Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2016 г. N 04АП-20/16

г. Чита

25 февраля 2016 г.

Дело N А19-14163/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Банно-прачечный трест" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года по делу N А19-14163/2015 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Банно-прачечный трест" (ОГРН 1053808008715, ИНН 3808117358,место нахождения: 664035, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочего Штаба, д. 96) к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, место нахождения: 664025, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ленина д.14) об изменении условий договора (суд первой инстанции: Антонова С.Н.)

при участии в судебном заседании:

от истца - Вацета А.О., представителя по доверенности от 17.06.2015,

от ответчика - не было,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Банно-прачечный трест" (далее также - истец, ООО "Банно-прачечный трест") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Администрации города Иркутска (далее также - ответчик, Администрация), с исковым заявлением об изменении условий договора купли-продажи земельного участка от 08.07.2014, принятии пункта 2.1. договора в редакции: цена участка составляет 1554000 рублей без учета НДС.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что изменение кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является основанием для изменения условий данного договора в судебном порядке.

Суд также посчитал, что, исходя из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для изменения выкупной цены после заключения на согласованных сторонами условиях договора купли-продажи, выполнения сторонами взятых на себя обязательств и регистрации в установленном порядке права собственности истца на спорный земельный участок не имеется.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Банно-прачечный трест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, по мотивам неправильного применения судом норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не применена часть 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В рассматриваемом случае возможность изменения договора следует из статьи 24.20 Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

При заключении договора купли-продажи земельного участка в июле 2014 года общество не могло знать о том, что произойдет изменение законодательства, а также в марте 2015 года состоится решение суда по установлению кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, исходя из которой выкупная цена земельного участка будет значительно ниже. При этом цена определяется нормативным актом, а не соглашением сторон.

Фактическое исполнение сторонами договора не препятствует внесению в него изменений относительно цены сделки, в нормах главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации такого запрета не содержится.

Администрацией в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором она указывает на обоснованность обжалуемого судебного акта, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Обществом в материалы дела дополнительно представлены возражения на отзыв на апелляционную жалобу.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 19.01.2016.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, возражений на отзыв, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заявления ООО "Банно-прачечный трест" от 03.02.2014 вх. N 503-51-1084/4 и распоряжения заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 18.04.2014 N504-02-875/14 "О приватизации нежилых зданий и предоставлении в собственность земельного участка, расположенных в Свердловском районе г. Иркутска, ул. Мухиной, 9", между администрацией города Иркутска (продавец) и ООО "Банно-прачечный трест" (покупатель) 08.07.2014 заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 4 815 кв. м., кадастровый номер 38:36:000026:279, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Мухиной, 9.

В пункте 2.1. договора установлена цена участка в размере 3379177 руб. без учета НДС.

По акту приема-передачи от 29.07.2014 указанный земельный участок был передан покупателю.

Право собственности ООО "Банно-прачечный трест" на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:279 зарегистрировано 21.11.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 38 АЕ N 596386.

Выкупная стоимость земельного участка определена на основании Постановления Правительства Иркутской области N 482-пп от 05.09.2012 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, которые находятся в государственной собственности Иркутской области или государственная собственность на которые не разграничена, их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках", Постановления Правительства Иркутской области N 517-пп от 15.11.2013 "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области". Кадастровая стоимость земельного участка составляла 45055688 руб. 40 коп., стоимость выкупа составила 7,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Впоследствии Решением Иркутского областного суда от 23 апреля 2015 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:279, площадью 4 815 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул.Мухина, 9, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации объектов бытового обслуживания (прачечная, баня) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 января 2014 года в размере 20720000 рублей. (Дело N 3-80-15).

В соответствии с определением Иркутского областного суда от 28.10.2015, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 05.09.2014.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывает истец, на момент заключения договора кадастровая стоимость земельного участка составляла 20720000 руб., а его выкупная стоимость, соответственно -1554000 руб.

По мнению истца, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, необходимо внести изменение в п.2.1. договора, определяющего цену участка.

Истцом приведена также статья 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которая, по его мнению, является основанием для изменения договора в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами

исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Из материалов дела следует и установлено судом, что Общество с заявлением о выкупе земельного участка обратилось в Администрацию 03.02.2014, поэтому цена земельного участка Администрацией правомерно была определена исходя на основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, Постановлений Правительства Иркутской области N 482-пп от 05.09.2012, N517-пп от 15.11.2013.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка у сторон договора отсутствовали иные сведения относительно цены земельного участка. Кроме того, возражений относительно выкупной стоимости участка и истца не имелось, в судебном порядке данная стоимость не оспаривалась; преддоговорного спора у сторон не было.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В качестве существенного изменения обстоятельств истец сослался на установление вступившим в законную силу Решением Иркутского областного суда от 23 апреля 2015 года кадастровой стоимости участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является основанием для изменения условий данного договора в судебном порядке.

Исходя из абзаца 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, к существенному изменению обстоятельств относится наступление таких изменений, которые участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть.

В данном случае изменение кадастровой стоимости земельного участка не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец, вступая в договорные отношения, должен был знать с учетом действующего законодательства о своем праве оспорить кадастровую стоимость земельного участка и установить ее в размере рыночной.

Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка зависело от действий истца и явилось результатом его действий, при этом, отсутствуют основания считать, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что при заключении договора купли-продажи земельного участка в июле 2014 года общество не могло знать о том, что произойдет изменение законодательства, не опровергают вышеприведенные выводы суда и не подтверждают существенного изменения обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий данного договора в судебном порядке.

Обстоятельства могут считаться существенно изменившимися при наличии всех оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае такой совокупности оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать изменение кадастровой стоимости земельного участка существенным изменившимся обстоятельством, которое является основанием для изменения договора.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для изменения договора истцом названа статья 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 21.07.2014).

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", вступившим в законную силу 22 июля 2014 года, в статью 24.20 Закона об оценочной деятельности были внесены изменения.

Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в новой редакции) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Между тем, в силу пунктов 1 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что к моменту вступления в законную силу Решения Иркутского областного суда от 23 апреля 2015 года договор купли-продажи земельного участка исполнен заключившими его сторонами, земельный участок передан в собственность истца, истцом уплачена ответчику его стоимость.

Как установлено статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции правильно исходил из того, что в настоящее время обязательства сторон по договору купли-продажи земельного участка от 08.07.2014 не могут быть изменены на будущее время, поскольку данные обязательства прекращены надлежащим исполнением.

Исходя из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для изменения выкупной цены после заключения на согласованных сторонами условиях договора купли-продажи, выполнения сторонами взятых на себя обязательств и регистрации в установленном порядке права собственности истца на спорный земельный участок не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции проверены и признаны не опровергающими вышеприведенные правильные выводы суда первой инстанции, свидетельствующие об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 23 ноября 2015 года по делу N А19-14163/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.

Председательствующий

Э.В. Ткаченко

Судьи

Е.О. Никифорюк Д.В. Басаев