Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2016 г. N 10АП-6604/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 ноября 2016 г. N Ф05-16942/16 настоящее постановление отменено

г. Москва

12 сентября 2016 г.

Дело N А41-7060/16

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Иевлева П.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - индивидуального предпринимателя Карнауховой Т.А. - Волкова А.Г. (представителя по доверенности от 18.12.2015), Мустафина И.Р. (представителя по доверенности от 18.12.2015),

от администрации сельского поселения Назарьевское Одинцовского района Московской области - Артемовой Н.В. (представителя по доверенности от 25.01.2016), Матвеевой Н.С. (представителя по доверенности от 14.06.2016),

от муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное предприятие "Назарьево" - извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карнауховой Т.А. на решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 по делу N А41-7060/16, принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Карнаухова Т.А. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации сельского поселения Назарьевское Одинцовского района Московской области (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение администрации от 13.01.2016 N 3303/2-9 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения - здание: баня-прачечная, площадью 169,2 кв.м., 1-этажное, кадастровый номер 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево;

- обязать администрацию в 30-дневный срок со дня вступления судебного решения по делу в законную силу направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи данного нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2016 заявление предпринимателя принято к производству, дело присвоен N А41-7060/16.

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.03.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-коммунальное предприятие "Назарьево" (далее - предприятие).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом норм права, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представители предпринимателя в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители администрации в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя предприятия.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Муниципальному образованию "Сельское поселение Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области" на праве собственности принадлежит имущество: баня-прачечная, 1-этажное, общая площадь 169,20 кв.м., в том числе подвал 33 кв.м., инв. N 57-3002, лит. Б, Б1, адрес: Московская область, Одинцовский район, Назарьевский со., пос. Назарьево (далее - баня), что подтверждается записью регистрации в ЕГРП от 11.01.2012 N 50-50-96/161/2011-025 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2012 серии 50-АГ N 109514).

Между администрацией, являющейся правопреемником территориального управления по сельскому поселению Назарьевское Московской области, и предпринимателем заключен договор аренды нежилых помещений (строений) от 01.07.2005 N 1 (далее - договор аренды), на основании которого здание бани передано предпринимателю в аренду по акту приема-передачи.

В этом акте стороны зафиксировали, что техническое состояние данного здания на момент передачи характеризуется следующим:

- помещение подвала находится в аварийном состоянии;

- остальные помещения находятся в удовлетворительном состоянии;

- для соответствия требованиям эксплуатации необходимо заменить инженерные коммуникации и сделать приточно-вытяжную вентиляцию.

Пунктом 5.9 договора аренды стороны установили срок его действия до 31.12.2015.

Согласно подпункту "в" пункта 2.1 договора аренды предприниматель обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений.

Согласно подпункту "г" пункта 2.2 договора аренды администрация обязалась производить капитальный ремонт арендуемых помещений.

Дополнительным соглашением от 10.06.2005 N 1 к договору аренды предприниматель обязался оборудовать в помещениях бани комнату отдыха и комнату психологической нагрузки.

Согласно техпаспорту от 19.05.2009 площадь здания бани составила по внутреннему обмеру 210,7 кв.м., площадь застройки - 244, 3 кв.м., полная балансовая стоимость (для юридических лиц) - 550 682, 14 рублей.

Согласно пункту 3.4 данного техпаспорта изменение общей площади с 169, 2 кв.м. на 210, 7 кв.м. связано с возведением пристройки лит. Б2, сносом и возведением перегородок, сносом печей.

Расположение пристройки относительного основного здания бани отражено на плане 1-го этажа здания, составляющем названный техпаспорт.

Предприниматель 02.06.2009 первоначально обратился в администрацию с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении имущества, Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 31.07.2009 N 445/2-10 в ответ на указанное обращение предпринимателя администрация сообщила предпринимателю о согласии на приватизацию арендуемого помещения на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества, пояснив, что при получении такого отчета будет принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

В ту же дату (31.07.2019) администрация заключила договора с обществом с ограниченной ответственностью "Дистан" о возмездном оказании услуг. По условиям которого данное общество на основании задания администрации, являющегося приложением N 1 к договору, обязалось произвести оценку рыночной стоимости здания бани площадью 169, 2 кв.м. и земельного участка (для эксплуатации здания бани) общей площадью 920, 0 кв.м.

В отчете об оценке по состоянию на 31.07.2009 общая рыночная стоимость названных двух объектов (здания бани и земельного участка) составила 5 589 000 рублей.

Не согласившись с указанной ценой, предприниматель 26.03.2010 подал в администрацию заявление N 183, в котором просил выдать письмо-ходатайство для заключения договора на повторную оценку рыночной стоимости здания бани общей площадью 169, 2 кв.м., пояснив, что ввиду отсутствия возможности оформления пристройки к зданию бани в связи с отсутствием кадастрового плана на земельный участок и ее сноса на основании предписания контрольно-ревизионной комиссии Одинцовского муниципального района Московской области от 31.07.2008 N 316.

В ту же дату (26.03.2010) предприниматель подал в администрацию второе заявление - N 184, в котором дополнительно пояснил, что снесенная пристройка к зданию бани была им возведена исходя из дополнительно соглашения N 1 к договору аренды, и дополнительно просил выдать БТИ письмо-ходатайство о заключении договора на проведение повторной инвентаризации объекта здания бани общей площадью 169,2 кв.м. и оформление техпаспорта на это здание без учета пристроек по состоянию на 01.04.2010.

В ответ на заявления от 26.03.2010 N 183 и 184 администрация письмом от 22.04.2010 сообщила предпринимателю о том, что администрация после сноса пристройки к зданию бани и восстановления конструктивных элементов здания готова заключить договор о повторной оценке рыночной стоимости объекта при условии финансирования предпринимателем работ.

Предприниматель 20.10.2011 подал в администрацию с заявление вх. N 841, в котором повторно просил администрацию осуществить все необходимые действия по проведению выкупа здания бани площадью 169,2 кв.м.

Также предприниматель 16.04.2012, 27.07.2012 и 24.08.2012 подавал в администрацию заявления, в которых просил провести капитальный ремонт наружных систем инженерно-технического обеспечения, пояснив, что готов со своей стороны принять активное долевое участие, а также просил обеспечить установку приборов учета тепловой энергии в помещении бани.

Решением Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области от 15.11.2012 N 4/9 здание бани площадью 169,2 кв.м. включено в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенное для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Данное решение Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области опубликовано в спецвыпуске газеты "Одинцовская неделя" N 46/1 23.11.2012.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2016 по делу N А41-7057 (с участием предпринимателя и администрации), администрация направила предпринимателю уведомление от 16.09.2015 N 1 о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия. Впоследствии администрация направила предпринимателю дополнительное соглашение N 10 к договору аренды, которое было подписано предпринимателем с учетом протокола разногласий и возвращено администрации.

Предприниматель 03.12.2012 подал в администрацию заявление, в котором в очередной раз просил обеспечить проведение капитального ремонта здания бани

Поскольку администрация длительное время не предпринимало никаких действий, предусмотренных Законом N 159, по передаче арендованного имущества, предприниматель 22.12.2015 и 25.12.2015 повторно обратился в администрацию с заявлениями, соответственно, вх. N 3303 и вх. N 3284, о приобретении арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Письмом от 13.01.2016 N 3303/2-9 администрация сообщила предпринимателю об отказе ему в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, сославшись на то, что оно включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Не согласившись с администрацией, предприниматель 08.02.2016 обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил признать незаконным данное решение администрации от 13.01.2016 N 3303/2-9 и обязать администрацию направить предпринимателю проект договора купли-продажи здания бани площадью 169,2 кв.м.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2016 по настоящему делу заявление предпринимателя принято к производству.

В период рассмотрения спора стороны выполнили ряд действий.

Администрация и предприниматель подписали акт приема-передачи от 19.02.2016, в котором указали, что здание бани площадью 169.2 кв.м. передано предпринимателем администрации (пункт 1 акта), а также зафиксировали, что "муниципальное имущество находится в надлежащем состоянии" (пункт 2 акта).

Администрация издала постановление от 05.02.2016 N 03, которым со ссылкой на прекращение договора аренды постановила закрепить здание бани за предприятием (сведения о нем внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 11.11.2013: ИНН 5032272535) на праве хозяйственного ведения.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении требований, суд первой инстанции указал, что на дату обращения предпринимателем с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения не прошло 5 лет с момента включения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства(15.11.2012), в связи с чем, по мнению суда, у предпринимателя отсутствовали основания для реализации преимущественного права.

Доводы предпринимателя о наличии со стороны администрации действий, имеющих цель воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества, суд признал несостоятельными, поскольку предприниматель мог реализовать свое право, предусмотренное Законом N ФЗ-159 на выкуп арендуемого имущества с 2008 года, то есть с момента вступления Закона N ФЗ-159 в законную силу.

Кроме того, суд обратил внимание на то, что договор аренды прекратил свое действие 31.12.2015, а 19.02.2016 объект аренды был возвращен администрации и передан предприятию в хозяйственное ведение, о чем в ЕГРП внесены соответствующие регистрационные записи.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закон об отчуждении имущества).

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

На дату обращения предпринимателя с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении имущества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (02.06.2009), предприниматель непрерывно пользовался арендуемым помещением более двух лет (начиная с 01.07.2005). В период действия договора аренды у предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате. Доказательств обратного администрацией не представлено. Кроме того, предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства, что также не оспаривалось администрацией.

Таким образом, предпринимателем были соблюдены все условия, установленные Законом об отчуждении имущества для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

В обоснование отказа предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, администрация сослалась на то, что арендуемое предпринимателем помещение решением Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области от 15.11.2012 N 4/9 включено в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенное для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Закона об отчуждении имущества с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона об отчуждении имущества требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.

В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу статьи 3 Закона об отчуждении имущества и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона об отчуждении имущества субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о предпринимательства перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

С учетом того, что имущество, включенное в перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Закона об отчуждении имущества является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Арендуемое предпринимателем помещение включено в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенное для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, который утвержден решением Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области от 15.11.2012 N 4/9, то есть после опубликования Закона об отчуждении имущества.

Данный вывод, также подтверждаются правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.12.2011 N 9646/11.

Данная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации (в частности: определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2014 N 305-ЭС14-93 по делу N А41-13301/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2015 N 13-ПЭК15 по тому же делу об отказе в передаче надзорной жалобы на данное определение для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации, также: определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2014 N 305-ЭС14-101 по делу N А41-46038/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2015 N 16-ПЭК15 по тому же делу об отказе в передаче надзорной жалобы на данное определение для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации).

Ссылка администрации на то, что предприниматель на дату включения испрашиваемого здания бани в названный перечень потерял интерес в приобретении данного здания в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ, отклоняется как несостоятельная.

Переписка администрации и предпринимателя (неоднократные обращения последнего в администрацию) свидетельствует о том, что предприниматель сохранял интерес в приобретении данного здания в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ с даты первоначального заявления об этом (2009 г.) и сохраняет его в настоящий период.

То обстоятельство, что предприниматель не согласился приобрести его по цене, указанной в отчете об оценке по состоянию на 31.07.2009 (5 589 000 рублей), само по себе не свидетельствует об отказе предпринимателя от реализации указанного права в порядке Закона N 159-ФЗ.

Более того, последующие обращения предпринимателя в администрацию направлены на пересмотр данной цены выкупа и не могли быть восприняты как заявления об отказе в реализации названного права. Так, не согласившись с указанной ценой, предприниматель 26.03.2010 подал в администрацию заявление N 183, в котором просил выдать письмо-ходатайство для заключения договора на повторную оценку рыночной стоимости здания бани общей площадью 169, 2 кв.м.

Более того, апелляционный суд учитывает, что цена, указанная в отчете об оценке по состоянию на 31.07.2009 (5 589 000 рублей), является необоснованной, поскольку в ее стоимость включена стоимость земельного участка, в то время как Закон N 159-ФЗ касается выкупа лишь зданий и строений и не предусматривает выкуп земельного участка, на котором расположены такие объекты, а также не обусловливает их продажу обязательной продажей такого земельного участка.

При этом, как следует из заявлений и иных обращений предпринимателя, он просил продать ему в порядке Закона N 159-ФЗ только здание бани площадью 169,2 кв.м. (без земельного участка).

Ссылка администрации на то, что предприниматель подписал акт приема передачи здания бани от 19.02.2016 (о возвращении этого здания администрации), объясняется тем, что он вынужден сделать это, поскольку администрация на давала предпринимателя пользоваться этим зданием: отключение горячей воды во время пользования услуг бани посетителями, сотрудники предприятия на аварийный вызов не реагировали (акты от 05.02.2016 и от 13.02.2016)

Ссылка администрации на передачу этого помещения в оперативное управление муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное хозяйство Назарьевское" (далее - предприятие), государственную регистрацию этого права, также не принимается апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества не подлежит отчуждению недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, в связи с чем в этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Право хозяйственного ведения на здание бани-прачечной зарегистрировано за предприятием 05.04.2016 (как указывает администрация в отзыве на заявление), в то время как предприниматель обратился в администрацию с заявлением о приобретении данного здания в собственность 02.06.2009 (повторно 25.12.2015).

Поскольку же заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения подано и данное право зарегистрировано (05.04.2016) после обращения предпринимателя в администрацию с заявлением о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого здания бани (02.06.2009, повторно 25.12.2015), а также после обращения его арбитражный суд об оспаривании упомянутого отказа администрации в удовлетворении заявления (08.02.2016), действия, направленные на регистрацию права хозяйственного ведения на здание бани, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10, могут быть квалифицированы как действия, имеющие своей целью воспрепятствование предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, совершение которых свидетельствует о злоупотреблении правом, что запрещается пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса.

Сходная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации в приведенных судебных актах (в частности: определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2014 N 305-ЭС14-93 по делу N А41-13301/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2015 N 13-ПЭК15 по тому же делу об отказе в передаче надзорной жалобы на данное определение для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации, также: определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2014 N 305-ЭС14-101 по делу N А41-46038/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2015 N 16-ПЭК15 по тому же делу об отказе в передаче надзорной жалобы на данное определение для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации).

Отказ в удовлетворении такого требования, при установлении судом факта передачи арендуемого здания предприятию на праве хозяйственного ведения в нарушение пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса и соответствия предпринимателя условиям, при которых оно вправе реализовать предоставленное законом преимущественное право приобретения занимаемого помещения, не будет отвечать требованиям законности и обоснованности судебного акта. Не может быть такой отказ обусловлен и указанием предпринимателю на необходимость предварительного оспаривания актов о закреплении спорного имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием, оспаривания зарегистрированного права хозяйственного ведения, а также на необходимость подачи иных заявлений и исков перед тем как обратиться за реализацией преимущественного права на выкуп, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что такие акты и регистрация права хозяйственного ведения произведены с единственной целью - воспрепятствовать предпринимателю в реализации его права. И субъект малого предпринимательства в соответствии с требованиями статьи 12 Гражданского кодекса не лишен возможности выбора способа защиты своего права, соответствующего последствиям нарушения этого права со стороны органа местного самоуправления.

В связи с этим ссылка администрации в обоснование довода об отсутствии возможности предоставить указанный объект недвижимости в собственность предпринимателя на основании Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, на возникновение у предприятия права хозяйственного ведения на этот объект является несостоятельной.

Муниципальное образование по-прежнему является собственником здания бани. О имени муниципального образования полномочия по реализации имущества в порядке Закона N 159-ФЗ осуществляет администрация.

В связи с тем, что отказ администрации от 13.01.2016 N 3303/2-9 в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости в собственность является незаконным, довод администрации о том, что на момент рассмотрения настоящего дела предприниматель уже не является арендатором этого объекта недвижимости, в связи с чем не отвечает требованиям пункта 4 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества является незаконным.

Ссылки администрации, что для эксплуатации уже было закреплено несколько сотрудников в период рассмотрения настоящего дела апелляционным судом и на принятие акта о выделении финансирования из бюджета на ремонт здания бани отклоняются как неподтвержденные.

Кроме того, подобные обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для отказа предпринимателю в реализации его преимущественного права на приобретение здания бани в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ.

Ссылка администрации на то, что в муниципальной собственности сельского поселении Назарьевское Одинцовского района Московской области всего несколько объекта, в число которых входит здание бани, отклоняется исходя из того же обоснования.

В силу части 1 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению:

- объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения, в том числе домов для престарелых, госпиталей и санаториев для инвалидов и престарелых (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ);

- объектов здравоохранения, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ);

- объектов социальной инфраструктуры для детей; (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ) жилищного фонда и объектов его инфраструктуры; объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Здание бани (прачечной) нельзя отнести к указанным объектам, в том числе объектам здравоохранения, культуры, о чем Десятым

При этом апелляционный суд принимает во внимание ряд постановлений Десятого арбитражного апелляционного суда по данному вопросу (о возможности приватизации в порядке Закона N 159-ФЗ такого объекта, как баня).

Одно из таких постановлений Десятого арбитражного апелляционного суда было оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2016 по делу N А41-19329/15

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2016 N 305-ЭС16-5064 отказано в передаче дела N А41-19329/15 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

Ссылка администрации на то, что на ремонт здания бани и находящихся в нем помещений было уже потрачены бюджетные денежные средства, то она также не принимается судом, поскольку доказательства такого утверждения не представлены. Даже если и принять его на веру, то соответствующие расходы могут быть учтены при определении рыночной стоимости здания бани.

Что касается доводов администрации и предпринимателя по вопросу о надлежащем исполнении предпринимателем условий договора аренды, что апелляционный суд принимает во внимание, что недостатки в состоянии помещений бани и самого здания были вызваны уклонением администрации от проведения капитального ремонта объекта (о котором администрация знала), в отсутствие которого не имело смысла проводить отдельные мероприятия по его текущему ремонту.

Что касается утверждения предпринимателя о том, что пристройка к зданию бани снесена, и ссылки администрации на то, что пристройка к зданию бани, напротив, не снесена, то апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона об отчуждении имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ план 1-го этажа здания, составляющий техпаспорт от 19.05.2009, в котором отражено расположение пристройки относительного основного здания бани, отдельные входы в это здание и выходы из него (не через названную пристройку), апелляционный суд приходит к выводу о том, что здание бани может быть сформировано и поставлено администрацией на учет как отдельный объект недвижимого имущества (без пристройки), который может быть предоставлен предпринимателю в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ.

Поэтому даже если и принять на веру неподтвержденную ссылку администрации на то, что пристройка к зданию бани не была снесена, то такое обстоятельство не препятствует предоставлению этого здания предпринимателю в собственность.

Оснований, которые могли бы исключать передачу предпринимателю спорного объекта недвижимости в порядке и на основаниях, предусмотренных Законом об отчуждении имущества, из материалов дела и доводов лиц, участвующих в деле, не усматривается.

У апелляционного суда отсутствуют основания полагать, что реализация права на приобретение предпринимателем занимаемого им помещения нарушит надлежащий баланс между такими конституционно защищаемыми ценностями, как права населения муниципальных образований и права лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, на что указывается в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П. В то же время воспрепятствование со стороны муниципального органа в реализации предоставленного предпринимателю права на приватизацию и создание препятствий, ограничивающих такое право, с неизбежностью ведет к нарушению такого баланса.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, апелляционный суд считает, что требование предпринимателя о признании незаконным оспариваемого отказа администрации подлежит удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу положений главы 24 АПК РФ арбитражный суд не связан формулировкой требований заявителя в части указания надлежащего способа восстановления его прав и законных интересов, нарушенных принятием органом, осуществляющим властные полномочия, незаконного решения.

В данном случае предприниматель просил в качестве способа восстановления его прав и законных интересов обязать администрацию направить ему проект договора купли-продажи здания бани, что не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Реализация преимущественного права не ограничивается лишь подписанием договора купли-продажи, а включает в себя ряд последовательных действий как со стороны субъекта малого предпринимательства, так и со стороны муниципального органа, в том числе принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В связи с этим права и законные интересы предпринимателя подлежат восстановлению судом путем возложения на администрацию обязанности совершить юридические значимые действия, предусмотренные указанными положениями Закона N 159-ФЗ в установленном ими порядке.

Указание на отсутствие возможности изъятия у муниципального предприятия имущества, переданного ему в хозяйственное ведение, по мотивам, что государственная регистрация муниципального предприятия не признана судом недействительной по основанию незаконного создания, а также в реализации такого права не может быть отказано со ссылкой на то, что не проведены соответствующие процедуры по ликвидации такого юридического лица.

У апелляционного суда отсутствуют основания полагать, что сам факт создания предприятия на основании и регистрации его в ЕГРЮЛ в 2011 г. (после возникновения спорных отношений) является незаконным. Однако спорное имущество было закреплено за этим предприятием уже после вступления в силу Закона N 159-ФЗ (2008 г.). Государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия произведена в 2016 г. При этом факт обращения с заявлением о реализации предоставленного законом преимущественного права приватизации до или после такой государственной регистрации не имеет значения для вывода о том, что закрепление спорного имущества произведено за предприятием в нарушение требований пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса по изложенным выше основаниям, что в данном случае не лишает субъекта малого предпринимательства реализовать преимущественное право приватизации.

Возможность прекращения права хозяйственного ведения предприятия на имущество не ограничивается только лишь признанием недействительной государственной регистрации такого предприятия или его ликвидацией. Право хозяйственного ведения может быть прекращено и по другим основаниям, предусмотренным законом, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия по решению собственника, на что прямо указано в пункте 3 статьи 299 Гражданского кодекса. При этом в силу статьи 235 Гражданского кодекса по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Указание в резолютивной части обжалуемого решения на восстановление нарушенных прав предпринимателя путем принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации арендуемого имущества как раз и направлено на совершение обязанным лицом в числе прочего соответствующих действий по прекращению права хозяйственного ведения предприятия с целью устранения препятствий как в передаче имущества субъекту малого предпринимательства, так и с целью устранения таких препятствий в возможности последующей государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на испрашиваемое им здание.

И только после принятия решения об условиях приватизации, позволяющих устранить препятствия в выкупе помещения, администрация обязана направить предпринимателю проект договора купли-продажи помещения, при заключении которого и государственной регистрации перехода права на основании которого противоречия между заявленными и зарегистрированными правами будут отсутствовать.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 по делу N А41-7060/16 отменить.

Признать незаконным решение администрации сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - здание баня- прачечная площадью 169,2 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, выраженное в письме от 13.01.2016 N 3303/2-9.

Обязать администрацию сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН: 1055006363147; ИНН: 5032140151) совершить в отношении арендуемого индивидуальным предпринимателем Карнауховой Т.А. (ОГРНИП: 305503230700017; ИНН: 503200896802) объекта недвижимости - здание "баня-прачечная" площадью 169,2 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно:

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости здания "баня-прачечная" площадью 169,2 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево;

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке здания "баня-прачечная" площадью 169,2 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, принять решение об условиях приватизации данного имущества;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации здания "баня-прачечная" площадью 169,2 кв.м., по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево, направить индивидуальному предпринимателю Карнауховой Т.А. проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Карнауховой Т.А. (ОГРНИП: 305503230700017; ИНН: 503200896802) из федерального бюджета 2 700 рублей государственной пошлины, излишне перечисленной в бюджет по чек-ордеру от 05.02.2016 N 61 при подаче в суд заявления по настоящему делу и 2 850 рублей государственной пошлины, излишне перечисленной в бюджет по чек-ордеру от 04.05.2016 N 205 при подаче апелляционной жалобы в апелляционный суд.

Взыскать с администрации сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН: 1055006363147; ИНН: 5032140151) в пользу индивидуального предпринимателя Карнауховой Т.А. (ОГРНИП: 305503230700017; ИНН: 503200896802) 450 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу заявления в суд первой инстанции и апелляционной жалобы в апелляционный суд.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

П.А. Иевлев Н.В. Марченкова