Письмо Ассоциации российских банков от 29 августа 2006 г. N А-01/5-418 "О предоставлении выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" О необходимости отражения в выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о наличии обременения прав аренды земельных участков, в частности залога

Письмо Ассоциации российских банков от 29 августа 2006 г. N А-01/5-418
"О предоставлении выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

ГАРАНТ:

См. ответ, приведенный в письме Департамента правового регулирования, анализа и контроля деятельности подведомственных федеральных служб Минюста РФ от 29 сентября 2006 г. N 04-7750


Обращение Ассоциации российских банков обусловлено проблемами, возникающими у ряда кредитных организаций при кредитовании заемщиков, расположенных в Подмосковье.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" кредитные организации осуществляют банковские операции по кредитованию на условиях возвратности, платности и срочности.

Одним из наиболее ликвидных видов обеспечения возврата кредита является ипотека. В целях заключения договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) банки получают выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Содержание выписок из ЕГРП позволяет банкам, в частности, получать информацию о собственниках недвижимого имущества, а также о наличии либо отсутствии обременений на него.

Таким образом, решение о выдаче кредита, в обеспечение возврата которого передается недвижимое имущество, а также о степени его обеспеченности принимается соответствующим органом кредитной организации, в том числе на основании выписки из ЕГРП.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) информация, содержащаяся в ЕГРП, является открытой и предоставляется любому лицу органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в виде выписки из ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 9 Закона N 122-ФЗ, а также пункту 1 Положения "О Федеральной регистрационной службе", утвержденного Указом Президента РФ от 13.10.04 N 1315, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется является Федеральной регистрационной службой (далее - Росрегистрация).

Оформление и предоставление выписок из ЕГРП федеральным органом исполнительной власти является гарантией того, что информация, содержащаяся в этих выписках, соответствует требованиям пункта 1 статьи 7 Закона N 122-ФЗ и Приказу Минюста России от 18.09.03 N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" (далее - Инструкция N 226), является полной и достоверной.

Так, согласно пункту 1 статьи 7 Закона N 122-ФЗ выписки из ЕГРП должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Пунктом 19 Инструкции N 226 установлено, что в выписку вносятся сведения, которые содержатся в соответствующих листах раздела ЕГРП на момент подписания выписки в пределах предусмотренного пунктом 2 статьи 7 Закона N 122-ФЗ срока для предоставления лицу запрошенной информации.

В соответствии с пунктами 5 и 8 "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных Постановлением Правительства РФ 18.02.98 N 219 (далее - Правила N 219), ЕГРП состоит из разделов, каждый из которых разделен на три подраздела. Пунктом 44 Правил N 219 предусмотрено, что в подраздел III ЕГРП вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части. В частности подраздел III-1 предназначен для записей об аренде; подраздел III-2 - для записей об ипотеке; подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т.п.); подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях).

Пунктом 20 Инструкции N 226 установлено, что в выписке, в частности указываются зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах (согласно пункту 18 Правил ведения ЕГРП), в пользу которых они установлены; сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. При этом сведения о правопритязаниях отражаются в выписке путем указания на то, что представлены документы на государственную регистрацию. Далее указывается вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители (ходатайствует заявитель), например, "представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке" и т.п.

Таким образом, учитывая требования вышеуказанных норм, выписка из ЕГРП о правах на недвижимое имущество, в частности на земельный участок, должна содержать сведения об ограничении (обременении) прав, в том числе сведения об обременении ипотекой права аренды земельного участка, если такие записи имелись в ЕГРП на момент выдачи выписки из ЕГРП.

Вместе с тем, при проведении оформления в залог объектов недвижимости, расположенных в Московской области, банки столкнулись с серьезной проблемой, связанной с неполнотой отражения Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - ГУ ФРС) сведений в предоставляемых им выписках из ЕГРП. В частности, в указанных выписках отсутствовали сведения о наличии обременения в виде залога на передаваемые в залог права аренды земельных участков.

На основании таких выписок из ЕГРП банки выдавали кредиты под залог прав аренды таких земельных участков, поскольку не располагали сведениями о том, что право аренды этих земельных участков уже было заложено третьим лицам еще до выдачи кредита. Учитывая требования пункта 1 статьи 13 и статьи 19 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация обеспечивающих выданный кредит договоров об ипотеке приостанавливается на основании того, что право аренды указанного земельного участка ранее уже было заложено.

Кроме того, статьей 342 ГК РФ установлено, что последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. При этом залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 ГК РФ.

В результате, в рассматриваемой ситуации недобросовестность залогодателей, которые не уведомили банки о наличии обременений на предоставляемые в залог права аренды земельных участков, наличие в ряде договоров залога, которые ранее были заключены залогодателями, условий о запрете последующего залога прав аренды земельных участков, а также отсутствие в выписках из ЕГРП информации об обременении (залоге) передаваемых в залог прав привели к тому, что выданные банками кредиты оказались необеспеченными. При этом необходимо иметь в виду, что финансовое состояние многих подмосковных предприятий нельзя оценить как хорошее, в связи с чем значительно возрастает роль обеспечения при выдаче им кредитов.

В этой связи один из указанных банков направил в ГУ ФРС письмо о неправомерности действий должностных лиц ГУ ФРС в части предоставления неполной информации, содержащейся в ЕГРП, а также просил принять меры по недопущению в дальнейшем подобных ситуаций.

В своем ответе ГУ ФРС, ссылаясь на статью 7 Закона N 122-ФЗ и Инструкцию N 226, пришло к выводу об отсутствии с его стороны нарушений указанных нормативных правовых актов, поскольку договор аренды земельного участка является ограничением (обременением) права собственника, а ипотекой обременено право аренды, а не право собственности. В этой связи, по мнению ГУ ФРС, выписка из ЕГРП должна содержать сведения только об обременениях зарегистрированных прав.

Полагаем, что указанный вывод является неправомерным по следующим основаниям. Так, пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предусмотрено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) арендатор земельного участка вправе передать арендные права на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка. При этом пунктом 5 статьи 5 Закона N 102-ФЗ установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды). В этой связи на основании пункта 1 статьи 10 Закона N 102-ФЗ и пункта 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ ипотека прав аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации, о чем производится соответствующая запись в ЕГРП.

Полагаем, что произвольное толкование ГУ ФРС положений вышеуказанных нормативных правовых актов приводит к нарушению требований действующего законодательства Российской Федерации и прав участников правоотношений, в частности кредитных организаций. Кроме того, из-за невозможности государственной регистрации залога права аренды на земельный участок в рассматриваемой ситуации выданные банками кредиты становятся необеспеченными, что существенно повышает риск возникновения у банков убытков в случае их невозврата, обязывает банки в соответствии с требованиями Банка России увеличивать сумму формируемого резерва на возможные потери по ссудам, что негативным образом отражается на их финансовом состоянии. В целях недопущения возникновения подобных последствий банки вынуждены сокращать объемы кредитования подмосковных предприятий, что значительно ограничит возможности развития последних.

В результате отсутствие в выписках из ЕГРП, предоставляемых ГУ ФРС, необходимой информации влечет негативные последствия не только для кредитных организаций, но и не позволяет осуществлять эффективное кредитование предприятий, что существенным образом сдерживает развитие экономики Подмосковья.

Кроме того, необходимо отметить, что выписки из ЕГРП, предоставляемые другими территориальными органами Росрегистрации, например, ГУ ФРС по г. Москве, ГУ ФРС по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Управлением ФРС по г. Сургуту, Управлением ФРС по Челябинской области, полностью соответствуют вышеуказанным нормативным правовым актам и при наличии ограничений (обременений) прав, в том числе наличии прав аренды земельных участков, а также залога этих прав, содержат сведения о данных ограничениях (обременениях).

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание важность расширения кредитования предприятий Московской области как для самих предприятий и экономики региона в целом, так и для банков, Ассоциация российских банков просит Вас высказать официальную позицию Минюста России о необходимости отражения в выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о наличии обременения прав аренды земельных участков, в частности залога.


Президент Ассоциации

Г.А. Тосунян



Письмо Ассоциации российских банков от 29 августа 2006 г. N А-01/5-418 "О предоставлении выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"


Текст письма размещен на сайте Ассоциации российских банков в Internet (http://www.arb.ru)


Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.