Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2015 г. N 15АП-5431/15

город Ростов-на-Дону

04 мая 2015 г.

дело N А32-11870/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от ООО "Рафстрой": представителя Вовк А.А. по доверенности от 18.03.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2015 года по делу N А32-11870/2013

по иску администрации г. Сочи

к ответчикам: жилищно-строительному кооперативу "Гранит", обществу с ограниченной ответственностью "Рафстрой"

о расторжении договора, взыскании задолженности,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу "Гранит" (далее - ответчик, кооператив) о расторжении договора аренды N 4900770184 от 27.04.2006 и взыскании задолженности в сумме 4 360 321 руб. 51 коп. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что кооператив ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы, а также использует спорный земельный участок не по целевому назначению.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 иск в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2006 N 4900770184 оставлен без рассмотрения. С жилищно-строительного кооператива "Гранит" взыскано в пользу администрации города Сочи 4 360 321 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 решение суда первой инстанции в части оставления требования о расторжении договора без рассмотрения отменено, в указанной части принят новый судебный акт о расторжении договора аренды от 27.04.2006 N 4900770184. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.11.2014 решение суда первой инстанции от 20.08.2013 и постановление апелляционного суда от 05.12.2013 отменены, дело N А32-11870/2013 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал, что до инициирования администрацией искового производства права и обязанности по спорному договору были переданы кооперативом обществу с ограниченной ответственностью "Рафстрой", оценка данному обстоятельству арбитражными судами не была дана.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве второго ответчика общество с ограниченной ответственностью "Рафстрой" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 исковые требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения, с кооператива в пользу администрации взыскано 4 360 321 руб. 51 коп. задолженности за период с 07.11.2009 по 12.12.2012, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что передача прав и обязанностей по договору аренды обществу не породила у последнего возникновения обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт наличия задолженности кооператива в сумме 4 360 321 руб. 51 коп. Поскольку истец не представил доказательств направления в адрес общества, как нового арендатора, предложений о расторжении договора, постольку в данной части требования подлежат оставлению без рассмотрения.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, удовлетворить иск в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору аренды, заключенному на срок более 5 лет, предоставлено право передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка. При этом, арендодатель вправе требовать расторжения договора и уплаты санкций у нового арендатора, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве;

- действия кооператива по переводу своих прав и обязанностей по договору на общество имеют своей целью избежать договорную ответственность и иные неблагоприятные последствия, что в свою очередь является злоупотреблением правом кооператива.

В отзывах ответчики просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Администрация и кооператив, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества поддержала правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается истцом только в части оставления требований о расторжении договора без рассмотрения и в части отказа во взыскании долга с общества, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части, оспариваемой администрацией.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов, выслушав представителя ООО "Рафстрой", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае в городе Сочи от 22.03.2006 N 04-04/1123С "О переоформлении открытому акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи" Управление Росимущества в Краснодарском крае в лице Сочинского филиала (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) заключили договор от 27.04.2006 N 04-24/184С аренды земельного участка федерального уровня собственности из земель поселений, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в сельской зоне, с кадастровым номером 23:49:0408000:0006, площадью 44790 кв. м., находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 1 для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса.

Срок действия договора установлен сторонами в течение 49 лет - с 27 апреля 2006 года по 27 апреля 2055 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 4.1, 4.2, 4.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора в размере 206 481 руб. 19 коп. и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации и Краснодарского края, органов местного самоуправления либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительными соглашениями к договору и подписывается сторонами.

В соответствии с пунктом 4.5 в случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока действия договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору.

Пунктом 4.6 договора установлено, что арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, до 10 числа последнего месяца каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

В этот же день стороны подписали акт приема-передачи названного земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован 06.07.2006 в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре аренды.

7 июля 2006 года ОАО "Агрофирма "Кудепста" по договору N 1 передало кооперативу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 27.04.2006 N 04-24/184С. Договор прошел государственную регистрацию 09.03.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.06.2013.

В связи с государственной регистрацией 07.11.2009 права муниципальной собственности города-курорта Сочи на спорный земельный участок, договор аренды от 27.04.2006 N 04-24/184С передан на сопровождение в администрацию города Сочи, ему присвоен N 4900770184.

13 декабря 2012 года на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ЖСК "Гранит" переуступило ООО "Рафстрой" права и обязанности по договору аренды N 04-24/184С от 27.04.2006. Запись о праве общества внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.01.2013.

31 декабря 2012 года администрация направила ЖСК "Гранит" претензию N 02-05-17/19306 с требованием об оплате задолженности по арендной плате по состоянию на 28.11.2012 в сумме 4 433 368 руб. 34 коп. в десятидневный срок со дня получения претензии. В этой же претензии администрация указала, что в случае непогашения в установленный срок задолженности будет инициировано направление искового заявления в арбитражный суд.

Претензия оставлена кооперативом без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с кооператива 4 360 321 руб. 51 коп основного долга.

Заявитель апелляционной жалобы факт наличия задолженности не оспаривает, между тем, считает, что указанная задолженность подлежит взысканию с ООО "Рафстрой".

Данный довод апелляционной жалобы отклоняется апелляционным судом в силу следующего.

Как правильно указал суд первой инстанции, договор от 11.12.2012, заключенный между ЖСК "Гранит" и ООО "Рафстрой", по своей правовой природе является сделкой перенайма.

Условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющими индивидуализировать передаваемую задолженность.

Из анализа условий договора от 13.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору - ООО "Рафстрой", обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма и передача указанной задолженности была согласована арендодателем.

При отсутствии такого соглашения, обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным кредитором.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011 по делу N А32-26403/2010, постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.06.2012 по делу N А07-14720/2011, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 N ВАС-12256/11.

Суд первой инстанции требование о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения.

Истец не согласен с данным выводом суда первой инстанции, ссылаясь на положения части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что направление претензии N 02-05-17/19306 в адрес кооператива является соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Апелляционный суд указанный довод апелляционной жалобы не принимает во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора).

Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам по передачи прав и обязанностей.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

С учетом того, что договор от 13.12.2012 содержит в себе элементы цессии, суд апелляционной инстанции констатирует тот факт, что к обществу перешли все права и обязанности по договору аренды N 04-24/184С от 27.04.2006, в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что администрации надлежало направлять повторную претензию в адрес ООО "Рафстрой" является неправильным.

Между тем, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в указанной части в силу следующего.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора истец представил претензию от 28.11.2012 N 02-05-17/19306, в которой изложено требование о погашении в десятидневный срок со дня получения претензии задолженности по арендной плате, в случае непогашения долга администрация направит соответствующий иск в арбитражный суд.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Сложившаяся арбитражная практика применения вышеуказанных норм вывела правило, что процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 мая 2013 года по делу N А32-25893/2012, от 12.10.2011 по делу N А53-26381/2010, от 16.08.2011 по делу N А01-1972/2009).

На основании изложенного администрацией нарушены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Более того, в обоснование факт направления претензии N 02-05-17/19306 истец представил почтовую квитанцию с номером почтового отправления 35406142014442.

Доказательств вручения указанной претензии кооперативу истец в материалы дела не представил, согласно сведениям с официального сайта Почты России данное почтовое отправление не было вручено адресату по причине истечения срока хранения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент отправления истцом претензии положения статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не действовали (положения о том, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним), это означает, что администрация указанную претензию обязана была фактически вручить арендатору. Между тем, доказательств вручения претензии истец в материалы дела не представил.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на злоупотребление правом со стороны кооператива не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку договор перенайма кооперативом был заключен 11.12.2012, то есть до направления истцом претензии N 02-05-17/19306 (21.12.2012).

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 февраля 2015 года по делу N А32-11870/2013 в обжалуемой части оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина