Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2014 г. N 02АП-1755/14

г. Киров

27 мая 2014 г.

Дело N А82-9825/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Семенова А.Н., действующего на основании доверенности от 11.10.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2014 по делу N А82-9825/2013, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Желдорипотека" (ИНН 7708155798, ОГРН 1027739623988)

к обществу с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент" (ИНН 7604241298, ОГРН 1137604005109)

третьи лица: Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля; Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

о расторжении договора N 34/13 уступки прав и обязанностей по договорам аренды от 12.03.2012 находящихся в государственной собственности земельных участков N 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о,

об обязании возвратить права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:060601:160 общей площадью 4416 кв.м, 76:23:060601:159 общей площадью 7434 кв.м, 76:23:060601:158 общей площадью 8417 кв.м, 76:23:060601:163 общей площадью 3045 кв.м, 76:23:060601:162 общей площадью 15272 кв.м, расположенных в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля, о передаче указанных земельных участков в состоянии существующем на момент возврата,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент"

к закрытому акционерному обществу "Желдорипотека"

о признании незаключенным положения подпункта 3.2.10 договора от 17.04.2013 N 34/13, приложения N 1 к договору в части указания сумм превышающих размеры платы за уступку прав, указанные в пункте 2.1 договора; о применении последствий недействительности ничтожного пункта 2.3 договора от 17.04.2013 N 34/13; о прекращении существующего в пользу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" залога права аренды в отношении земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 76:23:060601:160 общей площадью 4416 кв.м, 76:23:060601:159 общей площадью 7434 кв.м, 76:23:060601:158 общей площадью 8417 кв.м, 76:23:060601:163 общей площадью 3045 кв.м, 76:23:060601:162 общей площадью 15272 кв.м, расположенных в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля,

установил:

закрытое акционерное общество "Желдорипотека" (далее - истец, ЗАО "Желдорипотека") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент" (далее - ответчик, ООО "Корус девелопмент", заявитель жалобы) о расторжении договора N 34/13 уступки прав и обязанностей по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков NN 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о от 12.03.2012.

Арбитражным судом Ярославской области удовлетворено ходатайство ЗАО "Желдорипотека" о привлечении в дело Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля и Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" в качестве третьих лиц.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Желдорипотека" обратилось с уточненным исковым заявлением от 22.10.2013 о расторжении договора N 34/13 уступки прав и обязанностей по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков N 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о от 12.03.2012, об обязании возвратить права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:060601:160 общей площадью 4416 кв.м, 76:23:060601:159 общей площадью 7434 кв.м, 76:23:060601:158 общей площадью 8417 кв.м, 76:23:060601:163 общей площадью 3045 кв.м, 76:23:060601:162 общей площадью 15272 кв.м, расположенных в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля, о передаче указанных земельных участков в состоянии существующем на момент возврата.

Ответчик, в свою очередь, обратился в Арбитражный суд Ярославской области со встречным исковым заявлением о признании незаключенным положения подпункта 3.2.10 договора N 34/13 от 17.04.2013, приложения N 1 к договору в части указания сумм превышающих размеры платы за уступку прав, указанные в пункте 2.1 договора.

В дальнейшем ООО "Корус девелопмент" уточнило встречные требования, просило признать незаключенным положения подпункта 3.2.10 договора N 34/13 от 17.04.2013, приложения N 1 к договору в части указания сумм превышающих размеры платы за уступку прав, указанные в пункте 2.1 договора; применить последствия недействительности ничтожного пункта 2.3 договора N 34/13 от 17.04.2013, о прекращении существующего в пользу ЗАО "Желдорипотека" залога права аренды в отношении земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 76:23:060601:160 общей площадью 4416 кв.м, 76:23:060601:159 общей площадью 7434 кв.м, 76:23:060601:158 общей площадью 8417 кв.м, 76:23:060601:163 общей площадью 3045 кв.м, 76:23:060601:162 общей площадью 15272 кв.м, расположенных в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля.

