Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2018 г. N 20АП-1620/18

г. Тула

6 июня 2018 г.

Дело N А09-12051/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30.05.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.06.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: истца по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" (г. Брянск, ОГРН 1123256013121, ИНН 3250532028) - Копылова С.Ю. (доверенность от 14.05.2018) и ответчика по первоначальному иску - Брянской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (г. Брянск, ОГРН 1033200003473, ИНН 3234011236) - Бирюкова Ю.Б. (доверенность от 23.10.2017), Маханькова Н.В. (доверенность от 20.11.2017 N 322), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.01.2018 по делу N А09-12051/2016 (судья Матулов Б.Н.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" (далее - истец, ООО "ЦВПиС") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (далее - ответчик, БРО "Динамо") о понуждении ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемым нежилым помещением в виде восстановления ограждающей перегородки в помещении (поз. N 33), устранения последствия аварий, отраженных в актах обследования от 15.08.2012 и от 24.08.2012, соразмерного уменьшения арендной платы по договору долгосрочной аренды нежилого помещения от 16.07.2012 (далее - договор аренды) за период с 01.11.2012 до полного устранения препятствий в пользовании помещением (с учётом уточнения иска). Указанный иск принят к производству суда первой инстанции с присвоением делу N А09-12051/2016.

В рамках дела N А09-1370/2017 БРО "Динамо" заявило исковые требования к ООО "ЦВПиС" о взыскании по спорному договору аренды 186 324 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.12.2016, а также 32 881 руб. 55 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.10.2015 по 31.12.2016 (с учётом уточнения иска).

Определением суда первой инстанции от 24.03.2017 указанные дела объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А09-12051/2016.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.01.2018 первоначально заявленные исковые требования ООО "ЦВПиС" оставлены без удовлетворения, встречный иск БРО "Динамо" удовлетворён в полном объёме.

Не согласившись с принятым решением, ООО "ЦВПиС" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что суд первой инстанции удовлетворяя требования о взыскании задолженности по арендной плате не учёл наличие скрытых недостатков арендованного помещения, препятствующих использованию истцом недвижимого имущества по назначению. Полагает, что заявленное требование об уменьшении арендной платы подлежит удовлетворению, поскольку ответчик в нарушение статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение длительного времени не устранял недостатки переданного в аренду имущества.

Ответчик просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ООО "ЦВПиС" и БРО "Динамо" был заключен договор аренды N б/н от 16.07.2012 (далее - договор), по условиям которого ответчик (арендодатель) обязался предоставить истцу (арендатору), а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды часть здания в виде нежилых помещений, расположенного по адресу: г. Брянск, ул.Советская, д.16, общей площадью 467, 4 кв.м, (далее - помещение, арендуемое помещение, предмет аренды), для организации лечебно - профилактического центра (п. 1.1 договора).

Поэтажный план с указанием помещением, переданных арендатору, а также технический паспорт по состоянию на 27.06.2012, являются неотъемлемой частью договора аренды (п. 1.2 договора).

Согласно подпункту а) пункта 2.1 договора арендодатель обязался передать имущество арендатору не позднее 16.07.2012.

Во исполнение условий договора аренды указанный объект недвижимости был принят арендатором без замечаний и разногласий по поводу его технического состояния по акту приема-передачи от 16.07.2012.

Срок аренды был согласован сторонами на период с 16.07.2012 по 15.07.2022 (п. 1.3 договора).

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию 03.12.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации N 32-01/74/2012/979.

Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование спорным имуществом в размере и сроки, установленные настоящим договором, а также возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций (подпункты "в", "к" пункта 2.2 договора).

Порядок оплаты за пользование арендуемым помещением согласован сторонами в разделе 3 договора аренды.

Согласно п.п. 3.1.2, 3.1.3 договора аренды плата за пользование спорным объектом недвижимости на период проведения ремонтных работ, но не более трёх месяцев, не предусматривалась. Начиная с четвертого и по 12 месяц действия договора была согласована плата в размере 45 416 руб. в месяц (без НДС), с 13 месяца аренды - в размере 90 832 руб. в месяц (без НДС).

В соответствии с п. 3.2 договора арендатор обязался перечислять арендную плату до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

В п. 3.3 договора аренды стороны также установили право арендодателя изменять размер арендной платы в связи с инфляцией не чаще одного раза в год, но не более, чем на 7 %, и не менее, чем на размер официальной ставки инфляции.

30.04.2014 к договору аренды сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1, в п.п. 1-2 которого установлен размер арендной платы на период с 01.05.2014 в сумме 97 190 руб. в месяц (без НДС, расчетный период указан с первого по последнее число каждого месяца).

В силу пп."в" п. 2.1 договора аренды арендодатель, в том числе обязан в случае аварий, пожаров, взрывов и других подобных чрезвычайных ситуаций за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на арендаторе.

Согласно актам обследования от 15.08.2012 и 24.08.2012 в результате прорыва канализационных труб, расположенных в помещениях душевой, находящейся на 2 этаже здания (поз. N 13, т. 1 л.д. 30), через трещины в перекрытиях между 1 и 2 этажом произошло залитие помещений коридора, душевой и туалета, расположенных на первом этаже здания (поз. N N 21, 25, 26), пострадали стены коридора (поз. N 21), потолок, стены и пол душевой комнаты (поз. N 25) и пол туалета (поз. N 26) в результате его разбора арендодателем. При этом, в качестве причины аварии сторонами указан засор канализационного стояка между первым и вторым этажом вследствие попадания посторонних предметов, а также износ системы канализации. Указанные акты подписаны уполномоченными представителями сторон.

Считая, что с момента аварии арендатор не имел возможности пользоваться всем блоком помещений площадью 61, 5 кв.м (поз. N 18-27 площадью 52, 7 кв.м, а также часть поз. N 33 площадью 8,8 кв.м) истец ссылается на переписку с ответчиком по указанному вопросу, в том числе на: проект дополнительного соглашения (исх. N 13/ 10-22 от 26.09.2013), одним из пунктов которого предусматривалось изменение площади арендуемого помещения в связи с исключением помещений общей площадью 61, 5 кв.м; письменный запрос от 24.10.2013 (исх. N13/10-25), в котором обращалось внимание собственника на невозможность использования арендатором спорной части помещений в связи с необходимостью проведения восстановительных работ и внесением предложений о возврате указанного комплекса помещений арендодателю либо проведении их ремонта силами и средствами арендатора в счет капиталовложений, предусмотренных п.п.2.2 "г" договора аренды.

Также истец указал, что 18.02.2014 (исх. N 14/01-04), 25.03.2014 (исх. N14/09) и 19.04.2016 истцом в адрес ответчика были дополнительно направлены претензии аналогичного содержания с указанием об отказе от произведения арендных платежей и предложением с 12.04.2016 соразмерно уменьшить арендную плату. Обосновывая требование о соразмерном уменьшении арендной платы, начиная с 01.11.2012 по дату полного устранения арендодателем препятствий в пользовании помещением, общество ссылается на подп. "в" п.2.1 договора аренды, указывая, что с момента аварии не могло пользоваться спорными помещениями, и, соответственно, не должно оплачивать арендную плату, а также пропорционально компенсировать коммунальные платежи, что одновременно является основанием требовать уменьшения размера арендной платы за указанный в представленном расчёте период.

Обосновывая требование об обязании восстановить перегородку, разделяющую помещение (поз. N 33 на поэтажном плане 1 этажа здания), ООО "ЦВПиС" указывает, что часть данного помещения площадью 8,8 кв.м, включена в предмет договора аренды (467, 4 кв.м), а право возведения данной перегородки арендатором, согласовано сторонами при заключении договора. По мнению общества, её демонтаж 11.04.2016 силами и средствами арендодателя исключает возможность использования блока спорных помещений санитарно-бытового комплекса первого этажа здания площадью 61, 5 кв.м (поз.N 18-27 площадью 52, 7 кв.м, а также часть поз. N33 площадью 8,8 кв.м), что нарушает его права, предусмотренные договором аренды.

В свою очередь ответчик обращаясь в суд первой инстанции со встречным иском сослался на то, что ООО "ЦВПиС" обязанности по своевременному внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг не исполнял надлежащим образом.

Обосновывая размер подлежащей взысканию с ООО "ЦВПиС" задолженности БРО "Динамо" неоднократно представляло расчёты и в конечном варианте из расчёта пользования арендатором всеми спорными помещениями (поз.N N18-27) просило суд первой инстанции взыскать задолженность в сумме 219 205 руб. 82 коп.

Рассматривая заявленные исковые требования по существу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

При этом, право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, может быть реализовано только в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Аналогичная правовая позиция, изложена в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013.

Как правомерно указано судом первой инстанции, в части требования истца об уменьшении арендной платы за спорный период и встречных требований ответчика о взыскании арендной платы с компенсацией коммунальных платежей подлежит установлению возможность использования помещений арендатором, а также распределение бремени ответственности сторон договора за недостатки арендуемого имущества с учётом положений п. 4 ст. 614 ГК РФ.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 по делу N А09-12231/2015, являвшегося предметом апелляционного и кассационного обжалования, с истца было взыскано в пользу ответчика 326 112 руб. 17 коп., в том числе 200 499 руб. 40 коп. задолженности по договору аренды за период с января 2014 по сентябрь 2015, 125 612 руб. 77 коп. по коммунальным платежам.

Данным решением установлено, что ООО "ЦВПиС" на основании договора аренды (в ред. дополнительного соглашения от 30.04.2014) арендные платежи за пользованием помещением до мая 2014 вносились в полном объеме из расчёта площади 467, 4 кв.м,, исходя из согласованной стоимости арендной платы. И только с мая 2014 (84 402 руб. ежемесячно из расчета 97 190 руб. в месяц за минусом оспариваемой площади).

Заключая договор аренды, и принимая имущество по акту приёма-передачи, ответчик должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности. Указанные им недостатки, являющиеся основанием для исключения площади 61, 5 кв.м из расчёта арендной платы, должны были быть установлены арендатором при заключении договора аренды и подписании акта приёма-передачи.

Кроме того, ответчик, полагающий непригодной к использованию части помещения согласно условиям договора, имел возможность в силу вышеуказанной нормы права потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо мог непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Указанные обстоятельства считаются установленными в соответствии с ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, до мая 2014 года, осуществляя арендную плату в полном объеме, ООО "ЦВПиС" признавал соответствие спорных помещений, по качеству, соответствующими назначению, предусмотренному в договоре аренды. При этом, действия сторон по надлежащему исполнению условий договора аренды в период с января 2014 по сентябрь 2015, являлись предметом судебного рассмотрения по делу N А09-12231/2015.

В процессе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции была проведена экспертиза и дана оценка представленному по её результатам заключению эксперта ООО "Экспертный центр" Мисько О.И. N 81 от 15.08.2017, которым установлено, что в период с 16.07.2012 по 24.08.2012 помещения N 18-27 и инженерные коммуникации по адресу: г. Брянск, ул. Советская, д.16 могли использоваться по назначению, замечания по техническому состоянию вышеуказанных помещений отсутствовали; в период с 25.08.2012 по 31.10.2012 помещения (поз. N N 25, 26) не могли использоваться по назначению вследствие прорыва канализационного стояка, в результате которого произошел залив указанных помещений, который устранен 30.10.2012. (канализационный стояк из чугунных труб заменен на стояк из ПВХ); помещения поз. N N 18-24, 27 и инженерные коммуникации могли использоваться по назначению; в период с 01.11.2012 по 31.12.2016 помещения (поз. N N 18-24, 27) и инженерные коммуникации могли использоваться по назначению; нежилые помещения (поз. N N 25, 26) могли использоваться по назначению после проведения восстановительного (текущего) ремонта по устранению последствий залива.

Заключения экспертов относятся к числу доказательств в том виде, как это определено положениями статьей 64 АПК РФ. Предмет доказывания по делу определяется судом, а реализация права участвующих в деле лиц на предоставление доказательств, к числу которых согласно части 2 статьи 64 АПК РФ относится заключение эксперта, не носит безусловного и неограниченного характера.

Соответственно, в силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции верно указано, что экспертное заключение ООО "Экспертный центр" N 81 от 15.08.2017 соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ и не вызывает сомнений относительно выводов эксперта, поскольку судебная экспертиза проводилась по конкретным материалам настоящего дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, кроме того, экспертом Мисько О.И. были даны необходимые пояснения по проведенному экспертному исследованию, а также представлены письменные ответы на сформулированные вопросы, которые устранили возможность иного толкования выводов, содержащихся в заключении.

Убедительных доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения судебной экспертизы, материалы дела не содержат.

ООО "ЦВПиС" ходатайствует о назначении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения.

Часть 2 статьи 87 АПК РФ предусматривает, что повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам.

Из анализа указанной нормы права следует, что повторная экспертиза может быть назначена при наличии сомнения у суда либо у лиц, участвующих в деле, в правильности и обоснованности первоначального заключения.

Правильность экспертного заключения - это его достоверность. Обоснованность - это подтвержденность, мотивированность выводов, сделанных экспертом, определенными фактами, т.е. соответствие проведенного исследования на основании определенных методик выводам эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение же ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Проанализировав заключение эксперта ООО "Экспертный центр" Мисько О.И. N 81 от 15.08.2017, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что экспертное заключение является ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении, существенных недостатков судом не установлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имелось. Квалификация эксперта подтверждена материалами дела.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции.

Поскольку выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у судебной коллегии не имеется, основания, предусмотренные статьей 87 АПК РФ, для назначения повторной экспертизы отсутствуют, суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство истца о назначении повторной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что одно лишь несогласие стороны с выводами экспертизы не является основанием для назначения по делу повторной либо дополнительной экспертизы.

Предъявляя требования об уменьшении арендной платы ООО "ЦВПиС" представил расчёт, согласно которому за период с ноября 2012 по июнь 2013 арендная плата подлежала уменьшению до 41 869 руб. 40 коп., с июля 2013 по апрель 2014 до 83 738 руб. 80 коп., с мая 2014 по март 2016 до 89 600 руб. 30 коп., с апреля 2016 до полного устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением до 86 231 руб. 70 коп. Обосновывая данный расчёт, истец указал площадь помещений с номерами позиций на поэтажном плане 1 этажа, пользование которыми, по мнению истца, было исключено в спорный период. При этом, помещение поз. N 18 не входило в указанный расчёт, что может свидетельствовать об использовании данного помещения обществом.

Из системного толкования положений п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.

Применительно к п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. По смыслу указанной нормы ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства должником может быть возложена на кредитора в том случае, если он своими действиями содействовал увеличению размера убытков, то есть увеличение таких убытков находилось в непосредственной зависимости от действий кредитора.

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

ООО "ЦВПиС" в материалы дела представлен договор на выполнение работ по ремонту арендуемого помещения N б/н от 01.08.2012, согласно п.1.2 которого в его предмет входили ремонтно-строительные работы, в том числе подлежащие проведению в спорных помещениях (поз.18-27). Вместе с тем, из содержания акта сдачи-приемки работ от 10.10.2012, а также повторного акта сдачи-приемки работ от 26.11.2012 подрядчиком Ермаковым Д.О.(подрядчик) не выполнены ремонтно-строительные работы в массажном кабинете, комнате отдыха, душевой, в помещениях, а также не произведен демонтаж и замена сантехники в туалете, душевых, раздевалках. Также подрядчику было предложено устранить выявленные нарушения условий договора в месячный срок по акту от 10.10.2012 (п.6), и в 15-дневный срок по акту от 26.11.2012 (п.2). Указанные ремонтные работы не были закончены в спорных помещениях подрядчиком. Данные обстоятельства подтверждались истцом в ходе судебного разбирательства.

Считая помещение непригодным для осуществления предпринимательской деятельности, общество не обращалось к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными п.1 ст.612 ГК РФ и п.4 ст.614 ГК РФ, по сути, продолжая пользоваться спорными помещениями, осуществляя в них ремонтно-строительные работы. При этом, согласно представленных ООО "ЦВПиС" и БРО "Динамо" фотоматериалам в указанных помещениях хранились строительные материалы и имущество, принадлежащие арендатору.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришёл в обоснованному выводу о том, что указанные действия истца следует расценивать, как направленные на дальнейшее использование спорных помещений с учётом их состояния и назначения.

Таким образом, обществом не представлено доказательств невозможности использования спорных помещений (поз.18-27) по целевому назначению, существенность ухудшения условий пользования имуществом вследствие обстоятельств, за которые ООО "ЦВПиС" не отвечает, с учётом фактической оплаты стоимости аренды и коммунальных платежей в полном объеме с ноября 2012 по май 2014, установленной решением по делу N А09-12231/2015.

Исходя из фактических обстоятельств дела и указанных норм права, ООО "ЦВПиС" могло использовать спорные помещения с учётом необходимости проведения восстановительного ремонта, не относящегося к категории капитального, во исполнение обязанности, предусмотренной подп."и" п. 2.2 договора аренды, в том числе с последующей реализацией прав, предусмотренных ст. ст. 15, 393, п. 1 ст. 612 ГК РФ, в связи с чем суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что требования истца в части соразмерного уменьшения арендной платы, а также обязания арендодателя произвести ремонтные работы в помещениях (поз. N N21, 25, 26) удовлетворению не подлежат.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования ООО "ЦВПиС" в части обязания БРО "Динамо" восстановить ограждающую перегородку в помещении (поз. N 33), поскольку оно направлено на изменение предмета договора аренды в части его увеличения на 8,8 кв.м, что должно быть согласовано сторонами в порядке, предусмотренном для заключения договора, с последующей передачей указанной площади арендатору в соответствии со ст.655 ГК РФ.

Доказательств соблюдения указанного порядка в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено, соответственно, при отсутствии у него законного права владения данным имуществом вышеуказанное требование удовлетворению не подлежит.

Рассматривая встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт передачи арендованного имущества истцу подтверждается актом приема-передачи от 16.07.2012, подписанному сторонами без замечаний.

Из взаимосвязанных положений ст. ст. 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.

Заключая договор аренды и принимая имущество по акту приема-передачи, ответчик по встречному иску должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности.

Обязательства по передаче арендатору имущества арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, что является установленным судом в соответствии с п. 1 ст. 16, п. 2 ст.69 АПК РФ по делу N А09-12231/2015 и арендатором не оспорено.

Следовательно у ООО "ЦВПиС" возникло обязательство по внесению арендной платы, а также платы за коммунальные услуги.

По расчету БРО "Динамо" просроченная задолженность ООО "ЦВПиС" по договору аренды за период с 01.10.2015 по 31.12.2016 составила 219 205 руб. 82 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.12.2016 в размере 186 324 руб. 27 коп., задолженности по возмещению потребленных коммунальных ресурсов за период с 01.10.2015 по 31.12.2016 в размере 32 881 руб. 55 коп. Указанный расчёт произведен БРО "Динамо" пропорционально арендуемой площади, исходя из общей площади здания - 1 044, 8 кв.м.

Довод ответчика по встречному иску о том, что арендодателем неверно указана общая площадь здания, которая должна составлять 1 205, 4 кв.м был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен как противоречащий материалам дела. Согласно ответу филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области (исх. N 2529/11-НК от 05.10.2017, т.8 л.д. 49-50) несоответствие в площади было вызвано наличием технической (кадастровой) ошибки, повлекшей внесение неактуальной площади здания в сведения как государственного кадастра недвижимости, так и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая устранена уполномоченным органом (т.8 л.д. 54-59). При этом, значение площади здания - 1 044,8 кв.м являлось актуальной характеристикой на 27.06.2012 - дату технической инвентаризации.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно отклонён довод ответчика по встречному иску о необходимости отнесения 97 190 руб. в счет оплаты за декабрь 2016 в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Как следует из имеющихся в материалах дела квитанции к приходному кассовому ордеру N 17 от 12.01.2017 ответчик оплатил аренду в размере 84 000 руб. за январь 2017 и квитанции к приходному кассовому ордеру N 87 от 03.02.2017 ответчик оплатил аренду в размере 13 190 руб. за январь 2017, таким образом, истец правомерно зачел данные платежи за январь 2017 года, а не за иные периоды (т.8 л.д.87-90).

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств внесения ООО "ЦВПиС" арендной платы и коммунальных платежей в спорный период, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.12.2016 в размере 186 324 руб. 27 коп., задолженности по возмещению потребленных коммунальных ресурсов за период с 01.10.2015 по 31.12.2016 в размере 32 881 руб. 55 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 23.01.2018 по делу N А09-12051/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина