Р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.99 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".

Разработанные на основании вышеуказанных распоряжений Мингосимущества России и применяемые в субъектах Российской Федерации методики определения размера арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, как правило, используют нормативный подход к расчету годового размера арендной платы исходя из стоимости строительства 1 кв. м. площади помещения, приведенного к курсу доллара США. Указанный метод определения размера арендной платы экономически несовершенен, технически сложен и не соответствует новым рыночным условиям и законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.

В настоящее время в Банке России прорабатывается вопрос о переходе к расчету арендной платы на основании оценки передаваемых в аренду объектов недвижимости Банка России, проведенной в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом.

Учитывая изложенное, в случае невозможности расчета арендной платы в соответствии с вышеуказанными распоряжениями Мингосимущества России, учреждения Банка России могут использовать величину годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

В соответствии со ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации предоставление имущества в аренду является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с этим, в договорах по предоставлению имущества Банка России в аренду стоимость арендной платы указывается с учетом налога на добавленную стоимость. При этом налогоплательщиком указанного налога является Банк России.

Вместе с тем, по объектам недвижимости Банка России, передаваемым в аренду, имеются иные платежи, не входящие в арендную плату, рассчитанную в соответствии с методикой Росимущества России.

Учитывая многочисленные обращения учреждений Банка России по данному вопросу, разъясняем следующее.

При передаче в аренду объектов недвижимости у арендаторов возникло право пользования земельным участком в целом или частью земельного участка, пропорционально арендуемой части объекта недвижимости. В связи с этим, в договорах аренды учреждениям Банка России следует предусмотреть возмещение арендаторами суммы уплачиваемого Банком России земельного налога по земельному участку в целом или в части земельного участка, пропорциональной занимаемой части объекта недвижимости. При этом, возмещение суммы уплачиваемого Банком России земельного налога производится арендаторами сверх стоимости арендной платы.

В отношении оплаты арендаторами коммунальных услуг по арендованным объектам недвижимости возможно использование следующих вариантов.

В случае передачи в аренду зданий в целом условиями договоров аренды предусматривается самостоятельное заключение арендаторами договоров с эксплуатирующими организациями по предоставлению коммунальных услуг. Коммунальные услуги оплачиваются арендаторами непосредственно поставщикам услуг на основании соответствующих договоров.

В случае передачи в аренду отдельных помещений условиями договоров аренды предусматривается, что арендаторы возмещают Банку России расходы по оплате коммунальных услуг на основании выставляемого счета арендодателя сверх стоимости арендной платы.

При этом при наличии счетчиков потребления энергии, воды и тепла, расчет расходов по оплате коммунальных услуг определяется согласно показаниям счетчиков.

В случае отсутствия в сдаваемых в аренду помещениях вышеуказанных счетчиков определение размера коммунальных расходов, приходящихся на арендатора, производится расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

В отношении оплаты арендаторами услуг телефонной связи необходимо учитывать следующее.

В случае передачи в аренду зданий в целом в договорах аренды целесообразно предусмотреть самостоятельное заключение арендаторами договоров с организациями, предоставляющими услуги телефонной связи. Оплата осуществляется арендаторами непосредственно данным организациям.

В случае передачи в аренду помещений оплата услуг телефонной связи осуществляется арендаторами сверх стоимости арендной платы на основании выставляемого счета.

Следует иметь в виду, что согласно разъяснениям Министерства финансов Российской Федерации от 26.01.2005 N 03-04-11/09, направленным в адрес Банка России, в случае, если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализуемых им услуг, то такие денежные средства не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Возмещение арендаторами сверх арендной платы расходов по охране арендуемых объектов предусматривается в договорах аренды в случае, если передаются в аренду помещения в охраняемых объектах.

В случае передачи в аренду зданий в целом в договорах аренды предусматривается условие о самостоятельном заключении арендаторами договоров охраны арендуемых объектов.

Возмещение расходов по страхованию объектов недвижимости предусматривается в случае, если сдаваемый в аренду объект застрахован Банком России и в договор аренды не включается условие о страховании объекта арендатором за свой счет. В этом случае возмещение указанных расходов осуществляется арендатором на основании соответствующего условия договора аренды сверх стоимости арендной платы.

Таким образом, арендная плата и иные платежи, предусмотренные договором, должны, по возможности, обеспечивать полное возмещение произведенных Банком России затрат, связанных с содержанием объекта недвижимости, включая суммы амортизации объектов недвижимости.

Кроме того, при передаче в аренду объектов недвижимости у арендаторов возникает необходимость уплаты платежей за негативное воздействие на окружающую среду, а также обязанность по получению разрешений на выбросы, сбросы загрязняющих веществ и размещение отходов. Учреждения Банка России должны сообщить в территориальный орган Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору об организациях, осуществляющих свою деятельность в арендованных у Банка России помещениях.

В связи с тем, что Банк России осуществляет затраты по содержанию объектов недвижимости, возникает необходимость сокращения общего количества договоров безвозмездного пользования.

В целях минимизации затрат Банка России учреждениям Банка России необходимо по окончании срока действия договоров безвозмездного пользования объектами недвижимости заключить договоры аренды данных объектов.

В случае невозможности заключения договоров аренды по объектам недвижимости, передаваемым ранее в безвозмездное пользование, а также если по конкретным неиспользуемым объектам недвижимости на период проведения Банком России мероприятий по распоряжению этими объектами единственной возможностью обеспечить их сохранность и сократить расходы на содержание является передача данных объектов в безвозмездное пользование, учреждения Банка России направляют в Главное управление недвижимости ходатайства, составленные с учетом требований приложения 1 к настоящему письму, для принятия решения по указанным вопросам руководством Банка России.

В связи с выходом настоящего письма Банка России отменить письмо Банка России от 08.02.2000 г. N 36-Т "О передаче объектов недвижимости Банка России в безвозмездное пользование".

Приложение: Перечень документов, представляемых учреждениями Банка России в Главное управление недвижимости для вынесения на рассмотрение руководства Банка России вопроса о возможности передачи объектов недвижимости в безвозмездное пользование на 4 листах.

 

 

В.И. Берестовой

 

 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ договор аренды, в том числе аренды недвижимого имущества, является возмездным. Условие о размере арендной платы является одним из существенных условий, которые обязательно должны быть согласованы сторонами.

В связи с тем, что в настоящее время действует довольно сложный порядок определения размера платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество (определяется распоряжениями Мингосимущества России от 30.04.98 N 396-Р и от 14.05.99 N 671-р), Банк России предлагает при передаче в аренду объектов недвижимости Банка рассчитывать арендную плату на основании оценки этих объектов. Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ. Таким образом, для определения размера арендной платы можно использовать величину годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. В договорах по предоставлению имущества Банка России в аренду стоимость арендной платы необходимо указывать с учетом налога НДС. При этом налогоплательщиком данного налога является сам арендодатель.

Банк России указывает, что в договорах аренды учреждениям Банка России следует предусматривать возмещение арендаторами сверх стоимости арендной платы суммы уплачиваемого Банком России земельного налога по земельному участку под арендуемым объектом недвижимости, пропорционально занимаемой части этого объекта.

По вопросу оплаты коммунальных услуг Банк России отмечает, что при аренде всего здания в целом арендатор самостоятельно заключает договор по предоставлению коммунальных услуг. В случае аренды части здания арендаторы возмещают Банку России расходы по оплате коммунальных услуг на основании выставляемого счета арендодателя. Такой же порядок применяется к оплате услуг телефонной связи.

Возмещение расходов по охране арендуемых объектов предусматривается в договорах аренды в случае, если арендуются помещения в охраняемых объектах. Возмещение расходов по страхованию объектов недвижимости предусматривается, если сдаваемый в аренду объект застрахован Банком России и в договор аренды не включается условие о страховании объекта арендатором за свой счет.

Все указанные платежи осуществляются сверх стоимости арендной платы и направлены на обеспечение максимально полного возмещение произведенных Банком России затрат, связанных с содержанием объекта недвижимости, включая суммы амортизации объектов недвижимости.

В связи с тем, что Банк России осуществляет затраты по содержанию объектов недвижимости, возникает необходимость сокращения общего количества договоров безвозмездного пользования. В целях минимизации затрат учреждениям Банка России необходимо по окончании срока действия договоров безвозмездного пользования объектами недвижимости заключать договоры аренды данных объектов.

В связи с разработкой названных указаний отменяется письмо Банка России от 08.02.2000 г. N 36-Т "О передаче объектов недвижимости Банка России в безвозмездное пользование".


Письмо ЦБР от 14 декабря 2005 г. N 146-Т "О расчете арендной платы при передаче объектов недвижимости Банка России в аренду"


Текст письма официально опубликован не был


Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.