Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 июля 2009 г. N Д23-2053 "О некоторых вопросах оформления прав на земельные участки, используемые организациями нефтегазовой промышленности"

Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 июля 2009 г. N Д23-2053
"О некоторых вопросах оформления прав на земельные участки, используемые организациями нефтегазовой промышленности"

 

В Департаменте недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение Открытого акционерного общества по отдельным вопросам оформления прав на земельные участки, используемые организациями нефтегазовой промышленности.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению действующего законодательства.

Вместе с тем, считаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. По вопросу отнесения нефтяных скважин к объектам капитального строительства и объектам недвижимости.

Действующее законодательство не содержит норм, регулирующих вопросы отнесения нефтяных скважин к объектам недвижимости.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, действующим федеральным законодательством установлен критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу - прочная связь с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению. При этом объект, права на который подлежат государственной регистрации, должен обладать характеристиками самостоятельного оборотоспособного объекта недвижимого имущества (в частности, такой объект не может являться составной частью иного объекта недвижимости).

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Иными словами объекты капитального строительства являются объектами недвижимости.

Таким образом, применительно к нефтяным скважинам полагаем целесообразным рассматривать вопрос об их отнесении к объектам недвижимости (сооружениям) в случае, если в результате демонтажа соответствующей скважины исключается возможность ее обустройства на другом участке.

2. По вопросу о необходимости перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности для размещения разведочных, поисковых и оценочных скважин.

В соответствии с пунктом 2 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Разведочные, поисковые и оценочные скважины к указанным объектам не отнесены. Вместе с тем, в случае, если нефтяные скважины, расположенные на земельном участке в составе земель сельскохозяйственного назначения, входят в состав соответствующих нефтепроводов, их использование также может осуществляться без перевода земельного участка в земли иных категорий.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе) допускается перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий для целей добычи полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

Необходимо отметить, что законодательством четко не установлено определение "добыча полезных ископаемых", в связи с чем на практике возникают вопросы о возможности перевода земель по вышеуказанному основанию для целей размещения нефтяных скважин.

Согласно Временной классификации скважин, бурящихся при геологоразведочных работах и разработке нефтяных и газовых месторождений (залежей), утвержденной приказом МПР России от 7 февраля 2001 г. N 126 "Об утверждении временных Положения и классификаций", эксплуатация поисково-оценочных скважин, бурение разведочных, поисковых и оценочных скважин связаны с добычей полезных ископаемых.

В связи с чем, перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий для целей размещения разведочных, поисковых и оценочных скважин возможен по основанию, указанному в пункте 8 части 1 статьи 7 Закона о переводе.

Следует отметить, что многие проблемы, указанные в обращении ОАО, могут быть решены в случае принятия разработанного Минэкономразвития России проекта федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов", которым предусматривается, в частности:

- возможность осуществления изыскательских и исследовательских работ, геологического изучения недр, разведки и добычи полезных ископаемых на условиях публичного сервитута;

- отсутствие необходимости изменения категории земельного участка и его разрешенного использования в целях осуществления изыскательских и исследовательских работ;

- возможность получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании документа, подтверждающего установление публичного сервитута, наряду с иными предусмотренными Градостроительным кодексом требованиями;

- отсутствие необходимости образования земельных участков и проведения связанных с этим кадастровых работ, в целях установления публичного сервитута;

- внесение сведений в государственный кадастр недвижимости о границах действия публичного сервитута в порядке информационного взаимодействия как сведений о зонах с особыми условиями использования территории, предоставляемых органом власти, принявшим решение об установлении сервитута;

- отсутствие необходимости регистрации публичного сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В настоящее время указанный законопроект находится на стадии согласования с федеральными органами исполнительной власти.

3. По вопросу о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых отсутствуют здания и сооружения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Арендная плата за использование таких земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Особый порядок определения выкупной цены незастроенных земельных участков законодательством не предусмотрен. Следовательно, выкупная цена земельного участка должна определяться по общему правилу - на основании материалов оценки (статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Для приобретения прав на земельный участок заинтересованному лицу необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельным участком, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта и перечня документов согласно приказу Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения". При этом предоставление выписки из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, необходимо только при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке. Также не требуется предоставление документов, предусмотренных пунктом 7 указанного Перечня, поскольку отсутствует особый (льготный) порядок определения цены земельного участка и иные особые условия приобретения права.

4. По вопросу разъяснения порядка предоставления сформированного земельного участка для целей недропользования.

В соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется на торгах, если Земельным кодексом не установлен иной порядок. Согласно пункту 2.2 статьи 30 Земельного кодекса пользователю недр земельные участки, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта без проведения торгов осуществляется исключительно в случаях, когда заключен договор о развитии застроенной территории, то в целях предоставления земельного участка по правилам пункта 2.2 статьи 30 Земельного кодекса необходимо осуществление процедуры выбора земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Также отмечаем, что Минэкономразвития России разработан и письмом от 28.05.2009 N 8374-ЭН/Д23 внесен в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации "Об утверждении Общих начал определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

5. По вопросу исправления технических ошибок в сведениях о земельных участках, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) и ЕГРП.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании одного из следующих документов:

заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта или кадастровой выписки, содержащих внесенные в ГКН новые сведения о таком объекте недвижимого имущества;

представленного органом кадастрового учета в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) документа о проведенном государственном учете такого объекта недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 62 Порядка ведения ГКН, утвержденного приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. N 35, внесение сведений в Реестр объектов недвижимости в случаях внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, постановки на учет объекта недвижимости, учета изменений объекта недвижимости, снятия с учета объекта недвижимости, исправления технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях завершается подготовкой:

кадастрового паспорта объекта недвижимости;

кадастровой выписки об объекте недвижимости.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в целях внесения уточненных сведений об объекте недвижимости в ЕГРП в результате исправления технической ошибки в сведениях ГКН могут быть использованы процедуры информационного взаимодействия между органом кадастрового учета и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

При этом согласно части 1 статьи 15 Закона о кадастре в порядке информационного взаимодействия орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней со дня завершения кадастрового учета представляет документы о данном учете в государственные органы, определенные Правительством Российской Федерации. В случае, если в соответствии с кадастровыми сведениями право на объект недвижимости зарегистрировано, орган кадастрового учета в срок не более чем три рабочих дня со дня завершения кадастрового учета, который осуществлялся в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимости (если изменение этих сведений требует внесения соответствующих изменений в ЕГРП) или прекращением существования такого объекта недвижимости, представляет документ об указанном учете в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При поступлении кадастрового паспорта (кадастровой выписки) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вносит изменения в ЕГРП в порядке информационного обмена без уплаты государственной пошлины.

Внесение уточненной информации об объекте недвижимого имущества в ЕГРП по заявлению правообладателя должно осуществляться при условии представления документа об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, установленном для организаций подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

За повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) подпунктом 26 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина для организаций установлена в размере 300 рублей.

6. По вопросу о документах, которые в соответствии с Законом о кадастре подтверждают полномочия представителя заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться представители заявителей, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

При этом с заявлением о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники объектов недвижимости или любые иные лица.

Таким образом, Законом о кадастре не предусмотрена возможность обращения в орган кадастрового учета представителей заявителей, полномочия которых основаны на доверенности, оформленной в простой письменной форме, в том числе в порядке, установленном статьей 185 Гражданского кодекса.

Необходимо подчеркнуть, что аналогичная норма, устанавливающая, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, содержится в пункте 1 статьи 16 Закона о регистрации.

Что касается положений пункта 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской, предусматривающего, что доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации, полагаем, что данная норма является общей, тогда как Закон о кадастре устанавливает особенности, связанные с кадастровым учетом объектов недвижимости.

7. По вопросу сокращения сроков осуществления кадастрового учета.

Сроки, установленные статьей 17 Закона о кадастре, для проведения кадастрового учета, в том числе кадастрового учета объектов недвижимости на основании документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия, на данный момент являются оптимальными и отражают реальные предельные возможности органов кадастрового учета по обработке представляемых для кадастрового учета документов.

Законодательное сокращение сроков проведения кадастрового учета в настоящее время приведет к неоправданному увеличению нагрузки на специалистов, осуществляющих обработку документов и принятие решений о проведении учета, и, как следствие, снижению качества работы органов кадастрового учета.

В связи с изложенным, внесение в настоящее время в Закон о кадастре изменений, направленных на сокращение установленных им сроков проведения кадастрового учета, полагаем нецелесообразным. При этом следует обратить внимание, что Законом о кадастре установлен только предельный (максимальный) срок осуществления кадастрового учета.

Дополнительно сообщаем, что Департамент недвижимости Минэкономразвития России при разработке проекта приказа Минэкономразвития России "Об Административном регламенте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по исполнению государственной функции "Ведение государственного кадастра недвижимости" примет во внимание предложения ОАО по сокращению сроков осуществления государственного кадастрового учета и предоставления сведений ГКН.

 

Директор
Департамента недвижимости

А.И. Ивакин

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 июля 2009 г. N Д23-2053 "О некоторых вопросах оформления прав на земельные участки, используемые организациями нефтегазовой промышленности"


Текст письма официально опубликован не был