Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2017 г. N 15АП-9347/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2017 г. N Ф08-6745/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

20 июля 2017 г.

дело N А32-2265/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Нарышкиной Н.В.,

судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 по делу N А32-2265/2016

по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Учитель" (ИНН 2317040831, ОГРН 1052309872636)

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась суд с исковым заявлением к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Учитель" (далее - ответчик, ПЖСК "Учитель", кооператив) о расторжении договора о предоставлении земельного участка (договора аренды) от 26.12.2014 N 4940009702 с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9425 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Бамбуковая.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за предоставленный по указанному договору земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, ввиду оплаты кооперативом задолженности в полном объеме и недоказанности истцом наличия существенных нарушений условий договора ответчиком.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Содержание апелляционной жалобы сводится к цитированию норм Гражданского кодекса, регулирующих порядок расторжения договора аренды. Администрация, ссылаясь на положения пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, указывает на то, что даже после оплаты долга вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, на не оплату ответчиком неустойки.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании стороны явку своих представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город- курорт Сочи и потребительским жилищно-строительным кооперативом "Учитель" был заключен договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112, общей площадью 9425 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения.

Договор заключен на основании постановления администрации города Сочи от 27.09.2012 N 2025 "Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по улице Бамбуковой в Центральном районе города Сочи".

Срок действия договора установлен до 01.04.2052 (пункт 2.1 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.02.2015, регистрационная запись N 23/050/142/2015-247.

По сведениям кадастрового паспорта от 24.07.2014 N 2343/12/14-641067 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м. относится к категории земель населенных пунктов.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2014 N 23-23-50/277/2014- 637земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв.м. является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи, обременен арендой в пользу ПЖСК "Учитель", зарегистрированной 26.02.2015 на основании договора аренды от 26.12.2014.

Пунктом 3.2. договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.11.2014 N 4С/27/03-2014 и составляет 750 037 рублей.

Согласно п. 3.3 договора внесения арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Согласно акта осмотра земельного участка от 04.08.2015, проведенного главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, площадью 9425 кв.м., расположенный по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, относится к землям населенных пунктов. На земельном участке расположено свайное поле, по периметру которого выполнено строительство удерживающего сооружения в виде подпорной стены и ленточного фундамента. Участок не огорожен. Межевые знаки отсутствуют, в связи с чем, определить точные границы на местности не представляется возможным.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес ответчика направлена претензия от 12.05.2015 о неисполнении обязательств по договору аренды от 26.12.2014 N 4940009702, а также предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 22.07.2015, в котором департамент привел в качестве основания для расторжения договора неисполнение условий договора, а именно: несвоевременное внесение арендных платежей.

Полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края за защитой нарушенных прав.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

В силу норм части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

В данном случае договор аренды от 26.12.2014 заключен на срок более 5 лет (до 2052 года). Следовательно, для удовлетворения иска по заявленному основанию суд должен был прийти к выводу о существенности допущенного нарушения.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и в пункте 23 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11, в рассматриваемом случае нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения.

Основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды от 26.12.2014 послужило нарушение ответчиком обязанности по своевременному внесению платы за пользование земельным участком (27.09.2012 по 30.06.2015).

В исковом заявлении администрация ссылается на дело N А32-31840/2015 по иску администрации к кооперативу о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период в размере 2 068 741,18 руб., неустойки в размере 135 175,72 руб.

Так, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 июня 2016 года по делу N А32-31840/2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 июня 2016 года по делу N А32-31840/2015 оставлено без изменения.

В материалы дела представлены доказательства исполнение кооперативом решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-31840/2015: чек-ордер от 24.05.2016 на сумму 1 125 055 рублей 50 копеек, чек-ордер от 04.07.2016 на сумму 376 000 рублей, чек-ордер от 07.11.2016 на сумму 1 743 825 рублей 89 копеек.

В соответствии с представленным администрацией актом сверки, составленным по состоянию на 18.11.2016, ответчиком произведены платежи 25.05.2016 на сумму 1 125 055 рублей 50 копеек, 05.07.2016 на сумму 376 000 рублей, а также 08.11.2016 на сумму 1 743 825 рублей 89 копеек. Задолженность по арендной плате на дату составления акта сверки отсутствует.

Вместе с тем, в данном акте указано на наличие пени в размере 623 286 рублей 51 копейки.

Ответчик согласно чеку ордеру от 26.01.2017 оплатил 400 000 рублей, согласно представленным двум чекам-ордерам от 20.02.2017 оплатил 107 509 и 223 206 рублей 51 копейку.

Таким образом, ответчик в полном размере погасил задолженность по арендной плате, подтверждением чему является акт сверки взаимных расчетов от 18.11.2016, и пеню, определенную по состоянию на 18.11.2016.

Суд первой инстанции правомерно указал, поскольку задолженность по арендной плате на дату судебного заседания фактически погашена, оснований считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам существенным нарушением у суда не имеется.

Расторжение договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702 причинит ответчику несоразмерный ущерб, несопоставимый с последствиями допущенной арендатором просрочки внесения арендных платежей, выражающийся в утрате возможности застройки земельного участка для многоквартирного жилищного строительства. С учетом произведенных ответчиком платежей нарушение договора аренды земельного участка устранено, и расторжение договора аренды в настоящее время причинит арендатору ущерб, несоизмеримый с просрочкой, допущенной им, последствия которой устранены арендатором посредством погашения пени к судебному заседанию. Кроме того, между сторонами договора аренды земельного участка имелся спор относительно правильности начисления арендной платы, и апелляционным судом установлено (при рассмотрении дела N А32-31840/2015), что в этом расчете присутствует ошибка в виде применения администрацией в расчете рыночной стоимости годовой арендной платы вместо рыночной стоимости земельного участка. И хотя эта ошибка не повлекла в соответствии с расчетом апелляционного суда снижения арендной платы, в то же время, применение администрацией неправильного расчета давало право арендатору усомниться в правомерности начисления задолженности и оспорить произведенный администрацией расчет.

Оценивая существенность допущенного ответчиком нарушения, принимая во внимание период просрочки и факт добровольного погашения долга, апелляционный суд не усматривает оснований полагать нарушение столь существенным, чтобы оно могло повлечь принудительное прекращение договорного обязательства. Суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований полагать, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Апелляционный суд не находит оснований для переоценки данного вывода. Долг погашен, просрочка в оплате не являлась чрезмерной. Суд также принимает во внимание долгосрочный характер арендных отношений сторон.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 по делу N А32-2265/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

В.В. Ванин Н.В. Ковалева