Письмо Ассоциации российских банков от 17 сентября 2009 г. N А-01/1Е-572 О толковании арбитражными судами законодательства при рассмотрении дел, касающихся договоров ипотеки нежилых помещений, собственники которых обладают также правами аренды на земельный участок под зданием, в котором находятся эти помещения

Письмо Ассоциации российских банков от 17 сентября 2009 г. N А-01/1Е-572


В адрес Ассоциации российских банков поступают обращения банков с просьбами о содействии в разрешении ситуации, складывающейся в результате рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся договоров ипотеки нежилых помещений, собственники которых обладают также правами аренды на земельный участок под зданием, в котором находятся эти помещения.

В настоящее время арбитражные суды признают указанные договоры ничтожными сделками как не соответствующие требованиям п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 69 Федерального закона от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) на том основании, что в ипотеку одновременно с нежилыми помещениями не были переданы права аренды залогодателей на части земельных участков, расположенных под зданиями, в которых находятся данные помещения.

С учетом анализа поступивших писем, норм действующего законодательства, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации специалисты Ассоциации российских банков полагают, что подобная практика является необоснованной и может быть скорректирована с учетом следующих обстоятельств.

1. Судебные акты, выносимые по данной категории дел, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Признавая договоры ипотеки недействительными, арбитражные суды, основываясь на аналогии закона, применяют положения п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

В то же время, согласно п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 г. N 90 "...Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка)...

...Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок".

Таким образом, судебные акты, выносимые в противоречии с указанной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

2. Выносимые судебные акты свидетельствуют о неправильном толковании и применении арбитражными судами п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке.

Согласно ч. 1 ст. 13 и ч. 3 ст. 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом решения и постановления должны быть законными и вынесены на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон, и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии с ч. 5 ст. 170 АПК РФ в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам судебной практики.

Для ипотеки такого самостоятельного объекта недвижимости как нежилое помещение действующее законодательство не предусматривает каких-либо особенностей, в том числе предусмотренных для ипотеки зданий и сооружений. Однако это обстоятельство не может являться законным основанием для применения закона по аналогии - то есть для разрешения указанных дел на основании норм п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке.

В то же время некоторые арбитражные суды считают отсутствие специальных условий в отношении ипотеки нежилых помещений основанием для применения аналогии закона и распространяют на нее нормы п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке.

Более того, в некоторых судебных актах арбитражные суды, применяя аналогию закона, в качестве сходных рассматривают даже отношения по аренде зданий и сооружений.

Подобная аналогия представляется недопустимой, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 6 АПК РФ аналогия закона применяется к сходным отношениям. Отношения же, возникающие при аренде нежилого помещения и отношения, возникающие при ипотеке, сходными не являются.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду "п. 6 ст. 13 АПК РФ"


В соответствии со ст. 1 ФЗ об ипотеке, ипотека является договором, следующим за основным, то есть способом обеспечения обязательств, при котором имущество, переданное в залог, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Аренда же является самостоятельным договором, существо которого, в соответствии со ст. 650 ГК РФ, заключается именно в передаче объекта аренды во временное владение и пользование арендатору.

Таким образом, действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении договора ипотеки и в отношении прав аренды на земельный участок, на котором расположено здание, в котором находятся нежилые помещения, передаваемые в ипотеку. Поэтому отсутствие ипотеки указанного права аренды земельного участка не является нарушением п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке, и, следовательно, не может являться основанием для признания договора ипотеки ничтожной сделкой.

Таким образом, судебные акты арбитражных судов по рассматриваемому вопросу свидетельствуют о неправильном толковании и применении судами п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке.

3. Судебные акты, выносимые арбитражными судами по указанным делам, нарушают сложившуюся практику применения норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Все договоры ипотеки после их заключения проходят процедуру государственной регистрации, являющуюся в данном случае обязательной в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

В соответствии со ст. 13 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов и проверяет законность сделки.

Следовательно, проверки законности сделок по рассматриваемым договорам ипотеки всегда в обязательном порядке осуществляются государственными регистрационными органами. Все рассматривавшиеся судами договоры были зарегистрированы в установленном порядке именно в такой редакции именно потому, что регистрирующий орган, правильно применяя и толкуя нормы права, не установил нарушений действующего законодательства Российской Федерации, а также необходимости в применении к вышеназванным договорам норм, установленных п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке.

Признание указанных договоров ничтожными сделками с неизбежностью влечет вывод о том, что их государственная регистрация была проведена незаконно.

Таким образом, подобные судебные акты, выносимые арбитражными судами, нарушают сложившуюся практику применения и исполнения норм Закона о государственной регистрации государственными регистрационными органами.

4. Указанные судебные акты, нарушают сложившуюся практику рассмотрения споров об обращении взыскания на имущество, предоставленное в обеспечение.

Допуская расширительное толкование п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке и распространяя эти нормы на самостоятельный объект недвижимости - "нежилые помещения", а также признавая заключенные договоры ипотеки ничтожными, арбитражные суды создали возможность признания ничтожными ранее заключенных договоров ипотеки нежилых помещений, собственники которых обладали также правами аренды на земельный участок под зданием, в котором эти помещения находятся.

Это ставит под угрозу реальность исполнения обязательств по значительному числу кредитных договоров, заключенных коммерческими банками на территории России, и, следовательно, угрожает их законным интересам, направленным на возврат выданных кредитов. Формирование судами такой практики создает реальное препятствие для банков в осуществлении их деятельности, а также повлечет значительное сокращение объемов кредитования, поскольку способ обеспечения обязательств в виде залога нежилого помещения при отсутствии права аренды на земельный участок будет исключен из деловой практики.

Подобная позиция арбитражных судов представляется еще более недопустимой с учетом принимаемых Президентом РФ и Правительством РФ мер, направленных на всемерное расширение кредитования реального сектора экономики в кризисной ситуации, а также оздоровление финансовой системы в целом.

Таким образом, нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, влечет существенное ущемление прав банков в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

На основании вышеизложенного, Ассоциация российских банков просит Вас, уважаемый Антон Александрович, рассмотреть возможность издания информационного письма, касающегося применения арбитражными судами законодательства о залоге в целях формирования единообразной практики рассмотрения указанной категории споров с учетом надлежащего толкования соответствующих норм Гражданского кодекса РФ, а также статей Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".


Президент

Г.А. Тосунян



Письмо Ассоциации российских банков от 17 сентября 2009 г. N А-01/1Е-572


Текст письма размещен на сайте Ассоциации российских банков в Internet (http://www.arb.ru)


Текст документа на сайте мог устареть

Вы можете заказать актуальную редакцию полного документа и получить его прямо сейчас.

Или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(1 документ в сутки бесплатно)

(До 55 млн документов бесплатно на 3 дня)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение