Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 г. N 15АП-15044/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 января 2017 г. N Ф08-9635/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

21 октября 2016 г.

дело N А32-30873/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: представитель Жаров И.С. по доверенности N 3 от 22.07.2016, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2016 по делу N А32-30873/2015 (судья Боровик А.М.) по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Кейро" (ИНН 5018075207, ОГРН 1025002041283) о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кейро" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по оплате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:13 за период с 01.01.2013 по 30.09.2015 в размере 4 476 903,07 руб. и пени (по состоянию на 16.10.2015 г.) - 254 792,66 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2009 N 4900005189 с кадастровым номером 23:49:0000000:13 (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 126, т. 1).

Решением от 15.08.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация г. Сочи обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 15.08.2016, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что ответчиком не исполняется надлежащим образом обязанность по своевременной уплате арендных платежей, судом необоснованно отказано в иске.

В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы, истец по делу, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Кейро" согласно постановлению администрации г. Сочи от 26.06.1998 N 523/6, и в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края N А32-22171/2007-22/408 от 10.12.2007 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.04.2009 N 4900005189.

Из пункта 1.1 договора аренды следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок площадью 30 842 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0000000:13, расположенный по адресу: город Сочи, Хостинский район, ул. Профсоюзная, 1/1 в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, фактически занимаемым санаторием "Мацестинская долина". Земельный участок расположен в экономико-планировочной зоне С-1-б. Категория земель - земли населённых пунктов.

Согласно пункту 2.1 срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.07.2047 года.

Выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество от 17.08.2015 N 90-9342737 (л.д.16) подтверждается государственная регистрация договора аренды 26.06.2009 N регистрации 23-23-19/057/2009-116.

Как следует из искового заявления, арендатор нарушил условия договора и допустил наличие задолженности по арендным платежам в бюджет за период с 01.01.2013 по 30.09.2015 в размере 4 476 903,07 руб. и пени 254 792,66 руб.

В рамках досудебной работы письмами от 29.12.2014 и 27.07.2015 арендатору направлены претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок.

В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 24.07.2015 арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику.

Согласно дополнительному соглашению от 30.07.2009 к договору аренды размер арендной платы с 21.05.2009 составляет 2 673 244 рубля 08 копеек в год. Арендная плата рассчитывается исходя из количества календарных дней в квартале.

27 августа 2014 г. ООО "Кейро" из Департамента имущественных отношений администрации города Сочи был получен акт сверки взаиморасчетов по договору аренды по состоянию на 27.08.2014, в соответствии с которым, за ООО "Кейро" числится переплата в размере 7 498 рублей 65 копеек, в том числе: переплата по арендной плате 7 335 рублей 55 копеек, переплата по пене 163 рубля 10 копеек.

Как установлено судом, в последующем ООО "Кейро" оплачивало арендную плату по спорному договору платежными поручениями N 119 от 23.10.2014 на сумму 667000 руб.; N 142 от 31.12.2014 на сумму 673803,99 руб.; N 13 от 10.03.2015 на сумму 673803,99 руб.; N 43 от 25.06.2015 на сумму 673803,99 руб.

Также в ходе судебного разбирательства дополнительно уплачены арендные платежи по платежным поручениям N 35 от 21.04.2016 на сумму 5 542 023 руб. 70 коп. (л.д. 146) с назначением платежа: "по договору аренды от 29.04.2009 N 4900005189", N 36 от 21.04.2016 на сумму 622821 руб. 65 коп. (л.д. 147), что полностью перекрывает заявленную сумму иска за заявленный период с 01.01.2013 по 30.09.2015, в предмет спора иные периоды (после 30.09.2015) не входят и не проверяются судом.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам и пене, в связи с чем в удовлетворении требований в данной части судом отказано правомерно.

Кроме того, истцом также было заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2009 N 4900005189 с кадастровым номером 23:49:0000000:13.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок фактически занят капитальными строениями санатория.

В материалы дела представлены платежные поручения по уплате арендных платежей и пени за спорный период, ответчик продолжает исполнять текущую обязанность по оплате аренды.

Оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды.

Суд также принял во внимание долгосрочный характер отношений сторон, наличие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Кроме того, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка судом отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2016 по делу N А32-30873/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева