Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 18АП-18474/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26 апреля 2019 г. N Ф09-2383/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

24 января 2019 г.

Дело N А07-12186/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и индивидуального предпринимателя Шаяпова Рината Халитовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 по делу N А07-12186/2018 (судья Бобылёв М.П.).

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Шаяпова Р.Х. - Богомазов А.А. (доверенность от 09.01.2019).

Администрация городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шаяпову Ринату Халитовичу (далее - ИП Шаяпов Р.Х., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 5515к от 03.09.2015 в размере 724 601 руб. 25 коп., пени в размере 105 868 руб. 77 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 (резолютивная часть от 26.09.2018) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 139 779 руб. 54 коп., пени в размере 39 501 руб. 07 коп.

С указанным решением не согласилась Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить.

Администрация считает необоснованным отказ судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований за период после 30.04.2016, поскольку факт невозможности фактического использования земельного участка ответчиком не доказан, и более того, юридически не исключается в силу норм части 1 и част 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и пункта 1.6.3. Правил землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск, допускающих использование земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования после внесения изменений в градостроительную документацию в части установления территориальных зон. Факт создания размещенным на земельном участке объектом угрозы жизни и здоровью граждан либо окружающей среде судом не устанавливался.

С указанным решением не согласился индивидуальный предприниматель Шаяпов Р.Х. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить.

Полагает, что оснований для взыскания арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:66:020602:1693 не имеется в силу невозможности использования земельного участка в течение установленного договором аренды (3 года) для целей строительства торгового центра по вине органа местного самоуправления ввиду несоответствия ранее установленного вида разрешенного использования участка территориальной зоне, установленной позднее путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск. В силу этого, полагает, что Администрацией не исполнена встречная по смыслу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность по предоставлению земельного участка в соответствии с назначением, установленным условиям договора аренды. Считает изменение органом местного самоуправления территориальной зоны, исключающей использование земельного участка для целей строительства торгового центра, злоупотреблением правом.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу Администрации просит апелляционную жалобу Администрации оставить без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации N 1490 от 28.05.2015 утверждена схема расположения земельного участка ЗУ1 на кадастровом плане территории кадастрового квартала 02:66:020602, площадью 9400 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, с. Ташкиново, с северной, восточной и южной сторон от земельного участка N 9 "А" по ул. Сосновой, разрешенное использование - торговые центры; территориальная зона - Р-1.1 (л.д.21).

На основании постановления Администрации N 2705 от 12.08.2015 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Шаяповым Р. Х. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N5515к от 03.09.2015, согласно п.1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 02:66:020602:1693, площадью 9400 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, с.Ташкиново, с северной, восточной и южной сторон от земельного участка N9А по ул.Сосновой, для использования в целях проектирования и строительства торгового центра (л.д.12-15).

Согласно п. 3.1 договора договор заключен с 12.08.2015 по 12.08.2018.

В силу п.4.2. договора арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы, не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 6.2 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 02:66:020602:1693 передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 03.09.2015 (л.д.16).

24.10.2017 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды N 5515к от 03.09.2015 в связи с невозможностью его использования по целевому назначению (л.д.30).

На основании постановления Администрации от 21.11.2017 N 4663 (л.д. 31) 21.11.2017 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды N 5515к от 03.09.2015 (л.д. 69).

По акту приема-передачи от 21.11.2017 земельный участок с кадастровым номером 02:66:020602:1693 возвращен Администрации (л.д.70).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 5515к от 03.09.2015, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на ответчика может быть возложена обязанность по оплате арендной платы за период до 30.04.2016, поскольку впоследствии на основании внесенных органом местного самоуправления изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования вид разрешенного использования участка "торговые центры" стал запрещенным для территориальной зоны Р.1.1., что сделало невозможным использование земельного участка по назначению. За период с 03.09.2015 по 30.04.2016 суд признал, что обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка, не имелось, однако ответчик не исполнил обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды N 5515к от 03.09.2015 ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:66:020602:1693, площадью 9400 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, с. Ташкиново, с северной, восточной и южной сторон от земельного участка N 9А по ул. Сосновой, для использования в целях проектирования и строительства торгового центра (л.д. 12-15).

Земельный участок был принят ответчиком по акту приема-передачи (л.д. 16), предприниматель обратился в орган местного самоуправления за выдачей градостроительного плана земельного участка, который был утвержден постановлением Администрации городского округа город Нефтекамск N 1109 от 12.04.2017 (л.д. 22, 29).

Доказательств противоречия разрешенного использования земельного участка утвержденным решением Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 N 3-15/06 Правилам землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее по тексту - Правила землепользования и застройки города Нефтекамск) градостроительным регламентам, в дело не представлено, при том, что территориальная зона расположения земельного участка не изменилась, что следует из постановления Администрации N1490 от 28.05.2015 (л.д.21).

Из содержания пунктов 18.1 и 18.2 Правил землепользования и застройки город Нефтекамск вывод о том, что строительство и размещение торговых центров является запрещенным видом разрешенного использования участка для территориальной зоны Р.1.1., не следует.

Впоследствии в Правила землепользования и застройки город Нефтекамск внесены изменения, установившие в пункте 4.2. таблицы 2, что объекты торговли, в том числе торговые центры, относятся к запрещенным видам разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Р.1.1.

Между тем вопреки выводам суда первой инстанции, указанное обстоятельство не отменяет обязанности ИП Шаяпова Р.Х. по оплате арендных платежей по договору аренды N 5515к от 03.09.2015.

Правовые последствия несоответствия существующих видов разрешенного использования земельных участков положениям градостроительных документов, установленных позднее, определены как в градостроительном, так и в земельном законодательстве.

Так, согласно части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 1.6.3 Правил землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 N 3-15/06.

В случае, если использование указанных в подпункте 1 настоящего пункта земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1.6.4 Правил землепользования и застройки).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения ЗК РФ и ГрК РФ не требуют обязательного приведения используемых земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, то есть их правообладатели могут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями.

Доказательств того, что использование земельного участка с кадастровым номером 02:66:020602:1693 с разрешенным использованием "торговые центры" в территориальной зоне Р.1.1. является опасным для окружающей среды и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено.

До момента изменения Правил землепользования и застройки города Нефтекамск предприниматель не принял мер по освоению земельного участка, из письменных доказательств, представленных в дело, усматривается, что с заявлением о выдаче градостроительного права предприниматель обратился в орган местного самоуправления спустя полтора года с момента получения земельного участка в аренду 0 07.03.2017 (л.д. 22).

В силу подпункта 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Доказательств расторжения договора аренды по основанию невозможности его использования для строительства торгового центра в связи с расположением земельного участка в территориальной зоне Р.1.1. материалы дела не содержат, равно как и отсутствуют доказательства фактического возврата арендатором земельного участка арендодателю в связи с невозможностью, как утверждает предприниматель, его фактического использования (до оформления акта возврата от 21.11.2017, л.д. 70).

С учетом изложенных обстоятельств оснований для вывода об изменении режима и условий арендного пользования, установленного договором аренды N 5515к от 03.09.2015, в силу изменения градостроительной документации не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ИП Шаяпова Р.Х. о том, что предпринимателю был утвержден градостроительный план земельного участка N RU0330300-1034 (л.д. 22), в котором содержались сведения о несоответствии разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:020602:1693 территориальной зоне Р.1.1., что, по мнению апеллянта, препятствовало выдаче разрешения на строительство торгового центра, и тем самым - использованию земельного участка по назначению, подлежат отклонению.

Согласно положениям части 1 статьи 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В соответствии частью 3 статьи 57.3 ГрК РФ в градостроительном плане земельного участка содержится, среди прочего, информация о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории; о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии); о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии); об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом.

Из положений пункта 1 части 6 статьи 48 ГрК РФ следует, что градостроительный план необходим для разработки проектной документации, а согласно норме пунктов 2 и 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство объекта капитального строительства может быть получено при представлении застройщиком в орган местного самоуправления в том числе градостроительного плана земельного участка и проектной документации, а также правоустанавливающих документов на земельный участок.

Однако в силу части 2 статьи 57.3 ГрК РФ источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Из изложенной нормы следует, что градостроительный план не носит самостоятельного правообразующего характера и воспроизводит актуальные сведения градостроительной документации, в силу чего сам по себе факт утверждения градостроительного плана с указанием разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:020602:1693 как запрещенного в территориальной зоне Р.1.1. не может свидетельствовать о невозможности использования земельного участка.

Утверждения апеллянта о том, что на основании градостроительного плана N RU0330300-1034 у предпринимателя отсутствовала возможность получения разрешения на строительство, основаны на его предположениях, а не на конкретных обстоятельствах.

Доказательств обращения в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство в дело не представлено, равно как и доказательств судебной защиты прав предпринимателя в связи с реализацией его прав как арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:66:020602:1693.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что внесение изменений в градостроительную документацию в части разрешенных видов использования земельных участков в территориальной зоне Р.1.1., создавало реальные препятствия в использовании предпринимателем земельного участка, не соответствуют нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Изложенные обстоятельства также опровергают доводы апелляционной жалобы предпринимателя об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы за весь период действия договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор аренды N 5515к от 03.09.2015 расторгнут сторонами 21.11.2017 (л.д. 69), земельный участок возвращен по акту от 21.11.2017 (л.д. 70), в силу чего в заявленный истцом период с 3 квартала 2015 по 21.11.2015 обязанность по оплате у ответчика арендной платы сохраняется.

Размер задолженности по договору N 5515к от 03.09.2015, по расчетам суда, составил 747 459 рублей 10 копеек:

- за период с 01.10.2015 по 31.12.2015 = 114 037, 12 руб.,

- за 2016 год = 366 404, 48 руб.,

- за I- III кварталы 2017 годы = 254 912, 11 руб.,

- за октябрь 2017 года = 7 216, 67 руб.,

- с 01.11.2017 по 21.11.2017 = 4 888, 72 руб.,

однако с учетом положений статьи 49 АПК РФ иск подлежит удовлетворению в размере 724 601 руб. 25 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы, не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 6.2 договора).

В силу статьи 309 и пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку доказательства оплаты арендной платы предпринимателем не представлены, требования истца о взыскании арендной платы и пене подлежат удовлетворению в полном объеме.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 по делу N А07-12186/2018 отменить.

Исковые требования Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шаяпова Рината Халитовича в пользу Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан арендную плату в размере 724 601 руб. 25 коп., пени в размере 105 868 руб. 77 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шаяпова Рината Халитовича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в общей сумме 22 609 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева О.Б. Тимохин