Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2016 г. N 11АП-2021/16

г. Самара

03 марта 2016 г.

Дело N А55-23855/2015

Резолютивная часть постановления объявлена: 29 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 03 марта 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,

судей Юдкина А.А., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаврской Е.В.,

с участием:

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - представителя Гогитидзе Т.Н. (доверенность от 24.12.2015 N 2307),

от индивидуального предпринимателя Созоновой Елены Викторовны - представителя Спириной О.В. (доверенность от 22.09.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 декабря 2015 года по делу N А55-23855/2015 (судья Черномырдина Е.В.),

принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Созоновой Елены Викторовны, г. Самара,

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

о признании незаконным отказа и обязании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Созонова Елена Викторовна (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - ответчик), о признании незаконным отказа Департамента управления имуществом г.о. Самара в выкупе арендуемого нежилого помещения, обязании Департамента управления имуществом г.о. Самара устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения юридически значимых действий, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ИП Созоновой имущества, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Советской Армии, д. 23, 1-й этаж, комнаты 10,11,35,36,39, площадью 97,2 кв.м., кадастровый номер 63:01:0916002:521:6, а также обязании Департамента управления имуществом г.о. Самара устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении ИП Сазоновой в собственность нежилого помещения, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара,, ул. Советской Армии, д. 23, 1-й этаж, комнаты 10,11,35,36,39 и заключения договора купли-продажи арендуемого фонда, являющегося муниципальной собственностью в редакции заявителя.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 декабря 2015 года заявленные требования удовлетворены частично. Признан незаконным отказ Департамента управления имуществом г.о. Самара Индивидуальному предпринимателю Созоновой Елене Викторовне в выкупе арендуемого нежилого помещения. На Департамент управления имуществом г.о. Самара по вступлению решения суда в законную силу возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения юридически значимых действий, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ИП Созоновой имущества, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Советской Армии, д. 23, 1-й этаж, комнаты 10,11,35,36,39, площадью 97,2 кв.м., кадастровый номер 63:01:0916002:521:6. Обязать Департамент управления имуществом г.о. Самара по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении ИП Сазоновой в собственность нежилого помещения, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара,, ул. Советской Армии, д. 23, 1-й этаж, комнаты 10,11,35,36,39 и направления проекта договора купли-продажи арендуемого фонда, являющегося муниципальной собственностью. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, Департамент управления имуществом городского округа Самара подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 31.12.2015 по делу N А55-23855/2015, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Созоновой Елены Викторовны.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

В жалобе указывает на то, что несмотря на фактическое наличие арендных отношений между сторонами, дополнительные соглашения до настоящего времени считаются незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию в уполномоченных органах юстиции, в связи с чем не могут рассматриваться в качестве основания возникновения права пользования используемом объектом недвижимости.

Представитель Департамента управления имуществом городского округа Самара в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель индивидуального предпринимателя Созоновой Елены Викторовны в судебном заседании с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст.ст.266-268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва, выступлений представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и индивидуальным предпринимателем Созоновой Еленой Викторовной заключен договор аренды N 009562А от 30.05.2001 на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 66,90 кв.м. (1 этаж ком. N 1-8), расположенное по адресу: г. Самара, ул. Советской Армии, д. 23.

Пунктом 2.1 договора аренды от 30.05.2001 N 009562А установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Срок действия договора истекает 31.05.2004.

Дополнительным соглашением от 05.06.2007 срок действия договора продлен до 31.05.2012.

Договор и дополнительные соглашения к нему от 11.03.2002 и от 05.06.2007 в Управлении Росреестра по Самарской области зарегистрированы 22.04.2002 и 28.06.2007.

В соответствии с дополнительным соглашением от 06.08.2008 площадь объекта аренды составила 165,50 кв.м (1 этаж ком. N 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10, 11,35, 36).

На основании нового технического паспорта и в связи с регистрацией права собственности подписано дополнительное соглашение от 25.11.2009, согласно которому площадь объекта аренды составила 165,30 кв.м. (1 этаж ком. N 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10, 11,35,36, 39).

В связи с выкупом в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159 - ФЗ части нежилых помещений по указанному адресу (общей площадью 68,10 кв.м, 1 этаж, ком. N 1, 2, 3, 4, 6, 8), заключено дополнительное соглашение от 11.10.2010, общая площадь объекта аренды составила 97,20 кв.м. (1 этаж ком. N 10, 11,35,36,39).

В соответствии с дополнительным соглашением от 23.05.2012 пункт 2.2 договора утратил силу.

Дополнительные соглашения от 26.07.2007, 06.08.2008, 25.11.2009, 11.10.2010, 23.05.2012 в Управлении Росреестра не зарегистрированы.

Индивидуальный предприниматель Созонова Елена Викторовна 27.07.2015 обратилась в Департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, находящегося в аренде, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара, ул. Советской Армии, д.23, 1-й этаж, комнаты 10,11,35,36,39 на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

10.09.2015 Департамент управления имуществом городского округа Самара отказал заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с несоответствием критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", так как дополнительные соглашения к договору аренды N 009562А от 30.05.2001, от 26.07.2007, от 06.08.2008, от 25.11.2009, от 11.10.2010 об изменении площади объекта аренды не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Заявитель, полагая, что отказ противоречит закону и нарушает его права, обратился с заявлением в суд.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых заявление удовлетворено частично.

Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного 9 имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 4 и 9 Закона N 159-ФЗ следует, что преимущественное право может быть реализовано по решению уполномоченного на осуществление функций приватизации имущества органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления; по решению государственного или муниципального унитарного предприятия о совершении с согласия собственника сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества; с 01.01.2009 по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрен частями 2,3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, согласно которым субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 данного закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, заявитель обратился в Департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Советской Армии, д. 23, 1-й этаж, комнаты 10,11,35,36,39, площадью 97,2 кв.м., кадастровый номер 63:01:0916002:521:6.

Судом установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендная плата за аренду имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока аренды, площадь арендуемого имущества не превышает предельные значения площади, арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Ответчиком в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества указано на то, что дополнительные соглашения к договору аренды N 009562А от 30.05.2001, от 26.07.2007, от 06.08.2008, от 25.11.2009, от 11.10.2010 об изменении площади объекта аренды не зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, у заявителя отсутствует преимущественное право выкупа арендуемого помещения, несмотря на фактическое наличие арендных отношений.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об изменении договора совершаются в той же форме, что и договор.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствие обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Указанная позиция также согласуется в позицией, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями для договоров аренды законодателем указаны условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также о размере арендной платы (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что соглашение по указанным условиям в договоре аренды было достигнуто, имущество передано арендатору, и договор фактически исполнялся - заявитель пользовался арендованным имуществом, внося арендую плату, а Департамент управления имуществом городского округа Самара принимал исполнение в течение всего периода действия договора, в связи с чем, единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - на выкуп арендованного имущества.

Исходя из изложенных обстоятельств, с учетом наличия доказательств нахождения у заявителя в его временном владении и (или) временном пользовании спорного помещения по состоянию на 1 июля 2015 года непрерывно в течение двух лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, уплаты арендных платежей за весь период владения и пользования этим помещением, суд правомерно признал ошибочным вывод ответчика о несоответствии заявителя требованию статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена следующая процедура рассмотрения заявления субъекта малого и среднего предпринимательства:

1)заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Следовательно, условия договора об определении стоимости нежилого помещения, предлагаемые ИП Созоновой не могут быть использованы в договоре без проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

В этой связи судом верно указано, что нарушение права заявителя подлежит восстановлению путем обязания Департамента управления имуществом г.о. Самара по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении Индивидуальному предпринимателю Сазоновой Елены Викторовны в собственность нежилого помещения, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Советской Армии, д. 23, 1-й этаж, комнаты 10,11,35,36,39 и направления проекта договора купли-продажи арендуемого фонда, являющегося муниципальной собственностью.

При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования частично.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 31 декабря 2015 года по делу N А55-23855/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.С. Драгоценнова

Судьи

А.А. Юдкин Е.Г. Филиппова