Решением от 10.02.2014 суд установил считать обязательства по договору N 34/13 уступки прав и обязанностей по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков NN 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о от 12.03.2012, заключенному 17.04.2013 закрытым акционерным обществом "Желдорипотека" и обществом с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент", прекращенными с 13.11.2013, обязать общество с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент" возвратить закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 24018-о от 12.03.2012, а также земельный участок площадью 4416 кв.м с кадастровым номером 76:23:060601:160, расположенный в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля, обязать общество с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент" возвратить закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 24019-о от 12.03.2012, а также земельный участок площадью 7434 кв.м с кадастровым номером 76:23:060601:159, расположенный в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля, обязать общество с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент" возвратить закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 24020-о от 12.03.2012, а также земельный участок площадью 8417 кв.м с кадастровым номером 76:23:060601:158, расположенный в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля, обязать общество с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент" возвратить закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 24021-о от 12.03.2012, а также земельный участок площадью 3045 кв.м с кадастровым номером 76:23:060601:163, расположенный в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля, обязать общество с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент" возвратить закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 24022-о от 12.03.2012, а также земельный участок площадью 15272 кв.м с кадастровым номером 76:23:060601:162, расположенный в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой от 17.01.2014 б/н, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт на основании полного, объективного и всестороннего анализа материалов дела в соответствии с действующим законодательством.

По мнению заявителя жалобы, уведомление на которое ссылается истец, не содержит указания на конкретную дату расторжения договора. Ссылка в уведомлении на трехдневный срок совершения определенных регистрационных действий, не может считаться установлением такого срока и применительно к дате его одностороннего расторжения. Положения договоров и приложений к ним не конкретизируют состав расходов, связанных с реализацией проекта и основания их включения в тексты договоров. Акт приема-передачи, а также иные документы, относящиеся к договору, не содержат указания на факт приема-передачи иных физических объектов или объектов, представляющих интеллектуальную ценность, иных, имеющих стоимостное выражение и потребительскую ценность, объектов. При отсутствии соответствующих документальных обоснований расходов, связанных с реализацией проекта, положения пункта 3.2.10 договора, а также вытекающие из них графики платежей, выходящие за рамки предмета, определенного в параграфе 1, являются предварительными, требующими дополнительных двухсторонних согласований. Предмет договора не содержит информации, позволяющей определить и конкретизировать реальность расходов, связанных с реализацией проекта. По заявлению истца о необходимости достижения соглашения по указанным положениям, таких согласований не проведено. Договор в части, относящейся к указанным выше расходам, не являются заключенными, так как данные расходы не являются предметом договора, и соглашение относительно их состава не достигнуто. Пункт 2.3 договора не содержит доказательств того, что стоимость права аренды определена в соответствии со статей 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в результате чего указанные условия являются ничтожными в силу прямого указания статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ЗАО "Желдорипотека" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что обязательства по спорному договору были прекращены 13.11.2013. Общая цена договора была согласована сторонами не только в пунктах 2.1 и 3.2.10 договора, но и в утвержденном графике перечисления платы за уступку и возмещения расходов арендатора, являющимся приложением N 1 к спорному договору. Поскольку размер расходов в сумме 274 219 203 руб. 78 коп. изначально согласован сторонами при заключении договора, то конкретизация подлежащих возмещению расходов к существенным условиям договора сторонами не отнесена.

Третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Судебное разбирательство, назначенное на 28.04.2014, было отложено на 26.05.2014.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Гуреевой О.А. в рассмотрении дела N А82-9825/2013 произведена замена ее на судью Кобелеву О.П., в силу части 5 статьи 18 АПК РФ судебное разбирательство произведено с самого начала.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал свои требования и возражения.

Ответчик, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие их представителей по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.03.2012 ЗАО "Желдорипотека" (арендатор) и Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) заключили договоры N N 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о аренды находящихся в государственной собственности земельных участков, согласно которым арендатор принимает в аренду и использует земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:060601:160 общей площадью 4416 кв.м, 76:23:060601:159 общей площадью 7434 кв.м, 76:23:060601:158 общей площадью 8417 кв.м, 76:23:060601:163 общей площадью 3045 кв.м, 76:23:060601:162 общей площадью 15272 кв.м, расположенные в квартале, ограниченном ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой во Фрунзенском районе г.Ярославля, для строительства многоквартирных жилых домов с инженерными коммуникациями сроком с 24.01.2012 по 25.09.2015.

17.04.2013 ЗАО "Желдорипотека" (арендатор) и ООО "Корус девелопмент" (новый арендатор) подписали договор N 34/13 уступки прав и обязанностей по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 12.03.2012 NN 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о (далее - договор N 34/13) (Т.1, л.д.-7-13), в соответствии с которым ЗАО "Желдорипотека" передает права и обязанности арендатора земельных участков по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 12.03.2012 NN 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о.

Согласно пункту 2.1 договора размер платы за уступку права аренды стороны установили в размере 10 387 996 руб. 22 коп.

В пункте 3.2.10 договора стороны согласовали дополнительное условие о том, что новый арендатор обязан возместить арендатору расходы, связанные с реализацией проекта на земельном участке, в размере 274 219 203 руб. 78 коп.

В Приложении N 1 к договору, являющемуся в силу пункта 2.2 его неотъемлемой частью, стороны установили график платежей: в течение 6 календарных месяцев после государственной регистрации договора, не позднее 15 числа каждого календарного месяца (Т.1, л.д.-14, 15).

По акту приема-передачи земельных участков от 24.04.2013 земельные участки переданы ООО "Корус девелопмент" (Т.1, л.д.-16).

26.06.2013 истец направил в адрес ответчика уведомление N 347 с предложением заключить соглашение о расторжении договора в срок до 26.07.2013 (Т.1, л.д.-18).

Указанное уведомление получено директором ООО "Корус девелопмент" Зайцевым И.В. 26.06.2013, о чем имеется его подпись на уведомлении.

ЗАО "Желдорипотека" направило ООО "Корус девелопмент" уведомление 22.10.2013 N 633, в котором со ссылкой на статьи 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации заявило об одностороннем отказе от исполнения договора N 34/13 в связи с неоплатой ответчиком необходимых платежей (Т.1, л.д.-94, 95).

В связи с невозвращением ответчиком земельных участков и права аренды, ЗАО "Желдорипотека" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Из пункта 2 названной нормы права следует, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Договор N 34/13 между сторонами по своей правовой природе является договором купли-продажи имущественных прав.

Следовательно, в силу пункта 4 статьи 454 ГК РФ к данному договору могут применяться положения параграфа 1 главы 30 ГК РФ, в том числе статья 489 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, сроки оплаты, установленные в Приложении N 1 к договору N 34/13, истекли соответственно 15.06.2013, 15.07.2013, 15.08.2013, 15.09.2013, 15.10.2013 и 15.11.2013.

Факт не перечисления истцу оплаты подтверждается материалами дела и ответчиком по существу не оспаривается.

Исходя из анализа положений статей 310, 489 ГК РФ, следует право продавца (ЗАО "Желдорипотека") отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданных ответчику имущественных прав.

Выше указано, что истец направил ООО "Корус девелопмент" уведомление от 22.10.2013 N 633, сообщив об одностороннем отказе от исполнения договора N 34/13 в связи с неоплатой ответчиком необходимых платежей.

ООО "Корус девелопмент" получило данное уведомление 12.11.2013, что подтверждается сведениями с сайта Почты России и не оспаривается ответчиком, а также следует из имеющегося в материалах дела ходатайства ответчика об окончании производства по делу от 18.11.2013.

Как определено статьей 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, суд первой инстанции обосновано посчитал, что с 13.11.2013 обязательства по договору N 34/13 являются прекращенными, в связи с чем ответчик обязан возвратить истцу права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков NN 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о от 12.03.2012, а также сами земельные участки.

Доводы ответчика в этой части подлежат отклонению.

Как следует из договора N 34/13 обязательства по оплате состоят из двух частей: оплата по пункту 2.1 договора - 10 387 996 руб. 22 коп. (размер платы за уступку), а также по пункту 3.2.10 договора - 274 219 203 руб. 78 коп. (расходы, связанные с реализацией проекта на земельном участке). В Приложении N 1 к договору N 34/13 сторонами согласован график платежей. А, следовательно, стороны согласовали оплату ответчиком истцу расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, как в договоре, так и в Приложении N 1 к нему.

В подтверждение расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, в размере 274 219 203 руб. 78 коп. в материалы дела истцом представлены инвестиционный контракт от 20.06.2007 N 030/06 ИК-07; договор от 28.12.2007 N 22/12-2007 о порядке и условиях передачи прав и обязанностей заказчика и генерального инвестора по строительству группы жилых домов с инженерными коммуникациями, расположенных по адресу: г.Ярославль, Фрунзенский район, территория, ограниченная ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой г.Ярославля; соглашение от 23.01.2008 N 02/01-2008 о передаче прав и обязанностей заказчика по инвестиционному контракту от 20.06.2007 N 030/06 ИК-07; договор от 23.01.2008 N 03/01-2008 о передаче прав и обязанностей по аренде земельного участка с кадастровым номером 76:23:06 06 01:0059; соглашение об отступном от 23.01.2008 N 04-2008; соглашение от 19.03.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка; договор о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения от 07.06.2008 N 06-54/148; договор от 02.06.2008 N 14-1-1-1212-08 о подключении к тепловой сети; договор от 17.06.2008 N 242-ТП/08 об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств юридических и физических лиц к электрическим сетям; платежные поручения.

Надлежащих доказательств перечисления денежных средств по договору N 34/13 ответчиком не представлено.

Длительное неисполнение ООО "Корус девелопмент" обязательств по оплате полученных имущественных прав по договору при полном исполнении другой стороной договора своих обязательств свидетельствует о его недобросовестном поведении, чем нарушается баланс интересов сторон, а ЗАО "Желдорипотека" причиняются убытки.

С учетом этого, прекращение договора является соразмерным последствием нарушения покупателем своих обязательств.

Как ранее указывалось, сторонами согласовано условие о возмещении арендатору расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, в размере 274 219 203 руб. 78 коп. в пункте 3.2.10 договора N 34/13.

Статьей 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из анализа вышеназванной нормы права следует, что включение в договор условия пункта 3.2.10 о возмещении арендатору расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, не противоречит действующему законодательству и принципу свободы договора.

При подписании договора ответчик знал о содержании данного пункта, возражений или разногласий в отношении данного пункта между сторонами не имелось. Договор подписан без замечаний и возражений.

В дальнейшем, до обращения ЗАО "Желдорипотека" в суд с исковым заявлением по данному делу, возражений относительно указанного пункта или заявлений о его недействительности, со стороны ООО "Корус девелопмент" истцу не поступало.

В суде первой инстанции ответчик пояснил, что предъявил данное требование с целью доказать, что у него не возникла обязанность уплачивать спорную сумму и, соответственно, у истца основания для прекращения договорных отношений отсутствуют.

В данном случае апелляционная инстанция полагает возможным согласиться с выводом суда о том, что со стороны ООО "Корус девелопмент" имеет место злоупотребление правами применительно к статье 10 ГК РФ, которое не подлежит судебной защите.

Кроме того, с учетом отсутствия оплаты со стороны ответчика по пункту 2.1 спорного договора, доводы относительно недействительности пункта 3.2.10 не влияют на решение суда по основному иску.

На основании пункта 3 статьи 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Из анализа норм права следует, что согласованное сторонами в пункте 2.3 договора условие о нахождении права аренды земельных участков в залоге не противоречит действующему законодательству.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) определено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Данное требование в договоре N 34/13 выполнено.

По пункту 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

По пункту 1 статья 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В силу пункта 2 указанной статьи залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В пункте 2.3 договора указано, что стороны оценивают предмет ипотеки в 10 387 996 руб. 22 коп.

При этом как следует из статьи 9 Закона об ипотеке, она не устанавливает необходимости достижения сторонами соглашения по поводу оценки каждого из имуществ, заложенных по договору об ипотеке. Кроме того, несоблюдение участниками договора об ипотеке требований об оценке имущества, установленных Законом об ипотеке, не влияет на заключенность договора об ипотеке, а тем более не влечет его недействительность. Несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости, если такое несоответствие будет выявлено, может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что оснований считать пункт 2.3 договора N 34/13 ничтожным не имеется.

Кроме того, как усматривается из пункта 9.1 договора, стороны предусмотрели в нем дополнительное условие о том, что если какое-либо из положений настоящего договора является или становится недействительным, это не окажет влияния на юридическую действительность настоящего договора. Любое такое недействительное положение должно быть исправлено путем заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору и должно максимально возможно сохранить первоначальные намерения сторон.

Таким образом, решение суда первой инстанции принято при полном и всестороннем исследовании обстоятельств и материалов дела, в данном случае, правильно применены нормы действующего законодательства, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2014 по делу N А82-9825/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корус девелопмент" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

Т.М. Дьяконова О.П. Кобелева