Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2015 г. N 10АП-5411/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 ноября 2015 г. N Ф05-16479/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

28 августа 2015 г.

Дело N А41-5517/15

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области - извещен, представитель не явился,

от общества с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" - извещено, представитель не явился,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,

от администрации Солнечногорского муниципального района Московской области - извещено, представитель не явился,

от Правительства Московской области - извещено надлежащим образом, представитель не явился,

от Министерства имущественных отношений Московской области - извещено, представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общества с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" на решение Арбитражного суда Московской области от 16.04.2015 по делу N А41-5517/15, принятое судьей Кузьминой О.А.,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между комитетом и обществом договор купли-продажи земельного участка от 02.05.2012 N 45-ПП;

- обязать общество передать комитету земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:362 общей площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Клушино, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (для строительства спортивно-оздоровительного комплекса с элементами жилой инфраструктуры);

- внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о прекращении (аннулировании) права собственности общества на данный земельный участок.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют администрация Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление), Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.04.2015 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требования о внесении в ЕГРП записи о прекращении (аннулировании) права собственности общества на земельный участок, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении данного требования.

Апелляционные жалобы общества и управления рассмотрены в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив апелляционные жалобы, материалы дела, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Постановлением Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 26.05.2011 N 1962 на основании обращения общества утвержден акт о выборе земельного участка площадью 30000 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное пользование - для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (для строительства спортивно-оздоровительного комплекса с элементами жилой инфраструктуры) на землях неразграниченной государственной собственности в деревне Клушино сельского поселения Луневское Солнечногорского района Московской области.

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен номер 50:09:0000000:362.

На основании постановления Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 16.09.2011 N 3511 комитетом и обществом подписан договор аренды от 23.09.2011 N 2191 этого земельного участка сроком на 10 лет.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (для строительства спортивно-оздоровительного комплекса с элементами жилой инфраструктуры).

На основании декларации общества об объекте недвижимости имущества 21.12.2011 за обществом зарегистрировано право собственности на хозяйственный блок, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11,36 кв. м. по адресу: Московская область, Солнечногорский района, сельское поселение Луневское, д. Клушино.

На основании постановления Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 26.04.2012 N 2245 между комитетом и обществом заключен договор купли-продажи от 02.05.2012 N 45-ПП этого земельного участка.

Как указано в данном постановлении Главы Солнечногорского муниципального района Московской области, участок предоставляется обществу как собственнику объекта недвижимости.

Между сторонами 02.05.2012 подписан акт приема-передачи указанного земельного участка.

Полагая, что данный договор купли-продажи земельного участка является недействительным в силу его ничтожности (ввиду отсутствия на этом земельном участке объектов недвижимости), комитет обратился в арбитражный суд с заявлением к обществу, в котором просил признать недействительным (ничтожным) заключенный между комитетом и обществом договор купли-продажи земельного участка от 02.05.2012 N 45-ПП, обязать общество передать комитету упомянутый земельный участок и внести в ЕГРП запись о прекращении (аннулировании) права собственности общества на этот участок

Удовлетворяя требования комитета, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования комитета внести в ЕГРП запись о прекращении (аннулировании) права собственности общества на указанный земельный участок с оставлением решения суда без изменения в остальной части ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, в редакции, действовавшей на момент спорных отношений), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строение, сооружений.

Собственник зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность земельный участок с целью эксплуатации этих объектов.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) хозяйственный блок является сооружением вспомогательного значения и не требует выдачи разрешения на строительство и ввод его в эксплуатацию.

Приведенный в части 1 статьи 36 Земельного кодекса перечень объектов недвижимости является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Хозяйственный блок не входит в перечень объектов недвижимости, собственники которых имеют исключительное право на выкуп земельного участка.

Как следует из положений статьи 36 Земельного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется собственнику объекта недвижимого имущества для определенных целей, а именно эксплуатации здания, строения.

Согласно части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства. При этом право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса). Особенностью хозяйственной постройки является то, что она не может быть использована в качестве здания, строения, сооружения, поскольку не введена в эксплуатацию. Данный объект носит временный характер.

Общество ссылается на то, что в период с сентября 2011 г. по декабрь 2011 г. на спорном участке построило хозяйственный блок, и на регистрацию права собственности за обществом на этот объект.

Действительно, в материалы дела общество представило копию свидетельства от 21.12.2011 о государственной регистрации права собственности общества на объект - хозяйственную постройку, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 11,36 м., адрес объекта: Московская область, Солнечногорский района, сельское поселение Луневское, д. Клушино.

Как указано в этом свидетельстве, основание государственной регистрации - декларация об объекте недвижимого имущества от 08.12.2011.

Вместе с тем законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении Президиума от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

На момент заключения договора купли-продажи общество являлось собственником сооружения, необходимого для благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению в установленных границах, то есть объекта, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должно было возвести на нем в будущем в соответствии с его целевым назначением.

Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду и которые были обозначены в договоре, на момент рассмотрения спора не начато.

Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не могло повлечь возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

Кроме того, согласно акту осмотра спорного участка от 08.04.2015 земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:362 не огорожен, на участке отсутствуют объекты недвижимости, в том числе и хозяйственный блок, под которым обществу был предоставлен в собственность спорный участок.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал недействительным договор купли-продажи и применил последствия недействительности данной сделки.

Довод общества о том, что оно не было извещено о дате и времени осмотра, отклоняются, поскольку общество 1) было извещено (телеграмма, подданная администрацией - л.д. 73-74), 2) не заявляло доводов об оспаривании фотоматериала, приложенному к акту осмотра, составленному комитетом; 3) не лишено было возможности представить свой акт с фотоматериалом, но не сделало этого

Довод общества о применении судом первой инстанции двусторонней реституции (суд не только обязал общество вернуть участок комитету по его требованию, но также обязал комитет возвратить обществу денежные средства, уплаченные за участок по договору купли-продажи) отклоняется, поскольку возвращение обществу платы, перечисленной за приобретенный участок в собственность, не нарушает права и законные интересы общества. Также суд учитывает императивный характер норм Гражданского кодекса о реституции, исключающий в данном случае применение односторонней реституции.

Довод общества о том, что в случае удовлетворения требований комитета стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до его заключения, а именно в арендные отношения, отклоняется апелляционным судом, поскольку с заключением договора купли-продажи земельного участка с арендатором, приобретающим арендуемый участок в собственность, отношения по аренде земельного участка прекращаются.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Подписанный комитетом и обществом договор аренды от 23.09.2011 N 2191 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0000000:362 сроком на 10 лет подлежал государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Между тем договор аренды от 23.09.2011 N 2191 не был зарегистрирован: отметка о регистрации на договоре отсутствует, выписка из ЕГРП на земельный участок не содержит указаний об аренде как обременении.

Что касается требования комитета о внесении в ЕГРП запись о прекращении (аннулировании) права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:362, то данное требование удовлетворению, напротив, не подлежало, поскольку общество не является лицом (органом), правомочным на осуществление государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

На основании статьи 9 Закона о регистрации установлено, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Таким образом, именно управление является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Однако к управлению комитет не заявлял требования о внесении в ЕГРП записи о прекращении (аннулировании) права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:362. В качестве единственного ответчика в деле участвовало общество. Управление привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Исковое требование, адресованное ненадлежащему ответчику, удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.04.2015 по делу N А41-5517/15 отменить в части удовлетворения требования комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области внести в Единый государственный реестр права запись о прекращении (аннулировании) права собственности общества с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:362, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Клушино.

В удовлетворении данного требования комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области отказать.

В остальной части указанное решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

М.В. Игнахина М.А. Немчинова