Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 октября 2001 г. N КГ-А41/5333-01 Досрочное расторжение договора аренды в случае существенного нарушения арендатором его условий возможно только в судебном порядке

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 октября 2001 г. N КГ-А41/5333-01


Комитет по управлению имуществом Ступинского района (далее - КУИ Ступинского района) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Лысова Л.П. (далее - ПБОЮЛ Лысов Л.П.) 414.009 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате, 103.874 руб. убытков в виде неполученного дохода и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 1.456 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, с. Ситне-Щелканово, ул. Спортивная, д. 3.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды нежилого помещения прекращен в связи с истечением срока действия (31.12.96 г.), арендатор нежилое помещение не освободил, за время просрочки возврата помещения арендная плата не вносилась.

Решением суда от 19.04.2001 г. требования о взыскании задолженности по арендной плате и выселении ПБОЮЛ Лысова Л.П. удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.07.2001 г. решение в части выселения ответчика отменено, в иске отказано. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.

В кассационной жалобе ПБОЮЛ Лысов Л.П. просит отменить указанные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии с договором аренды от 01.03.96 г. N 309, заключенным между КУИ Ступинского района (арендодатель), Ситне-Щелкановской администрацией (эксплуатирующая организация) и ПБОЮЛ Лысовым Л.П. (арендатор) в пользование арендатора было передано нежилое помещение общей площадью 1.456 кв.м., расположенное по адресу: Ступинский район, с. Ситне-Щелкановской, ул. Спортивная, д. 3. Срок договора определен с 01.01.96 г. по 31.12.96 г.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 10-го числа, следующего за текущем месяцем, перечислять арендную плату финансовому управлению Ступинского района.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды, заключенный сторонами, был досрочно расторгнут арендодателем в связи с существенными нарушениями ПБОЮЛ Лысовым Л.П. условий договора: невнесением более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.

Апелляционная инстанция признала указанные выводы неправомерными, поскольку досрочное расторжение договора аренды в случае существенного нарушения арендатором его условий возможно только в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Истец в суд с иском о расторжении договора не обращался.

Исследовав обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции установил, что после истечения срока договора ПБОЮЛ Лысов Л.П. продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений арендодателя. В связи с чем договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Требования КУИ Ступинского района в части взыскания арендной платы за период с 01.01.98 по 19.04.01 признаны обоснованными. При этом суд установил, что согласно условиям договора за указанный период времени арендатор обязан был внести арендную плату в сумме 414.009 руб. 80 коп.

Доказательств погашения задолженности ответчик не представил.

Между тем, вывод суда о наличии задолженности по арендной плате в заявленном размере нельзя признать достаточно обоснованным, поскольку он сделан по неполно исследованным обстоятельствам дела.

Так, разрешая спор, суд не дал надлежащей оценки доводам ответчика относительно того, что на момент заключения договора аренды нежилое помещение находилось в непригодном состоянии и не могло быть использовано в соответствии с условиями договора.

По согласованию с балансодержателем арендатором был произведен капитальный ремонт помещений, стоимость которого подлежит зачету в счет арендной платы.

Между тем, исследование и оценка указанных обстоятельств имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 2.2.2 договора аренды от 01.03.96 г. N 309 до подписания договора эксплуатирующая организация обязана предоставить Комитету и арендатору опись планируемых работ по капитальному ремонту нежилого помещения, сдаваемого в аренду.

Из материалов дела и объяснений сторон усматривается, что подобная опись составлена не была.

В то же время, согласно заключению Ступинского центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора от 24.05.95 г. N 2-55-891, здание магазина в поселке Ситне-Щелканово находится в аварийном состоянии и не отвечает минимальным санитарно-гигиеническим нормам и требованиям.

В связи с передачей помещения ПБОЮЛ Лысову Л.П. Центром ГСЭН г. Ступино было предложено провести целый ряд ремонтных работ (л.д. 102).

Как видно из материалов дела, работы по капитальному ремонту объекта аренды были произведены ответчиком, в подтверждение чего представлены договор подряда от 01.01.96 г., дефектные ведомости, смета на капитальный ремонт, акты приемки выполненных работ (л.д. 77-91).

Суд апелляционной инстанции не принял указанные документы в качестве надлежащих доказательств, сославшись на то, что проведение указанных работ не было согласовано с балансодержателем.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан произвести за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Нарушение арендодателем обязанности на производство капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы.

По условиям заключенного договора капитальный ремонт дома должна производить эксплуатирующая организация.

На момент заключения договора спорное нежилое помещение находилось на балансе ОАО "Жилевский завод пластмасс" (л.д. 132, 133).

По утверждению ответчика, ОАО "Жилевский пластмассовый завод", согласовав смету на проведение ремонтных работ, отказалось от их выполнения в связи с отсутствием финансирования и предложило арендатору за свой счет и своими средствами провести капитальный ремонт нежилого помещения, переданного в аренду.

Суд не проверил указанные обстоятельства, не обсудил вопрос о возможности привлечения к участию в деле балансодержателя,

Имеющейся в деле технической документации, согласованной с Ситне-Щелкановской сельской администрацией, подписавшей договор аренды в качестве эксплуатирующей организации, не дано надлежащей оценки.

При изложенных обстоятельствах принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в силу п. 3 ст. 175 АПК РФ они подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, тщательно исследовать доводы и возражения сторон, оценив в соответствии со ст. 59 АПК РФ представленные доказательства, и в зависимости от установленного разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 174-177 АПК РФ, суд постановил:

решение от 19.04.2001 г. и постановление от 19.07.2001 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-1985/01 - отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 октября 2001 г. N КГ-А41/5333-01


Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Московского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве


Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника


Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании


Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.