Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2018 г. N 10АП-1679/18

г. Москва

15 марта 2018 г.

Дело N А41-47256/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области: Наумов С.С., по доверенности от 25.07.2017;

от ИП Павловой Ю.В.: Столярова А.О., по доверенности от 10.07.2017;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2017 года по делу N А41-47256/17, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово к ИП Павловой Ю.В., третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП Павловой Ю.В. с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 800-КИЗ/08 от 26.12.2008 в размере 6 219 337,96 руб. за период с 01.01.2014 по 31.03.2017, пени в размере 2 046 522,40 руб., а также о расторжении договора и обязании освободить участок (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2017 года по делу N А41-47256/17 исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с ИП Павловой Ю. В. в пользу Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово 173 865,39 руб. неустойки. Требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 26.12.2008 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово (арендодатель) и ООО "МосСофт-Трейд" был заключен договор аренды земельного участка N 800-КИЗ/08, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050104:82 общей площадью 28 990 кв.м, для размещения производственно-технической базы. Срок указанного договора установлен на 49 лет.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.2009.

15.12.2009 между ООО "МосСофт-Трейд" и ООО "Пилигрим" был заключен договор цессии, на основании которого ООО "Пилигрим" уступлены права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 800-КИЗ/08.

15.05.2015 между ООО "Пилигрим" и ИП Павловой Ю.В. был заключен договор цессии, на основании которого ИП Павловой Ю.В. уступлены права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 800-КИЗ/08.

В соответствии с условиями договора аренды ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Московской области.

Как указывает истец, вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению арендных платежей не были исполнены в полном объеме.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции посчитал обоснованным взыскать задолженность, которая образовалась за арендатором после подписания договора цессии от 15.05.2015.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемом случае с ответчика подлежит взысканию в том числе и задолженность образованная в период пользования участком другим арендатором.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности (том 1 л.д. 133).

С учетом указанного заявления, истец пояснил, что за период с 26.05.2014 по 31.03.2017 задолженность ответчика составляет 5 282 254,64 руб., соответствующая сумма пеней - 1 772 258,36 руб.

По требованию о расторжении договора аренды апелляционный суд отмечает следующее.

Оставляя указанное требование без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из несоблюдения истцом обязательного досудебного порядка.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Вас РФ от 11.01.2002 N 66, следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), в том случае, если указанные условия не соблюдены, то исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Исходя из изложенного, в том случае, если имеются основания для расторжения договора аренды, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил в материалы дела претензию (том 1 л.д. 46-47), в которой указывает на необходимость погашения спорной задолженности, прикладывает соглашение о расторжении договора аренды, в случае неподписания соглашения указывает на намерение обратиться в суд с соответствующим иском.

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как указывалось выше, ответчик несвоевременно вносил арендную плату за период с 01.01.2014 по 31.03.2017, то есть, более двух раз подряд с учетом условия о ежеквартальном внесении арендной платы (пункт 3.3 договора).

Таким образом, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Учитывая удовлетворение требования о расторжении договора аренды, апелляционный суд также полагает подлежащим удовлетворению и требование об освобождении земельного участка.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2017 года по делу N А41-47256/17 отменить.

Взыскать с ИП Павловой Ю. В. (ИНН 770406624317) в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН 5009027119) задолженность в сумме 7 933 999,15 руб., пени в сумме 2 046 522,40 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 800-КИЗ/08 от 26.12.2008.

Обязать ИП Павлову Ю. В. освободить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050104:82

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

В.Ю. Бархатов М.А. Немчинова