Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2015 г. N 10АП-4374/15

г. Москва

18 сентября 2015 г.

Дело N А41-81082/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Мищенко Е.А., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Белкиным Н.А.,

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества "Молодинское" - Масалова Г., представитель по доверенности от 26.06.2015,

от общества с ограниченной ответственностью "БДЛ Кэпитал" - Аверьянова Е.И., представитель по доверенности от 15.06.2015; Аверьянов И.И., директор,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Молодинское" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 апреля 2015 года по делу N А41-81082/14, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Молодинское" к обществу с ограниченной ответственностью "БДЛ Кэпитал" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды от 28.06.2007,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Молодинское" (далее - заявитель, ЗАО "Молодинское") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БДЛ Кэпитал" (далее - ООО "БДЛ Кэпитал") с иском с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельных участков от 28.06.2007 за период с 06.07.2012 по 05.08.2014 в размере 1 973 400 рублей 00 копеек и пени в размере 1 562 932 рублей 80 копеек; о расторжении договора аренды земельных участков от 28.06.2007.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО "Молодинское" обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании пени и расторжении договора аренды земельных участков. В обоснование доводов жалобы ссылается на безосновательный отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований по взысканию пени, поскольку основной долг по арендной плате погашен ответчиком полностью, но с нарушением сроков, установленных договором. Указал, что суду первой инстанции надлежало принять в качестве доказательства наличия долга по арендной плате акт сверки задолженности на 01.07.2012, при этом расчет основного долга исчислять с учетом Соглашения о цене договора от 29.06.2008 в размере 75900 руб. ежемесячной арендной платы. Также возражает против отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку арендатор является недобросовестным плательщиком, нарушает условия о размере платы и сроки внесения арендных платежей.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу и письменных пояснениях, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Молодинское" - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО "Молодинское" в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ЗАО "Молодинское" (арендодатель) и ООО "БДЛ Кэпитал" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 28.06.2007, согласно которому сроком на 49 лет во владение и пользование за плату переданы земельный участок с кадастровым номером 50:31:0030112:0010, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Московская область, Чеховский район, 59-й километр автодороги "Крым" (на правой стороне Москвы), площадью 20000 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 50:31:0030112:0016, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Московская область, Чеховский район, 59-й километр автодороги "Крым" (на правой стороне Москвы), площадью 10600 кв.м.

Материалами дела подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:31:0030112:0010 и 50:31:0030112:0016 принадлежат ЗАО "Молодинское" на праве собственности.

Согласно пунктам 2.3-2.7 арендатор обязуется ежемесячно вносить арендную плату в размере, определенном в Соглашении о цене, не позднее 5 числа текущего месяца.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно увеличивать размер арендной платы до 10%, установленный соглашением о цене, предварительно уведомив арендодателя за 20 дней. В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки платежа в размере 0,1 % от суммы платежей, неоплаченных в срок.

В соглашении о цене договора от 28.06.2007 стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы в размере 69000 руб.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 28.06.2007.

Согласно выпискам из ЕГРП от 27.06.2014 договор аренды земельных участков от 28.06.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то обстоятельство, что соглашением о цене от 29.06.2008 стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы с 29.06.2008 в сумме 75900 руб. Согласно предмету и основаниям исковых требований, ЗАО "Молодинское" просит взыскать с ответчика задолженность в размере 1973400 руб. за период с 05.08.2011 по 05.08.2014, исходя из ставки арендной платы 75900 руб. в месяц.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договором аренды земельных участков от 28.06.2007 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке ежегодно увеличивать размер арендной платы до 10%, установленный соглашением о цене, предварительно уведомив арендодателя за 20 дней.

В обоснование довода об увеличении с 29.06.2008 ежемесячной арендной платы по договору аренды ЗАО "Молодинское" ссылается на Соглашение о цене договора от 29.06.2008, направленное в адрес арендатора по почте, а также дополнительно врученное лично 14.08.2008 Щекину А.Г. - руководителю кафе, расположенному на арендуемом ответчиком земельном участке.

