Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2022 г. N 17АП-143/22 по делу N А60-41805/2021

г. Пермь

11 февраля 2022 г.

Дело N А60-41805/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Гуляевой Е.И., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от истца - Мельникович Ю.Н, паспорт, доверенность от 22.07.2021, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "ТД "Уралхозторг",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 декабря 2021 года

по делу N А60-41805/2021

по иску общества с ограниченной ответственности "ТД "Уралхозторг" (ИНН 6686043648, ОГРН 1146686004310)

к обществу с ограниченной ответственностью "Айбиэс-Урал" (ИНН 6670243680, ОГРН 1146670034235)

об изменении условий договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственности "ТД "Уралхозторг" (далее истец, ООО "ТДЛ "Уралхозторог") обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Айбиэс-Урал" (далее ответчик, ООО "Айбиэс-Урал") о признании договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.09.2020 измененным на условиях дополнительного соглашения от 09.07.2021 об уменьшении площади арендуемых объектов на 521,66 кв.м и соответствующего уменьшения ежемесячной арендной платы на 198 543 руб. 00 коп. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика стоимость аренды возвращенных помещений за период уклонения ответчика от приемки таких помещений в размере 397 087 руб. 60 коп., а также 5 471 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец, общество с ограниченной ответственностью "ТД "Уралхозторг", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное установление части помещений, относительно которой заявлены исковые требования, отмечая, что требования заявлены относительно офисных помещений, расположенных в литере А1, пострадавших от дождей в период, когда ответчик демонтировал крышу над этими помещениями в отсутствие мер по предотвращению возможного нанесения ущерба помещениям, тогда как в качестве обоснования отказа в удовлетворении требований, по мнению апеллянта, судом положены утверждения ответчика о том, что истец в апреле 2021 г. направил ответчику предложение о расторжении договора в связи с тем, что на складе (в литере А2) начали разрушаться полы. Обращает внимание, что ответчик изначально, без предупреждения начал демонтаж кровли и только после получения требования истца N Ю-17 от 11.06.2021 о приостановлении несогласованных работ, вручил письмо N 95-07 от 11.06.2021 с уведомлением о работах с отметкой о получении истцом 12.07.2021. Апеллянт указывает, что ответчик, в ходе приостановления работ вместо занимаемых истцом офисных помещений общей площадью 548,8 кв.м предоставил подменное помещение N 99 площадью 33 кв.м, чему не была дана оценка суда. По мнению истца, факт залива дождями офисных помещений, над которыми была демонтирована крыша, не является форс-мажорными обстоятельствами с учетом специфики погодных условий в регионе и не принятия ответчиком необходимых мер для минимизации возможного ущерба офисам, при полном демонтаже кровли. Полагает, что направление истцом в феврале 2021 года уведомления о внесудебном отказе от договора по причине начала разрушения полов в складских помещениях (литер А2), не имеет никакого отношения к разрушенным вследствие демонтажа крыши и прошедших после этого дождей офисным помещениям (литер А1) и не может быть положено в основу принятия соответствующего решения, данный факт не был предметом исследования и оценки. Апеллянт указывает на несогласие с выводом об отсутствии права требования расторжения (изменения договора) в одностороннем порядке на основании п.7.5 Договора. Считает, что совокупность обстоятельств, необходимых для возникновения права для одностороннего внесудебного отказа Арендатора от договора, в части возврата офисных помещений, расположенных в литере А1 доказана: факт непригодности объектов подтвержден актами от 11.05.2021, N24 от 23.06.2021, N 29 от 28.06.2021, N30 от 02.07.2021, фотографиями пострадавших помещений, и не оспаривался Арендодателем, при этом обязательность подтверждения именно экспертным заключением договором не предусмотрена, непригодность объекта возникла при наличии вины Арендодателя вследствие работ, проводимых Арендодателем на крыше, требование Арендатора о приведении помещения в пригодный вид было заявлено, требование о приведении помещения в пригодное состояние Арендодателем не исполнено, срок непригодности помещений составил 15 календарных дней. Также апеллянт полагает, что судом неправильно истолкованы требования истца, который просил признать законным односторонний отказ от части договора в части уменьшения арендных площадей: возврата офисных помещений, непригодных для использования, и утвердить состоявшееся одностороннее изменение Договора аренды N1 от 01.09.2021 в редакции Дополнительного соглашения от 09.07.2021.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1 от 01.09.2020 (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик передал во временное пользование за плату, а истец принял недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Марата,17: часть нежилых помещений - пристрой литер А1, этажность - 2 этажа, площадь передаваемых помещений 548,8 кв.м, часть нежилых помещений - пристрой литер А2, этажность - 2 этажа и антресоль, площадь передаваемых помещений 6020,00 кв. м, а также часть земельного участка площадью 705 кв. м.

Как указывает истец, 11.06.2021 от Арендодателя было получено письмо N 95-07 с предупреждением о начале работ по демонтажу кровли над офисными помещениями, используемыми Арендатором по Договору. По утверждению истца, в тот же день начался демонтаж кровли. Рабочий процесс сотрудников истца был вынужденно остановлен в связи с невозможностью работы из-за начала строительных работ сотрудниками Арендодателя.

В связи с тем, что данными действиями ответчика, по мнению истца, были нарушены п. 5.1.3, 5.1.7 Договора, касающиеся сроков уведомления истца о начале строительных работ, 11.06.2021 в адрес ответчика было направлено письменное требование N Ю-17 о прекращении работ, а также акт осмотра помещений, зафиксировавший невозможность работ в помещениях, над которыми был начат ремонт кровли.

23.06.2021 в результате прошедших на территории г. Екатеринбурга дождей, помещения, переданные истцу по договору аренды, были затоплены, повреждения самих помещений, а также имущества истца, находящегося в указанных помещениях, были зафиксированы в акте осмотра N 24. Представители ответчика были приглашены для составления акта, однако не явились. В акте разногласий указали на действие форс-мажорных обстоятельств и наличия ущерба от них только для ответчика.

29.06.2021 в адрес ответчика было направлено требование N Ю-23 о проведении ремонта в пострадавших от дождей помещениях и уменьшении размера арендной платы за указанные помещения на период невозможности их использования.

Согласно п. 7.5. Договора без ущемления каких либо других средств правовой защиты и/или прав Арендатора в связи с каким либо нарушением Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору, Арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств при наличии вины Арендодателя в случае, если объект стал непригодным для использования по назначению. При этом для целей настоящего Договора непригодность Объекта для использования по назначению означает невозможность использования в течение 15 (пятнадцать) календарных дней подряд офисными помещениями - для обычных офисных целей.

06.07.2021 в адрес ответчика было направлено письмо N Ю-24 с требованием принять возврат офисных помещений, которые не могут быть использованы в связи со значительным ухудшением их состояний не по вине истца, и уменьшить размер арендной платы за июнь (период, когда помещения не могли быть использованы, и далее за период с даты возврата помещений по акту приема-передачи).

08.07.2021 также было направлено письмо N Ю-25 с предложением направить представителя для подписания акта возврата арендованных помещений. Ответчиком письмо получено 07.07.2021. Ответчик в указанное время не явился, представителя не прислал.

12.07.2021 ответчиком направлено письмо N 115-07 с указанием на то, что односторонний отказ от обязательств недопустим в связи с чем он отказывает в праве требования уменьшения арендной платы.

Как указывает истец, 15.07.2021 от ответчика также поступило требование N 117-07 о произведении доплаты аренды за возвращенные помещения в связи с тем, что, по мнению ответчика, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

В соответствии с п. 2.3 Договора Объект (арендованные помещения) считается возвращенным Арендодателю с момента подписания Акта приема-передачи от Арендатора к Арендодателю, в порядке и на условиях, предусмотренных п. 2.4-2.6 Договора.

Согласно п. 2.4 Договора, при досрочном расторжении\прекращении Договора, или в случае уменьшения арендованной площади Объекта, если такое уменьшение происходит в силу соглашения о досрочном возврате Арендатором части Объекта, Арендатор обязан добровольно освободить Объект и его соответствующую часть и передать из Арендодателю на основании Акта приема-передачи подписываемого сторонами.

В соответствии с п. 2.6 Договора, акты приема-передачи должны быть подписаны Арендодателем и один экземпляр возвращен Арендатору не позднее 4 (четырех) рабочих дней со дня получения Акта приема-передачи от Арендатора. При наличии претензий к объектам со стороны Арендодателя, он обязан их предоставить в письменном виде у указанный срок.

Истец указывает, что фактическая площадь арендованного объекта уменьшена на площадь переданных офисных помещений с 16.07.2021.

Дополнительным соглашением, не подписанным ответчиком, установлена арендная плата за возвращенные помещения в размере 198 543 руб. 80 коп. в месяц, рассчитанная путем деления общей площади арендованных помещений (6 568,8 кв.м) на сумму базовой ставки арендной платы (2 500 000 рублей в месяц) и умноженная на площадь возвращенных помещений (521,66 кв.м).

Истцом была произведена оплата аренды за июль с учетом условий дополнительного соглашения (меньше на 198 543 руб. 80 коп.) - 2 301 456 руб. 20 коп.

Письмом от 15.07.2021 N 117-07 ответчик потребовал доплаты суммы аренды или в противном случае обращении в арбитражный суд с отнесением на истца всех сопутствующих расходов.

Арендатором во избежание возможного увеличения причиняемых ему убытков в случае закрытия доступа к иным арендуемым помещениям было принято решение о произведении доплаты арендной платы в требуемом Арендодателем размере. 15.07.2021 на основании п\п N Т 2921 произведена доплата арендной платы в размере 198 543,80 рублей. Также, в последствии 06.08.2021 внесен очередной ежемесячный арендный платеж в размере 2 500 000 рублей на основании п\п N Т3251.

Как полагает истец, у ответчика отсутствовали правовые основания требования оплаты аренды в неизменной сумме, а также основания для удержания суммы в размере 397 087,6 рублей (стоимости аренды возвращенных помещений за июль и август), т.к действия истца по внесению арендной платы в неизменном размере, требуемом Ответчиком, не свидетельствуют о согласии с неизменностью условий договора, а являются вынужденной мерой и имеют целью лишь уменьшить размер причиняемых убытков.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для изменения договора по требованию стороны.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Фактически истцом заявлены требования об изменении договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.09.2020 в части площади арендуемых помещений и размера арендной платы, а также возврате уплаченных арендных платежей, мотивированные непригодностью помещения для целей его использования по назначению.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества N 1 от 01.09.2020 заключен сторонами на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 7.4. договора установлено, что арендатор вправе отказаться от договора, направив письменное уведомление за 8 месяцев до даты расторжения.

Требование N Ю-24 о принятии арендованных помещений и перерасчете арендной платы направлено истцом в адрес ответчика 07.07.2021, повторное уведомление N Ю-25 получено ответчиком 09.07.2021. Таким образом, арендатором не соблюден предусмотренный п. 7.4. договора срок для одностороннего отказа от договора.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция, в силу которой согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с п. 7.5 договора без ущемления каких-либо других средств правовой защиты и/или прав Арендатора в связи с каким-либо нарушением Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору, Арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему Договору при наличии вины Арендодателя, если объект стал непригодным для использования по назначению.

Для целей настоящего Договора непригодность Объекта для использования по назначению означает невозможность использования в течение 15 (пятнадцати) календарных дней подряд: складскими помещениями - для целей хранения товаров в таких помещениях, офисными помещениями - для обычных офисных целей.

Указанная в настоящем пункте выше невозможность использования помещений по их назначению может быть подтверждена заключением о состоянии помещений, выданным имеющей в соответствии с законодательством РФ все необходимые лицензии независимой экспертной организацией, либо иными компетентными органами с подтверждением соответствующих доказательствами.

Подготовка вышеуказанного заключения осуществляется по инициативе и за счет Арендатора. Арендодатель обязан компенсировать Арендатору стоимость экспертизы в том случае, если экспертиза подтвердит непригодность помещений для эксплуатации по назначению.

В случае установления факта непригодности помещений Объекта, Арендатор направляет Арендодателю письменное требование о приведении Объекта в пригодное состояние с приложением копии заключения независимой экспертизы.

Арендодатель, получивший такое требование, обязан привести помещения Объекта в пригодное состояние в указанный в требовании разумный технологический срок.

Арендатор будет иметь право расторгнуть настоящий Договор в связи с непригодностью Объекта во внесудебном порядке лишь в случае, если Арендодатель не исполнил своей обязанности но приведению Объекта в пригодное состояние.

Установив, что непригодность офисных помещений для целей их использования в соответствии с условиями договора в аренду обусловлена фактом затопления в результате ремонтных работ по замене кровли, что не оспаривается, доказательств дальнейшей полной непригодности помещений для целей их использования истцом не приведено, не представлено необходимое в этом случае в силу п. 7.5 договора заключения о непригодности помещений, при этом на время проведения работ истцу предоставлялись другие офисные помещения, что также не оспаривается, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам об отсутствии оснований для изменения договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

При этом досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Поскольку соглашение об изменении договора сторонами не достигнуто, основания для его изменения в судебном порядке не установлены, истцом не приведено доказательств отсутствия встречного представления со стороны арендодателя, учитывая разъяснения п.п. 10 и 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, суд правомерно не усмотрел оснований для взыскания переплаты по арендным платежам.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы о несогласии и с выводами суда, о непригодности помещения со ссылками на акты от 11.05.2021, N 24 от 23.06.2021, N 29 от 28.06.2021, N30 от 02.07.2021, отклоняются, так как не подтверждают полную непригодность офисных помещений для использования по назначению и оснований для досрочного прекращения арендных отношений по требованию стороны в одностороннем внесудебном порядке в связи с несоблюдением истцом требований п. 7.5 договора аренды, непредставлением предусмотренного этим пунктом экспертного заключения.

Вопреки доводам апеллянта, непригодность помещений подтверждается именно экспертным заключением, что прямо предусмотрено п. 7.5 договора.

Несоответствие площади арендуемого помещения площади подменного помещения не свидетельствует об отсутствии равноценного встречного предоставления со стороны арендодателя, учитывая временный характер недостатков офисных помещений, отсутствие доказательств необходимости помещений большей площадью на период завершения ответчиком ремонтных работ, о проведении которых истец был предупрежден заблаговременно, что нашло подтверждение в материалах дела.

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются как не имеющие правового значения для целей правильного разрешения заявленного иска.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 декабря 2021 года по делу N А60-41805/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Е.И. Гуляева Ю.В. Скромова