Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 17АП-4683/20 по делу N А50-35708/2019

г. Пермь

08 июня 2020 г.

Дело N А50-35708/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

при участии:

от истца: Корякина В.Г., удостоверение;

от ответчика ЗАО "Курорт Ключи": Половникова Е.Н., паспорт, доверенность от 21.06.2016, диплом, Мамонов А.С., паспорт, доверенность от 09.01.2020, диплом;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика, Администрации Суксунского городского округа Пермского края, закрытого акционерного общества "Курорт Ключи",

на решение Арбитражного суда Пермского края от 07 марта 2020 года по делу N А50-35708/2019

по иску Заместителя прокурора Пермского края в интересах муниципального образования "Суксунский городской округ"

к Администрации Суксунского городского округа Пермского края, закрытому акционерному обществу "Курорт Ключи" (ОГРН 1025902467040, ИНН 5951001445)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

о признании недействительным договора купли-продажи земельного

участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Пермского края в интересах муниципального образования "Суксунский городской округ" (далее истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Администрации Суксунского муниципального района, закрытому акционерному обществу "Курорт Ключи" (далее ЗАО "Курорт Ключи") о признании недействительным (ничтожным) договора 24.09.2018 N 48 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:1291; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:1291, обязания Администрацию возвратить обществу денежные средства в сумме 22 666 руб. 43 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Определением суда от 07.03.2020 (резолютивная часть от 27.02.2020) осуществлено процессуальное правопреемство, заменен ответчик по делу - Администрация Суксунского муниципального района на его правопреемника - Администрацию Суксунского городского округа Пермского края.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.03.2020 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 48 от 24.09.2018. Применены последствия недействительности ничтожной сделки: обязать ЗАО "Курорт Ключи" возвратить Администрации Суксунского городского округа Пермского края земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:1291, общей площадью 19 992 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, Суксунский район, Ключевское сельское поселение, обязать Администрацию Суксунского городского округа Пермского края возвратить ЗАО "Курорт Ключи" денежные средства в сумме 22 666 руб. 43 коп.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчики Администрация Суксунского городского округа Пермского края, закрытое акционерное общество "Курорт Ключи", обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация Суксунского городского округа Пермского края ссылается на то, что спорный земельный участок уже был образован и поставлен на кадастровый учет, процедура предоставления земельного участка начинается с п.п.6 п.1 ст.39.14 Земельного кодекса РФ, курортом же все необходимые документы были представлены, образование или уточнение его границ не требовалось, основания для отказа предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ отсутствовали. Отмечает, что Земельный кодекс РФ не возлагает на заявителей обязанность по предоставлению доказательств соразмерности земельного участка объекту который на нем расположен. Указывает, что оснований для раздела земельного участка не было, так как у органов местного самоуправления отсутствуют полномочия на принятие решения о разделе земельных участков, право государственной собственности на которое не разграничено по своей инициативе, заинтересованные лица с соответствующими заявлениями в установленном порядке не обращались, в связи с чем оснований для отказа в заключении договора купли продажи не было. Полагает, что в силу п.п.8 п.8 ст. 39.11 ЗК РФ спорный земельный участок не мог являться предметом аукциона, поэтому и права Администрации не нарушены, доказательств нарушения интересов Суксунского городского округа не представлено. По мнению апеллянта, в материалы дела представлены доказательства в подтверждение необходимости использования всего земельного участка.

В обоснование апелляционной жалобы ЗАО "Курорт Ключи" указывает, что в настоящем случае размер полученного ЗАО "Курорт Ключи" в собственность земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности - пчеловодством и функциональным назначением принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимого имущества - омшаника размещением пчел на зиму, в подтверждение чего в материалы дела представлены доказательства, в том числе заключение специалиста от 24.01.2020. Апеллянт полагает, что процедура выкупа земельного участка не нарушена, поскольку на спорном земельном участке находился объект, принадлежащий обществу на праве собственности, проведение конкурсных процедур в отношении земельного участка невозможно, в силу подп.7 и подп.8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ

До начала судебного разбирательства от прокуратуры Пермского края поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным; просит отказать в удовлетворении жалобы.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которого сообщает, что указанные в ранее представленном отзыве от 17.12.2019 N 15186-6 сведения Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время не изменены.

Иные лица отзыва на апелляционные жалобы не представили.

В судебном заседании представители ответчика ЗАО "Курорт Ключи" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель прокуратору против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст.ст. 156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.04.2018 между Комитетом имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района (арендодатель) и ЗАО "Курорт Ключи" (арендатор) был заключен договор аренды N 37 земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:1291, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - пчеловодство, расположенного по адресу: Пермский край, Суксунский район, Ключевское сельское поселение (п.1.1 договора).

Договор был заключен сроком на 10 лет (п.2.1 договора), по условиям договора предусмотрено право арендатора возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п. 4.3.4 договора), договор зарегистрирован 14.05.2018.

На земельном участке обществом возведен омшаник (зимовник) для пчел (разрешение на строительство от 08.08.2018 N 59-000-83-2018, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.08.2018 N 59-000-35-2018).

08.09.2018 регистрирующим органом произведена государственная регистрация права собственности ЗАО "Курорт Ключи" на нежилое здание омшаника (зимовника) для пчел площадью 10,3 кв.м., расположенного на участке с кадастровым номером 59:35:1530102:1291.

19.09.2018 ЗАО "Курорт Ключи" обратилось в Комитет имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:1291 в собственность на основании п.п.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, в связи с расположением на нем находящегося в собственности заявителя объекта недвижимого имущества - омшаника (зимовника) для пчел площадью 10,3 кв. м с кадастровым номером 59:35:1530102:1408.

24.09.2018 между Комитетом имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района и ЗАО "Курорт Ключи" на основании пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор N 48 купли-продажи земельного участка площадью 19 992 кв.м. с кадастровым номером 59:35:1530102:1291, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для пчеловодства, расположенного по адресу: Пермский край, Суксунский район, Ключевское сельское поселение (п.1.2 договора).

По условиям договора цена участка определена в сумме 22 666 руб. 43 коп. (п.2.1 договора). Оплата произведена покупателем платежными поручениями N 5873 от 25.09.2018, N 5906 от 26.09.2018 в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю произведена 03.10.2018.

Полагая, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку заключен сторонами в отсутствие оснований, с нарушением закона, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из наличия материально-правовых оснований для признания сделки недействительной (ничтожной) и применения последствий недействительности сделки, в виде обязания сторон возвратить другой все полученное по сделке.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.п. 74-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора о признании договора 24.09.2018 N 48 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:1291 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующий объект.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта.

В обоснование необходимости предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:1291 площадью 19992 кв.м для эксплуатации объекта недвижимости площадью 10,3 кв.м, общество представило заключение специалиста Петухова А.В.

В соответствии с указанным заключением вопрос соразмерности площади разрешен исходя из вида деятельности, планируемой на земельном участке, а именно для ведения пчеловодства.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, руководствуясь приведенными выше нормами права и разъяснениями вышестоящего суда, учитывая представленное в обоснование площади земельного участка заключение специалиста Петухова А.В., которое не может быть признано доказательством обоснованности площади земельного участка для эксплуатации омшаника, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о наличии оснований для признания оспариваемого прокурором договора купли-продажи недействительным в связи с нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием надлежащих доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации возведенного обществом объекта недвижимости.

Изложенные в обоснование апелляционных жалоб доводы Администрации и общества рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены как основанные на ошибочном толковании норм права.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:1291, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, являющийся предметом спорной сделки, ранее был предоставлен обществу в аренду.

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В данном случае общество не обладает правом на приобретение спорного земельного участка без торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Указанные обстоятельства спорными не являются.

Стороны сделки настаивают на правомерности отчуждения земельного участка в собственность для целей эксплуатации возведенного обществом объекта недвижимости. При этом в судебном заседании представители общества пояснили, что правовой интерес был направлен на приобретение всего земельного участка, сделка купли-продажи части земельного участка, занятой объектом недвижимости, не могла состояться.

Учитывая, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, материалы дела не содержат доказательств обоснования такой площади, заключение специалиста Петухова А.В. таковым, вопреки позиции общества, не является, так как отвод земель для конкретных видов деятельности осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, выводы суда первой инстанции о несоответствии оспариваемого договора требованиям земельного законодательства являются правильными.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет не является достаточным для целей его выкупа, поскольку заинтересованное в получении земельного участка лицо вправе обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном ст.ст. 39.14, 39.15 ЗК РФ, и предоставить схему расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Учитывая, что земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, не сформирован по заявлению собственника, при этом общество не заинтересовано в приобретении этой части используемого земельного участка (ст. 180 ГК РФ), суд правомерно применил последствия недействительности сделки, путем возврата сторон в первоначальное положение.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 07 марта 2020 года по делу N А50-35708/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Д.И. Крымджанова В.В. Семенов