Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17

г. Вологда

27 ноября 2017 г.

Дело N А05-4732/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 ноября 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Соломбальские бани" Архиповой О.С. на основании доверенности от 12.01.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" в лице администрации муниципального образования "Город Архангельск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 30 августа 2017 года по делу N А05-4732/2017 (судья Шашков А.Х.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Соломбальские бани" (место нахождения: 163020, г. Архангельск, ул. Беломорской флотилии, д. 1; ОГРН 1132901011242, ИНН 2901242150; далее - Общество, ООО "Соломбальские бани") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию "Город Архангельск" в лице администрации муниципального образования "Город Архангельск" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Администрация) о зачете в счет арендной платы части расходов в сумме 937 006 руб. 07 коп., составляющих стоимость работ капитального характера, выполненных в отношении арендованного по договору аренды от 04.12.2013 N 92/13сл имущества, а также об установлении размера арендной платы в период с 01.01.2017 по 16.09.2017 в сумме 1 руб. 10 коп. в месяц.

Решением суда от 30 августа 2017 года исковые требования удовлетворены частично; на Администрацию возложена обязанность зачесть в счет арендной платы расходы ООО "Соломбальские бани" в сумме 937 006 руб. 07 коп., составляющие стоимость работ капитального характера, выполненных в отношении арендованного имущества; в удовлетворении остальной части иска Обществу отказано; с ответчика в пользу истца взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда в части удовлетворения исковых требований не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его в обжалуемой части отменить. В обоснование жалобы ссылается на то, что договором аренды предусмотрена частичная компенсация затрат арендатора, связанных с капитальным ремонтом арендуемого объекта, а не зачет данных расходов. Считает, что суд, удовлетворяя исковые требования Общества, возложил на ответчика обязательство, не предусмотренное договором.

Истец в отзыве и представитель Общества в судебном заседании доводы жалобы отклонили, считают решение суда законным и обоснованным.

Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, представителей в суд не направила, в связи с этим разбирательство по делу произведено в отсутствие представителей ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано лишь в части удовлетворения иска и при этом истец не заявил соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в оспариваемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 04.12.2013 муниципальным образованием "Город Архангельск" в лице Мэрии города Архангельск (Арендодатель, впоследствии переименована в Администрацию) и ООО "Соломбальские бани" (Арендатор) заключен договор аренды N 92/13сл, в соответствии с которым Арендатору во временное владение и пользование передано здание бани, общей площадью 1193,1 кв. м, с земельным участком, площадью 1084 кв. м, расположенные по адресу: г. Архангельск, ул. Беломорской флотилии, д. 1, для использования под общественную баню и оказание сопутствующих услуг.

Договор аренды заключен сроком на 20 лет с момента его государственной регистрации (пункт 1.3 договора).

Ежемесячная арендная плата в соответствии с дополнительным соглашением от 24.11.2015 к договору аренды установлена с 01.01.2017 в размере 88 833 руб. 33 коп. (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.5 договора на Арендатора возложена обязанность содержать имущество и его инженерно-техническое оборудование в полной исправности, чистоте и порядке; производить текущий и капитальный ремонт здания за свой счет без возмещения затрат Арендодателем, за исключением случаев, предусмотренных приложением 1 (план работ по капитальному ремонту объекта аренды) к договору. Частичная компенсация затрат, предусмотренная приложением 1 к договору, возмещается Арендатору Арендодателем, но не более месячного размера арендной платы за здание в месяц.

Пунктом 2.2.19 договора предусмотрена обязанность Арендатора произвести работы по капитальному ремонту в сроки, предусмотренные планом работ по капитальному ремонту объекта аренды (приложение 1 к договору).

План работ по капитальному ремонту (реконструкции) объекта аренды устанавливает виды работ, их стоимость, срок выполнения и источник финансирования. В разделе 9 данного плана определены работы по утеплению стен и перекрытий здания по всему периметру энергосберегающими материалами с ремонтом оконных проемов и установкой окон, в том числе разработка проектной документации по материалам обследования, получение необходимых согласований, установлена стоимость данных работ - 4 000 000 руб., срок их проведения - 7 лет с момента заключения договора, источник финансирования - собственные средства Арендатора с дальнейшим зачетом части (70 %) стоимости работ в счет арендной платы.

По смыслу вышеуказанных положений договора стороны пришли к соглашению о возложении на Арендатора обязанности по проведению капитального ремонта здания бани и о возложении на Арендодателя обязанности возместить Обществу расходы на его проведение путем зачета части его стоимости в счет арендных платежей.

Из раздела 12 названного плана следует, что до начала производства работ, в том числе поименованных в разделе 9 плана, Арендатор обязан предоставить Арендодателю расчет стоимости работ с обоснованием (сметой, проектом) для предварительного согласования проведения указанных работ.

В мае 2015 года Арендатор направил в Департамент муниципального имущества Администрации (далее - Департамент) для согласования локальный сметный расчет на замену оконных блоков на объекте аренды. Стоимость работ по смете составила 1 348 935 руб. Департамент 16.06.2015 согласовал данный расчет.

Общество с привлечением подрядчика - общества с ограниченной ответственностью "Завод окон" произвело работы по замене оконных блоков на основании договора от 24.12.2014 N 619-2014.

Впоследствии Общество письмом от 22.02.2017 N 6 направило в адрес Департамента документы, связанные с проведением работ: договор от 24.12.2014 N 619-2014, акт о приемке выполненных работ от 30.06.2015 N 024, акт от 30.06.2015 N 00000128, справку о стоимости выполненных работ от 30.06.2015 N 024 на сумму 1 338 581 руб.

В письме от 09.03.2017 N 18-54/2245 Обществу отказано в приеме документов в связи с выявлением неточностей в сметной документации. Письмом от 10.03.2017 N 18-54/2301 Обществу предложено предоставить копии актов освидетельствования скрытых работ по замене оконных блоков, а также документы, подтверждающие осуществление технического надзора по выполнению данных работ.

В претензионном письме от 17.03.2017 N 7 ООО "Соломбальские бани" предложило Арендодателю зачесть денежные средства, затраченные на ремонт оконных блоков, в счет арендной платы на будущий период и согласовать размер арендных платежей в размере 1 руб. 10 коп. в месяц.

Неисполнение Администрацией претензионных требований послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их правомерными частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды обязан производить арендодатель за свой счет. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В рассматриваемом случае по условиям заключенного сторонами договора аренды от 04.12.2013 N 92/13сл обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого помещения возложена на ООО "Соломбальские бани".

Общество, руководствуясь положениями данного договора, выполнило работы по замене оконных блоков на объекте аренды. Факт осуществления работ на общую сумму 1 338 581 руб. подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

В соответствии с планом работ по капитальному ремонту (реконструкции) объекта, являющимся приложением к договору аренды, Администрация обязана зачесть 70 % стоимости данных работ в счет арендной платы, что, согласно расчету Общества, составит 937 006 руб. 07 коп.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 названного Кодекса).

В соответствии с выпиской из протокола от 26.07.2017 N 38/3 коллегией Департамента принято решение в 2017 году частично компенсировать Обществу стоимость ремонтных работ по замене оконных блоков на сумму 576 054 руб. путем снижения размера ежемесячной арендной платы на период с 01.01.2017 по 31.12.2017 до 48 004 руб. 50 коп.

Однако Администрация не обосновала причину возмещения затрат Арендатору в меньшей сумме, чем предусмотрено условиями договора (70 % от стоимости ремонтных работ).

При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО "Соломбальские бани" о зачете 937 006 руб. 07 коп. расходов по замене оконных блоков в счет арендной платы по договору аренды от 04.12.2013 N 92/13сл правомерно удовлетворены судом. При этом суд обоснованно принял во внимание, что указанный размер расходов заявлен Обществом в пределах годового размера арендной платы на 2017 год.

В апелляционной жалобе Администрацией не приводится убедительных доводов, опровергающих правомерность выводов суда в обжалуемой части. Решение суда, возлагающее на ответчика обязанность по проведению зачета расходов Арендатора на проведение капитального ремонта арендуемого имущества, соответствует нормам пункта 1 статьи 616 ГК РФ и условиям заключенного сторонами договора аренды. Оснований, освобождающих Арендодателя от возмещения затрат по капитальному ремонту переданного в аренду имущества, не установлено, их наличие Администрацией не доказано.

Требования истца в части изменения ежемесячного размера арендной платы путем его уменьшения до 1 руб. 10 коп. на период с 01.01.2017 по 16.09.2017 обоснованно оставлены судом без удовлетворения.

Учитывая положения статей 421, 424 ГК РФ, раздела 3 договора аренды, суд пришел к верному выводу, что основания для внесения изменений в условия договора о размере арендной платы отсутствуют.

В части отказа в удовлетворении требований истца решение суда Обществом не обжалуется.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 30 августа 2017 года по делу N А05-4732/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" в лице администрации муниципального образования "Город Архангельск" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина