Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2014 г. N 20АП-2205/14

г. Тула

18 июня 2014 г.

Дело N А09-9310/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18.06.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.06.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии 16.06.2014-17.06.2014 от государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация": Куликовой Е.А. (доверенность от 13.01.2014), от открытого акционерного общества "Инвентор": Афанасенкова Е.В. (доверенность от 14.10.2013 N 108), от управления имущественных отношений Брянской области: Семилёнковой Е.В. (доверенность от 31.12.2013 N 01-18796), в отсутствие индивидуального предпринимателя Алексеенкова Александра Викторовича и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, при участии 18.06.2014 от открытого акционерного общества "Инвентор": Афанасенкова Е.В. (доверенность от 14.10.2013 N 108), от управления имущественных отношений Брянской области: Блашко В.А. от 09.06.2014 N 01-7486, в отсутствие государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация", индивидуального предпринимателя Алексеенкова Александра Викторовича и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация" на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.03.2014 по делу N А09-9310/2013, установил следующее.

Государственное унитарное предприятие "Брянскоблстройэксплуатация" (далее - ГУП "Брянскоблстройэксплуатация", истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Инвентор" (далее - ОАО "Инвентор", ответчик), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель Алексеенков Александр Викторович, Управление имущественных отношений Брянской области, о признании договора на аренду областного недвижимого имущества от 11.10.2012 N 46, подписанного между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" и ОАО "Инвентор", незаключенным; признании договора субаренды нежилого помещения от 15.10.2012 N 26, подписанного между ОАО "Инвентор" и ИП Алексеенковым А.В., незаключенным; о взыскании с ОАО "Инвентор" в пользу ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" суммы неосновательного обогащения в размере 157 589 руб. 92 коп., а также об обязании ИП Алексеенкова А.В. освободить административное здание площадью 441,6 кв. м., расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова д. 88.

В свою очередь открытое акционерное общество "Инвентор" обратилось в Арбитражный суд Брянской области со встречными исковыми требованиями к Управлению имущественный отношений Брянской области, государственному унитарному предприятию "Брянскоблстройэксплуатация", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о признании договора на аренду областного недвижимого имущества N 46 от 11.10.2012 заключенным и подлежащим регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

В ходе судебного разбирательства ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" уточнило исковые требования, просило суд признать договор на аренду областного недвижимого имущества от 11.10.2012 N 46, подписанный между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" и ОАО "Инвентор", незаключенным; признать договор субаренды нежилого помещения от 15.10.2012 N 26, подписанный между ОАО "Инвентор" и ИП Алексеенковым А.В., незаключенным; а также все договоры субаренды, подписанные между ИП Алексеенковым А.В. с третьими лицами в отношении административного здания, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д. 88; взыскать с ОАО "Инвентор" в пользу ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" сумму неосновательного обогащения в размере 191 214 рублей 92 копеек, а также все судебные расходы, обязать ОАО "Инвентор" восстановить несущую стену на первом этаже между помещениями N 10 и N 11, а также восстановить несущую стену на втором этаже между помещениями N4 и N5 административного здания, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда; обязать ОАО "Инвентор" освободить спорное административное здание от третьих лиц и передать его по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней м момента вступления в силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.03.2014 исковые требования ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" удовлетворены в части. Суд обязал ОАО "Инвентор" восстановить несущую стену на первом этаже между помещениями N 10 и N 11, а также восстановить несущую стену на втором этаже между помещениями N 4 и N 5 административного здания, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.88, в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречные исковые требования ОАО "Инвентор" удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ОАО "Инвентор" в полном объеме.

Заявитель указывает, что договор от 11.10.2012 между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" и ОАО "Инвентор" заключен без проведения процедуры торгов. Отметил, что материалах дела отсутствует согласие ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" и Управления имущественных отношений на подписание соглашения уступки права аренды по договору N 25 от 19.07.2012 между ОАО "Инвентор" и Самощенко Д.Е. Также считает, что соглашение об уступке прав требования нарушает порядок, установленный Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Указывает, что договор аренды заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ считается незаключенным. Полагает, что суд к данным отношениям не правильно применил п. 14 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011, поскольку ОАО "Инвентор" не исполнил взятые на себя обязанности по внесению арендных платежей, а именно обязательства по капитальному ремонту. Обращает внимание, что договор субаренды между ОАО "Инвентор" и ИП Алексеенковым также не прошел госрегистрацию. Подчеркивает, что ежемесячная сумма арендных платежей по договору субаренды превышает ежемесячную сумму по договору аренды на 12 558 рублей 58 копеек, что является неосновательным обогащением ОАО "Инвентор".

В Двадцатый арбитражный апелляционный суд от ОАО "Инвентор" поступило ходатайство о взыскании с ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" судебных расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании апелляционной инстанции до перерыва представитель ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ОАО "Инвентор" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, отозвал ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя.

Представитель управления имущественных отношений Брянской области поддержал позицию ГУП "Брянскоблстройэксплуатация".

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.

С учетом мнения представителей, явившихся в судебное заседание, судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" на праве хозяйственного ведения принадлежит объект недвижимости - административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д.88 (т.1 л.д.41).

Письмом 21.03.2012 ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" обратилось в Управление имущественных отношений Брянской области, в котором просило согласовать заключение договоров долгосрочной аренды областного недвижимого имущества, заключаемых путем проведения торгов в форме открытого аукциона, сроком на 5 лет на административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д. 88.

Управление имущественных отношений Брянской области письмом N 07-4940 от 29.03.2012 дало согласие на проведение аукциона с целью заключения договора аренды на срок 5 лет в отношении административного здания площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.88, находящегося на балансе ГУП "Брянскоблстройэксплуатация".

15.05.2012 состоялся открытый аукцион, по результатам которого между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" (арендодатель) и Самощенко Д.Е. (арендатор) заключен договор аренды N 25 от 19.07.2012 в отношении административного здания площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88.

Впоследствии 01.08.2012 между Самощенко Д.Е. и ОАО "Инвентор" (субарендатор) заключен договор субаренды указанного здания.

22.08.2012 Самощенко Д.Е. направил в адрес ОАО "Инвентор" предложение уступить все права и обязанности по договору аренды N 25 от 19.07.2012.

Между Самощенко Д.Е. (арендатор) и ОАО "Инвентор" (субарендатор) подписано соглашение, по условиям которого арендатор уступает все свои права и обязанности по договору аренды N 25 от 19.07.2012 в отношении административного здания площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88.

27.08.2012 Самощенко Д.Е. направил в адрес ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" заявление о расторжении договора аренды N 25 от 19.07.2012, а также просил перезаключить договор аренды с ОАО "Инвентор", являющимся субарендатором указанного здания.

Между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" (арендодатель) и ОАО "Инвентор" (арендатор) подписан договор N 46 от 11.10.2012 на аренду областного недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель с согласия собственника - Управления имущественных отношений Брянской области сдает, а арендатор принимает в аренду административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, для использования под офис, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения.

Согласно п. 1.2. договора срок аренды установлен сторонами с 01.09.2012 по 30.06.2017. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Стороны также согласовали, что с момента подписания договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания.

Ссылаясь на то, что договор аренды N 46 от 11.10.2012 подписан без проведения процедуры торгов, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, переданное в аренду имущество используется с нарушением условий договора, ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, полагая, что арендодатель - ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" фактически уклоняется от совершения необходимых действий для государственной регистрации договора аренды N 46 от 11.10.2012, ОАО "Инвентор" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора заключенным и обязании осуществить его государственную регистрацию.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ФЗ "О защите конкуренции" заключение договора аренды в отношении спорного административного здания возможно только по результатам проведения торгов.

Как следует из материалов дела, административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, передано в аренду Самощенко Д.Е. по результатам проведения открытого аукциона.

Положениями статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Согласно разъяснениям ФАС РФ от 01.11.2011 по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденным Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010, заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях. При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.

Проанализировав вышеназванные нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в данном случае субарендатор - ОАО "Инвентор" имело право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.08.2012, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды N 25 от 19.07.2012.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда области о том, что указанный договор заключен с согласия арендодателя и с разрешения представителя собственника имущества, порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен, при этом заключение нового договора аренды произведено не было, сделка перенайма заключена в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договора аренды остались неизменны, в связи с чем, что оснований считать ОАО "Инвентор" нарушившим положения Закона о конкуренции не имеется.

Суд правомерно отклонил довод истца о том, что спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом области, срок договора аренды N 46 от 11.10.2012, подписанного между ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" и ОАО "Инвентор", установлен сторонами с 01.09.2012 по 30.06.2017.

Поскольку спорный договор аренды подписан сторонами на срок более года (с 01.09.2012 по 30.06.2017), следовательно, данный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Пунктом 2.3.1. договора аренды N 46 от 11.10.2012 обязанность зарегистрировать договор аренды в месячный срок с момента его подписания была возложена на арендатора - ОАО "Инвентор".

Однако, до настоящего времени договор аренды N 46 от 11.10.2012 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с пунктом 15 Постановления от 17.11.2011 N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Исходя из анализа указанных норм права основанием для возникновения двухсторонней, возмездной сделки является сформированная воля двух субъектов правоотношений объединенная единым предметом и направленная на совместное приобретение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, характеризующие исполнение принятых ими обязательств и как следствие достижение имущественного интереса участниками сделки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с таким выводом суда области.

Как установлено судом первой инстанции, между сторонами отсутствуют разногласия относительно толкования и исполнения условий договора аренды N 46 от 11.10.2012, которые были сформированы на основе автономной воли сторон.

Договор аренды N 46 от 11.10.2012 исполнялся сторонами, ОАО "Инвентор" вносило арендную плату в размере, согласованном сторонами в договоре.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц (в частности, до государственной регистрации договора у арендатора не возникает право следования (статья 617 ГК РФ) и преимущественное право заключения договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях спорного договора, истец принял на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, если это не противоречит правам и законным интересам добросовестных третьих лиц.

Суд области правильно указал, что если это не затронет прав названных третьих лиц, до окончания определенного договором срока пользования ответчик вправе занимать административное здание, внося за него плату, установленную договором.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда области, что поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды N 46 от 11.10.2012, разногласий в отношении объекта аренды у контрагентов не возникало, договор исполнялся, истец не вправе ссылаться на его незаключенность.

Также правомерно отклонена позиция истца на незаключенность договора субаренды N 26 от 15.10.2012, подписанного между ОАО "Инвентор" и ИП Алексеенковым А.В., со ссылкой на то, что он не мог быть заключен без проведения процедуры торгов.

Оценив положения пп. 16 п. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ суд области правильно указал, что по смыслу данной нормы заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Согалсно пункта 1.7. договора аренды N 46 от 11.10.2012, арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с разрешения арендодателя и собственника.

Из материалов дела следует, что административное здание площадью 441,6 кв.м. (литера А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, первоначально было передано в аренду по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона.

Как установлено судом области, истец, обращаясь в Управление имущественных отношений Брянской области с просьбой согласовать заключение договоров долгосрочной аренды областного недвижимого имущества, заключаемых путем проведения торгов в форме открытого аукциона, просил рассмотреть вопрос о возможности предоставления арендованного имущества в пользование третьим лицам.

В письме Управления имущественных отношений Брянской области от 29.03.2012 последнее дало согласие на передачу имущества в субаренду. При этом Управление имущественных отношений Брянской области не сделало оговорок в отношении срока субаренды.

В извещении о проведении торгов N 050412/0068626/01 указаны все существенные условия будущего договора аренды, в том числе право на заключение договора субаренды.

Из вышеизложенного суд области пришел к правильному выводу, что арендодатель изначально выразил свое согласие на передачу спорного имущества в субаренду.

Следует согласиться с судом области, что если арендодатель дал согласие на передачу имущества в субаренду, не оговорив при этом предельного срока ("генеральное согласие"), то арендатор вправе заключать (возобновлять) договор субаренды в пределах срока договора аренды без получения дополнительного согласия арендодателя.

Таким образом указанное согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды.

Из материалов дела усматривается, что согласно письму ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" от 12.10.2012 предприятие не возражает против сдачи арендатором (ОАО "Инвентор") в субаренду третьим лицам указанного помещения на условиях договора аренды (т.1 л.д.62).

Таким образом, суд области пришел к правильному выводу, что спорное имущество было передано в субаренду с согласия арендодателя в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 615 ГК РФ и условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Из правового смысла изложенных нормативных положений следует, что определение размера арендной платы в договоре субаренды является правом сторон договора субаренды, не может быть связано с наличием у арендатора обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы и, с учетом абзаца 2 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, не относится к компетенции арендодателя.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о том, что разница между арендной платой, установленной по договору субаренды N 26 от 15.10.2012, и арендной платой, предусмотренной договором аренды N46 от 11.10.2012, является неосновательным обогащением ответчика, как не соответствующему правовому регулированию договоров аренды.

Установив факт проведения в арендованных помещениях реконструкции-перепланировки без получения согласия истца, суд области обоснвоанно удовлетворил исковые требования об обязании ОАО "Инвентор" восстановить несущую стену на первом этаже между помещениями N 10 и N 11, а также восстановить несущую стену на втором этаже между помещениями N 4 и N 5 административного здания, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.88.

Удовлетворяя встречные исковые требования ОАО "Инвентор" суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса).

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

При этом указанная норма не устанавливает обязательных условий для обращения с таким требованием в отношении сроков обращения в суд.

Для обоснования обстоятельств уклонения другой стороны от регистрации договора, следует учитывать, имелась ли возможность его регистрации одной его стороной без предоставления необходимых документов и совершения обязательных действий другой стороной договора.

Материалами дела подтверждается, что ОАО "Инвентор" обращалось в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 46 от 11.10.2012, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию от 18.10.2013.

Несмотря на обязанность арендатора в силу п. 2.3.1 договора аренды N 46 от 11.10.2012 зарегистрировать договор, без необходимых для регистрации документов, которыми располагал только арендодатель, она осуществлена быть не могла. Судом области установлено, что ОАО "Инвентор" обращалось к ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" с письмом о предоставлении полного пакета документов для осуществления государственной регистрации и обеспечении явки уполномоченного представителя арендодателя в Росреестр (письмо N 20 от 15.10.2013).

Суд первой инстанции правильно указал, что поскольку необходимые для государственной регистрации документы ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" предоставлены не были, неисполнение просьбы ОАО "Инвентор" можно квалифицировать как уклонение ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" от государственной регистрации договора аренды. Подтверждением уклонения ГУП "Брянскоблстройэксплуатация" от государственной регистрации договора следует рассматривать и его позицию в отношении рассматриваемого судом требования по настоящему делу.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречные исковые требования ОАО "Инвентор" о государственной регистрации договора аренды N 46 от 11.10.2012.

Довод заявителя жалобы о незаключенности договора аренды 11.10.2012 N 46 в связи с непроведением в отношении него государственной регистрации отклоняется, как противоречащий позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в информационном письме N 165 от 25.02.2014.

Остальные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в связи с чем, они не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 04 марта 2014 года по делу N А09-9310/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Каструба

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова