Письмо Ассоциации российских банков от 13 ноября 2006 г. N А-01/5-564 О проблемах, связанных с отсутствием в законодательстве об ипотеке правового механизма оформления (регистрации) залога прав на земельный участок при передаче в залог части здания (сооружения)

Письмо Ассоциации российских банков от 13 ноября 2006 г. N А-01/5-564


Обращение Ассоциации российских банков обусловлено возникающими у банков проблемами, связанными с отсутствием в законодательстве об ипотеке правового механизма оформления (регистрации) залога прав на земельный участок при передаче в залог части здания (сооружения).

Вместе с тем, залог части здания (сооружения) чаще всего является обеспечением исполнения обязательств при кредитовании малого и среднего бизнеса. В этой связи необходимость устранения в нормах права, регулирующих правоотношения в области ипотеки, недостатков, препятствующих развитию такого кредитования, является очевидной.

В целях решения указанной проблемы, а также учитывая заинтересованность банков в активизации своей деятельности по кредитованию малого и среднего бизнеса, Ассоциация российских банков подготовила предложения о внесении необходимых изменений в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Пояснительная записка, проект федерального закона, финансово-экономическое обоснование и перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием данного проекта, прилагаются.

Принимая во внимание изложенное, Ассоциация российских банков просит Вас рассмотреть вопрос о внесении в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации предлагаемый законопроект в качестве законодательной инициативы и надеется на дальнейшее плодотворное сотрудничество в решении вопросов, связанных с совершенствованием действующего законодательства, регулирующего деятельность кредитных организаций.

Приложение на 5 л.


Президент Ассоциации

Г.А. Тосунян


Проект


Федеральный закон N ___-ФЗ
О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"


"___" ____________ 200__ года


Принят Государственной Думой "___" ____________ 200__ года

Одобрен Советом Федерации "___" ____________ 200__ года


Статья 1.

Внести в статью 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2005, N 1, ст. 15; N 50, ст. 5244) изменение, дополнив ее пунктом 6 следующего содержания:

"6. Правила о государственной регистрации ипотеки соответственно применяются к залогу прав арендатора (соарендатора) по договору об аренде недвижимого имущества".


Статья 2.

Внести в статью 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308;.2002. N 7, Ст. 629; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; 2004. N 27. Ст. 2711; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40; 2005. N 1 (часть 1). Ст. 42) изменение, дополнив часть 5 после слов "соответственно применяются к залогу прав арендатора" словами "(соарендатора)".


Президент Российской Федерации

В. Путин


Москва, Кремль

"___" ________200 _ года

N ____ -ФЗ


Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"


В практике применения законодательства об ипотеке здания (сооружения) обнаружена проблема, связанная с отсутствием правового механизма залога части здания (сооружения). В соответствии с частью 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Аналогичная норма содержится в статье 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Таким образом, из буквального толкования норм закона следует, что право аренды земельного участка может стать предметом залога только при ипотеке всего здания или сооружения, но не его части. Аналогичный вывод может быть также сделан на основании толкования земельного законодательства. Так, в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ предметом гражданско-правовой сделки может стать только земельный участок, являющийся объектом государственного кадастрового учета, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, земельный участок, на котором расположено здание (сооружение), рассматривается как неделимое имущество. Очевидно, что иногда требуется передать в залог не все здание, а только его часть - квартиру, часть жилого дома, часть нежилого помещения и т.п., на которые выданы самостоятельные правоустанавливающие документы (например, свидетельства о праве собственности). Такие сделки являются законными. Но в этом случае возникают технические трудности, связанные с оформлением залога прав на земельный участок, на котором расположена закладываемая часть здания (сооружения). Если земельный участок находится в долевой собственности собственников отдельных частей здания, то каждый из них вправе передать в залог свою долю в праве собственности на землю (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Гораздо сложнее, если участок земли находится в аренде у собственников частей расположенного на нем здания (сооружения). Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Учитывая, что залогодатель части здания (сооружения) является одним из соарендаторов неделимого участка, можно сделать вывод, что он не может без согласия других соарендаторов заложить свое право аренды. Однако при таком толковании складывалась бы ненормальная ситуация, в которой соарендаторы - собственники других частей здания (сооружения) фактически получили бы право разрешать или запрещать залог другой части этого же здания (сооружения), которая им не принадлежит.

Указанную проблему попыталась решить арбитражная практика. В пункте 3 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, сообщенного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 года N 90, указано, что при залоге доли в праве собственности на здание одновременно считаются заложенными права соарендатора на земельный участок, на котором расположено это здание. Таким образом, ВАС России фактически распространил правовой механизм залога доли в праве собственности на земельный участок на залог прав соарендатора. Данный подход представляется единственно возможным. Однако его обоснование на уровне информационного письма Президиума ВАС России является недостаточным. Он требует законодательного урегулирования.

Вторая проблема, связанная с изложенной выше, заключается в наличии противоречия между Законом об ипотеке и Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав на недвижимость). Из части 5 статьи 5 Закона об ипотеке следует, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (права аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. К сожалению, указанная норма также не предусматривает возможности залога права одного из соарендаторов, что также является необоснованным.

В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона об ипотеке такой договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Таким образом, договор залога прав арендатора (субарендатора) земельного участка также должен подлежать государственной регистрации. К сожалению, Закон о государственной регистрации прав на недвижимость не обязывает регистрирующие органы регистрировать залог прав арендатора (соарендатора). Складывается неразрешимая ситуация: залог права аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации, а регистрирующие органы отказываются ее производить.

Две описанных выше проблемы правового регулирования залога прав арендатора (соарендатора), в т.ч. на землю, могут быть решены путем внесения предлагаемых дополнений в статью 29 Закона о регистрации прав на недвижимость, в соответствии с которыми регистрирующие органы будут обязаны регистрировать как залог прав арендатора, так и залог прав соарендатора, и в часть 5 статьи 5 Закона об ипотеке, предусматривающие залог прав соарендатора.


Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"


Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не потребует выделения дополнительных средств из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных бюджетов.


Перечень актов
федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием проекта федерального закона "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"


Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" # повлечет необходимости приостановления, изменения или дополнения актов федерального законодательства.



Письмо Ассоциации российских банков от 13 ноября 2006 г. N А-01/5-564


Текст письма размещен на сайте Ассоциации российских банков в Internet (http://www.arb.ru)


Текст документа на сайте мог устареть

Вы можете заказать актуальную редакцию полного документа и получить его прямо сейчас.

Или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(1 документ в сутки бесплатно)

(До 55 млн документов бесплатно на 3 дня)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение