Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2016 г. N 06АП-273/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 июля 2016 г. N Ф03-2731/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Правоотношение: по договору купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

г. Хабаровск

15 марта 2016 г.

А04-9926/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,

при участии в заседании:

от ИП Красноруцкой Аллы Александровны, ИП Аракеляна Аршалуйса Седраковича, Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, ИП Водопьяновой Марины Николаевны: представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Красноруцкой Аллы Александровны

на решение от 25.11.2015

по делу N А04-9926/2015

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей А.А. Стовбуном,

по иску индивидуального предпринимателя Красноруцкой Аллы Александровны

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска; индивидуальному предпринимателю Аракеляну Аршалуйсу Седраковичу

третье лицо: индивидуальный предприниматель Водопьянова Марина Николаевна

о переводе прав покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Красноруцкая Алла Александровна (ОГРНИП 304280128200025, место нахождения: г. Благовещенск Амурской области) (далее - ИП Красноруцкая А.А.) обратилась в Арбитражный суд Амурской области к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет) (ОГРН 1022800526187, место нахождения: г. Благовещенск Амурской области), индивидуальному предпринимателю Аракеляну Аршалуйсу Седраковичу (далее - ИП Аракелян А.С.) (ОГРНИП 304280119700191, место нахождения: г. Благовещенск Амурской области) с иском о переводе с ИП Аракеляна А.С. на истца прав покупателя нежилого помещения с кадастровым номером 28:01:040002:0036:10:401:001:006163920:0001:20001, расположенного по адресу: Амурская область. г. Благовещенск, пос. Моховая падь, дом Л-2, помещение 20001 по договору купли-продажи указанного помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечена индивидуальный предприниматель Водопьянова Марина Николаевна (далее - ИП Водопьянова М.Н.).

В обоснование требований указано на переход права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 28:01:040002:0036:10:401:001:006163920:0001:20001 в пользование ИП Аракеляна А.С. на основании договора купли-продажи, заключенного без учета интересов истца.

Решением от 25.11.2015 в иске отказано.

Не согласившись с судебным актом, ИП Красноруцкая А.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование доводов жалобы ссылается на пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134), указывая на наличие у нее преимущественного права покупки арендуемого нежилого помещения.

В возражениях на апелляционную жалобу Комитет просил оставить решение от 25.11.2015 без изменения, жалобу - без удовлетворения.

ИП Аракелян А.С. в отзыве на апелляционную жалобу полагает решение от 25.11.2015 законным и обоснованным, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своих представителей не направили.

ИП Аракелян А.С. представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражения на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.06.2012 серии 28 АА N 677949, техническому паспорту нежилого помещения, составленному по состоянию на 12.12.2008, кадастровому паспорту помещения от 04.03.2009, муниципальному образованию город Благовещенск в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 28:01:040002:0036:10:401:001:006163920:0001:20001, общей площадью 68,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Благовещенск п. Моховая Падь, Л-2, пом.20001, этаж 1.

17.03.2008 между Комитетом (арендодатель) и ИП Красноруцкой А.А. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 287, с учетом соглашения к нему от 21.01.2013, предметом которого являются помещения, согласно плану, являющемуся обязательным приложением к настоящему договору, расположенные по адресу: г. Благовещенск, п. Моховая Падь, Литер 2, ЛА, общей площадью 41,2 кв.м (пункт 1.1 договора аренды).

Впоследствии на основании протокола заседания комиссии по проведению приватизации объектов муниципальной собственности от 07.09.2015 N 328 "Об итогах аукциона" между Комитетом (продавец) и ИП Аракеляном А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2015 N 265, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора муниципальное имущество - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 68,1 кв.м, этаж 1, кадастровый или (условный) номер 28:01:040002:0036:10:401:001:006163920:0001:20001, расположенное по адресу: г. Благовещенск, п. Моховая Падь, д. Л-2, пом.20001 (пункт 1.1 договора купли-продажи).

По акту приема-передачи от 30.09.2015 Комитет передал в собственность, а ИП Аракелян А.С. принял без замечаний и возражений поименованное в пункте 1.1 договора купли-продажи от 24.09.2015 N 265 нежилое помещение.

Письмом от 14.10.2015 N 12193, направленным в адрес ИП Красноруцкой А.А., Комитет уведомил последнюю о переходе права собственности на нежилое помещение, часть которого арендует предприниматель по договору аренды от 17.03.2008 N 287, к другому собственнику - ИП Аракеляну А.С.

Считая, что договором купли-продажи от 24.09.2015 N 265 нарушено право преимущественной покупки арендуемого нежилого помещения, ИП Красноруцкая А.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В этой связи реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Исходя из правовой оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе: свидетельства о государственной регистрации права от 06.06.2012 серии 28 АА N 677949, технического паспорта нежилого помещения, составленного по состоянию на 12.12.2008, кадастрового паспорта помещения от 04.03.2009, судом первой инстанции установлено, что муниципальному образованию город Благовещенск в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 68,1 кв.м, с кадастровым номером 28:01:040002:0036:10:401:001:006163920:0001:20001, расположенное по адресу: г. Благовещенск, п. Моховая Падь, Л-2, пом.20001, этаж 1.

Как следует из анализа представленного в материалы дела договора аренды от 17.03.2008 N 287, ИП Красноруцкой А.А. передана в аренду только часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, п. Моховая Падь, Литер 2, ЛА, общей площадью 41,2 кв.м.

При этом доказательства выдела как самостоятельного объекта недвижимости в натуре названной части нежилого помещения общей площадью 41,2 кв.м в материалах дела отсутствуют.

В этой связи, дав оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, в совокупности с установленными по делу обстоятельствами по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь правовой позицией высшей судебной инстанции, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для реализации истцом преимущественного права покупки арендуемого по договору от 17.03.2008 N 287 части недвижимого имущества, поскольку действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена покупка части недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом права собственности, зарегистрированным в установленном законом порядке.

При этом судом первой инстанции принято во внимание отсутствие доказательств того, что ИП Красноруцкая А.А. воспользовалась правом совместного выкупа арендуемого имущества всеми арендаторами, предусмотренным пунктом 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.

На основании изложенного, установив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к законному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ИП Красноруцкой А.А. требований.

Доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии у истца преимущественного права покупки арендуемого нежилого помещения, в связи с приведенными выше обстоятельствами, являются необоснованными и подлежат отклонению.

Ссылка заявителя жалобы на положения пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 основана на неправильном толковании приведенной в названном пункте правовой позиции высшей судебной инстанции, в связи с чем подлежит отклонению.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 25.11.2015 по делу N А04-9926/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев