Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2016 г. N 09АП-57876/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2016 г. N Ф05-4685/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании частично недействующим договора купли-продажи

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

город Москва

24 июня 2016 г.

Дело N А40-75469/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2016 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ГБУ г.Москвы "Ритуал" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 г. по делу N А40-75469/2015, принятое судьей Худобко И.В.

по иску ГБУ г. Москвы "Ритуал" (ОГРН 1157746320555, юр.адрес: 125057, г.Москва, ул. Песчаная, д. 3) к 1) ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" (ОГРН 1147746397050, юр.адрес: 127018, г. Москва, Савеловский проезд, д. 10А, корп. 1); 2) ЗАО "Ритуал-Сервис" (ОГРН 1027739098661, юр.адрес: 115054, г.Москва, ул. Б. Пионерская, д. 15, стр. 1, пом. II) о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности указанной сделки

третье лицо: Владыкин Игорь Валентинович

при участии в судебном заседании:

от истца: Дударева Е.Ю. (доверенность от 29.07.2015),

от ответчиков: ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" - Шнайдер О.В. (доверенность от 22.06.2015), Куницин М.В. (протокол N 1 от 31.03.2014); ЗАО "Ритуал-Сервис" - Котлова Л.И. (доверенность от 31.05.2016);

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение (ГБУ) г. Москвы "Ритуал" обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" и Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Ритуал-Сервис" о признании недействительным договора купли-продажи здания от 24.04.2014 г., заключенного между ЗАО "Ритуал-Сервис" и ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ", как совершенного с нарушением порядка одобрения крупной сделки и сделки с заинтересованностью, и применении последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечен Владыкин Игорь Валентинович.

Решением суда от 15 октября 2015 г. в иске отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют основания для признания спорной сделки недействительной, поскольку она не является крупной для общества ввиду того, что стоимость отчуждаемого по спорной сделке имущества равна 6 608 000 руб., что составляет 14.3 % балансовой стоимости активов общества. При этом судом отклонено ходатайство истца о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости отчуждаемого имущества по названному выше договору недвижимого имущества, поскольку в случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения (п. 1 ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах").

Не согласившись с принятым решением, ГБУ г. Москвы "Ритуал" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы отменить и принять по делу новый судебный.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что судом не установлена действительная стоимость отчужденного по сделке имущества. Остаточная стоимость здания и иного имущества, переданного по договору, согласно бухгалтерской (финансовой) отчетности ЗАО "Ритуал-Сервис" не дает достоверное представление о реальной стоимости здания и имущества по сделке, поскольку согласно предложению ЗАО "Ритуал-Сервис" о продаже в адрес истца (письмо от 08.09.2015 г. т.4. л.д.24) и кадастровому паспорту по состоянию на 16.12.2014 г. (т.4 л.д.122) стоимость превышает остаточную стоимость согласно документам бухгалтерского учета многократно. При этом в бухгалтерской отчетности ЗАО "Ритуал-Сервис" не отражается балансовая (остаточная) стоимость имущества, реализованного по спорной сделке, которую оспаривает истец, поэтому бухгалтерская отчетность ежегодно утверждалась без каких-либо замечаний со стороны истца. Совершение данной сделки повлекло для истца убытки. Судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца о проведении по делу экспертизы с целью установления действительной балансовой стоимости имущества.

В суде апелляционной инстанции истец поддержал ранее заявлявшееся в суде первой инстанции ходатайство о проведении по делу оценочной экспертизы на предмет разрешения вопроса о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества и представил письменное уточненное ходатайство, в котором просит назначить проведение по делу экспертизы с целью установления действительной балансовой стоимости имущества.

ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов жалобы, просит ее оставить без удовлетворения, а решение суда без изменения, указывая на то, что доводы истца не могут служить основанием для отмены решения суда.

Представитель ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" заявил возражения против проведения экспертизы.

Определением суда апелляционной инстанции от 10 февраля 2016 г. удовлетворено ходатайство истца о проведении оценочно-бухгалтерской экспертизы по вопросам определения рыночной и действительной балансовой стоимости указанного недвижимого имущества по состоянию на 24.04.2014 г.;

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08 апреля 2016 г. определение суда от 10 февраля 2016 г. оставлено без изменения.

ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" обратилось в суд апелляционной инстанции с заявлением об ускорении рассмотрения дела.

Определением от 29 апреля 2016 г. судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении заявления об ускорении рассмотрения дела.

ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" ходатайствовало об отводе эксперта, поскольку представитель истца проживает и экспертная организация находится в одном городе; Протасова Н.Л. не обладает специальными познаниями бухгалтерского учета; срок производства экспертизы истек.

Протокольным определением от 01 июня 2016 года судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об отводе эксперта Протасовой Н.Л., поскольку обстоятельства, на которые ссылается заявитель, в силу статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием к отводу эксперта.

Протокольным определением от 01 июня 2016 года судом апелляционной инстанции отказано в привлечении к производству бухгалтерской экспертизы Забелиной Н.В., поскольку в установленном порядке не подтверждена квалификация эксперта бухгалтера.

Кроме того, представители ответчиков пояснили суду апелляционной инстанции, что отсутствуют запрашиваемые экспертной организацией документы для производства бухгалтерской экспертизы, в связи с чем её проведение невозможно.

Протокольным определением от 01 июня 2016 года судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства истца о проведении бухгалтерской экспертизы на предмет определении действительной балансовой стоимости имущества, поскольку суд апелляционной инстанции посчитал возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

ЗАО "Ритуал-Сервис" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержало правовую позицию истца, указав, что уплаченные частично денежные средства не возвращены ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ", последний так же фактически не возвращает здание.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 и 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что истец является акционером ЗАО "Ритуал-Сервис" и владеет 4900 обыкновенными именными акциями номинальной стоимостью 5 руб. каждая, что составляет 50 % от общего количества голосующих акций ЗАО "Ритуал-Сервис" (выписка из реестра по состоянию на 07.09.2015 г. (том 4 л.д. 8)).

24 апреля 2014 г. между ЗАО "Ритуал-Сервис" и ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" заключен договор купли-продажи здания, согласно условиями которого, продавец (ЗАО "Ритуал-Сервис") обязуется передать в собственность покупателя (ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР САВЕЛОВСКИЙ") здание, кадастровый номер 77:02:0024016:1021, расположенное по адресу: г. Москва, Савеловский проезд, д. 10А, строение 1, общей площадью 513, 5 кв.м. (далее - здание), а покупатель обязуется принять указанное здание и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренном договором.

Согласно п. 1.2 договора, здание расположено на земельном участке размером 3 874 кв.м., кадастровый номер земельного участка 77:02:0024016:2, по адресу: г. Москва, Савеловский проезд, владение 10а.

Земельный участок арендуется продавцом на основании договора долгосрочной аренды земельного участка N М-02-018748 от 26.07.2002 г. на срок 49 лет, зарегистрированного Московским комитетом по регистрации прав 04.10.2002 г. за N 77-01/05-454/2002-8788.

В силу п. 1.3 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя расположенное на указанном в п. 1.2 договора земельном участке одноэтажное некапитальное строение (склад), не являющееся недвижимым имуществом, а покупатель обязуется принять указанное строение и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренном договором.

Согласно пункту 1.4 договора Продавец обязуется передать в собственность покупателя расположенный на указанном в п. 1.2 договора земельном участке забор железобетонный, не являющийся недвижимым имуществом, а покупатель обязуется принять указанный забор железобетонный и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренном договором.

Цена здания, передаваемого по договору, является фиксированной, договорной и составляет 5 900 000 руб. (п. 2.1 договора). Цена одноэтажного некапитального строения (склада), не являющегося недвижимым имуществом, составляет 590 000 руб. (п. 2.2 договора). Цена забора железобетонного, не являющегося недвижимым имуществом, составляет 118 000 руб.

Истец в обоснование исковых требований указывает, что названный договор для общества является крупной сделкой, соответствующего решения в обществе об одобрении данной сделки не принималось, а в связи с чем, применительно к положениям, установленным в ст. 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - ФЗ "Об акционерных обществах"), спорная сделка является недействительной. Кроме того, истец также указывает, что оспариваемая сделка заключена в ущерб интересам истца и ЗАО "Ритуал-Сервис".

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 167 Кодекса, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании пункта 6 статьи 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера.

Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств:

голосование акционера, обратившегося с иском о признании крупной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием акционеров, недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования;

не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или акционеру, обратившемуся с иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них;

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным настоящим Федеральным законом;

при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней.

Таких обстоятельств, препятствующих признанию спорной сделки недействительной, судом не установлено, и заинтересованными лицами не приведено.

Высшая судебная инстанция дала следующие разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью".