Вместе с тем, согласно сведениям договора аренды о юридическом адресе арендатора, общество получает корреспонденцию по адресу: г. Москва, ул. Чаянова, 14/10-2-1, тогда как Соглашение о цене направлено по иному адресу: г. Москва, ул. Иловайская, д. 20, корп. 2а на имя директора Аверьянова И.И. (т. 2, л.д. 75).

Доказательств того, что по указанному адресу в августе 2008 года проживал руководитель ответчика Аверьянов И.И., апелляционному суду не представлено.

Присутствующий в заседании апелляционного суда Аверьянов И.И. отрицал получение указанной корреспонденции. Зарегистрирован Аверьянов И.И. по адресу: г.Москва, ул. Крылатские холмы, 27-2-244.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО "БДЛ Кэпитал" на 24.04.2013, юридическим адресом общества значится г. Москва, ул. Чаянова, д. 14/10, корп. 2,офис 1.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО "БДЛ Кэпитал" на 27.07.2015 юридический адрес общества: г. Москва, ул. Иловайская, д. 20, корп. 2.

Учитывая, что суду не представляется возможным установить получателя заказного письма (т. 2, л.д. 75), принимая во внимание, что Соглашение не было направлено арендодателем по юридическому адресу арендатора, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для вывода о выполнении истцом договорной обязанности по предварительному уведомлению арендодателя об изменении арендной платы.

Также апелляционным судом отклоняется довод истца о вручении арендатору Соглашения о цене договора от 29.06.2008 через Щекина А.В., поскольку суду не представлено доказательств наличия у него полномочий для получения корреспонденции от ООО "БДЛ Кэпитал".

При этом, то обстоятельство, что 15.08.2008 ответчиком перечислена арендная плата по договору в сумме 75900 руб. не принимается апелляционным судом в качестве доказательства согласования изменения размера арендной платы. Как пояснил апелляционному представитель ответчика, названное платежное поручение в сумме 75 900 руб. включает в себя плату не только за аренду рассматриваемых земельных участков, но и за аренду земельного участка, в отношении которого с ЗАО "Молодинское" было подписано дополнительное соглашение об аренде.

Как видно из материалов дела, расчеты по арендным платежам арендатором осуществлялись на протяжении всего периода арендных правоотношений разными суммами.

Более того, в претензионных письмах ЗАО "Молодинское" в адрес арендатора от 02.09.2013 и от 16.07.2013 указано на ежемесячную арендную плату по договору в размере 69 000 руб. (т. 1, л.д. 19, 22-23).

Поскольку доказательств обратного истцом не представлено, апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о несоблюдении ЗАО "Молодинское" порядка уведомления арендатора об изменении размера арендной платы по договору аренды земельных участков от 28.06.2007. и, как следствие, об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям Соглашения о цене договора от 29.06.2008.

Следовательно, при расчете арендной платы по спорному договору должна применяться ставка арендной платы, равная 69000 руб. в месяц.

Согласно расчету истца, основная задолженность ООО "БДЛ Кэпитал" по арендной плате за период с июля 2012 по август 2014 (26 месяцев) составляет 1973400 руб., исходя из арендной платы 75900 руб. в месяц, тогда как за указанный период исходя из арендной платы в 69 000 руб. арендатор обязан уплатить 1 794 000 руб.

При этом ООО "БДЛ Кэпитал" представило в материалы дела копи платежных документов, согласно которым в спорный период обществом была внесена арендная плата в размере 1662100 руб.

Согласно доводам истца, указанная сумма была зачтена арендодателем в счет задолженности по договору аренды земельных участков от 28.06.2007 по состоянию на 01.07.2012, поскольку по акту сверки взаимных расчетов на 01.07.2012 за ООО "БДЛ Кэпитал" числилась задолженность перед ЗАО "Молодинское" в размере 1827500 руб.

В материалы дела представлен оригинал вышеуказанного акта сверки взаимных расчетов между ЗАО "Молодинское" и ООО "БДЛ Кэпитал" по состоянию на 01.07.2012 (т. 2, л.д. 89)

Как пояснил апелляционному суду ответчик, указанная в акте задолженность не имеет отношения в рассматриваемому спору, поскольку акт составлен в связи иными взаимными обязательствами сторон, не связанными с рассматриваемым договором аренды, в том числе на основе дополнительного соглашения N 1 от 15.07.2008 к договору аренды о предоставлении истцом ответчику в аренду дополнительно земельного участка N 3, арендные платежи по которому начисляются с 15.07.2008.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение N 1 от 15.07.2008 к договору аренды о предоставлении истцом ответчику в аренду дополнительно земельного участка N 3 (т. 2., л.д. 109-110).

Указанный довод не опровергнут истцом, поскольку из акта сверки суду не представляется возможным установить по каким обязательствам возникла задолженность по состоянию на 01.07.2012, период образования данной задолженности не обозначен, расчет этой задолженности отсутствует.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для зачета арендодателем перечисленной ответчиком арендной платы в размере 1662100 руб. в счет указанной в акте сверки задолженности по состоянию на 01.07.2012.

С учетом произведенной оплаты ответчиком арендных платежей за период начисления истцом неустойки с 06.07.2012 по 05.08.2014, в связи с нарушениями сроков оплаты пени согласно контррасчету ответчика составили 576 805 руб. Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан правильным.

Таким образом, на 05.08.2014 за ответчиком имелась задолженность по пене 576 805 руб. и по основному долгу за период с июля 2012 по август 2014 (26 месяцев) 131 900 руб. (с учетом частичной оплаты в указанный период размере 1662100 руб.)

Между тем, ООО "БДЛ Кэпитал" в период с 16.10.2014 по 05.03.2015 перечислило истцу в счет арендной платы по договору аренды от 28.06.2007 денежные средства в размере 2 594 200 руб., что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

При этом обязательства ответчика по арендной плате за период с сентября 2014 по март 2015 года (7 месяцев) составили 483 000 руб. Соответственно, уплаченные ответчиком истцу денежные средства по спорному договору в сумме 2 111 200 руб. (2 594 200 руб.- 483 000 руб.), относятся на полное погашение задолженности по основному долгу 131 900 руб. и пене 576 805 руб., образовавшихся с июля 2012 по август 2014 и являющиеся предметом настоящего разбирательства.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

Также суда апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ и пункту 6.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" изложена правовая позиция, согласно которой при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Между тем по смыслу положений статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора, даже после уплаты долга, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела, соблюдая баланс интересов сторон при учете характера расторжения договора как крайней меры, направленной на прекращение гражданских правоотношений сторон.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

При этом, системный анализ разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, положений статей 450, 452, 619 ГК РФ, позволяет прийти к выводу, что не исключается возможность отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в случае внесения арендатором арендной платы в разумный срок.

Принимая во внимание, что заявленная истцом ко взысканию задолженность полностью погашена ответчиком, а на иные нарушения условий договора аренды земельного участка истец в исковом заявлении не ссылается, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При этом в данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые были им уплачены.

Судом первой инстанции дана правильная оценка сложившимся между сторонами правоотношениям, связанным с арендой земельных участков, а также факту погашения ООО "БДЛ Кэпитал" задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.06.2007 за спорный период в полном объеме до принятия обжалуемого судебного акта. При этом, оценив доводы ЗАО "Молодинское" относительно систематической неуплаты арендной платы ответчиком, суд первой инстанции не установил, что действия ответчика были вызваны намерением уклониться от исполнения обязательств по договору, а не наличием спорных вопросов как по периодам, за которые арендная плата подлежала зачислению, так и ее размера.

У апелляционного суда не имеется оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что расторжение договора аренды по основанию нарушения условий по внесению арендной платы, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.04.2015 по делу N А41-81082/14 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалов

Судьи

Е.А. Мищенко М.В. Игнахина