Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19

31 октября 2019 г.

Дело N А11-2948/2019

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фоменко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Овен" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.08.2019 по делу N А11-2948/2019,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района, 601650, Владимирская обл., г. Александров, Казарменный пер., д. 3, ИНН 3301014838, ОГРН 1023303153037, к обществу с ограниченной ответственностью "Овен", 601640, Владимирская обл., Александровский р-н, г. Карабаново, ул. Мира, д. 12, кв. 10, ИНН 3311008470, ОГРН 1033303205462, о взыскании задолженности, пеней, о расторжении договора аренды и о возврате переданного по договору аренды нежилого помещения,

при участии представителей: от истца - Коротковой И.А. (по доверенности от 21.03.2017 N 01-31-437 сроком 3 года);

от ответчика (заявителя) - Ганина А.П. (по доверенности от 26.06.2019 сроком на 5 лет),

установил.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района, Владимирская обл., г. Александров (далее - КУМИ Александровского района, Комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Овен" (далее - ООО "Овен", Общество, ответчик), в котором просил:

- взыскать задолженность по договору аренды от 01.08.2014 N 1-14 за период с 01.10.2017 по 27.06.2019 в сумме 1 785 755 руб. 80 коп.;

- взыскать пени в сумме 566 994 руб. 21 коп., начисленные за период просрочки с 11.10.2017 по 27.06.2019, а также на день фактического исполнения обязательства;

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.08.2014 N 1-14;

- обязать возвратить по акту нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Карабаново, д. 19, общей площадью - 319,2 кв.м. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 23.08.2019 Арбитражный суд Владимирской области взыскал с ООО "Овен" в пользу Комитета задолженность в сумме 1 785 755 руб. 80 коп., пени в сумме 245 000 руб., а также пени, начисленные на сумму задолженности, исходя из 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 28.06.2019 по день фактической оплаты основного долга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 36 007 руб. Обязал ООО "Овен" возвратить Комитету, передав по акту приема-передачи, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Карабаново, ул. Мира, дом 19, площадью 319,2 кв.м. В удовлетворении требований в остальной части отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Овен" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для зачета стоимости проведенного арендатором капитального ремонта занимаемого помещения в счет задолженности по арендной плате. По мнению заявителя, указанный вывод противоречит пункту 2.2.3 договора и положениям статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того заявитель указал, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о назначении экспертизы с целью определения необходимости проведения капитального ремонта. Таким образом суд лишил ответчика возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав и обязанностей по получению доказательств. В суде апелляционной инстанции также заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Заявитель полагает, что законодательство не ставит осуществление права арендатора на капитальный ремонт при неотложной необходимости в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение такого ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ли проектную документацию и смету, либо не совершил указанных действий.

Представитель ответчика (заявителя) в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя, просил решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.08.2014 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Овен" (арендатором) заключен договор аренды помещения, являющегося муниципальной собственностью Александровского района N 1-14, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор принимает нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Карабаново, у. Мира, д. 19, площадью - 319,2 кв.м.

Цель использования помещения - общественно-деловые цели (пункт 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 1.4. договора срок действия договора 5 лет.

Согласно пункту 2.1.1. договора N 1-14 арендодатель обязуется передать помещение в аренду в пригодном для эксплуатации состоянии. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при передаче помещения в аренду.

В пункте 2.1.2 указано, что арендодатель не обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

Арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения, связанный с деятельностью арендатора по письменному соглашению сторон. В случае проведения капитального ремонта в связи с естественным износом помещения, затраты на его проведение могут быть возмещены арендатору в счет арендной платы, в соответствии с действующими нормативными документами, при наличии сметы согласованной арендодателем и акта приема выполненных работ, подписанного сторонами (пункт 2.2.3. договора).

Арендатор взял на себя обязательство не производить никаких перепланировок и переоборудования без письменного разрешения арендодателя. Неотделимые улучшения помещения являются собственностью арендодателя (пункт 2.2.4. договора).

Пункт 2.2.10. договора N 1-14 изложен в следующей редакции: в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, неотделимые без вреда для помещения арендатор не имеет права после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.4 договора аренды размер арендной платы составляет 70 000 руб. в месяц без учета НДС, может изменяться в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления, но не более 1 раза в год. Размер арендной платы может изменяться в соответствии с уровнем инфляции на дату внесения изменений (пункт 3.4. договора).

В соответствии с пунктом 4.1. договора стороны несут ответственность неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора и принятых на себя обязательств, в пределах причиненных убытков и штрафных санкций в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Согласно пункту 5.1 настоящий договор прекращает свое действие по окончанию его срока, при этом предупреждение одной стороны другой не требуется. При прекращении договора аренды арендатор освобождает помещение и сдает его арендодателю по приемо-сдаточному акту.

Помещения переданы ответчику по акту от 01.08.2014 и приняты ООО "Овен" без замечаний.

Уведомлением от 08.04.2016 N 01-20-532 КУМИ Александровского района известил ООО "Овен", что с 01.05.2016 размер арендной платы составит 79 030 руб.

Письмом от 20.04.2017 N 01-20-771 КУМИ Александровского района сообщил арендатору, что с 01.05.2017 арендная плата по договору от 01.08.2014 N 1-14 составит 83 298 руб.

Письмом от 13.04.2018 N 01-20-723 арендатор уведомлен о том, что размер арендной платы с 01.05.2018 составляет 85 380 руб. 50 коп.

Претензией от 18.09.2018 N 01-20-1792 истец просил ответчика перечислить арендную плату в размере 924 608 руб., претензией от 06.02.2019 N 01-31-208 внести арендную плату в размере 1 351 510 руб. 50 коп.

Кроме того, Комитет обращался к ООО "Овен" с уведомлением от 04.10.2018 N 01-20-1946, в котором указал, что необходимо явиться для расторжения договора аренды от 01.08.2014 N 01-14.

По вопросу согласования проведенных арендатором ремонтных работ между сторонами велась следующая переписка: 30.07.2014 ответчик направил в КУМИ Александровского района письмо, в котором указал, что просит выдать разрешение на проведение капитального ремонта арендованного нежилого помещения, поскольку данное помещение находится в непригодном для эксплуатации состоянии, также просил произвести зачет затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы.

В ответе от 06.08.2014 N 01-20-2200 Комитет сообщил, что согласно "Порядку возмещения затрат арендатора за проведение капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Александровского района", утвержденному решением Совета народных депутатов Александровского района от 20.06.2012 N 208 необходимо представить акт технического обследования, отражающий фактическое состояние объекта, который подтверждает необходимость проведения капитального ремонта. В случае принятия положительного решения необходимо предоставить проектную документацию и смету, предварительно согласовав ее с МУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства", план график проведения работ.

01.10.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением, в котором просило предоставить рассрочку внесения арендных платежей сроком на шесть месяцев, так как в 2014 году за счет собственных средств им сделан капитальный ремонт в связи с непригодностью к использованию помещения.

Наличие задолженности по договору аренды от 01.08.2014 послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции счел подтвержденным факт пользования ответчиком спорным имуществом в заявленный период без надлежащего исполнения встречного обязательства по оплате такого пользования.

Наличие задолженности ответчика подтверждено материалами дела, доказательств возврата нежилого помещения по акту приема-передачи в материалы дела не представлено, расчет задолженности произведен в соответствии с условиями заключенного сторонами договора, доказательств оплаты в полном объеме, в дело не представлено.

При указанных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 785 755 руб. 80 коп. за период с 01.10.2017 по 27.06.2019.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Кодекса).

В пункте 4.1. договора установлено, что в случае невнесения в установленный настоящим договором срок арендной платы, арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Ответчик в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции заявил ходатайство о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, установив факт неисполнения ответчиком денежного обязательства, за которое предусмотрена договорная неустойка, пришел к выводу о наличии оснований для привлечения ответчика к ответственности, установленной пунктом 5.1 договора и с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер неустойки до 245 000 руб. за период с 11.10.2017 по 27.06.2019.

Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для ее изменения.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку срок действия договора от 01.08.2014 истек 01.08.2015, а истечение срока действия договора исключает его расторжение в судебном порядке, суд первой инстанции правомерно отказал Комитету в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 01.08.2014 N 1-14.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку по акту приема-передачи спорное имущество арендодателю не возвращено суд первой пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части возложения на ответчика обязанности возвратить по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Карабаново, ул. Мира, дом 19, площадью 319,2 кв.м.

Довод заявителя жалобы о необходимости проведения зачета стоимости проведенных арендатором ремонтных работ в счет арендной платы был предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Руководствуясь положениями статей 611 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями пунктов 2.1.2 и 2.23 договора от 01.08.2014 N 1-14, суд правомерно указал, что ответчиком не представлены допустимые доказательства обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость произведенных ответчиком на арендованном объекте работ, согласования сметы на проведение капитального ремонта, представления проектной документации, плана графика проведения работ, получения согласия Комитета на проведение капитального ремонта в заявленном объеме.

Ссылка заявителя жалобы на необоснованное отклонение ходатайства о назначении судебной экспертизы не может быть принята во внимание, поскольку назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Кроме того, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, результаты экспертизы не могли повлиять на принятое судом решение.

Каких - либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.08.2019 по делу N А11-2948/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Овен" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.Ю. Александрова

Судьи

Д.Г. Малькова Н.В. Устинова