Требование о признании сделки недействительной как совершенной с нарушением порядка одобрения крупных сделок и (или) сделок с заинтересованностью хозяйственного общества (далее - общество) подлежит рассмотрению по правилам пункта 5 статьи 45, пункта 5 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью), пункта 6 статьи 79, пункта 1 статьи 84 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах) и иных законов о юридических лицах, предусматривающих необходимость одобрения такого рода сделок в установленном данными законами порядке и основания для оспаривания сделок, совершенных с нарушением этого порядка. Названные нормы являются специальными по отношению к правилам статьи 173.1 и пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Судам следует учитывать, что наличие решения общего собрания участников (акционеров) об одобрении соответствующей сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, если будет доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для общества либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа этого общества и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам общества.

О наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее:

1) наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, статьи 78 и 81 Закона об акционерных обществах);

2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (пункт 2 статьи 166 ГК РФ, абзац пятый пункта 5 статьи 45 и абзац пятый пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац пятый пункта 6 статьи 79 и абзац пятый пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников (акционеров) может свидетельствовать, в частности, следующее:

1) предоставление, полученное обществом по сделке, было равноценным отчужденному имуществу;

2) совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества;

3) сделка общества, хотя и была сама по себе убыточной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду.

Судам также следует учитывать, что если невыгодность сделки для общества не была очевидной на момент ее совершения, а обнаружилась или возникла впоследствии, например, по причине нарушения контрагентом или самим обществом возникших из нее обязательств, то она может быть признана недействительной, только если истцом будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения.

Если суд установит совокупность обстоятельств, указанных в пункте 3 настоящего постановления, сделка признается недействительной.

Статьей 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" предусмотрено, что крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный настоящим Федеральным законом.

В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения.

Протокольным определением от 08.10.2015 г. суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости отчуждаемого имущества по названному выше договору недвижимого имущества, поскольку в случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения (п. 1 ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах").

Однако, судом первой инстанции не учтено, что в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", бухгалтерская (финансовая) отчетность должна давать достоверное представление о финансовом положении экономического субъекта на отчетную дату, финансовом результате его деятельности и движении денежных средств за отчетный период, необходимое пользователям этой отчетности для принятия экономических решений.

Вывод суда первой инстанции о том, что истцом возражений в части достоверности представленной ответчиком бухгалтерской отчетности не заявлено, а согласно имеющимся в материалах дела протоколам общих собраний акционеров (том 2 л.д. 64-123), на которых всегда присутствовал истец, бухгалтерская отчетность ежегодно утверждалась без каких-либо замечаний, является необоснованным, поскольку бухгалтерская отчетность ЗАО "Ритуал-Сервис" не содержит сведений о балансовой (остаточной) стоимости имущества, реализованного по спорной сделке, которую оспаривает истец, поэтому бухгалтерская отчетность ежегодно и утверждалась без каких-либо замечаний со стороны истца (например, т.4 л.д.8), а иных документов бухгалтерского учета, позволяющих раскрыть стоимость имущества, в материалах дела не имеется.

Суд апелляционной инстанции предложил ЗАО "Ритуал-Сервис" представить такие доказательства.

Согласно представленной инвентарной карточке учета объекта основных средств его остаточная стоимость составляет 1 099 060 руб. согласно акту приемке от 31.12.2008 г., а с учетом амортизации остаточная стоимость на март 2014 года - 454 837, 26 рублей (см. ведомость амортизации).

Суд апелляционной инстанции соглашается с возражением истца о том, что остаточная стоимость здания по спорному договору купли-продажи согласно представленным ЗАО "Ритуал-Сервис" документам бухгалтерского учета не дает достоверное представление о реальной стоимости здания и имущества по сделке, поскольку согласно предложению ЗАО "Ритуал-Сервис" о продаже в адрес истца (письмо от 08.09.2015 г. т.4. л.д.24) и кадастровому паспорту по состоянию на 16.12.2014 г. (т.4 л.д.122) стоимость превышает остаточную стоимость согласно документам бухгалтерского учета многократно.

При наличии обоснованных сомнений истца в достоверности предоставляемой ЗАО "Ритуал-Сервис" информации об остаточной стоимости здания суд апелляционной инстанции посчитал необходимым назначить проведение по делу оценочно-бухгалтерской экспертизы по ходатайству истца в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда апелляционной инстанции от 10 февраля 2016 г.:

удовлетворено ходатайство истца о проведении оценочно-бухгалтерской экспертизы, назначена по делу оценочно-бухгалтерская экспертиза, проведение которой поручено ООО "Независимая экспертная помощь", эксперту Протасовой Наталье Леонидовне;

на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Савеловский проезд, д. 10А, стр. 1, общей площадью 513,5 кв.м., кадастровый номер 77:02:0024016:1021, по состоянию на 24.04.2014 г.;

- какова действительная балансовая стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на 24.04.2014 г.

В суд поступило экспертное заключение по вопросу об установлении рыночной стоимости недвижимого имущества, а на вопрос об определении действительной балансовой стоимости имущества эксперт Протасова Н.Л. ответа не дала в связи с отсутствием специальных познаний (т.6 л.д.60).

В связи с этим организация ООО "Независима экспертная помощь", которой поручено проведение экспертизы, ходатайствовала о привлечении эксперта - бухгалтера Забелиной Н.В. и о предоставлении дополнительных документов для проведения бухгалтерской экспертизы.

Исходя из сущности спора, принимая во внимание, что бухгалтерский баланс ЗАО "Ритуал-Сервис" по состоянию на 31 марта 2014 года не содержит сведений о стоимости рассматриваемого недвижимого имущества (т.4 л.д.8), иных документов бухгалтерского учета, позволяющих раскрыть стоимость имущества, у сторон не имеется, а документы бухгалтерского учета ЗАО "Ритуал-Сервис" не дают достоверное представление о реальной стоимости здания и имущества по сделке ввиду установленных выше противоречий, учитывая невозможность установления действительной балансовой стоимости указанного недвижимого имущества экспертом ввиду отсутствия необходимых документов, суд апелляционной инстанции считает возможным применить установленную экспертом рыночную стоимость здания для целей определения его балансовой стоимости.

Согласно ответу эксперта на поставленный вопрос, рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 24.04.2014 г. с учетом НДС составляет 14 847 300 рублей (т.6 л.д.60).

Возражения ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР САВЕЛОВСКИЙ" относительно представленного экспертного заключения подлежат отклонению.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована предоставленная техническая документация на здание, кадастровый паспорт, проведен осмотр здания с участием истца и ЗАО "Ритуал-Сервис", а ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" при осмотре не присутствовало (т.6 л.д.5-6). Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах- аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); применялись соответствующие корректировки.

При применении доходного подхода оценки, с использованием метода капитализации, также был проведен анализ рынка аренды площадей коммерческой недвижимости, по результатам которого отобраны объекты аналоги, определена расчетная величина арендной ставки, кроме того экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения. Размер итогового заключения о стоимости объекта оценки соответствует средней величине стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости здания, интересующего суд.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом. Экспертом проведен сбор и анализ информации, необходимой для оценки рыночной стоимости интересующего суд объекта недвижимости, с учетом требований пункта 18 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. Эксперт проанализировал применимость каждого из трех подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) и пришел к обоснованному выводу о возможности применения сравнительного и доходного подходов. При этом эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода.

Указанные действия эксперта соответствуют требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

В частности для получения итоговой стоимости объекта оценки экспертом осуществлено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов. При этом экспертом учтен вид стоимости, интересующий суд, а также представлены обоснованные суждения эксперта о качестве результатов, полученных в рамках примененных сравнительного и доходного подходов.

При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки N 1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, содержатся в заключении и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

В заключении эксперта экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством для целей определения рыночной стоимости объекта.

Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Таким правом стороны не воспользовались, оснований для проведения дополнительной или повторной экспертизы судом не установлено.

Возражение ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" о том, что экспертом не учтено ветхое состояние здания, большой износ здания, отсутствие коммуникаций, подлежит отклонению как несоответствующее содержанию экспертного заключения (т.6 л.д.12, 13-19).

Кроме того, в судебное заседание вызван эксперт Протасова Наталья Леонидовна, которая дала по экспертному заключению необходимые пояснения, ответила на вопросы представителей сторон, в т.ч. представителя ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ", сославшись на страницы 12, 19, 21, 23, 39 заключения).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признает заключение экспертизы обоснованным и надлежащим доказательством для целей определения рыночной стоимости объекта.

При решении вопроса об отнесении сделки к крупной необходимо сопоставлять сумму сделки с балансовой стоимостью активов общества на дату принятия решения о заключении сделки. При определении балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении крупной сделки учитывается сумма активов по последнему утвержденному балансу общества без уменьшения ее на сумму долгов (обязательств) (пункты 2 и 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключениями хозяйственными обществами крупных сделок, в совершении которых имеется заинтересованность").

В соответствии с п. 29 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.1998 г. N 34н (в редакции от 24.12.2010), организация должна составлять бухгалтерскую отчетность за месяц, квартал и год нарастающим итогом с начала отчетного года, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом, исходя из пункта 37 указанного Положения, для составления бухгалтерской отчетности отчетной датой считается последний календарный день отчетного периода, следовательно, размер балансовой стоимости активов общества для определения, является ли совершенная обществом сделка крупной или нет, должен определяться по данным бухгалтерской отчетности на последний календарный день месяца, предшествующего месяцу, в котором была совершена спорная сделка.

Таким образом, применительно к фактическим обстоятельствам по настоящему делу, балансовая стоимость активов общества должна определяться по данным бухгалтерской отчетности общества по состоянию на 31.03.2014 г. В материалы дела ответчиком представлен бухгалтерский баланс по состоянию на 30.03.2014 г., отчет о финансовых результатах за январь - март 2014 г., расчет стоимости чистых активов общества.

Согласно названным документам, балансовая стоимость активов общества, по состоянию на 31.03.2014 г. составляла 46 200 000 руб., в то время как только стоимость недвижимого имущества, отчуждаемого по договору, составила 14 847 300 рублей, что более 25 % балансовой стоимости активов общества.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признает спорную сделку крупной для общества, совершенной с нарушением порядка одобрения, приведшей к нарушению прав истца, которая может повлечь за собой причинение убытков истцу и возникновение иных неблагоприятных последствий для него.

При таких обстоятельствах, судом апелляционной инстанции установлены основания для признания спорной сделки недействительной и применения последствий её недействительности в виде возврата всего полученного по сделке.

При применении последствий недействительности сделки суд апелляционной инстанции руководствуется положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и следующими установленными обстоятельствами.

Фактическим владельцем спорного имущества является ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ", за которым так же в настоящее время в ЕГРП зарегистрировано право собственности на здание.

Ссылка ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" на то обстоятельство, что договор купли-продажи расторгнут соглашением от 27.07.2015 г., не может служить основанием к отказу в иске, поскольку спорная сделка нарушает права истца как на момент её совершения, так и по настоящее время, поскольку имущество не возвращено продавцу.

Довод ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" о том, что согласно содержанию пункта 2 соглашения имущество передано продавцу (ЗАО "Ритуал-Сервис"), является несостоятельным, поскольку до настоящего времени акт приема-передачи, как в случае с первоначальной передачей имущества в адрес ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" (т.1 л.д.17), не оформлен, а право собственности до настоящего времени не перерегистрировано в ЕГРП на ЗАО "Ритуал-Сервис".

Доказательств того, что фактическим владельцем имущества является ЗАО "Ритуал-Сервис", не представлено.

Обстоятельства получения ЗАО "Ритуал-Сервис" 2 000 000 рублей от ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" в счет оплаты имущества по спорному договору и не возврата этой денежной суммы подтверждены материалами дела и представителями сторон в судебном заседании.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем относятся на ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ".

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 октября 2015 г. по делу N А40-75469/2015 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи здания от 24 апреля 2014 г., заключенный между ЗАО "Ритуал-Сервис" и ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ".

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке:

обязать ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" (ОГРН 1147746397050) возвратить ЗАО "Ритуал-Сервис" (ОГРН 1027739098661) здание, кадастровый номер 77:02:0024016:1021, расположенное по адресу: г. Москва, Савеловский проезд, д. 10А, строение 1, общей площадью 513, 5 кв.м.;

обязать ЗАО "Ритуал-Сервис" (ОГРН 1027739098661) возвратить ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" (ОГРН 1147746397050) 2 000 000 рублей.

Взыскать с ООО "БИЗНЕС-ЦЕНТР "САВЕЛОВСКИЙ" (ОГРН 1147746397050) в пользу ГБУ г. Москвы "Ритуал" (ОГРН 1157746320555) в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины за подачу иска, апелляционной жалобы и денежных сумм, подлежащих выплате эксперту 59 000 рублей.

Перечислить ООО "Независимая экспертная помощь" (Московская обл., г.Подольск, пр. Ленина, д. 107/49, офис 412/2) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 50 000 руб. (Банк получателя: ПАО Сбербанк г.Москва, БИК 044525225; сч. N 30101810400000000225. Получатель - ООО "Независимая экспертная помощь", ИНН 5034027546, КПП 503601001, сч. N 40702810740000005980), зачисленные на депозитный счет суда за проведение оценочно-бухгалтерской экспертизы платежным поручением N1509 от 19.02.2016 г.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Н.И. Левченко
Д.В. Пирожков

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.